TJ Rennes, 17 janv. 2025, RG 24/02922

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE RENNES
Service des contentieux de la protection
7 Rue Pierre Abélard - CS 73127
35031 RENNES CEDEX
JUGEMENT DU 17 Janvier 2025

N° RG 24/02922 - N° Portalis DBYC-W-B7I-K6B2

Jugement du 17 Janvier 2025
N° : 25/44

[R] [B], venant aux droits de Monsieur [B] [O], en sa qualité d’héritière

C/

[F] [G]

EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ
LE
à Mme [B] [R]
COPIE à la PREFECTURE
Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 17 Janvier 2025 ;

Par Aude PRIOL, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Géraldine LE GARNEC, Greffier ;

Audience des débats : 08 Novembre 2024.

Le juge à l'issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 17 Janvier 2025, conformément aux dispositions de l'article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

DEMANDEUR

Mme [R] [B], venant aux droits de Monsieur [B] [O], en sa qualité d’héritière
[Adresse 2]
[Localité 4]
comparante en personne

ET :

DEFENDEUR :

M. [F] [G]
[Adresse 3]
[Localité 1]
non comparant, ni représenté

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 24 juin 2017, M. [O] [B] a consenti un bail d’habitation à M. [F] [G] sur des locaux situés au [Adresse 3] à [Localité 1], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 405 euros et d’une provision pour charges de 15 euros.

Suite au décès de M. [O] [B], le 6 août 2022, Mme [R] [B], sa fille, est venue aux droits de celui-ci en qualité de bailleresse.

Par acte de commissaire de justice du 16 mai 2023, la bailleresse a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 3.780 euros au titre de l'arriéré locatif, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.

La Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives (CCAPEX) a été informée de la situation de M. [F] [G] le 17 mai 2023.

Par assignation du 29 mars 2024, Mme [R] [B] a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes aux fins de voir :
Constater l’acquisition de la clause résolutoire, Ordonner l’expulsion de M. [F] [G] ainsi que celle de tous occupants de son chef avec, au besoin, le concours de la force publique et d’un serrurier,Condamner le locataire au paiement des sommes suivantes :7.980 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté en mars 2024, avec intérêts au taux légal en application de l’article 1231-6 du code civil,une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, avec intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir, outre les entiers dépens.
L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 7 août 2023. Les services du CDAS ont fait savoir que le locataire ne s’était pas présenté aux rendez-vous proposés et que par suite, ils n’étaient pas en capacité de communiquer un diagnostic social et financier.

À l'audience du 8 novembre 2024, Mme [R] [B] a comparu en personne.

Elle maintient l'intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée en octobre 2024, s'élève désormais à 10.920 euros, correspondant à 26 loyers mensuels impayés.

Au soutien de ses prétentions, Mme [R] [B] souligne que malgré le commandement de payer et les interventions du notaire, il n'y a eu aucune reprise du paiement du loyer et que la dette ne cesse d’augmenter.

Bien que régulièrement assigné par acte de commissaire de justice délivré à étude, M. [F] [G] n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

Mme [R] [B] justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la CCAPEX deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail et ses conséquences

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié au locataire le 16 mai 2023. Or, d’après l'historique des versements, la somme de 3.780 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 17 juillet 2023.

Il convient, en conséquence, d’ordonner au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser Mme [R] [B] à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu'aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, il convient de rappeler que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d'un commandement de quitter les lieux et hors période de trêve hivernale.

2. Sur la dette locative

Selon l’article 7,a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L'article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, Mme [R] [B] soutient qu’au jour de l’audience, M. [F] [G] lui est redevable d’une somme de 10.920 euros, correspondant à 26 loyers mensuels de 420 euros, du mois de septembre 2022 au mois d’octobre 2024 (26 x 420 euros). Elle verse une attestation notariée mentionnant l’absence totale de paiement des loyers depuis le décès de M. [O] [B].

M. [F] [G] n’ayant pas comparu, il n’apporte, par définition, aucun élément de nature à remettre en cause ce montant. Toutefois, M. [G] n’ayant pas comparu et n’ayant pas été informé de cette nouvelle demande, sa condamnation sera arrêtée à la somme réclamée dans l’acte introductif d’instance conformément au principe du contradictoire. Il sera par suite condamné à payer à Mme [R] [B] la somme de 7.980 euros au titre de l’arriéré locatif, échéance de mars 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 16 mai 2023 sur la somme de 3.780 euros, et à compter de l'assignation pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

3. Sur l’indemnité d’occupation

Au vu du maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, depuis le 17 juillet 2023, il convient de le condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail et ce depuis la résiliation jusqu’à la libération effective des lieux.

En cas de contestation, son montant sera fixé à 420 euros. L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges et sera comptabilisée à compter du mois d’avril 2024, étant en partie déjà comprise dans l’arriéré locatif précité. Le cas échéant, elle ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à Mme [R] [B] ou à son mandataire.

4. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [F] [G], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 200 euros à la demande de Mme [R] [B] concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

En l'espèce, compte tenu du montant de la dette et de l'absence totale de reprise du paiement des loyers depuis l'assignation, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,