TJ Boulogne-sur-Mer, 19 sept. 2024, RG 24/01047

Tribunal de Proximité
[Adresse 2]
[Localité 5]
Tel : [XXXXXXXX01]

N° RG 24/01047 - N° Portalis DBZ3-W-B7I-755EF

N° de Minute : 24/00261

JUGEMENT

DU : 21 Novembre 2024

S.A. HABITAT HAUTS DE FRANCE

C/

[P] [D]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT CONTRADICTOIRE
du 21 Novembre 2024

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

La S.A. HABITAT HAUTS DE FRANCE, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par Me Jean AUBRON, avocat au barreau de BOULOGNE-SUR-MER

ET :

DÉFENDEUR(S)

M. [P] [D]
né le 17 Mai 1994 à [Localité 6], demeurant [Adresse 3]
comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L'AUDIENCE PUBLIQUE DU 19 SEPTEMBRE 2024

Guy DRAGON, Juge des contentieux de la protection, assisté de Christine SCHRICKE, faisant fonction de Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 21 NOVEMBRE 2024, date indiquée à l'issue des débats par Guy DRAGON, Juge des contentieux de la protection, assisté de Christine SCHRICKE, faisant fonction de Greffier

PRESENTATION DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 8 novembre 2016, la SA d’HLM HABITAT HAUTS DE FRANCE, a donné à bail à compter du même jour à M. [P] [D] un logement à usage d'habitation et un garage situés [Adresse 3] à [Localité 7], moyennant le paiement d'un loyer mensuel initial payable à terme échu de 405,92 euros pour le logement et de 40,20 euros pour le garage.

En présence de loyers impayés, la bailleresse a, par acte de commissaire de justice signifié le 1er mars 2024 fait commandement au preneur d'avoir à lui payer la somme de 1421,36 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 28 février 2024, outre 122,74 euros de frais, en se prévalant des dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et de la clause résolutoire de plein droit insérée au bail.

La Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions (CCAPEX) a été saisie de la situation d'impayé de loyer par voie électronique avec accusé de réception en date du 4 mars 2024.

Par acte de commissaire de justice signifié le 8 juillet 2024, la SA HABITAT HAUTS DE FRANCE a fait citer M. [P] [D] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de MONTREUIL SUR MER, lui demandant, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

de constater la résiliation du bail acquise de plein droit par le jeu de la clause résolutoire et des articles 1741 du code civil et 24 de la loi du 6 juillet 1989, et subsidiairement de prononcer la résiliation du bail, pour défaut de paiement des loyers et charges;
d’ordonner l'expulsion immédiate de M. [P] [D] ainsi que de tous occupants de son chef avec l'assistance de la force publique si besoin est ;
de condamner M. [P] [D] à lui payer le montant des loyers et charges dus à hauteur de la somme provisionnelle de 906,33 euros avec intérêt au taux légal à compter du 1er mars 2024 ;
de condamner M. [P] [D] au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant des loyers jusqu’à la libération effective des lieux ;
de condamner M. [P] [D] à payer la somme provisionnelle de 450 euros en vertu de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que tous les dépens.
L'assignation a été dénoncée le 9 juillet 2024 aux services de la Préfecture.

L'affaire a été appelée pour la première fois à l'audience du 19 septembre 2024 où elle a été retenue.

La SA HABITAT HAUTS DE FRANCE, représentée par son conseil, maintient et actualise ses demandes en précisant que le montant de la dette actuelle est de 1552,89 euros arrêtée au 9 septembre 2024. Elle s’en rapporte sur la demande de délais de paiement du locataire.

M. [P] [D], comparant en personne, sollicite des délais de paiement en précisant avoir été un temps au chômage, ce qui a déséquilibré sa trésorerie mais que depuis lors il a retrouvé une activité professionnelle.

Il offre d’apurer sa dette locative par des versements mensuels de 150,00 euros, en plus du loyer courant. Il dénonce par ailleurs l’insalubrité du logement, affecté d’humidité, précise avoir fait passer un expert dans le logement et déplore que le bailleur ne prenne aucune initiative pour remédier aux désordres.

Le juge a donné connaissance du diagnostic social et financier.

L'affaire a été mise en délibéré au 21 novembre 2024, par mise à disposition au greffe.

SUR CE

Sur la résiliation du bail

Sur la recevabilité de l’action en résiliation du bail
L'article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives.
Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L. 821-1 du code de la construction et de l'habitation.

En l'espèce, la CCAPEX a été avisée de la situation d'impayés par courrier électronique du 4 mars 2024.

L'article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose qu'à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation est notifiée à la diligence de l'huissier de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées. L'organisme saisi réalise un diagnostic social et financier au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l'audience, ainsi qu'à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives.

En l'espèce, la notification de l'assignation aux services de la Préfecture est intervenue par voie électronique le 9 juillet 2024 plus de six semaines avant la première audience.

L’action en résiliation de bail est recevable.

Sur le constat de la résiliation du bail
En application des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée le 27 juillet 2023, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après la signification d’un commandement de payer resté infructueux, sauf disposition conventionnelle prévoyant un délai plus long dans le cadre d’un bail souscrit avant la loi nouvelle.

En l’espèce le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu'en cas de non-paiement des loyers ou charges échus, le bail pourra être résilié de plein droit, à l'initiative du bailleur, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.
 
Or, il est constant que les causes du commandement de payer du 1er mars 2024 sont demeurées impayées dans le délai contractuel, lequel rappelait la clause résolutoire contenue au bail ainsi que l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 sur les baux d’habitation et l'article 6 de la Loi du 31 mai 1990.

En conséquence, il y a lieu de constater la résiliation du bail au terme de ce commandement de payer soit à compter du 1er mai 2024.

 Sur la demande en paiement au titre des loyers et charges

Il résulte de l'article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ainsi que des termes du contrat de bail auquel la loi donne force obligatoire suivant les dispositions de l'article 1103 du code civil que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges aux termes convenus.

Au soutien de sa demande en paiement, la bailleresse produit le contrat de bail conclu le 8 novembre 2016 , le commandement de payer du 1er mars 2024, un décompte de créance arrêté au 9 septembre 2024.

Au vu de ces pièces, M. [P] [D] sera condamné au paiement, de la somme de 1552,89 euros au titre des loyers et charges impayés au 9 septembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 1er mars 2024 sur la somme de 1421,36 euros et à compter de la date du présent jugement pour le surplus.
 
Sur la suspension de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24-V de la Loi du 06 juillet 1989 sur les baux d’habitation dans sa version résultant de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement de trois ans au plus, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l'espèce, il ressort des explications fournies par le défendeur que sa situation financière a été déstabilisée par une période de chômage mais que celle-ci s’est améliorée avec la reprise d’une activité professionnelle.

Par ailleurs le diagnostic social et financier précise que la bailleresse est d’accord avec la mise en place d’un échéancier sur une base de 150,00 euros par mois.

Compte tenu de de ces éléments, il y a lieu de considérer que M. [P] [D] est en situation de régler sa dette locative et qu'il devra apurer celle-ci en 10 mensualités respectives de 150,00 euros, en plus du paiement du loyer courant.

Compte tenu de la situation personnelle et financière du débiteur, et conformément aux dispositions de l'article 1343-5 du code civil, les mensualités versées par M. [P] [D] en sus du loyer courant s'imputeront d'abord sur le capital dû.

Il convient de préciser que ces délais suspendent l’application de la clause résolutoire qui sera censée n’avoir jamais joué si les délais sont respectés.

Dans le cas contraire et selon les modalités prévues au présent jugement, la clause de résiliation de plein droit reprendra ses effets, le bail sera résilié et la SA HABITAT HAUTS DE FRANCE pourra faire procéder à l’expulsion de M. [P] [D] et à celle de tous occupants de son chef.

En cas de non-respect des délais de paiement, ce dernier devra payer une indemnité d'occupation, d'un montant équivalent à celui des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail et ce, à compter de la résiliation et jusqu'à la restitution des lieux.

Sur les autres demandes

Sur les dépens
Selon l'article 696 du code de procédure civile la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

En l'espèce, il convient de dire que M. [P] [D] succombant à l'instance, supportera la charge de ses dépens.

Sur les frais irrépétibles
L'article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à cette condamnation.
 
Il convient, en tenant compte de l’équité et de la situation économique respective des parties, de rejeter la demande de paiement de la somme de 450 euros de la SA HABITAT HAUTS DE FRANCE au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l'exécution provisoire
Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile : « les décisions de première instance sont exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. »

Aucun élément de l'espèce ne justifie qu'il soit dérogé au principe de l'exécution provisoire de droit de la présente décision.

PAR CES MOTIFS Le juge des contentieux de la protection, statuant en premier ressort par jugement contradictoire rendu par mise à disposition au greffe, DECLARE recevable l'action tendant au constat de la résiliation de bail ; CONDAMNE M. [P] [D] à payer à la SA HABITAT HAUTS DE FRANCE, la somme de 1552,89 euros au titre des loyers et charges impayés au 9 septembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 1er mars 2024 sur la somme de 1421,36 euros et à compter de la date du présent jugement pour le surplus ;