TJ Bordeaux, 23 janv. 2025, RG 13/04761

N° RG : N° RG 13/04761 - N° Portalis DBX6-W-B65-NP54
5EME CHAMBRE CIVILE
SUR LE FOND

30F

N° RG : N° RG 13/04761 - N° Portalis DBX6-W-B65-NP54

Minute n° 2025/00

AFFAIRE :

Société GEM

C/

[X] [B]

Grosses délivrées
le

à
Avocats :
Me Valérie CHAUVE
Me Benjamin MULLER
la SELARL PIERAGGI BERNARD

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX 5EME CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT DU 23 JANVIER 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Lors du délibéré

Madame Marie WALAZYC, Vice-Présidente
Jean-Noël SCHMIDT, Vice-Président
Madame Mariette DUMAS, Vice-Présidente

Greffier, lors des débats et du prononcé
Isabelle SANCHEZ

DÉBATS :

A l’audience publique du 21 Novembre 2024, tenue en rapporteur
Sur rapport conformément aux dispositions de l’article 786 du code de procédure civile

JUGEMENT:

Contradictoire
Premier ressort
Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du Code de procédure civile

DEMANDERESSE :

SARL GEM
15 rue Maucoudinat
33000 BORDEAUX

représentée par Me Benjamin MULLER, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat plaidant

DEFENDEUR :

Monsieur [X] [B]
né le 16 Août 1946 à BORDEAUX (33000)
de nationalité Française
34 avenue de Mirande
33200 B0RDEAUX
N° RG : N° RG 13/04761 - N° Portalis DBX6-W-B65-NP54

représenté par Maître Bernard PIERAGGI de , avocats au barreau de BAYONNE, avocats plaidant, Me Valérie CHAUVE, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat postulant

---

EXPOSE DU LITIGE

M. [X] [B] (le bailleur), propriétaire d’un local à usage commercial situé 15 rue Maucoudinat à Bordeaux, a consenti à effet du 6 avril 2004 un bail à la société Café BD laquelle a cédé son fonds de commerce de restauration à la société GEM (devenue la SARL Le Comptoir d’Etienne : le preneur) par acte authentique du 29 août 2007.

Par acte extrajudiciaire du 19 février 2013, la société GEM a sollicité le renouvellement du bail venant à terme le 31 mars 2013, et M. [B] lui a notifié par acte extrajudiciaire du 12 mars 2013, un refus de renouvellement et non-paiement de l’indemnité d’éviction en invoquant un comportement fautif de son locataire lui reprochant d’avoir violé de façon permanente et volontaire la clause de destination des lieux à savoir la restauration rapide, et en aucun cas la restauration traditionnelle, en se prévalant des dispositions de l’article L. 145-17 I du code de commerce.

Par acte du 17 mai 2013, la société GEM a assigné M. [B] aux fins de contester le motif invoqué pour le non-paiement de l’indemnité d’éviction et d’ordonner une expertise pour en évaluer le montant.

Par jugement mixte du 7 juillet 2016, ce tribunal a dit que la société GEM bénéficiait d’une créance au titre de l’indemnité d’éviction due par monsieur [B] en raison du non-renouvellement du bail au 30 avril 2013, ordonné avant-dire-droit une mesure d’expertise judiciaire afin d’évaluer les montants de cette créance dans les conditions de l’article L 145-14 du code de commerce, ordonné un sursis à statuer sur les autres chefs de demande et renvoyé l’affaire à la mise en état.

Par arrêt du 11 février 2019, la cour d’appel de Bordeaux a confirmé ce jugement.

Le rapport d’expertise a été déposé par monsieur [H] [V] au greffe du tribunal judiciaire le 14 février 2022.

La société GEM, devenue la SARL Comptoir d’Etienne, a quitté les lieux dont elle a été évincée le 6 mai 2022.

Par ordonnance du 21 novembre 2023, le juge de la mise en état a condamné monsieur [B] à payer à la société GEM devenue la SARL Comptoir d’Etienne une somme de 50 000 euros à titre de provision à valoir sur l’indemnité d’éviction, condamné la société GEM devenue la SARL Le Comptoir d’Etienne à payer à monsieur [B] la somme de 9 043,15 euros à titre de provision à valoir sur les indemnités d’occupation, ordonné la compensation des provisions, condamné en conséquence monsieur [B] à payer à la société GEM devenue le Comptoir d’Etienne une somme de 40 956,85 euros à titre de provision à valoir sur l’indemnité d’éviction, rejeté les autres demandes y compris sur l’article 700 du code de procédure civile et réservé les dépens. 

Par arrêt du 3 juin 2024, la cour d’appel de Bordeaux a confirmé cette ordonnance et condamné monsieur [B] verser 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La clôture de l’instruction a eu lieu le 31 octobre 2024.

MOYENS ET PRETENTIONS DES PARTIES :

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 23 octobre 2024, la société GEM devenue Le Comptoir d’Etienne demande au tribunal de :
-condamner monsieur [B] à lui verser une indemnité d’éviction de 227 800 euros,
-le condamner à lui restituer une somme de 26 635,51 euros à titre de trop perçu d’indemnité d’occupation,
-le condamner à restituer le dépôt de garantie de 1830 euros,
-le condamner à lui verser 5000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
-le condamner aux dépens en ce compris les frais d’expertise judiciaire, les dépens de l’incident et les frais d’exécution à venir.

Au soutien de sa position, la société GEM devenue Le Comptoir d’Etienne expose, au titre de l’indemnité principale, que l’expert a retenu une valeur de droit au bail appréciée à 55.8 m² x 1200 euros, soit 66 960 euros, arrondie à 67000 euros. Elle précise que son propre expert, qui l’a accompagnée lors des opérations d’expertise, Madame [E] [U], a retenu une valeur de 1400 euros par m², soit 78 000 euros, au regard du bon état général des locaux, des travaux réalisés par le locataire pour permettre un accès PMR, de la configuration, la présence d’une terrasse, et leur localisation en centre-ville. Elle demande en conséquence que l’indemnité principale soit fixée à cette somme.

Au titre des indemnités accessoires, elle sollicite les indemnités habituelles en la matière venant accompagner l’indemnité de déplacement. Concernant l’indemnité de réinstallation, elle souligne que pour rester dans le quartier où elle était installée, elle a accepté de prendre à bail des nouveaux locaux en mauvais état qui ont nécessité des travaux d’aménagement importants et la recherche de financement approprié ; elle a emprunté une somme de 308 3132 euros ; elle souligne que les nouveaux locaux sont bien plus grands (350 m² contre 50 m²) ce qui a conduit tant l’expert judiciaire que son propre expert à ne retenir qu’une partie des frais d’installation à hauteur de 20% et que les deux experts ont chiffré les frais au même montant, à 350 euros près. Elle conteste les allégations du bailleur selon lesquelles la prise à bail d’un local beaucoup plus grand générera un résultat d’exploitation beaucoup plus important puisque les charges augmentent corrélativement. Elle insiste sur le fait d’avoir été contrainte de financer sa réinstallation par des prêts importants. Elle demande donc des frais de réinstallation à hauteur de 128 000 euros conformément à la proposition de son propre expert qui propose d’appliquer une majoration de 15% aux 20% retenus par l’expert judiciaire.
Elle conteste la position du bailleur qui tente de s’extraire de son obligation de payer l’indemnité de réinstallation en faisant valoir une violation par le preneur de la clause de destination alors que le préjudice demandé ne concerne pas le fonds mais le droit au bail. Elle ajoute que l’expert a répondu dans son rapport qu’il n’est pas démontré que les travaux réalisés pour une activité de restauration traditionnelle ne sont pas sensiblement inférieurs que pour une activité de petite restauration. Elle rappelle en outre que la clause de destination a été modifiée par le bailleur à la suite de la cession du fonds de commerce et que l’interdiction de cuisine traditionnelle qui était expresse dans le bail initial a été retirée. Elle souligne que si le bailleur ne conteste que les éléments d’équipement, l’indemnité de réinstallation concerne également les frais nécessaires à la remise en place de l’activité du locataire dans les nouveaux locaux : travaux d’aménagement, d’équipement, de remise aux normes, qui en l’espèce ont été importants.
La société GEM devenue Le comptoir d’Etienne demande en outre une indemnité de remploi à hauteur de 10% de l’indemnité principale, soit 7800 euros, en fonction de l’indemnité principale proposée par son propre expert.
Elle demande également une indemnité de double loyer pendant le délai nécessaire à l’aménagement des nouveaux locaux, étant souligné qu’elle a quitté les lieux le 6 mai 2022. Elle demande de ce chef une somme de 4500 euros, chiffrée par l’expert judiciaire. Au titre des aménagements non amortis, elle demande une somme de 9500 euros.
Sur l’indemnité d’occupation, elle fait valoir que si l’expert a retenu un abattement pour précarité de 20%, elle propose de retenir un abattement de 30%, en tout cas pas de 10% comme le soutient le bailleur. En retenant l’abattement de 20% retenu par l’expert, elle reste créancière de 12 556,30 euros entre le 1er avril 2013 et la restitution des locaux au mois de mai 2022. Pour justifier un taux d’abattement de 30%, elle fait valoir la longueur de la procédure, imputable en grande partie au bailleur, la délivrance régulière de sommations de déguerpir à l’initiative du bailleur afin de forcer l’expulsion, l’invocation régulière de la méconnaissance de la clause de destination. Après avoir réalisé un décompte des sommes versées au titre de l’indemnité d’occupation, et application d’un abattement de 30% de précarité, elle aboutit à un trop perçu par le bailleur de 26 635,51 euros dont elle demande le remboursement.
Elle demande également la restitution du dépôt de garantie qui lui est due depuis son départ le 6 mai 2022. Il estime que les factures opposées par le bailleur pour l’enlèvement d’installations et de matériels ne sont pas pertinentes.

En réplique, aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 28 octobre 2024, monsieur [B] demande au tribunal judiciaire de Bordeaux de :
-fixer le montant de l’indemnité d’éviction à la somme de 0 euros,
-fixer le montant de l’indemnité d’occupation à la somme annuelle de 13 950 euros.
A titre subsidiaire :
-fixer le montant de l’indemnité d’éviction à la somme de 15 093 euros,
A titre infiniment subsidiaire :
-fixer le montant de l’indemnité d’éviction à la somme de 70 893 euros,
En tout état de cause :
-Condamner la défenderesse à lui verser la somme de 11 812,35 euros au titre des sommes exposées pour la remise en état du local et des impayés au titre de l’indemnité d’occupation et des charges et taxes,
-la condamner à lui payer 6017, 64 euros au titre de la régularisation de l’indemnité d’occupation due entre 2013 et 2020,
-ordonner en tant que de besoin la compensation des créances,
-débouter la société GEM devenue Le comptoir d’Etienne de ses demandes,
-la condamner aux dépens en ce compris les frais d’expertise judiciaire ;
-la condamner à lui verser la somme de 4000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de sa position, il expose que si le principe de l’indemnité d’éviction a été retenu par le tribunal puis par la cour d’appel, il n’existe aucun préjudice à réparer du fait de la perte de la valeur du droit au bail, dès lors que le preneur évincé s’est réinstallé au 21 rue Maucoudinat, soit à moins de 50 mètres du local précédemment loué. Il ajoute que ce local est mieux positionné car plus proche de la rue du Pas de Saint Georges, commerçante et passante. Il expose que les nouveaux locaux sont bien plus grands, permettant une rentabilité plus importante. Il en déduit que le droit au bail du local nouvellement loué a une valeur au moins égale voire plus importante que le précédent et en déduit que le preneur ne subit aucun préjudice, d’autant qu’il n’a réglé aucun pas-de-porte pour son nouveau bail. Il souligne que dans le quartier considéré, les cessions se font sans pas-de-porte, ce qui démontre bien l’absence de valeur de droit au bail à cet emplacement. Il ajoute qu’après le départ de la société GEM, devenue la SARL Le Comptoir d’Etienne, les locaux sont demeurés vides durant 6 mois et qu’au regard de l’état déplorable dans lequel cette société avait laissé les lieux, il a été contraint d’accorder au nouveau preneur une franchise temporaire de loyer au regard de la remise en état rendue nécessaire. Il soutient que contrairement à ce qu’ont retenu le juge de la mise en état puis la cour d’appel, aucun préjudice ne résulte de cette éviction.
Sur les indemnités accessoires, il s’y oppose au motif qu’elles ne peuvent être afférentes qu’au fonds de commerce dont l’exploitation est autorisée par le bail. Or, le fonds de commerce qui était exploité dans les lieux était un fonds de commerce de restauration traditionnelle non autorisé par les stipulations du bail et se fonde sur l’arrêt de la cour d’appel de Bordeaux du 14 mars 2019, portant sur un litige entre la copropriété et les parties, qui a retenu que la société exploitait en violation des stipulations du bail commercial un commerce de restauration traditionnelle. Elle en déduit que la défenderesse ne peut se fonder sur un arrêt de la même cour d’appel de 2014 statuant en référé et qui n’a pas l’autorité de la chose jugée. Dès lors qu’elle ne démontre pas avoir transféré un fonds de salon de thé-café, restauration choisie pour prétendre à une indemnité au titre d’un transfert, il en déduit que le preneur évincé n’a droit à aucune indemnité.
A titre subsidiaire, si le tribunal devait considérer que l’indemnité d’éviction n’est pas équivalente à 0 euro, il ne pourra la fixer à un montant excédant 70 893 euros au regard de la réalité de son préjudice. Concernant la valeur perdue du droit au bail, il fait valoir que depuis le transfert elle détient un droit au bail d’une valeur équivalente voire supérieure ; il ajoute que la valeur du droit au bail perdue est nulle car il a dû attendre le mois de septembre 2022 pour relouer le local alors que le locataire était parti le 6 mai 2022, ce qui démontre qu’il n’a pas de valeur intrinsèque. Il souligne qu’en tout état de cause, si l’expert a retenu une valeur pondérée de 1000 euros le m², il n’y a pas lieu d’appliquer une majoration de 20% au titre de la terrasse, laquelle ne fait pas partie de l’assiette du bail : il s’agit d’une autorisation d’occupation temporaire accordée par la commune non indemnisable ;
Sur l’indemnité de réinstallation, il souligne qu’elle doit correspondre à des aménagements semblables et non étrangers à ceux qu’il perd, et sur justificatifs, or en l’état aucun détail sur les aménagements n’a été transmis. En tout état de cause, les aménagements portant sur une activité de restauration traditionnelle, non de petite restauration, cette indemnité ne peut être calculée sur la base de 400 000 euros comme l’a fait l’expert mais uniquement sur la base d’aménagements équivalents qui ont dû être réalisés dans les seconds locaux. Or, l’expert n’a pas justifié la somme retenue, se fondant sur un extrait du bilan non détaillé. Il conteste également la somme de 13 925 euros qui figure dans le détail des immobilisations, relatifs à de simples matériels dont de la vaisselle et un lave verres. Il souligne qu’il n’appartient pas au bailleur d’indemniser le preneur au titre de remplacements de matériels qui figurent déjà dans les immobilisations existantes et qui sont sans rapport avec le déplacement de l’activité. Il conteste également les autres postes d’immobilisation de sorte que devrait être a minima déduite des 400 000 euros retenus par l’expert la somme globale de 195000 euros, estimant qu’il n’a pas à supporter la modernisation du matériel du preneur évincé. En réponse aux arguments de la société GEM devenue Le Comptoir d’Etienne, elle indique que l’expertise de Mme [E] n’est pas contradictoire et qu’en dépit d’une sommation de communiquer des éléments comptables, aucune réponse n’a été apportée. Il ajoute qu’en tout état de cause il y a lieu d’appliquer un abattement de 70% pour ancienneté des aménagements des locaux libérés, qui étaient quasiment amortis.
Il s’oppose à l’indemnité de remploi demandée en l’absence de démonstration par le preneur de l’engagement de frais, alors qu’il a déménagé à 50 mètres et qu’il n’a pas acquis de droit au bail entrainant un prix de cession et des droits d’enregistrement.
Il s’oppose à l’indemnité de double loyer au motif que la société a continué à exploiter le local du 15 rue Maucoudinat alors qu’elle exploitait également dans le nouveau local.
Concernant les aménagements non amortis, il soutient que la jurisprudence est constante en la matière et s’oppose à ce que l’indemnité d’éviction intègre à la fois une indemnité pour frais de réinstallation et une indemnité d’agencements non amortis.
A titre reconventionnel, il demande la somme de 9 043,15 euros au titre de l’indemnité d’occupation, selon justificatif établi par son expert-comptable due pour la période 2020, 2021 et 2022. Il estime qu’il n’y a pas lieu d’appliquer un coefficient de précarité supérieur à 10%, dès lors que le preneur n’entendait pas vendre son fonds, qu’il s’est réinstallé à une adresse proche et que son chiffre d’affaires, entre le 30 juin 2015 et le 30 juin 2016, a même augmenté de 20%. Il estime que la longueur de la procédure ne lui est pas imputable, et rappelle que l’expertise judiciaire a duré 3 ans. Le fait qu’il ait fait appel du jugement avant dire droit n’est pas constitutif d’une faute. Il en va de même de l’appel de l’ordonnance ayant fixé une provision. Appliquant un coefficient de précarité de 10% à la valeur locative retenue par l’expert, il estime que le preneur lui reste redevable de sommes au titre des années 2013 à 2020.
Il ajoute avoir dû engager des frais de remise en état après la libération des lieux par le preneur et que ces frais n’ont pas été engagés pour l’installation du nouveau locataire, les prestations ayant été réalisées les 19 et 20 août 2022. Il estime que les frais sont justifiés par une facture et que le fait que la société Bordeaux Casse gère une casse automobile n’est pas de nature à disqualifier sa demande.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’indemnité d’éviction:
1.1 Sur l’indemnité principale

Aux termes de l’article L. 145-14 du code de commerce: “Le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L. 145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d'éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement./ Cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre”. L’indemnité doit réparer un préjudice et a donc le caractère de dommages et intérêts. Le bailleur peut prouver que le préjudice est moindre du fait d’une activité transférable.

En l’espèce, il ressort des termes de l’arrêt de la cour d’appel de Bordeaux du 11 février 2019 que: “le défaut de mise en demeure empêche le bailleur de se prévaloir d’un motif grave et légitime, et il doit en conséquence une indemnité d’éviction, comme l’a décidé à bon droit le tribunal de grande instance”. Un expert judiciaire a été désigné afin de procéder à son évaluation.

Il est constant que le preneur a quitté les locaux litigieux le 6 mai 2022, soit en cours de procédure. Il est également constant que la société GEM devenue la SARL Le Comptoir d’Etienne a transféré son activité dans des nouveaux locaux, loués au 21 rue Maucoudinat.

La société Le Comptoir d’Etienne ne revendique pas une perte de fonds de commerce ni une perte de clientèle. Il est donc acquis que le préjudice à indemniser ne résulte pas de la perte du fonds de commerce.

L’indemnité principale due au titre de l’indemnité d’éviction est en conséquence une indemnité moindre, à savoir une indemnité de transfert qui correspond à la valeur du droit au bail attachée aux locaux dont le preneur a été évincé.

Dans un arrêt publié du 13 octobre 2021 (n°20-19.340), la troisième chambre civile de la Cour de cassation a jugé que l’indemnité d’éviction doit être déterminée au regard de la perte intrinsèque que subit le locataire, sans qu’il y ait lieu d’examiner si le transfert a été finalement avantageux pour le locataire.

En l’espèce, le droit au bail a été évalué par l’expert judiciaire à 67 000 euros, selon une méthode comparative, c’est-à-dire par comparaison directe au mètre carré.

L’expert retient une surface du local de 55,8 m² et une valeur de base de 1 000 euros par mètre carré, sur la base de loyers habituellement pratiqués dans le quartier, qu’il majore de 20% pour tenir compte de l’avantage terrasse, soulignant que cette terrasse, qui n’est pas comprise dans le bail puisqu’il s’agit d’une emprise sur le domaine public, a une valeur commerciale. Cette majoration, contestée par le bailleur, apparaît pertinente dès lors que la terrasse en façade du local apporte un avantage considérable par rapport à un autre commerce qui n’en bénéficierait pas, l’expert soulignant à juste titre que dans ce quartier historique du centre de Bordeaux, les clients s’attablent majoritairement en terrasse, générant pour l’exploitant une visibilité et un chiffre d’affaires plus important. Ainsi, même si la terrasse n’entre pas dans l’assiette du bail, elle constitue un avantage qui doit donner lieu à majoration.
L’expertise judiciaire étant contradictoire et débattue dans le cadre de la présente instance, elle doit être retenue prioritairement à l’expertise amiable réalisée à la demande du preneur, laquelle montre au demeurant un prix moyen pratiqué dans le secteur à peu près similaire, avec un loyer moyen de 1220 euros environ.

En conséquence, le droit au bail évalué par l’expert à 67 000 euros sera retenu.

1.2 sur les indemnités accessoires

Indemnité de réinstallation

Les frais de réinstallation liés à l’éviction constituent un préjudice qui doit être réparé. Ces frais sont ceux nécessaires à l’adaptation des nouveaux locaux à l’activité exercée, non au matériel nécessaire à cette activité.
En l’espèce, la société évincée a engagé des frais de réinstallation. Les discussions portent essentiellement sur l’assiette retenue par l’expert pour évaluer cette indemnité, en l’absence de production de justificatifs.

En premier lieu, monsieur [B] souligne que les frais de réinstallation doivent concerner la réinstallation de l’activité autorisée dans le bail, en l’espèce une activité de petite restauration, non une activité de restauration traditionnelle.

Il ressort de l’article 2 intitulé « destination » de l’avenant au bail commercial signé entre la société GEM et monsieur [B] à effet au 1er septembre 2007 que le preneur était autorisé à exploiter dans l’immeuble loué l’activité suivante : « salon de thé, café, restauration choisie, préparation et transformation d’aliments pour vente à emporter et restauration rapide. Les locaux ne pourront servir à un autre usage, même temporairement, et il ne pourra y être exercé un autre commerce que celui sus-indiqué ».

La société LE COMPTOIR d’ETIENNE estime avoir été autorisée à exercer cette activité de restauration traditionnelle par cet avenant, lequel n’interdisait plus expressément cette activité, tandis que tel était le cas dans le contrat de bail initial cédé par la société LE CAFE BD.

Or, les termes de cet avenant sont dépourvus d’ambiguïté : « Les locaux ne pourront servir à un autre usage, même temporairement, et il ne pourra y être exercé un autre commerce que celui sus-indiqué » ; toute autre activité être donc interdite. Tel est le cas de la restauration traditionnelle qui n’est pas assimilable à l’activité de restauration choisie, ces deux activités étant distinguées dans le bail initial.

Ainsi que le soutient à juste titre le bailleur, les frais de réinstallation ne peuvent donc concerner l’activité de restauration traditionnelle, qui suppose a minima des installations d’équipement permettant d’extraire les fumées ou les odeurs.

En l’espèce, selon attestation de son expert-comptable du 26 octobre 2022, la société Le comptoir d’Etienne a engagé des frais importants pour effectuer des travaux de rénovation et d’aménagement du nouveau local, financés par des emprunts bancaires, sans autre précision. Selon attestation d’un architecte, établie le 13 mai 2019, les travaux d’aménagement ont été réalisés entre le début du mois de décembre 2016 et la fin du mois de juin 2017, sans autres précisions non plus.
Il ressort uniquement du rapport d’expertise amiable que deux prêts ont été souscrits les 27 décembre 2016 et 24 janvier 2017 pour un montant total de 308 313 euros, pour le financement de travaux et aménagements, sans autre justificatif.

L’expert judiciaire a, au regard des pièces comptables qui lui ont été communiquées, retenu que la société évincée avait engagé, au titre des frais de réinstallation, agencements et aménagements divers, 400 000 euros de dépense, selon comptes annuels pour la période du 1er juillet 2017 au 30 juin 2018, sans autre précision.

Toutefois, force est de constater que les travaux ont été achevés en juin 2017 et qu’aucune facture ou autre descriptif de ce qui a été réalisé ne sont produits, permettant de connaître la teneur exacte des travaux de réinstallation.

Dans le cadre des opérations d’expertise, la société Le Comptoir d’Etienne a communiqué une liste plus détaillée des immobilisations au 31 mars 2019 pour le local n°1 sis au 15 rue Maucoudinat et pour le local n°2 sis au 21 de cette rue. Au titre des installations générales et des aménagements divers, il ressort de la liste simplifiée des travaux liés à l’installation dans le local 2 des frais à hauteur de 366 493,72 euros, non 400 000 euros comme retenu par l’expert, les 400 000 euros englobant la vaisselle, un lave verre, une machine sous vide, un hachoir, une armoire chauffante.

Toutefois, les frais de tabourets banquettes et tables (23290 euros) et d’installation d’enceintes (3150 euros), assimilables à du matériel ne constituent pas des frais d’installation indemnisables. S’agissant des frais de climatisation (40649,56 euros), dès lors qu’il n’est pas établi que l’ancien local était climatisé, ces frais n’ont pas à être pris en compte au titre de la réinstallation. En ce qui concerne les frais d’installation de la cuisine, à hauteur de 95 996 euros, il y a lieu de souligner que cet aménagement n’est pas détaillé, alors même que le bailleur refuse à juste titre d’indemniser la réinstallation d’une cuisine traditionnelle. Les frais de hotte aspirante, liés à une activité de cuisine traditionnelle, doivent également être exclus (12153 euros). Néanmoins les frais de réinstallation de la cuisine ne peuvent être réduits à néant comme le propose le bailleur ; ils seront réduits à hauteur de 10 000 euros. Les frais d’architecte n’ont pas à être retirés, rien n’empêchant le preneur d’y recourir pour faciliter sa réinstallation.

Au total, l’assiette retenue pour calculer l’indemnité de réinstallation sera de 201 256 euros.

L’expert a justement souligné que ces frais sont importants au regard de la surface du nouveau local, significativement plus grande puisqu’il présente une surface de 350 m² contre 55.8 m² pour le local évincé. Il a ainsi retenu un coût de travaux au m². Il y a lieu de procéder à l’identique.

Etant rappelé que le local évincé est de 55,8 m², l’indemnité sera fixée comme suit : (201 256/350)x55.8 m²= 32 086 euros.

Au regard de l’ancienneté de l’occupation des locaux par la société GEM, qui les occupait depuis 2007 et du constat d’état des lieux de sortie du 6 mai 2022 démontrant en local en état d’usage avec des aménagements anciens voire en mauvais état, il y a lieu d’appliquer un abattement pour tenir compte de l’ancienneté des aménagements libérés, qu’il y a lieu de fixer à 25%, soit une indemnité de réinstallation de 24 064,50 euros.

Indemnité de remploi 
L’indemnité de remploi doit permettre au locataire évincé de retrouver un fonds de commerce ou un droit au bail de même nature. Elle est généralement fixée à 10% de la valeur de l’indemnité principale. Elle n'est toutefois pas due si le bailleur apporte la preuve que le locataire ne se réinstallera pas.
En l’espèce, il n’est pas contesté que le locataire s’est réinstallé.
L’indemnité de remploi sera fixée selon les modalités habituelles en la matière, à savoir 10% du montant de l’indemnité principale, soit 6 700 euros.

Indemnité pour double loyer 
Ce poste est généralement admis en cas de déménagement du locataire, tenant compte du fait que pendant la période de réinstallation, le locataire va devoir payer le loyer de l’ancien local et celui du nouveau.
L’expert judiciaire a valorisé ce poste sur la base de 4 mois de loyers, à hauteur de 4500 euros, sans explication particulière. Il convient néanmoins de relever que selon l’attestation de l’architecte, les travaux d’installation ont duré entre le mois de décembre 2016 et le mois de de juin 2017 et le nouveau bail a pris effet le 1er décembre 2016. Aussi une indemnisation sur la base de 4 mois apparaît cohérente. Une somme de 4 500 euros sera allouée de ce chef.

Agencements non amortis
Ainsi que le souligne le bailleur, ce poste ne se cumule pas avec les frais de réinstallation. La demande doit être rejetée.
Sur l’indemnité d’occupation et l’abattement pour précaritéAux termes de l’article L. 145-28 du code de commerce: “Aucun locataire pouvant prétendre à une indemnité d'éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l'avoir reçue. Jusqu'au paiement de cette indemnité, il a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré. Toutefois, l'indemnité d'occupation est déterminée conformément aux dispositions des sections 6 et 7, compte tenu de tous éléments d'appréciation./ Par dérogation au précédent alinéa, dans le seul cas prévu au deuxième alinéa de l'article L. 145-18, le locataire doit quitter les lieux dès le versement d'une indemnité provisionnelle fixée par le président du tribunal judiciaire statuant au vu d'une expertise préalablement ordonnée dans les formes fixées par décret en Conseil d'Etat, en application de l'article L. 145-56.”

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier que le bail commercial conclu pour une durée de 9 années a commencé à courir le 6 avril 2004, a été cédé à la société GEM qui a acquis le fonds de commerce le 29 août 2007 pour se terminer le 31 mars 2013. Le bailleur ayant refusé de renouveler le bail, des indemnités d’occupations étaient dues jusqu’à la libération effective des locaux, soit le 6 mai 2022.

L’expert judiciaire a fixé la valeur locative à 275 euros le m², soit une valeur locative arrondie à 15 500 euros par an, hors taxes et hors charges (1291 euros par mois), laissant au tribunal le choix de l’application d’un abattement de précarité, lequel est habituellement fixé à 20%.

Un abattement pour précarité est habituellement appliqué pour compenser le caractère précaire de l’occupation des lieux par le locataire, peu important que le preneur n’ait pas l’intention de vendre son fonds de commerce ou qu’il ait réussi à maintenir voire à augmenter son chiffre d’affaires sur la période.

Il est incontestable que la procédure judiciaire a été exceptionnellement longue, l’action ayant été introduite le 7 mai 2013 par la société GEM aux fins d’obtenir le paiement d’une indemnité d’éviction.

En dépit de l’assignation introductive d’instance en vue d’obtenir une indemnité d’éviction, le bailleur lui a fait délivrer une sommation de déguerpir le 30 avril 2013 et l’a assignée en référé à cette fin. L’appel formé contre le jugement mixte du 7 juillet 2016 a conduit à décaler le début des opérations d’expertise après l’arrêt de la cour d’appel du 11 février 2019. En dépit de cet arrêt confirmatif et de l’expertise judiciaire rendue le 14 février 2022, monsieur [B] a persisté à considérer qu’il n’était redevable d’aucune indemnité d’éviction, conduisant le locataire à quitter les lieux avant d’avoir reçu son indemnité, alors même qu’il avait engagé des frais pour un nouveau local. Monsieur [B] s’est opposé au paiement d’une provision et a porté devant la cour d’appel l’ordonnance du juge de la mise en état fixant une telle provision, retardant ainsi l’issue du présent litige. Si les parties ne sont pas tributaires des délais de procédure, et s’il ne peut être reproché à monsieur [B] d’utiliser les voies de recours pour faire valoir ses droits, force est néanmoins de constater que l’ensemble de ces évènements a maintenu le preneur dans une situation de précarité justifiant l’application de l’abattement proposé par l’expert à hauteur de 20%, soit une indemnité d’occupation annuelle de 12 400 euros (1033 euros par mois).

Monsieur [B] ne conteste pas avoir perçu des sommes au titre de l’indemnité d’occupation fixée sur la base du loyer précédemment appelé jusqu’au mois de mai 2020.

Les parties s’accordent sur les montants versés par la société GEM (hors taxes et hors charges), devenue la SARL Le Comptoir d’Etienne au titre des années 2013 à 2020, soit un montant total de 105 582 euros.

Sur la période, sur la base d’une indemnité d’occupation annuelle de 12400 euros, la société GEM aurait dû lui verser la somme totale de 99 200 euros. Elle est donc créditrice à l’égard de monsieur [B] de la somme de 6 382 euros.

Selon le décompte établi par l’expert comptable de monsieur [B], le preneur resterait redevable des indemnités d’occupation, outre les taxes et charges au titre des mois de mai, juin et juillet 2020, et au titre des mois de mars, avril et mai (au prorata) 2022.

Si la société GEM devenue la SARL Le Comptoir d’Etienne soutient avoir versé ces sommes, elle ne le démontre pas.

Ce décompte, qui comprend les charges et la TVA, est établi sur la base, pour l’année 2020, d’une indemnité mensuelle de 1170.06 euros, et pour l’année 2022 d’une indemnité mensuelle de 1233,27 euros. Il y a toutefois lieu d’en réduire le montant sur la base de l’indemnité d’occupation retenue, soit 1033 euros par mois. La TVA sera recalculée en conséquence.

Ainsi, les impayés au titre des mois de mai, juin et juillet 2020, s’établissent à (1033 x 3) = 3099, outre la TVA de 20% sur chaque échéance (206,60x3) = 619,80 outre les charges (141.91x3)425,73, soit 4144 euros.

Les impayés au titre des mois de mars, avril et mai 2022(du 01/05 au 06/05/22) s’établissent à (1033x2 + 200) = 2266, outre la TVA de 20% sur chaque échéance (206,60x2 + 40) = 453.20 outre les charges (66.06x2+12,79)144,91, soit 2864 euros.

A cela s’ajoute l’impayé au titre de la régularisation des charges pour les années 2020 (236.86 euros), 2021 (537,06 euros) et 2022 (240.11 euros).

Soit au total : 8022 euros, somme dont la société GEM devenue Le comptoir d’Etienne est débitrice à l’égard de monsieur [B].

Sur la restitution du dépôt de garantie et le paiement de la facture au titre des frais d’enlèvement de divers matériels
En l’espèce, il n’est pas contesté que le dépôt de garantie de 1830 euros n’a pas été restitué au preneur après libération effective des lieux.

Monsieur [B] sera condamné à le restituer au preneur évincé.

S’agissant des frais exposés par le bailleur pour enlever différents matériels ou mobiliers pour un montant global de 2769,20 euros, il convient de relever que la facture produite fait état de travaux réalisés le 19 août 2022 et porte sur des « frais de démontage et de démolition de la partie salle ; démolition d’un comptoir en métal et bois avec structure béton, démontage d’un évier avec sa plomberie, démontage d’un présentoir avec 970 bouteilles vides, démontage d’un conduit de ventilation suspendu au plafond, démontage de 20 lampes suspendues au plafond, frais d’enlèvement et de déchets ».
Il ressort du constat d’état des lieux de sortie établi contradictoirement en présence des parties que la salle du local comportait un mur constitué de bouteilles de vin vides, comportait un grand comptoir de bar comportant un évier, un conduit de ventilation au-dessus de la hotte et des lampes suspendues.
A l’évidence, les éléments ayant fait l’objet de démontage et enlèvement mentionnés dans cette facture concernent le précédent locataire, donc la société GEM devenue Le Comptoir d’Etienne, non le nouveau locataire, la circonstance que la facture ait été établie par « Bordeaux Casse » étant indifférente sur la prestation qui apparaît régulièrement facturée.
Il faut en outre relever que selon le bail du 2 avril 2004, non modifié sur ce point par l’avenant, le preneur ne peut faire de travaux ni de changements de distribution ni démolition ni percement des murs et cloisons dans l’immeuble loué sans le consentement exprès et écrit du bailleur. Ceux qui sont expressément autorisés restent en fin de bail acquis au bailleur sans indemnité. En l’espèce, à défaut pour le preneur de démontrer que les aménagements ont été réalisés avec autorisation du bailleur, ceux-ci peuvent être retirés à ses frais. Dès lors, le bailleur est bienfondé à lui demander le remboursement de la somme de 2769,20 euros.

Sur la compensation des créances

Il résulte de ce qui précède que Monsieur [B] doit à la société GEM devenue Le comptoir d’Etienne les sommes suivantes :

67 000 euros au titre de l’indemnité principale d’éviction,

24 064,50 euros au titre de l’indemnité accessoire de réinstallation,

6 700 euros au titre de l’indemnité de remploi

4 500 euros au titre de l’indemnité accessoire de double loyer

6 382 euros au titre de la régularisation de l’indemnité d’occupation due entre 2013 et mai 2020

1 830 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie

La société GEM devenue Le comptoir d’Etienne lui doit quant à elle la somme de 8 022 euros au titre des impayés et régularisation de charges pour les années 2020, 2021 et 2022 et la somme de 2 769 euros au titre des frais de remise en état, soit la somme totale de 10 791 euros.

La compensation des créances sera ordonnée

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire
Dépens
En vertu de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.[…].

En l’espèce, Monsieur [B] perdant principalement la présente instance, il convient de le condamner au paiement des dépens, qui comprennent les frais d’expertise judiciaire et les dépens de l’incident. En revanche, les dépens ne les intégrant pas, il n’y a pas lieu de statuer sur les frais d’exécution à venir.

Frais irrépétibles
En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; / […]/
Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations. /Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu'elles demandent. / […]

En l’espèce, monsieur [B] sera condamné à verser la société GEM devenue Le Comptoir d’Etienne une somme de 3500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
Sa propre demande sera rejetée

Exécution provisoire
Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.
L’article 514-1 du code de procédure civile dispose que le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. / Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, il convient en application de ces dispositions de rappeler que l’exécution provisoire du jugement est de droit.

PAR CES MOTIFS,