TJ Paris, 23 janv. 2025, RG 24/07263

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :

à : Madame [X] [R]
Monsieur [N] [R]

Copie exécutoire délivrée
le :

à : Maître Fabrice POMMIER

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR référé

N° RG 24/07263 - N° Portalis 352J-W-B7I-C5QM4

N° MINUTE : 5

ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 23 janvier 2025

DEMANDERESSE
SA REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE PARIS,
[Adresse 1]

représentée par Maître Fabrice POMMIER de l’ASSOCIATION AMIGUES, AUBERTY, JOUARY & POMMIER, avocats au barreau de PARIS,

DÉFENDEURS

Madame [X] [R],
[Adresse 2]

non comparante, ni représentée

Monsieur [N] [R],
[Adresse 2]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Anne ROSENZWEIG, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Aurélia DENIS, Greffier,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 26 novembre 2024

ORDONNANCE
réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 23 janvier 2025 par Anne ROSENZWEIG, Vice-présidente, assistée de Aurélia DENIS, Greffier

Décision du 23 janvier 2025
PCP JCP ACR référé - N° RG 24/07263 - N° Portalis 352J-W-B7I-C5QM4

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 29 janvier 1997, à effet le même jour, la SA Régie Immobilière de la Ville de Paris (RIVP) a consenti un bail d’habitation à [N] et [X] [R] sur des locaux, appartement et emplacement de stationnement, situés au [Adresse 2]. Le loyer s’élève actuellement à la somme de 1.725,31 euros.

Par acte de commissaire de justice du 22 avril 2024, le bailleur a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 4.862,47 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de six semaines, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de [N] et [X] [R] le 24 avril 2024.

Par assignation du 11 juillet 2024, la SA RIVP a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de [N] et [X] [R] et obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes :
une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,6.642,44 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif, terme de juin 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation,400 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 12 juillet 2024, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience.

Prétentions et moyens des parties

À l'audience du 26 novembre 2024, la SA RIVP, représentée par son conseil, maintient l'intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 14 novembre 2024, s'élève désormais à la somme de 10.289,58 euros, terme d’octobre 2024 inclus. Elle déclare, par ailleurs, s’en rapporter quant au plan d'apurement de cette dette proposé par les défendeurs.

[N] [R] demande à pouvoir se maintenir dans les lieux. Il sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement. Il expose être retraité et avoir subi un grave sinistre ayant ralenti son activité complémentaire et l’ayant mobilisé dans le cadre d’un litige avec l’assurance. Il précise que la décision rendue en 1ère instance lui est favorable.

[X] [R] n’a pas comparu, bien que régulièrement citée à étude.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

La SA RIVP justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Dès lors que le contrat de bail a été reconduit tacitement postérieurement à la loi du 27 juillet 2023, c’est alors ce délai de six semaines qui s’applique et non plus celui de deux mois, quand bien même ce dernier délai de deux mois était initialement prévu dans la clause résolutoire.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales a bien été signifié aux locataires le 22 avril 2024 et la somme de 4.862,47 euros n’a pas été réglée par ces derniers dans le délai de six semaines suivant la signification de ce commandement.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 3 juin 2024.

Cependant, eu égard à la volonté des locataires de s’acquitter de la dette et à l’accord du bailleur, il convient de suspendre la résiliation du bail au respect du plan d’apurement précisé ci-après.

En effet, [N] et [X] [R] ont demandé à l’audience à pouvoir se maintenir dans les lieux moyennant le versement d'une mensualité d'apurement de 100 euros, en plus du loyer courant.

En cas de respect des modalités du plan d’apurement, la clause résolutoire sera, à l’issue de ce plan, réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre. En revanche, à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail sera résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle procédure judiciaire ne soit nécessaire. Dans ce cas, il est ordonné à la locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, le bailleur sera autorisé à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant, dès l’expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux.

2. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera provisoirement fixé à la somme mensuelle de 1.725,31 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 4 juin 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la SA RIVP ou à son mandataire.

3. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, la SA RIVP a produit un décompte actualisé de la créance, laquelle s’élève désormais à la somme de 10.289,58 euros.

[N] et [X] [R] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, ils seront solidairement condamnés à payer cette somme au bailleur, à titre de provision, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision, en l’absence de remise à personne de tout acte valant mise en demeure.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l'exigibilité de cette somme en autorisant [N] et [X] [R] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

4. Sur les frais du procès

[N] et [X] [R], qui succombent à la cause, seront solidairement condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

En revanche, compte tenu de la situation économique des parties, il n'y a pas lieu de la condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,