TJ Marseille, 23 janv. 2025, RG 23/12714

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

PREMIERE CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT N°25/50 du 23 Janvier 2025

Enrôlement : N° RG 23/12714 - N° Portalis DBW3-W-B7H-4GHV

AFFAIRE : M. [R] [G]( Me Olivia FALLET-TOURNAYRE)
C/ Me [D] [H] (la SELARL PROVANSAL D’JOURNO GUILLET & ASSOCIÉS)

DÉBATS : A l'audience Publique du 21 Novembre 2024

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : BERGER-GENTIL Blandine, Vice-Présidente, en application des articles 804 et 805 du code de procédure civile, avec l’accord des parties, les avocats avisés ne s’y étant pas opposés, qui a présenté son rapport à l’audience avant les plaidoiries et en a rendu compte au tribunal dans son délibéré, et BERTHELOT Stéphanie, Vice-Présidente, juge assesseur

Greffier lors des débats : BERARD Béatrice

Vu le rapport fait à l’audience

A l'issue de laquelle, les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le : 23 Janvier 2025

Après délibéré entre
Président : SPATERI Thomas, Vice-Président
Assesseur : BERGER-GENTIL Blandine, Vice-Présidente
Assesseur : BERTHELOT Stéphanie, Vice-Présidente

Jugement signé par SPATERI Thomas, Vice-Président et par BESANÇON Bénédicte, Greffier à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

NATURE DU JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort

NOM DES PARTIES

DEMANDEURS

Monsieur [R] [G]
né le [Date naissance 1] 1992 à [Localité 6], demeurant [Adresse 4]

représenté par Me Olivia FALLET-TOURNAYRE, avocat au barreau de MARSEILLE

Madame [T] [P]
née le [Date naissance 2] 1991 à [Localité 7] (13), demeurant [Adresse 4]

représentée par Me Olivia FALLET-TOURNAYRE, avocat au barreau de MARSEILLE

CONTRE

DEFENDEUR

Maître [D] [H], demeurant [Adresse 8]

représenté par Maître Thomas D’JOURNO de la SELARL EKLAR AVOCATS, avocats au barreau de MARSEILLE

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte reçu le 10 janvier 2018 par Maître [D] [H], Notaire associé à [Localité 10], Monsieur [R] [G] et Madame [T] [P] ont acquis en indivision une maison à usage d’habitation élevée d’un étage sur rez-de-chaussée située [Adresse 5], figurant au cadastre de ladite Commune section AS n°[Cadastre 3] pour une superficie de 10 a 28 ca moyennant le prix de 310.000 €.

Le vendeur déclarait qu’il avait fait construire une véranda et que cette dernière n’avait fait l’objet d’aucune demande de permis de construire et/ou déclaration de travaux précisant toutefois que son achèvement avait eu lieu en 1998.

Monsieur [G] et Madame [P] ont souhaité vendre leur bien au cours de l’année 2023. Ils ont accepté une première offre, mais lors de la signature de la promesse de vente, ils ont appris que le bien ne disposait d’aucune autorisation d’urbanisme.
Les acquéreurs n’ont pas souhaité signer la promesse de vente et se sont rétractés.

Ils ont obtenu une seconde offre à hauteur de 415.000 €, les nouveaux acquéreurs souhaitant se renseigner sur les possibilités de régularisation de la construction avant d’acquérir le bien. Toutefois, le bien étant situé en zone naturelle, et ne pouvant faire l’objet d’aucune régularisation, ces derniers ont refusé de signer la promesse de vente.

Suivant exploit en date du 27 novembre 2023, Mme [T] [P] et M.[R] [G] ont assigné devant le tribunal de céans Me [D] [H], notaire associée aux fins de la condamner à leur payer la somme de 115 000 € au titre de la perte de chance subie, outre la somme de 2 500 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l'instance.

Aux termes de leurs dernières conclusions signifiées le 14 juin 2024, Mme [T] [P] et M.[R] [G] maintiennent leurs demandes.

Ils font valoir que lors de l’acquisition du bien en 2018, aucune mention ne portait sur l’absence d’autorisation d’urbanisme concernant le bien acquis ; que les recherches de l’office notariale se sont manifestement arrêtées aux déclarations de leurs vendeurs, qui affirmaient que seule la véranda avait été réalisée sans autorisation d’urbanisme ; qu’il revenait au notaire d’effectuer les recherches nécessaires, et à tout le moins de connaître l’historique des autorisations d’urbanisme attachées au bien vendu ; que le notaire n’a procédé à aucune recherche, aucun conseil, aucune mise en garde, omettant de préciser l’absence d’autorisation d’urbanisme sur ce bien, et sur son caractère irrégulier et irrégularisable ; qu’ils ont donc acquis une maison sans avoir aucune idée de sa situation administrative, au prix d’une maison dont l’existence était légale ; que la valeur vénale du bien est de 300 000 € ; qu’en tant que primo-accédants, et ayant la volonté d’améliorer la maison pour constituer une plus-value aux fins d’acquérir par la suite une maison plus grande, ils se retrouvent aujourd’hui avec un bien affecté d’une moins-value par rapport à leur investissement initial ; qu’ils ont subi une perte de chance au moment de l’achat du bien de ne pas avoir pu négocier le prix de vente ou de renoncer à leur achat eu égard à l’absence de permis de construire et à l’absence de régularisation de la situation, qui se traduit par la perte de chance de pouvoir vendre leur bien aux prix proposé par de potentiels acquéreurs à hauteur de la somme de 415 000€.
Ils indiquent qu’ils ont mis en demeure Me [H] de réparer leur préjudice et que leur demande est demeurée vaine ; qu’ils ont été contraints pour des raisons professionnelles d’accepter une mutation et de vendre leur bien au prix de 300 000€.

Par conclusions signifiées le 29 janvier 2024, Me [D] [H] demande au tribunal de débouter les demandeurs de l’ensemble de leurs prétentions, et de les condamner à lui payer la somme de 3000 € au titre des frais irrépétibles ainsi qu’aux entiers dépens.

Elle fait valoir qu’il était rappelé en page 14 de l’acte reçu le 10 janvier 2018 que :
« L’immeuble est entièrement situé en ZONE NATURELLE comprenant les parties du territoire communal dont le maintien à l’état naturel doit être assuré en raison de la qualité des sites, des milieux naturels, des paysages et de leur intérêt, notamment du point de vue esthétique, écologique, de leur caractère d’espaces naturels boisés : SECTEUR N où toute construction nouvelle est interdite afin, d’une part d’enrayer le mitage, d’autre part de garantir la protection des biens et personnes vis-à-vis des risques naturels (notamment l’aléa incendie) ».
Elle soutient que si les demandeurs ont subi une moins-value de 10.000 € correspondant à la différence de prix d’acquisition et de revente, il apparaît que la perte de chance de réaliser la plus-value escomptée n’est pas sérieuse ; que Monsieur [R] [G] et Madame [T] [P], quelques soient les griefs invoqués à l’encontre du Notaire instrumentaire, ne démontrent pas avoir subi de préjudice financier au titre de la perte de chance de pouvoir vendre leur immeuble au prix de 415.000 € ; que compte-tenu de la situation de l’immeuble qui se trouve situé en zone naturelle, il est certain que les demandeurs ont acquis celui-ci en 2018 au juste prix.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux écritures susvisées.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 14 octobre 2024 et l’affaire a été renvoyée à l’audience de plaidoirie du 21 novembre 2024.

MOTIFS :

Sur la demande principale :

Il résulte des dispositions de l’article 1240 du Code civil que :
« Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ».

Le notaire est « tenu d’éclairer les parties et d’appeler leur attention, de manière complète et circonstanciée, sur la portée, les effets et les risques des actes auxquels il est requis de donner la forme authentique ».

Le rôle du notaire lors de la signature d’un acte de vente est fondamental. En effet, c’est lui seul, sous sa responsabilité, qui a la charge et l’obligation de vérifier non seulement l’existence du permis de construire mais également sa validité au moins sur le plan formel. Il questionnera le vendeur et lui demandera toutes les pièces qu’il vérifiera pour s’en assurer. A la moindre anomalie il informera les parties et les invitera à procéder à une régularisation.

En l’espèce, à l’examen de l’ensemble des pièces versées aux débats, il est indéniable que Me [D] [H] a commis une faute en régularisant un acte de vente d’un bien immobilier sans vérifier au préalable qu’un dépôt de permis de construire avait été obtenu pour la construction de la villa, objet de la vente.

En revanche, s’agissant du préjudice invoqué par les demandeurs, et contrairement à ce qu’ils soutiennent, la proposition d’achat qu’ils disent avoir reçu le 27 juillet 2023 de la part des consorts [S] à hauteur de la somme de 410 000€, hors frais d’agence, ne correspond pas à la valeur de cette même maison sans permis.
En effet, il ne fait nul doute que la proposition aurait nécessairement été différente si les acquéreurs avaient eu à cette date connaissance de cette difficulté, étant rappelé que ce sont les consorts [S] qui ont, un mois plus tard, soit le 30 août 2023, signé une promesse de vente passée en l’étude de Me [O] [N], notaire à [Localité 9] pour un montant de 300 000€.

Dès lors, le préjudice des demandeurs, qui a un lien de causalité avec la faute du notaire qui n’a pas fait les diligences nécessaires pour leur permettre de connaître la situation du bien et ses conséquences, s’analyse en une perte de chance de revendre la maison a un prix sinon plus élevé, du moins égal à celui qu’il avait payé en 2018 ; elle sera évaluée à la perte de valeur entre la date à laquelle ils l’ont acquise, et celle à laquelle ils l’ont revendu selon acte notarié en date du 21 novembre 2023, soit à la somme de 10 000€.

Sur les demandes accessoires :

Maître [D] [H], qui succombe, sera condamnée aux entiers dépens.

Il n’est pas inéquitable de la condamner à payer la somme de 2 500€ à Monsieur [R] [G] et Madame [T] [P] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :