TJ Paris, 24 janv. 2025, RG 24/04751

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Société CAP

Copie exécutoire délivrée
le :
à : Me Sarah BARUK

Pôle civil de proximité
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PCP JTJ proxi fond

N° RG 24/04751 - N° Portalis 352J-W-B7I-C5ZDE

N° MINUTE : 8

JUGEMENT
rendu le vendredi 24 janvier 2025

DEMANDEUR
LE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 2] ET [Adresse 5], représenté par son syndic le cabinet BALZANO - [Adresse 1]
représenté par Me Sarah BARUK, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E1483

DÉFENDERESSE
Société CAP,
dont le siège social est sis [Adresse 3]
non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Eloïse CLARAC, Juge, statuant en juge uniqueassistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 30 octobre 2024

JUGEMENT
réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 24 janvier 2025 par Eloïse CLARAC, Juge assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier

Décision du 24 janvier 2025
PCP JTJ proxi fond - N° RG 24/04751 - N° Portalis 352J-W-B7I-C5ZDE

EXPOSE DU LITIGE

La société CAP est propriétaire des lots n°1012, 1242, 1243, 1310 et 1311 d'un immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 7], soumis au régime de la copropriété.

Par actes de commissaire de justice en date du 12 août 2024 et du 5 septembre 2024, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 2] et [Adresse 5] à [Localité 7], représenté par son syndic, le Cabinet BALZANO, a fait assigner la société CAP devant le tribunal judiciaire de Paris pour obtenir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, sa condamnation à lui verser les sommes suivantes :
- 7 266,42 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 6 août 2024 avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation,
- 1 500 euros à titre de dommages et intérêts,
- 2 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer.

Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble explique que malgré des relances, des charges échues restent impayées, ce qui lui cause des difficultés de gestion et de trésorerie.

A l'audience du 30 octobre 2024, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble, représenté par son avocat, a maintenu l'ensemble de ses demandes.

La société CAP, régulièrement assignée à étude, n'a pas comparu.

À l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu'à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIF DE LA DECISION

Selon l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les charges de copropriété

En application de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5.

L'obligation à la dette existe, dès lors que l'assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu'aucun recours n'a été formé dans le délai légal, mentionné à l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

En vertu de l'article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Enfin, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l'article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l'objet d'un vote à l'assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d'exigibilité.

En l'espèce le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats :
- le justificatif de la qualité de copropriétaire de la société CAP tel que cela résulte du relevé de propriété pour les lots n°1012, 1242, 1243, 1310 et 1311,
- le relevé individuel de compte portant sur la période du 31 décembre 2020 au 1er juillet 2024 et arrêté à cette date à 7 257,42 euros (en ce inclus 226,66 euros de frais),
- les appels de fonds couvrant la période,
- les comptes de charges pour les années 2019, 2020, 2021, 2022 et 2023,
- les procès-verbaux d'assemblée générale de copropriété en date du 16 décembre 2020, 13 septembre 2021, 22 juin 2022, 4 juillet 2023 et 6 juin 2024, ayant notamment :
° approuvé les comptes pour les exercices 2019, 2020, 2021, 2022 et 2023,
° approuvé le budget prévisionnel pour les exercices 2024,
° décidé des travaux ou opérations suivants : réalisation d'un audit global de la toiture, travaux de rénovation de la conciergerie, réfection des loges situées au 92 et au [Adresse 6].

Au vu des pièces produites, la société CAP est redevable, au titre des charges de copropriété et de travaux, de la somme de 6 458,76 euros, pour la période allant du 31 décembre 2020 au 1er juillet 2024, incluant l'appel provisionnel charges et fonds travaux du 3e trimestre 2024 et les appels travaux du 01/07/2024, outre les intérêts au taux légal à compter du 12 août 2024, date de l'assignation.

En ce qui concerne la somme de 572 euros réclamée au titre de la facture de la société DECOFOR pour une recherche de fuite, il ne s'agit pas là de charges de copropriété proprement dit mais de travaux effectués par le syndicat de copropriétaires pour le compte personnel de copropriétaires et pouvant donner lieu à remboursement sous le régime de la gestion d'affaires. Toutefois encore faut-il que ces dépenses de réparation concernent le copropriétaire auquel elles sont imputées et qu'il en soit justifiées. Rien ne permettant d'imputer cette somme à la société CAP. Cette partie de la demande sera nécessairement rejetée.

Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur et les honoraires ou frais perçus par le syndic au titre des prestations effectuées au profit de ce copropriétaire.

Si le syndicat de copropriétaires peut prétendre imputer au seul copropriétaire défaillant la charge des frais qu'il a exposé pour le recouvrement de sa créance, encore faut-il qu'il justifie de leur montant et de leur caractère postérieur à une mise en demeure et que ces frais ne soient pas déjà compris dans les dépens.

La somme globale de 226,66 euros sera accordée au titre des frais nécessaires. Avec intérêts au taux légal à compter du 12 août 2024.

Sur les dommages et intérêts

Conformément à l'article 1231-6, alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.

Les manquements répétés des copropriétaires à leur obligation essentielle à l'égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sans justifier de raisons valables pouvant expliquer leur carence existante depuis plusieurs années malgré les différentes mises en demeure, outre qu'ils révèlent leur mauvaise foi, sont constitutifs d'une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée depuis de longues années d'une somme importante, nécessaire à la gestion et à l'entretien de l'immeuble, un préjudice financier direct et certain.

En l'espèce, il ressort des pièces versées que la société CAP ne paye plus régulièrement ses charges depuis le mois de décembre 2020. De plus, le syndicat des copropriétaires a déjà dû intenter une action en justice pour obtenir sa condamnation au paiement des charges de copropriété et cette dernière a été condamnée par jugement du 23 avril 2021. Son comportement a causé à la copropriété un préjudice certain et distinct de celui qui est réparé par les intérêts moratoires, les copropriétaires étant contraints de procéder à des avances de trésorerie et d'initier une procédure judiciaire. Il convient donc de la condamner au paiement de la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

La société CAP, partie perdante, sera condamnée aux dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile.

Le coût du commandement de payer, ne relevant pas des dépens, a été examiné au titre des frais nécessaire au recouvrement de la créance.

Condamnée aux dépens, la société CAP devra verser au syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 7] une somme qu'il est équitable de fixer à 800 euros, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,