TJ Paris, 24 janv. 2025, RG 23/13558
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Texte de la décision
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS
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Loyers commerciaux
N° RG 23/13558
N° Portalis 352J-W-B7H-C3C6Z
N° MINUTE : 3
Assignation du :
17 Octobre 2023
Jugement avant dire droit
[1]
[1] Expéditions
exécutoires
délivrées le :
Expert : [F] [K][2]
[2]
[Adresse 4]
[Localité 6]
JUGEMENT
rendu le 24 Janvier 2025
DEMANDEURS
Monsieur [Y] [O]
[Adresse 7]
[Localité 14]
Madame [H] [D] épouse [O]
[Adresse 7]
[Localité 14]
Monsieur [S] [O]
[Adresse 3]
[Localité 9]
tous représentés par Maître Laurence SEMEVIER, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #B0313
DEFENDERESSE
S.E.L.A.R.L. CENTRE SPECIALISE DU GENOU [11]
[Adresse 5]
[Localité 14]
représentée par Maître Arnaud PICARD, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #B0776
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Laure ALDEBERT, 1ère Vice-présidente, Juge des loyers commerciaux
Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Paris, conformément aux dispositions de l'article R.145-23 du code de commerce ;
assistée de Camille BERGER, Greffière
DEBATS
A l’audience du 18 Octobre 2024 tenue publiquement
JUGEMENT
Rendu publiquement par mise à disposition au greffe
Contradictoire
En premier ressort
FAITS ET PROCEDURE
Par acte sous-seing privé du 30 septembre 2009, la S.E.L.A.R.L des Docteurs [M] et [U], aux droits de laquelle se trouve la S.E.L.A.R.L CENTRE SPECIALISE DU GENOU [Localité 13] [11] (ci-après le preneur) s’est vue consentir un bail commercial relatif à des locaux sis [Adresse 5] destinés à l’exploitation d’un cabinet médical, pour une durée de neuf ans à compter du 30 septembre 2009, moyennant un loyer en principal de 36.592 euros.
Le loyer annuel actuel s’élève à la somme de 40.051,76 euros HT et HC.
Par acte extrajudiciaire du 4 avril 2023, les propriétaires, M. [Y] [O], Madame [H] [D] épouse [O], Monsieur [S] [O] (ci-après les consorts [O]) ont délivré congé avec offre de renouvellement de bail pour le 31 décembre 2023 moyennant un loyer annuel en principal de 61.000 euros.
Par lettre recommandée avec avis de réception du 16 juin 2023, le preneur a accepté le principe du renouvellement du bail mais a contesté le loyer du bail renouvelé.
Les propriétaires ont notifié le 30 juin 2023 à la société CENTRE SPECIALISE DU GENOU [Localité 13] [11] un mémoire préalable aux termes duquel ils ont réitéré leur demande.
Par mémoire en réplique du 31 juillet 2023, la société CENTRE SPECIALISE DU GENOU [Localité 13] [11] a sollicité la fixation du loyer en renouvellement à la somme de 40.051,76 euros.
Par acte du 17 octobre 2023, les consorts [O] ont fait assigner la société preneuse devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris aux fins de fixation du loyer du bail renouvelé au 1er janvier 2024 à hauteur de 61.000 euros, subsidiairement d’ordonner une expertise au visa de l’article L 145-34 du code de commerce, de l’article R 145-23 et suivants du code de commerce.
Par mémoire en réplique régulièrement notifié, les bailleurs demandent au juge des loyers commerciaux de :
A titre principal :
- FIXER à 61.000 € par an en principal, le montant du loyer du bail renouvelé au 1er janvier 2024, toutes autres clauses et conditions demeurant inchangées ;
- DECLARER que les arriérés de loyer porteront intérêt à compter du jour où ils seront dus, et le dépôt degarantie sera complété en fonction du nouveau loyer ;
Subsidiairement :
- NOMMER tel expert qu’il plaira au Tribunal, avec pour mission de donner son avis sur la valeur locative des locaux objets du bail consenti à la société CENTRE SPECIALISE DU GENOU PARIS [11], sis [Adresse 5] ;
- FIXER dans ce cas à 61.000 € par an en principal, et subsidiairement par application des indices, soit à la somme de 50.599,31 € HT/HC/an, le montant du loyer provisionnel qui sera dû à compter du 1er janvier2024 ;
En tout état de cause :
- CONDAMNER la société CENTRE SPECIALISE DU GENOU [Localité 13] [11] aux entiers dépens, ainsi qu’au paiement d’une somme de 7.000 € au titre des dispositions de l’Article 700 du CPC ;
- ORDONNER l’exécution provisoire de la décision à intervenir.
Par mémoire en réponse régulièrement notifié, la société preneuse demande au juge des loyers commerciaux de :
A titre principal :
-JUGER qu’aucune modification de la valeur locative du local commercial sis [Adresse 5] à [Localité 14], n’est intervenue ;
En conséquence :
- FIXER à la somme de 40.051,76 € annuel, hors taxes et hors charges, le montant du loyer du bail renouvelé à compter du 1er janvier 2024 ;
- JUGER, en toute hypothèse, que le montant du loyer du bail renouvelé ne pourra pas être fixé à un montant excédant la valorisation retenue par Madame l’Expert [B] dans son rapport, soit la somme de 41.880 € annuel, hors taxes et hors charges ;
A titre subsidiaire :
- REJETER la demande d’expertise judiciaire formulée par les Consorts [O] compte tenu de l’exhaustivité du rapport d’expertise rendu par Madame l’Expert [B], Expert près la Cour d’appel de Paris ;
A titre infiniment subsidiaire :
Par extraordinaire, si la demande d’expertise judiciaire des bailleurs était accueillie par la juridiction de Céans,
- DÉSIGNER tel expert qu’il plaira au Juge des loyers commerciaux, aux frais exclusifs des Consorts [O], avec pour mission de donner son avis sur la valeur locative du bien donné à bail ;
- JUGER que dans ce cas, le loyer provisionnel sera fixé à la somme de 40.051,76 € annuel, hors charges et hors charges ;
En tout état de cause :
- CONDAMNER les Consorts [O] à verser à la société CENTRE SPECIALISE DU GENOU DE LA [11] la somme de 7.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et aux dépens qui comprendront les frais et honoraires d’une éventuelle mesure d’expertise.
Les consorts [O] prétendent qu’en raison du déplafonnement lié à la durée du bail, le loyer demandé est justifié par la situation de l’immeuble, des prix pratiqués dans le quartier.
Ils contestent le caractère probant du rapport d’expertise amiable réalisé par le preneur et le renouvellement du bail au montant du dernier loyer.
La S.E.L.A.R.L CENTRE SPECIALISE DU GENOU [Localité 13] [11] soutient que l’augmentation du loyer demandé n’est pas justifiée en faisant valoir qu’en dépit du déplafonnement possible, la valeur locative du local commercial n’a subi aucune modification.
Elle demande que la fixation du loyer du bail renouvelé demeure inchangé et subsidiairement qu’elle n’excède pas la valorisation retenue par Mme [B] selon les termes de son expertise soit la somme de 41.880 €.
MOTIFS DE LA DECISION
Les parties s'accordent sur le principe du renouvellement du bail portant sur les locaux [Adresse 5], à compter du 1er janvier 2024.
Elles sont en désaccord sur le montant du loyer à fixer.
Les références des prix pratiqués produits par les bailleurs que le preneur conteste en communiquant au débat une expertise amiable sont insuffisants pour permettre au juge des loyers d’apprécier la variation de la valeur locative.
En l’état des moyens exposés et des pièces produites par les parties, il convient de rechercher et rassembler les éléments d’appréciation des faits invoqués par les parties. Ces éléments ne peuvent résulter des vérifications personnelles du juge ou d’un constat. Il est de ce fait nécessaire de recourir à une mesure d’expertise en application de l’article R.145-30 du code de commerce, aux frais des consorts [O], demandeurs à la fixation judiciaire du loyer renouvelé dans les termes du présent dispositif.
Il convient de fixer le loyer provisionnel dû par la société locataire pour la durée de l’instance au montant du loyer actuel.
En outre, au regard de la nature du litige, il est de l’intérêt des parties de recourir, dans le cadre de l’expertise, à une mesure de médiation leur offrant la possibilité de parvenir à une solution rapide et négociée ; il convient en conséquence de la leur proposer. Afin que les parties bénéficient des explications nécessaires à une décision éclairée sur l'acceptation d'une telle mesure, un médiateur sera commis pour recueillir leur avis, en application de l'article 124-1 du code de procédure civile et selon les modalités prévues au dispositif.
En application de l’article L. 145-57 du code de commerce, il convient de fixer le loyer provisionnel dû par pour la durée de l’instance au montant du dernier loyer contractuel en principal, outre les charges.
Dans l'attente du dépôt du rapport de l'expert, il sera sursis à statuer sur les demandes et les dépens seront réservés.
Il convient de réserver les dépens et les demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS Le juge des loyers commerciaux, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,
Constate le principe du renouvellement du bail portant sur les locaux sis [Adresse 5] , et liant M. [Y] [O], Mme [H] [D] épouse [O], M. [S] [O] à la S.E.L.A.R.L CENTRE SPECIALISE DU GENOU [Localité 13] [11] à compter du 1er janvier 2024,
Dit que le loyer du bail renouvelé sera fixé à la valeur locative,
Pour le surplus, avant dire droit sur le fond, tous droits et moyens des parties demeurant réservés à cet égard, désigne en qualité d'expert :
Monsieur [F] [K]
[Adresse 4]
[XXXXXXXX01] - [Courriel 12]
avec mission :
* de convoquer les parties, et, dans le respect du principe du contradictoire,
* de se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l'accomplissement de sa mission,
* de visiter les locaux litigieux situés, et de les décrire,
* de donner notamment son avis sur une éventuelle modification des caractéristiques des locaux loués,
* de rechercher la valeur locative des lieux loués à la date du 1er janvier 2024 au regard des dispositions des articles L.145-33 et R.145-3 à R.145-8 du code de commerce, ainsi que le montant du loyer plafonné,
* de rendre compte du tout et donner son avis motivé,
* de dresser un rapport de ses constatations et conclusions,
Dit que l'expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile et qu'il déposera l'original de son rapport au greffe de la juridiction avant le 1er octobre 2025,
Fixe à la somme de 3.500 euros la provision à valoir sur la rémunération de l'expert, somme qui devra être consignée par M. [Y] [O], Madame [H] [D] épouse [O] et Monsieur [S] [O] à la régie du tribunal judiciaire de Paris (Tribunal de Paris, atrium sud 1er étage, Parvis du tribunal de Paris, Paris 17ème) avant le 25 mars 2025, avec une copie de la présente décision,
Dit que l'affaire sera rappelée le 28 mai 2025 à 9H30 pour vérification du versement de la consignation,
Dit que, faute de consignation de la provision dans ce délai, la désignation de l'expert sera caduque et privée de tout effet,
Désigne le juge des loyers commerciaux aux fins de contrôler le suivi des opérations d'expertise,
Fixe le loyer provisionnel pour la durée de l'instance au montant du loyer actuel en principal, outre les charges,
Donne injonction aux parties de rencontrer un médiateur, en la personne de :
Madame [C] [W]
[Adresse 8]
[XXXXXXXX02] - [Courriel 10]
Dit que le médiateur n'interviendra qu'après que l'expert l'aura informé qu'il a adressé aux parties sa note de synthèse ;
Dit qu'après avoir apporté cette information au médiateur, et en attendant que celui-ci ait mené à bien sa mission, l'expert suspendra ses opérations d'expertise ;
Dit que le médiateur ainsi informé par l'expert aura pour mission :
* d'expliquer aux parties le principe, le but et les modalités d'une mesure de médiation,
* de recueillir leur consentement ou leur refus de cette mesure ;
Dit qu'à l'issue de ce premier rendez-vous d'information, dans l'hypothèse où au moins l'une des parties refuserait le principe de la médiation, ou à défaut de réponse d'au moins l'une des parties dans le délai fixé par le médiateur, ce dernier en avisera l'expert et le juge chargé du contrôle des expertises ; le médiateur cessera alors ses opérations, sans défraiement, et l'expert reprendra le cours de sa mission ;
Dit que dans l'hypothèse où les parties donneraient leur accord à la médiation :
* le médiateur pourra commencer immédiatement les opérations de médiation,
* le médiateur en informera l'expert, et le cours de l'expertise demeurera suspendu, sauf si des investigations complémentaires sont nécessaires à la solution du litige ;
Dit qu'au terme de la médiation, le médiateur informera l'expert et le juge chargé du contrôle des expertises, soit que les parties sont parvenues à un accord, soit qu'elles n'y sont pas parvenues ;
Dit que si les parties sont parvenues à un accord, l'expert déposera son rapport en l'état de la dernière note aux parties qu'il aura établi, et pourra solliciter la taxation de ses honoraires correspondant ;
Dit que si les parties ne sont pas parvenues à un accord, les opérations d'expertise reprendront ;
Sursoit à statuer sur les demandes dans l'attente du dépôt du rapport de l'expert ;
Réserve les dépens et les demandes formées au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Fait et jugé à PARIS, le 24 janvier 2025.
LA GREFFIERE LA PRESIDENTE
C. BERGER L. ALDEBERT
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