TJ Rennes, 24 janv. 2025, RG 24/04715

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE RENNES
Service des contentieux de la protection
[Adresse 6]
[Localité 3]
JUGEMENT DU 24 Janvier 2025

N° RG 24/04715 - N° Portalis DBYC-W-B7I-LCBD

Jugement du 24 Janvier 2025
N° : 25/62

[D] [G]

C/

[R] [P]

EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ
LE
à Me SIZARET
COPIE CERTIFIEE CONFORME
à M [P]
Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 24 Janvier 2025 ;

Par Maud CASAGRANDE, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Géraldine LE GARNEC, Greffier ;

Audience des débats : 13 Décembre 2024.

Le juge à l'issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 24 Janvier 2025, conformément aux dispositions de l'article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

DEMANDEUR

M. [D] [G]
[Adresse 2]
[Localité 7]
représenté par Me Virginie SIZARET, avocat au barreau de RENNES

ET :

DEFENDEUR :

M. [R] [P]
[Adresse 5]
[Localité 4]
comparant en personne

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte authentique du 23 juin 2020, M. [D] [G], représenté par son mandataire, Mme [E] [V], a consenti un bail d’habitation à M. [R] [P] et Mme [C] [W] sur des locaux situés au [Adresse 1] à [Localité 8], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 840 €.

Par acte de commissaire de justice du 11 janvier 2024, le bailleur a fait délivrer à
M. [R] [P] un commandement de payer la somme principale de 6 337,71 € au titre de l'arriéré locatif dans un délai de six semaines, en visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.

La Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives (CCAPEX) a été informée de la situation de M. [R] [P] le 11 janvier 2024.

Par jugement du 23 avril 2024, le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de Rennes, saisi d’un recours de M. [G] contre la décision de la Commission de surendettement des particuliers d’Ille-et-Vilaine au sujet de Mme [W], a accordé un moratoire d’une durée de 12 mois à cette dernière.

Par lettre recommandée avec accusé de réception reçue le 12 septembre 2024 par le bailleur, Mme [W] a donné congé du logement avec un préavis d’un mois.

Par assignation du 20 juin 2024, M. [D] [G] a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :
• Constater l’acquisition de la clause résolutoire,
• Ordonner l’expulsion de M. [R] [P] ainsi que celle de tous occupants de son chef avec, au besoin, le concours de la force publique,
• Condamner M. [P] au paiement des sommes suivantes :
o 8 585,31 € au titre de l’arriéré locatif arrêté au 22 mai 2024, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,
o une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,
o 1 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 21 juin 2024, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience.

À l'audience du 13 décembre 2024, M. [D] [G], représenté par son avocat, reprenant oralement ses dernières écritures, a maintenu l'intégralité de ses demandes et a sollicité, à titre subsidiaire, le prononcé de la résiliation du bail. Le bailleur a précisé que, bien que M. [P] ait quitté les lieux, il n’avait jamais donné congé du logement, si bien qu’il demeurait solidairement tenu avec Mme [C] [W] du paiement de la dette locative, conformément à la clause de solidarité prévue dans le contrat de bail.
Le bailleur a précisé que la dette locative, actualisée au 31 octobre 2024, s'élevait désormais à 11 324,87 €.

M. [R] [P] a exposé qu’il avait quitté les lieux depuis le 31 décembre 2021 mais qu’il n’avait jamais délivré de congé au bailleur de manière officielle. Il indique que le mandataire de M. [G] avait toutefois été informé de son départ du logement le 6 janvier 2023, ce qui ressortait d’un courriel du mandataire, Mme [V], en date du 1er septembre 2023.
M. [P] a indiqué être d’accord pour payer ce qu’il devait et a sollicitait l’octroi de délais de paiement à hauteur de 100 € par mois.

En application de l'article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

M. [R] [P] a indiqué ne pas faire l’objet d’une telle procédure.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur le départ de M. [R] [P], l’occupation du logement et la demande d’expulsion :

M. [R] [P] fait valoir qu’il a quitté le logement le 31 décembre 2021 tout en reconnaissant n’avoir pas adressé son congé au bailleur pensant que son ex-compagne avait effectué les démarches en ce sens. Il ajoute cependant que le bailleur était informé de son départ et verse un mail en attestant.

L’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 précise que « Lorsqu'il émane du locataire, le délai de préavis applicable au congé est de trois mois.[…]. Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, signifié par acte d'un commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l'acte du commissaire de justice ou de la remise en main propre. »

En l’espèce, il n’est pas contesté que M. [R] [P] n’a pas adressé son congé en lettre recommandée avec demande d’avis de réception, ni signifié par acte d’un commissaire de justice. En revanche, il ressort du mail versé aux débats par M. [R] [P], en date du 1er septembre 2023, adressé par Mme [E] [V], du service de gestion SAS Fidélis Notaires, que le propriétaire a été informé du départ de M. [R] [P] du logement. Le mail comporte en effet la mention suivante « Le 6 janvier 2023, vous m’avez informée que Monsieur [P] avait quitté le logement que vous occupez ». Cette information, réceptionnée par le service de location le 6 janvier 2023, doit être considérée comme un congé remis en main propre conformément aux dispositions de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989.
En raison du délai de préavis de trois mois précédemment cité, le congé délivré par M. [R] [P] a pris effet le 6 avril 2023.

M. [R] [P] n’occupant plus ce logement et n’étant plus titulaire du bail depuis cette date, il convient de débouter M. [D] [G] de sa demande de résiliation du bail et d’expulsion du logement de M. [R] [P].

Sur la dette locative

Selon l’article 7, a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L'article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

La délivrance d’un congé par l’un des titulaires du bail n’entraîne pas la fin de la solidarité à l’égard du paiement des loyers. En l’espèce, M. [R] [P] et Mme [C] [W] étaient co titulaires du bail, lequel contient une clause de solidarité en son article VI, qui prévoit que « la solidarité du colocataire s’éteindra à l’expiration d’un délai de six mois après la date d’effet du congé ».
L’article 8-1 de la loi du 6 juillet 1989 prévoir, en outre, « La solidarité d'un des colocataires et celle de la personne qui s'est portée caution pour lui prennent fin à la date d'effet du congé régulièrement délivré et lorsqu'un nouveau colocataire figure au bail. A défaut, elles s'éteignent au plus tard à l'expiration d'un délai de six mois après la date d'effet du congé. »
En application de ces dispositions, M. [R] [P] est donc resté solidaire avec Mme [W] jusqu’au 6 octobre 2023.

M. [D] [G] verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 6 octobre 2023, les impayés de loyers s’élevaient à la somme de 3 575,55€, soustraction faite des frais de procédure.

M. [R] [P], n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, sera condamné à payer cette somme au bailleur, avec intérêts au taux légal à compter du 11 janvier 2024.

Sur les délais de paiement

En vertu de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Lors de l’audience, M. [R] [P] a sollicité des délais de paiement pour pouvoir apurer sa dette et proposé le remboursement mensuel de la somme de 100€ par mois. Il justifie percevoir un salaire d’environ 1 350€ par mois, ainsi qu’une prime d’activité à hauteur de 175,52€. Son loyer s’élève à 305€ par mois.

Au regard de ces informations, il convient d’octroyer à M. [R] [P] des délais de paiement pour apurer sa dette, selon les modalités précisées au dispositif de la décision.

Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [R] [P], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 300 € à la demande de M. [D] [G] concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

En l'espèce, les locataires ayant déjà quitté les lieux, et compte tenu du montant de la dette, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,