TJ Bobigny, 20 janv. 2025, RG 21/02832

TRIBUNAL JUDICIAIRE
de BOBIGNY

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 20 JANVIER 2025

Chambre 6/Section 5
AFFAIRE: N° RG 21/02832 - N° Portalis DB3S-W-B7F-VBDK
N° de MINUTE : 25/00041

La SCCV GALLIENI - PETIT NOISY, représentée par la société LOGIPOSTEL
[Adresse 1]
[Localité 6]
représentée par Me Françoise DONZE-BRARD, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E1600

DEMANDEUR

C/

La S.A.S. LEGENDRE ILE DE FRANCE
Adresse du siège social
[Adresse 4]
[Localité 3]
Adresse de l’établissement secondaire
[Adresse 2]
[Localité 8]
représentée par Me Jean-Michel DESSALCES, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C1316

Madame [H] [J]
[Adresse 5]
[Adresse 5]
[Localité 7]
non comparante

DEFENDEURS

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Monsieur David BRACQ-ARBUS, Juge, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du code de procédure civile, assisté aux débats de Madame Reine TCHICAYA, Greffier.

DÉBATS

Audience publique du 14 Novembre 2024, à cette date, l’affaire a été mise en délibéré au 20 Janvier 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par Monsieur David BRACQ-ARBUS, assisté de Madame Reine TCHICAYA, Greffier.

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Dans le cadre de la réalisation d’un programme immobilier de trente-sept logements sis [Adresse 5] [Localité 7], la SCCV Gallieni - Petit Noisy a confié des travaux à la SAS Legendre Île-de-France, intervenue en qualité d’entreprise générale.

La réception est intervenue le 13 mars 2020, avec réserves.

Par acte authentique reçu le 5 février 2018, la SCCV Gallieni - Petit Noisy a vendu en l’état de futur achèvement un appartement B 101 à Mme [J].

Le 11 mars 2020, date convenue de livraison, la SCCV Gallieni – Petit Noisy a refusé de remettre les clefs à Mme [J], motif pris du refus de cette dernière de payer le solde du prix de vente de 5% à la livraison.

Le 18 mars 2020 Mme [J] a consigné 5% du prix de vente, soit 6 000 euros, entre les mains de la Caisse des dépôts et consignations.

Par courrier du 3 avril 2020, Mme [J] a signalé diverses réserves.

Le 6 avril 2020, la SCCV Gallieni – Petit Noisy a remis les clefs à Mme [J].

Le 16 avril 2020, Mme [J] a signalé de nouvelles réserves.

Saisi à cette fin par la SCCV Gallieni - Petit Noisy et suivant ordonnance du 14 juin 2021, le juge des référés du tribunal judiciaire de Bobigny a désigné M. [N] en qualité d’expert judiciaire, lequel a déposé son rapport le 7 octobre 2022.

C’est dans ces conditions que la SCCV Gallieni - Petit Noisy a, par acte d’huissier du 3 mars 2021, fait assigner la SAS Legendre Île-de-France devant le tribunal judiciaire de Bobigny aux fins notamment de solliciter l’indemnisation de son préjudice.

Par acte du 16 juin 2023, la SCCV Gallieni - Petit Noisy a assigné Mme [J] devant le tribunal judiciaire de Bobigny.

Avisée à étude, Mme [J] n'a pas constitué avocat.

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Le présent jugement, susceptible d’appel, sera réputé contradictoire, conformément aux dispositions des articles 473 (en cas de défendeur unique) et 474 (en cas d’une pluralité de défendeurs dont un au moins ne comparaît pas) du code de procédure civile.

Par acte d’huissier du 8 mars 2024, la SAS Legendre Île-de-France a fait signifier ses dernières conclusions récapitulatives à Mme [J] (à étude).

Par acte d’huissier du 12 mars 2024, la SCCV Gallieni - Petit Noisy a fait signifier ses dernières conclusions récapitulatives à Mme [J] (à étude).

La clôture de l'instruction a été prononcée le 22 mai 2024 par ordonnance du même jour, et l'affaire appelée à l'audience de plaidoiries du 14 novembre 2024.

Le jugement a été mis en délibéré au 20 janvier 2025, date de la présente décision.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 2 avril 2024, la SCCV Gallieni - Petit Noisy demande au tribunal judiciaire de Bobigny de :

- dire et juger que la SCCV Galliéni Petit-Noisy est recevable et bien fondée à agir dans le délai d’un an à compter de la réception, au titre de la garantie de parfait achèvement à l’encontre de la SAS Legendre Île-de-France ;
- débouter la SAS Legendre Île-de-France de ses conclusions à toutes fins qu’elles comportent ;
- condamner la SAS Legendre Île-de-France, au titre de la garantie de parfait achèvement à reprendre tous les désordres retenus par l’expert judiciaire concernant l’appartement de Mme [J] appartement [Adresse 5] à savoir :
- dire et juger que la consignation du solde du prix de vente de 6 000 euros à la Caisse des dépôts et consignation par Mme [J] est infondée ;
- prendre acte du refus de Mme [J] de laisser pénétrer dans son appartement la SAS Legendre Île-de-France pour procéder à la levée des réserves ;
- dire et juger que le comportement de Mme [J] est constitutif d’un abus de droit,
- ordonner que Mme [J] procède à la déconsignation de la somme de 6 000 euros auprès de la Caisse des dépôts et consignations dans les 8 jours suivant la signification du jugement à intervenir, sous astreinte de 100 euros par jour de retard au profit de la SCCV Galliéni-Petit Noisy ;
- condamner Mme [J] aux paiements des sommes de 2 340 euros et 180 euros à parfaire au jour du jugement, au titre de la pénalité forfaitaire visée à l’acte de VEFA ;
- condamner Mme [J] à la somme de 5 000 euros au titre de dommages et intérêts, en indemnisation du préjudice résultant de la mauvaise foi et de son intention malicieuse à l’encontre de la SCVV Galliéni-Petit Noisy ;

- condamner Mme [J] à la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens des instances engagées, à parfaire soit la somme de 7 527,76 euros ;
- dire et juger que l’ensemble des condamnations porteront intérêts et capitalisation.

*

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 7 mars 2024, la SAS Legendre Île-de-France demande au tribunal judiciaire de Bobigny de :

- dire et juger la SCCV Gallieni - Petit Noisy et Mme [J] irrecevables et mal fondées en leurs demandes, fins et conclusions, en ce qu’elles sont dirigées à l’encontre de la SAS Legendre Île-de-France, et les en débouter intégralement ;
- dire et juger la SCCV Gallieni - Petit Noisy n’est pas recevable à mettre en œuvre la garantie de parfait achèvement, et est dépourvue de toute qualité à agir au titre de la garantie de parfait achèvement ;
- dire et juger que l’impossibilité d’intervention dans l’appartement de Mme [J] rend irrecevables et à défaut mal fondées, toutes demandes d’intervention formées à l’encontre de la SAS Legendre Île-de-France ;
- dire et juger qu’aucune responsabilité ne peut être retenue à l’encontre de la SAS Legendre Île-de-France et la mettre hors de cause ;
- dire et juger que le caractère apparent des griefs qui n’ont pas fait l’objet de réserve à la réception confirme l’acceptation de l’ouvrage en l’état, purge toute possibilité de réclamation, et rend irrecevable et interdit toute réclamation au titre de ces derniers ;
- dire et juger prescrites et formées hors délai, les demandes dirigées à l’encontre de la SAS Legendre Île-de-France au titre des griefs :
*n°31) Fenêtre colle débordant sur la vitre : à reprendre ;
*n°32) Comblement de l’espace entre tuyaux et carrelage : ouvrage à poncer et à repeindre ;
*n°38) Revoir les finitions jointures (étanchéité) : assurer calfeutrement tuyau ;

Dans l’hypothèse où il serait fait droit, en tout ou en partie, aux demandes formulées, ou qui viendraient à être formulées, à l’encontre de la SAS Legendre Île-de-France :
- limiter les travaux à réaliser (dont le principe même est contesté), à ceux listés par M. [N], expert en pages 40 et 41 de son rapport :
* séjour : au nettoyage des gravats pour le grief n°7°) Enlever les éléments, revoir les finitions et faire un joint entre les tuyaux et le sol ; au ponçage, rebouchage et à la peinture du socle pour les griefs n°8°) et 9°) Remplacer le socle en bois massif par un autre socle en bois massif, non abimé lisse et sans fissures ; à la reprise de l’enduit et de la peinture pour le grief n°13°) Enduit, ponçage, peinture ; à la réalisation d’un raccord de peinture pour le grief n°14°) Changer les pièces impactées du radiateur ;
* chambre : à la reprise de l’enduit et de la peinture pour le grief n°22°) Remplacer la plinthe ; à la reprise de l’enduit et de la peinture pour le grief n°26°) Remplacer l’encadrement de la porte ; au remplacement de la vis et à la reprise de peinture pour le grief n°27°) Remplacer l’encadrement de la porte remplacer la vis et reprendre la peinture ; à la reprise de la peinture du bâti de la porte pour le grief n°28°) Remplacer l’encadrement de la porte ;
*cuisine : vitre ; à la reprise de la colle débordant sur la vitre pour le grief n°31°) Fenêtre colle débordant sur la au ponçage et à la reprise en peinture pour le grief n°32°) Comblement de l’espace entre tuyaux et carrelage ;

*salle d’eau : au calfeutrement du tuyau pour le grief n°38°) Revoir les finitions jointures (étanchéité), et peinture ;
*terrasse : au remplacement de la dalle de droite à côté du garde-corps pour le grief n°42°) Changer les dalles inégales, effectuer une découpe droite, égale et symétrique, afin de positionner les dalles au sol de façon régulière ; au nettoyage du tuyau d’évacuation pour le grief n°49°) Nettoyage tuyau d’évacuation ; à la réalisation d’essais de nettoyage des tâches d’enduit et, si nécessaire, en cas de nettoyage non satisfaisant, au remplacement de la couvertine du garde-corps maçonné pour les griefs n°51°) et 52°) Réparation de la partie supérieure grêlée et renforcement du garde-corps Remplacement du cache en métal ( accoudoir ) abîmé, par un autre, de meilleure qualité ;
- condamner la SCCV Gallieni - Petit Noisy à garantir à la SAS Legendre Île-de-France un accès effectif à l’appartement de Mme [J] pour les réaliser ;
- à défaut d’accès effectif à l’appartement de Mme [J] dans les 2 mois de la signification du jugement à intervenir, dire et juger les condamnations qui interviendraient dans le cadre de la présente procédure à l’encontre de la SAS Legendre Île-de-France, intégralement anéanties et privées de tout effet ;
- rejeter toute demande de condamnation formée à l’encontre de la SAS Legendre Île-de-France au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens en ce compris les frais d’expertise ;
- condamner Mme [J] à payer à la SAS Legendre Île-de-France la somme de 5 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens, en ce compris les frais d’expertise, avec bénéfice du droit prévu par les dispositions de l'article 699 du code de procédure civile ;
- rappeler l’exécution provisoire attachée au jugement à intervenir.

*

Pour un plus ample exposé des moyens développés les parties, il est renvoyé à la lecture des conclusions précitées, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il convient de rappeler que, aux termes de l'article 768 du code de procédure civile, le tribunal ne doit statuer que sur les prétentions énoncées au dispositif et n'examine les moyens au soutien de ces prétentions que s'ils sont invoqués dans la discussion. Or ne constituent pas des prétentions au sens de l'article 4 du code de procédure civile les demandes des parties tendant à voir « constater », « dire », « juger » ou « donner acte », en ce que, hors les cas prévus par la loi, elles ne sont pas susceptibles d'emporter de conséquences juridiques, mais constituent en réalité des moyens ou arguments, de sorte que le tribunal n'y répondra qu'à la condition qu'ils viennent au soutien de la prétention formulée dans le dispositif des conclusions et, en tout état de cause, pas dans son dispositif mais dans ses motifs, sauf à statuer sur les demandes des parties tendant à « dire et juger » lorsqu'elles constituent un élément substantiel et de fond susceptible de constituer une prétention (2ème Civ., 13 avril 2023, pourvoi n° 21-21.463).

Sur les fins de non-recevoir

L’article 122 du code de procédure civile définit la fin de non-recevoir comme tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

L’article 789, 6° du code de procédure civile, en sa rédaction issue du décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019, applicable aux instances introduites à partir du 1er janvier 2020, dispose que lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le juge de la mise en état est, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour […] statuer sur les fins de non-recevoir ; […] les parties ne sont plus recevables à soulever ces exceptions et incidents ultérieurement à moins qu’ils ne surviennent ou soient révélés postérieurement au dessaisissement du juge.

Etant observé que la réception est intervenue le 13 mars 2020 et que l’assignation au fond a été délivrée le 3 mars 2021, soit dans le délai annal, la SAS Legendre IDF n’est pas recevable à soulever une fin de non-recevoir devant le tribunal saisi au fond.

Sur la fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité à agir

Aux termes de l'article 1792-6 du code civil, la garantie de parfait achèvement, à laquelle l'entrepreneur est tenu pendant un délai d'un an, à compter de la réception, s'étend à la réparation de tous les désordres signalés par le maître de l'ouvrage, soit au moyen de réserves mentionnées au procès-verbal de réception, soit par voie de notification écrite pour ceux révélés postérieurement à la réception. Les délais nécessaires à l'exécution des travaux de réparation sont fixés d'un commun accord par le maître de l'ouvrage et l'entrepreneur concerné. En l'absence d'un tel accord ou en cas d'inexécution dans le délai fixé, les travaux peuvent, après mise en demeure restée infructueuse, être exécutés aux frais et risques de l'entrepreneur défaillant. L'exécution des travaux exigés au titre de la garantie de parfait achèvement est constatée d'un commun accord, ou, à défaut, judiciairement. La garantie ne s'étend pas aux travaux nécessaires pour remédier aux effets de l'usure normale ou de l'usage.

Les désordres apparents au jour de la réception peuvent relever de la responsabilité civile de droit commun s'ils ont fait l'objet d'une réserve non levée par l'entrepreneur dans le cadre de la garantie de parfait achèvement.

L’article 1601-3 du code civil dispose que le vendeur conserve les pouvoirs de maître de l'ouvrage jusqu'à la réception des travaux.

En principe, dans l’hypothèse d’une cession de l’ouvrage, seul l’acquéreur a le droit d’agir sur le fondement de la garantie de parfait achèvement (voir en ce sens : Cass. 3ème civ., 15 mai 2022, 99-10.507, publié au bulletin).

Le vendeur d’un immeuble ne conserve un intérêt à agir, même pour les dommages nés antérieurement à la vente, et nonobstant l’action en réparation qu’il a intentée avant cette vente sur le fondement de la responsabilité contractuelle de droit commun, que si l’acte de vente prévoit expressément que ce vendeur s’est réservé le droit d’agir (voir en ce sens : Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 5 novembre 2013, 12-13.923).

En l’espèce, la défenderesse est irrecevable à soulever une fin de non-recevoir devant le tribunal.

Au surplus, et sur le fond, il sera relevé que la réparation des réserves non levées peut être sollicitée concurremment sur le fondement de la garantie spéciale de parfait achèvement et sur celui de la responsabilité contractuelle de droit commun, que la SCCV Gallieni - Petit Noisy se fonde en l’espèce sur la responsabilité contractuelle de droit commun, et qu’elle s’est réservée ce droit par une clause insérée à l’acte de vente en l’état de futur achèvement.

Sur les demandes principales dirigées contre la SAS Legendre IDF

En l’espèce, la SCCV Gallieni - Petit Noisy sollicite la réparation en nature des réserves de réception.

Or, elle a perdu la qualité de maître de l’ouvrage par l’effet de la vente du bien et il résulte des pièces produites, notamment les courriers et le rapport d’expertise, que la propriétaire actuelle, Mme [J], a fait obstacle à la levée des réserves en refusant l’intervention des entreprises.

En cet état, la SAS Legendre IDF ne saurait être condamnée à lever les réserves.

La demande sera donc rejetée.

Sur les demandes dirigées contre Mme [J]

L’article R. 261-14 du code de la construction et de l’habitation dispose que le solde du prix de vente de l’immeuble vendu en l’état futur d’achèvement est payable lors de la mise du local à disposition de l’acquéreur ; qu’il peut toutefois être consigné en cas de contestation sur la conformité avec les prévisions du contrat, peu important que le défaut invoqué n’ait pas un caractère substantiel (voir en ce sens Cass, Civ 3, 6 décembre 1972, 71-14.814).

En l’espèce, il est préalablement observé que le caractère substantiel des réserves n’est nullement une condition de la consignation permise à l’acquéreur en l’état de futur achèvement par l’article susvisé.

L’acte de vente de Mme [J] stipule (page 38) : « L’Acquéreur devra faire diligence afin de permettre l’accès de ses parties privatives au Vendeur ou à ses mandataires (architecte, entrepreneurs, experts, vérificateurs ou ouvriers) pour la levée d’éventuelles réserves ou parachever les locaux, procéder à tous réglages, toutes reprises ou contrôles, après la livraison des biens objets des présentes, et pendant les heures ouvrables des entreprises intervenantes. Faute pour l’Acquéreur de respecter ces diligences, il ne pourra se prévaloir du défaut de levée de réserves ».

Il résulte tant des dires concordants des parties sur ce point que des courriers adressés à Mme [J] afin de procéder à la levée des réserves et des constatations de l’expert, selon lequel l’acquéreuse s’est opposée de façon répétée à l’intervention des entreprises, que Mme [J] a fait obstacle à la levée des réserves.

Elle ne peut ainsi plus se prévaloir de la levée des réserves, de sorte que le tribunal ordonnera la libération de la consignation entre les mains de la demanderesse.

Sur la demande en paiement au titre du retard

L’article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

La consignation du solde du prix de vente en application des dispositions de l’article R. 261-14 du CCH vaut paiement et permet en conséquence la remise des clés (voir en ce sens : Cass. 3e civ., 15 déc. 2010, n° 09-67.232, FS-P+B).

En l’espèce, l’acte de vente stipule, s’agissant des pénalités de retard : « Toute sommes non payées sera passible de plein droit et sans qu’il soit besoin d’une mise en demeure d’une pénalité forfaitaire et moratoire de 1% par mois de retard, tout mois commencé étant compté en entier. Au cas où le vendeur serait tenu de produire à un ordre ou plusieurs ordres ayant pour objet la distribution du prix des biens vendus, il aurait droit pour chaque ordre et pour couvrir des pertes d’intérêts et dommages de toute sorte occasionnée par cette formalité à une indemnité fixée à forfait à 3% s’il y eu dépôt du prix à la Caisse des Dépôts et Consignations et à 2% seulement si ce dépôt n’a pas été effectué. »

Or, en application des textes susvisés, la consignation vaut paiement, de sorte que la SCCV ne peut réclamer les indemnités de retard.

Elle peut seulement réclamer l’indemnité forfaitaire pour un montant de 180 euros.

Sur la demande en paiement à titre de dommages et intérêts

En l’espèce, si la SCCV soutient que Mme [J] a agi avec mauvaise foi, force est de rappeler que les dommages et intérêts punitifs n’existent point en droit français et que seule l’invocation d’un préjudice réparable peut ouvrir un droit à indemnisation.

Or, la SCCV, qui ne peut subir de préjudice moral eu égard à sa qualité de personne morale, n’excipe d’aucun préjudice.

La demande sera ainsi rejetée.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Sur les dépens

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

En application de l’article 699 du code de procédure civile, les avocats peuvent, dans les matières où leur ministère est obligatoire, demander que la condamnation aux dépens soit assortie à leur profit du droit de recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont ils ont fait l'avance sans avoir reçu provision.

En application de l’article 695, 4° du même code, les honoraires de l’expert judiciaire sont compris dans les dépens.

En l’espèce, les dépens seront mis à la charge de la SCCV Gallieni - Petit Noisy dès lors qu’elle a pris l’initiative d’une procédure de référé alors qu’elle n’était plus propriétaire du bien et qu’elle succombe en sa demande principale tendant à la levée des réserves.

Autorisation sera donnée à ceux des avocats en ayant fait la demande et pouvant y prétendre de recouvrer directement ceux des dépens dont ils ont fait l'avance sans avoir reçu provision.

Sur les frais irrépétibles

En application de l'article 700 du code de procédure civile, le tribunal condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l'autre la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Par principe, le tribunal alloue à ce titre une somme correspondant aux frais réellement engagés, à partir des justificatifs produits par les parties, ou, en l’absence de justificatif, à partir des données objectives du litige (nombre de parties, durée de la procédure, nombre d’écritures échangées, complexité de l’affaire, incidents de mise en état, mesure d’instruction, etc.).

Par exception et de manière discrétionnaire, le tribunal peut, considération prise de l’équité ou de la situation économique des parties, allouer une somme moindre, voire dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, l’équité commande de condamner Mme [J], qui succombe sur la demande en déconsignation du solde du prix de la vente, à payer à la SCCV Gallieni - Petit Noisy la somme de 3 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La SAS Legendre IDF, qui forme sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile contre Mme [J] seulement, en sera déboutée.

En effet, Mme [J] demeurait libre de refuser son intervention et d’en supporter les conséquences et ce n’est pas elle qui a pris l’initiative de la présente procédure.

Sur l’exécution provisoire

Il convient de rappeler qu'en application de l'article 514 du code de procédure civile, dans sa rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS,