TJ Paris, 23 janv. 2025, RG 24/09530

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :

à : Me Sophie COMMERCON

Copie exécutoire délivrée
le :

à : Maître Alain DE LANGLE

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR référé

N° RG 24/09530 - N° Portalis 352J-W-B7I-C6CBD

N° MINUTE : 12

ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 23 janvier 2025

DEMANDEURS

Madame [A] [K],
[Adresse 3]
représentée par Maître Alain DE LANGLE de la SCP NICOLAS GUERRIER ET ALAIN DE LANGLE, avocats au barreau de PARIS,

Madame [P] [K],
[Adresse 4]
représentée par Maître Alain DE LANGLE de la SCP NICOLAS GUERRIER ET ALAIN DE LANGLE, avocats au barreau de PARIS,

Monsieur [R] [V],
[Adresse 1]
représenté par Maître Alain DE LANGLE de la SCP NICOLAS GUERRIER ET ALAIN DE LANGLE, avocats au barreau de PARIS,

Monsieur [W] [V],
[Adresse 4]
représenté par Maître Alain DE LANGLE de la SCP NICOLAS GUERRIER ET ALAIN DE LANGLE, avocats au barreau de PARIS,

Monsieur [I] [M],
[Adresse 2]
représenté par Maître Alain DE LANGLE de la SCP NICOLAS GUERRIER ET ALAIN DE LANGLE, avocats au barreau de PARIS,

DÉFENDEURS

Monsieur [L] [U],
[Adresse 3]
représenté par Me Sophie COMMERCON, avocat au barreau de PARIS,

Madame [J] [X],
[Adresse 3]
représentée par Me Sophie COMMERCON, avocat au barreau de PARIS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Anne ROSENZWEIG, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Aurélia DENIS, Greffier,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 26 novembre 2024

ORDONNANCE
contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 23 janvier 2025 par Anne ROSENZWEIG, Vice-présidente, assistée de Aurélia DENIS, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 29 juillet 2015, prenant effet le même jour, [H] [K], [A] [K], [P] [K], [R] [V], [W] [V] et [I] [M] ont donné à bail à usage d’habitation d’une durée de 3 ans à [L] [U] et [J] [X] un appartement à usage d’habitation, lot n°18, au 3ème étage, et une cave, lot n°4, [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel de 2.600 euros et une provision sur charges de 150 euros par mois.
Les locataires ont remis une caution bancaire équivalente à 6 mois de loyers, soit la somme de 16.500 euros, émise par la banque LCL LE CREDIT LYONNAIS.

Par acte de commissaire de justice en date du 3 octobre 2023, les consorts [K], [V] et [M] ont fait délivrer aux locataires un commandement de payer visant la clause résolutoire pour la somme de 6.187,02 euros, au titre des loyers et charges échus à la date du 1er octobre 2023, hors frais du commandement. Le commandement de payer a été signifié à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 4 octobre 2023.

Par exploits en date du 15 décembre 2023, notifié au représentant de l’Etat dans le département conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, par la voie électronique le 18 décembre 2023, les consorts [K], [V] et [M] ont fait assigner [L] [U] et [J] [X] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du pôle civil de proximité du tribunal judiciaire de Paris.

Appelée aux audiences du 20 mars, 23 mai et 2 septembre 2024, l’affaire a été radiée à cette audience et réinscrite au rôle à la demande des demandeurs.

A l’audience du 26 novembre 2024, les consorts [K], [V] et [M] ont sollicité du juge des contentieux de la protection qu’il :
- déboute [L] [U] et [J] [X] de leurs demandes de contestations sérieuses ;
- constate l'acquisition de la clause résolutoire par l’effet du commandement de payer visant la clause résolutoire;
- ordonne l’exspulsion de [L] [U] et [J] [X] ainsi que celle de tous occupants de leur chef, si besoin est avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier de l’appartement qu’ils occupent;
- ordonne, à défaut d’enlèvement volontaire la séquestration de tous les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux occupés dans tel garde meuble qu’il plaira aux demandeurs et ce, aux frais, risques et périls des défendeurs ou dise que le sort du mobilier sera régi par les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution;
- condamne solidairement et par provision [L] [U] et [J] [X] à leur payer la somme de 25.418,54 euros, à titre provisionnel au 25 novembre 2024, au titre des loyers et charges impayés,
- condamne solidairement et par provision [L] [U] et [J] [X] à leur payer l’indemnité mensuelle d’occupation égale au montant résultant du contrat résilié à compter du 1er janvier 2024 et jusqu’à libération effective des lieux,
- condamne solidairement [L] [U] et [J] [X] aux dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer et de la saisine CCAPEX et à leur payer la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de leurs prétentions, les consorts [K], [V] et [M] exposent que les loyers ne sont pas réglés régulièrement, de sorte qu’ils sont bien fondés à faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, à faire ordonner l’expulsion, à demander la condamnation au paiement d’indemnités d’occupation et de l’arriéré locatif. Ils indiquent que si le dernier loyer a été régulièrement versé, les défendeurs ne justifient pas de ressources suffisantes pour acquitter le loyer. Ils indiquent que les contestations élevées par les défendeurs pour dire n’y avoir lieu à référé ne sont pas sérieuses et que la demande relative au DPE est prescrite. Ils s’opposent à la suspension des effets de la clause résolutoire et à l’octroi de délais de paiement.

[L] [U] et [J] [X] ont comparu, représentés, et ont sollicité qu’il soit dit n’y avoir lieu à référé en présence de contestations sérieuses.
Ils sollicitent à titre subsidiaire la fixation du montant du loyer à compter du 1er mai 2021, à la somme de 2.600 euros, la condamnation des bailleurs à leur rembourser la somme de 7.794,10 euros, à leur payer la somme de 1.498,68 euros à titre de dommages intérêts pour surconsommation d’énergie, la fixation de la dette à la somme de 16.155,79 euros après compensation entre les dettes et créances réciproques, la suspension des effets de la clause résolutoire et l’octroi de délais de paiement, en proposant de régler des mensualités de 860 euros, et le rejet des demandes accessoires ou leur réduction.

Au soutien de ses prétentions, [L] [U] et [J] [X] exposent que le diagnostic de performance énergétique joint au bail n’est pas conforme et que le logement est affecté de désordres, de sorte qu’il ne saurait y avoir lieu à référé. Ils demandent la révision du loyer en raison de l’absence de DPE conforme et une provision en raison de la surconsommation d’énergie résultant de ponts thermiques, de l’absence de radiateur dans la cuisine et de la mauvaise isolation de certaines pièces.

La décision, contradictoire, en application des dispositions de l’article 467 du code de procédure civile, a été mise en délibéré au 23 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la compétence du juge des référés

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

Les consorts [U] et [X] contestent la compétence du juge des référés en raison de la non conformité du diagnostic de performance énergétique et de désordres dans le logement.
Le diagnostic de performance énergétique en date du 13 mai 2015 ne comporte certes pas d’étiquette énergétique, mais les défendeurs ne formulent cette contestation qu’à l’audience du 26 novembre 2024, soit plus de trois ans après la conclusion du bail, en contrariété avec les dispositions de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989.
En outre, ils ne justifient pas des désordres affectant le logement et troublant la jouissance des lieux qu’ils invoquent.
Il convient donc de considérer que les consorts [U] et [X] ne justifient d’aucune contestation sérieuse et qu’il y a donc lieu à référé au cas du présent litige.

Décision du 23 janvier 2025
PCP JCP ACR référé - N° RG 24/09530 - N° Portalis 352J-W-B7I-C6CBD
Sur la recevabilité de la demande de résiliation pour défaut de paiement des loyers

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 mentionne une procédure précise relative à la résiliation des baux d’habitation pour défaut de paiement des loyers.
Il est ainsi prévu en cas de non paiement des loyers et de mise en oeuvre de la clause résolutoire insérée au contrat qu’après un commandement de payer demeuré infructueux, une assignation peut être délivrée au locataire et que copie de cette assignation doit être envoyée par lettre recommandée avec accusé de réception au représentant de l’Etat dans le département.

La loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l'article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif. Ainsi, il n'y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l'article 10 de cette loi, en ce qu'il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, avant reconduction.

En l’espèce, les consorts [K], [V] et [M] ont fait délivrer à [L] [U] et [J] [X] un commandement de payer les loyers le 3 octobre 2023, et ont informé la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 4 octobre 2023.
Le commandement de payer est resté infructueux pendant plus de deux mois.

C’est donc à bon droit que les consorts [K], [V] et [M] ont assigné [L] [U] et [J] [X] en constatation de l’acquisition de la clause résolutoire et en expulsion des lieux loués, plus de deux mois après la notification de la situation d’impayés à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives.

Cette assignation a été dénoncée à la préfecture par l’huissier le 15 décembre 2023.
En conséquence, la demande des consorts [K], [V] et [M] est recevable.

Sur la résiliation du bail

Le défaut de paiement du loyer et des charges dans les termes convenus au bail constitue une cause de résiliation du bail et d’expulsion.

En l’espèce, l’existence d’un arriéré locatif est justifiée par des relevés et décomptes produits par le bailleur.

Le commandement de payer régulièrement délivré le 3 octobre 2023 reproduit les termes de la clause résolutoire stipulée dans le bail ainsi que les dispositions, prévues à peine de nullité de l’acte, de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, et de l’article 6 de la loi du 31 mai 1990.

Il mentionne aussi la faculté pour les locataires de saisir le fonds de solidarité pour le logement dont l’adresse est précisée.
En l’espèce, le commandement de payer comporte un décompte de la créance faisant référence au loyer révisé conformément aux dispositions contractuelles. Dès lors, la somme visée au commandement de payer est justifiée.

La résiliation de plein droit du contrat de bail ne peut faire l’objet d’aucune contestation sérieuse.

Aussi, il y a lieu de constater la résiliation du bail de plein droit intervenue le 4 décembre 2023, faute par [L] [U] et [J] [X] d’avoir réglé l’arriéré de loyers en totalité ou d’avoir sollicité la suspension de la clause résolutoire dans les deux mois de la délivrance du commandement.

La situation de [L] [U] et [J] [X] ne permet pas de suspendre les effets de la clause résolutoire. En effet, ils produisent leurs avis d’imposition relatifs aux années 2020, 2021 et 2022, mais ne justifient pas de revenus réguliers et suffisants pour régler les échéances mensuelles de loyer et la provision mensuelle pour charges.
Les demandes de suspension des effets de la clause résolutoire et de délais de paiement seront donc rejetées.

Sur l’expulsion des locataires et le sort des meubles

Les consorts [K], [V] et [M], qui ont un intérêt manifeste à récupérer la jouissance du bien loué, seront par conséquent autorisés à faire procéder, ainsi qu’il est prévu à l’article L412-1 du code des procédures civiles d'exécution, à l’issue d’un délai de deux mois à compter du commandement de quitter les lieux, à l’expulsion de [L] [U] et [J] [X], ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, avec le concours de la force publique si besoin est.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 et R 433-1 à R 433-7 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur l’indemnité d’occupation

Le maintien dans les lieux de [L] [U] et [J] [X], malgré la résiliation du bail, crée à l’égard du bailleur un préjudice non sérieusement contestable.

La condamnation de l’occupant d’un logement au paiement d’une indemnité d’occupation est fondée sur la responsabilité délictuelle.

En l’espèce, la révision du loyer opérée par les bailleurs, fondée sur les dispositions du bail apparaît justifiée, de sorte qu’il convient de fixer le montant de l’indemnité mensuelle d’occupation à la somme de 2.979,43 euros et la provision mensuelle pour charges à la somme de 160 euros.

Aussi, [L] [U] et [J] [X] seront solidairement tenus au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle de 2.979,43 euros pour le logement, majoré de la somme de 160 euros au titre de la provision mensuelle pour charges, à compter du 4 décembre 2023 jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

Les consorts [K], [V] et [M] sont bien fondés à demander le paiement d’une somme correspondant aux loyer, charges et indemnités d’occupation échus impayés à la date de l’audience.

Ils produisent un décompte clair faisant apparaître les mois impayés jusqu’au 22 novembre 2024, échéance de novembre 2024 incluse, pour un montant de 25.418,54 euros, hors frais.

Au regard du décompte fourni, il convient de fixer à la somme de 25.418,54 euros le montant des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 22 novembre 2024, échéance de novembre 2024 incluse, hors frais, que [L] [U] et [J] [X] seront solidairement condamnés à payer.

Sur les demandes reconventionnelles de révision du loyer, de dommages intérêts et de compensation

L’article 9 du code de procédure civile dispose qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, [L] [U] et [J] [X] ne justifient pas des désordres à l’origine de troubles de jouissance des lieux loués, ni du préjudice dont ils demandent réparation par la condamnation des bailleurs à leur payer des dommages intérêts. Ils seront donc déboutés de cette demande.
En outre, les bailleurs ont fait une correcte application du contrat en révisant le loyer, de sorte que la demande de remboursement d’un trop-perçu de loyer sera rejetée.

La demande de compensation formulée par les défendeurs sera rejetée en l’absence de dettes et créances réciproques.

Sur les dépens, l’article 700 du Code de procédure civile et l’exécution provisoire

[L] [U] et [J] [X], parties perdantes, seront solidairement condamnés aux dépens de l’instance, comprenant le coût du commandement de payer, de l’assignation et des notifications à la commission de coordination des actions de prévetion des expulsions locatives.

Il serait inéquitable de laisser à la charge des consorts [K], [V] et [M] la totalité des frais irrépétibles non compris dans les dépens. [L] [U] et [J] [X], parties perdantes, seront solidairement condamnés à leur payer la somme de 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

L’exécution provisoire, de droit, ne sera pas écartée.
PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par ordonnance de référé contradictoire, rendue en premier ressort et assortie de plein droit de l’exécution provisoire en toutes ses dispositions,

RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront mais, dès à présent, vu l'urgence et l'absence de contestation sérieuse,

- CONSTATONS la résiliation de plein droit du bail signé entre les parties à compter du 4 décembre 2023;

- AUTORISONS [H] [K], [A] [K], [P] [K], [R] [V], [W] [V] et [I] [M] à faire procéder, à l’issue du délai de deux mois à compter du commandement de quitter les lieux, à l’expulsion de [L] [U] et [J] [X], ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, avec le concours de la force publique si besoin est, des lieux, appartement à usage d’habitation, lot n°18, au 3ème étage, et cave, lot n°4, [Adresse 3];

- DISONS que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 et R 433-1 à R 433-7 du code des procédures civiles d’exécution ;

- CONDAMNONS solidairement [L] [U] et [J] [X] à payer à [H] [K], [A] [K], [P] [K], [R] [V], [W] [V] et [I] [M] une indemnité mensuelle d’occupation correspondant au montant du loyer qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi, soir la somme de 2.979,43 euros pour le logement, majoré de la somme de 160 euros au titre de la provision mensuelle pour charges, à compter du 4 décembre 2023, et jusqu’à la libération effective des lieux, laquelle se traduira par la remise des clés au bailleur ou au mandataire désigné;

- CONDAMNONS solidairement [L] [U] et [J] [X] à payer [H] [K], [A] [K], [P] [K], [R] [V], [W] [V] et [I] [M] la somme de 25.418,54 euros au titre de l’arriéré locatif correspondant au solde restant dû sur les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 22 novembre 2024, échéance de novembre 2024 incluse ;

- DÉBOUTONS les consorts [K], [V] et [M] du surplus de leurs demandes ;

- DÉBOUTONS [L] [U] et [J] [X] du surplus de leurs demandes, notamment tendant à voir constater l’existence de contestations sérieuses, à voir condamner les bailleurs au paiement de dommages intérêts, voir fixer le loyer à la somme de 2.600 euros, voir suspendre les effets de la clause résolutoire, et accorder des délais de paiement, voir ordonner la compensation entre les dettes et créances réciproques des parties;

- CONDAMNONS solidairement [L] [U] et [J] [X] aux dépens de l’instance, comprenant le coût du commandement de payer, de l’assignation et des notifications à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives;

- CONDAMNONS solidairement [L] [U] et [J] [X] à payer aux consorts [K], [V] et [M] la somme de 500 euros (cinq cents euros) en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Ainsi jugé et mis à la disposition du public au greffe.

LE GREFFIER LE JUGE