TJ Bordeaux, 3 févr. 2025, RG 24/02221

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE BORDEAUX

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

30B

Minute

N° RG 24/02221 - N° Portalis DBX6-W-B7I-ZRTQ

2 copies

GROSSE délivrée
le 03/02/2025
à Me Isabelle PIQUET

Rendue le TROIS FEVRIER DEUX MIL VINGT CINQ

Après débats à l’audience publique du 06 Janvier 2025

Par mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Par Elisabeth FABRY, Première Vice-Présidente au tribunal judiciaire de BORDEAUX, assistée de Karine PAPPAKOSTAS, Greffière.

DEMANDEUR

Monsieur [F] [G] [M]
[Adresse 1]
[Localité 3]
représenté par Me Isabelle PIQUET, avocat au barreau de BORDEAUX

DÉFENDEUR

Monsieur [X] [S]
[Adresse 2]
[Localité 3]
défaillant

I – FAITS, PROCEDURE ET DEMANDES DES PARTIES

Par acte du 24 octobre 2024, Monsieur [M] a fait assigner Monsieur [S] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux, au visa des articles 1103 et 1708 et suivants du code civil et 834 et 835 du code de procédure civile, afin de voir :
- constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de plein droit du bail consenti à Monsieur [S] ;
- ordonner en conséquence, l’expulsion de Monsieur [S] ainsi que celle de tout bien et toute personne des lieux loués situés [Adresse 2] à [Localité 3] avec si besoin est, l’assistance de la force publique et celle d’un serrurier ;
- juger que le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera réglé conformément aux dispositions du contrat de bail ;
- condamner Monsieur [S] par provision à lui payer la somme de 3 560,58 euros arrêtée au 20 août 2024, correspondant à l’arriéré de loyers et accessoires à la date d’acquisition de la clause résolutoire ;
- condamner Monsieur [S] par provision à lui payer une indemnité d’occupation d’un montant journalier de 63,59 euros, à compter du 20 août 2024 inclus, soit la somme de 2 352,83 euros arrêtée au 25 septembre 2024, à parfaire jusqu’à la libération effective des lieux;
- condamner Monsieur [S] au paiement des dépens qui comprendront le coût du commandement ainsi qu’au paiement de la somme de 1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Le demandeur expose que, par acte sous-seing privé en date du 29 mai 2017, Madame [M], aux droits de laquelle il vient, a donné à bail à Monsieur [S] des locaux à usage professionnel situés [Adresse 2] ; que des loyers étant restés impayés, par acte du 19 juillet 2024 il a fait délivrer au locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire, en vain.

Appelée à l’audience du 16 décembre 2024, l’affaire a été renvoyée à l'audience de plaidoiries du 06 janvier 2025.

Le demandeur a conclu pour la dernière fois dans son acte introductif d’instance auquel la présente décision se rapporte pour un plus ample exposé des demandes et des moyens.

Bien que régulièrement assigné par acte remis en l'étude selon les modalités de l’article 656 du code de procédure civile, Monsieur [S] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter. La procédure est régulière et il a disposé d’un délai suffisant pour préparer sa défense. Il sera statué par décision réputée contradictoire.

II – MOTIFS DE LA DECISION

L'article 834 du code de procédure civile permet au juge des référés, en cas d'urgence, de prendre les mesures qui ne se heurtent pas à l'existence d'une contestation sérieuse. En outre, l’article 835 alinéa 1 permet au juge de prendre toute mesure nécessaire pour faire cesser un trouble manifestement illicite, tel que l’occupation sans titre d’une propriété privée.

L'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile permet au juge des référés, lorsque l'obligation n'est pas sérieusement contestable, d'allouer une provision au créancier ou d'ordonner l'exécution de cette obligation même lorsqu'il s'agit d'une obligation de faire.

Aux termes de l’article L.145-41 du code du commerce, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit d’un bail commercial ne produit effet que passé un mois après un commandement de payer demeuré infructueux ; il impose au commandement de reproduire ce délai. Le juge saisi d’une demande de délai de grâce peut suspendre la réalisation et les effets de la clause résolutoire tant que la résiliation n’a pas été constatée par une décision ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire dans ce cas ne joue pas si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

En l'espèce, il ressort des pièces versées aux débats :

- que le bail liant les parties comporte une clause résolutoire en cas de loyers impayés ;
- que le 03 juin 2024, Monsieur [S] a reconnu devoir la somme de 2 155,13 euros au titre des loyers et charges impayés (mensualité de juin incluse) ;
- qu'un commandement de payer visant la clause résolutoire et reproduisant le délai a été régulièrement signifié le 19 juillet 2024 pour un montant de 2 989,78 euros dont 2 732,96 euros au titre des loyers et charges impayés comprenant la mensualité de juillet 2024, 107,75 euros au titre de la clause pénale de 5% et 149,02 euros au titre du coût de l’acte ;
- que le preneur ne s'est pas acquitté de son obligation de paiement intégral de sa dette dans le délai ci-dessus prescrit ;
- que selon décompte versé au débat, la dette locative s’établissait au 31 août 2024 à la somme de 3 560,57 euros dont 3 310,79 euros au titre des loyers et charges impayés comprenant la mensualité d’août 2024 et 249,78 euros au titre de la clause pénale de 5 % sur les mensualités de juillet et août 2024.

Il résulte de l'ensemble de ces éléments que la résiliation du bail commercial est intervenue le 19 août 2024 par l'effet de l'acquisition de la clause résolutoire, et qu’il convient donc :

- d'ordonner, à défaut de restitution volontaire des lieux dans le mois de la signification de la présente ordonnance, l'expulsion de Monsieur [S], de ses biens et des occupants de son chef des locaux litigieux, et ce, avec l'assistance éventuelle de la force publique et d’un serrurier ;

- de dire qu'à compter du 19 août 2024 et jusqu'à complète libération des lieux, Monsieur [S] est devenu redevable d'une indemnité mensuelle d'occupation équivalente au montant mensuel du loyer et des charges en vigueur avant cette date ;

- de condamner Monsieur [S] à payer à Monsieur [M] la somme provisionnelle de 3 310,79 euros au titre des loyers, des indemnités d'occupation et des charges impayés arrêtés au 31 août 2024, et ce, en application de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, cette obligation de paiement n'étant pas sérieusement contestable ;

- de condamner Monsieur [S] au versement d’une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant mensuel du loyer et des charges en vigueur avant cette date, soit 577,83 euros, à compter du 1er septembre 2024 et jusqu’à libération effective des lieux.

La demande tendant à appliquer une pénalité de 5 % sur les sommes dues, en application des stipulations contractuelles, sera quant à elle rejetée car s’apparentant à une clause pénale soumise au pouvoir modérateur du juge du fond et susceptible de se heurter à des contestations sérieuses qu’il n’appartient pas au juge des référés de trancher.

Afin d’assurer l’effectivité du départ de Monsieur [S], les biens meubles éventuellement laissés par lui après son départ des lieux loués pourront être transportés par le bailleur dans tout lieu qui lui paraîtra approprié, aux frais, risques et périls du preneur conformément aux dispositions des articles L 433-1 et R 433-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Monsieur [S], qui succombe, sera condamné aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la partie demanderesse les frais non compris dans les dépens qu'elle a dû exposer pour faire valoir ses droits ; il lui sera alloué 1 500 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile.

III - DECISION

Le juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux statuant par une ordonnance réputée contradictoire, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe et à charge d'appel

CONSTATE l'acquisition de la clause résolutoire du bail liant Monsieur [M] et Monsieur [S] ;

DIT qu'à compter du 19 août 2024, Monsieur [S] est devenu redevable d'une indemnité mensuelle d'occupation ;

ORDONNE, à défaut de restitution volontaire des lieux dans le mois de la signification de la présente ordonnance, l'expulsion de Monsieur [S], de ses biens et de tout occupant de son chef des lieux situés [Adresse 2] à [Localité 3] et ce, avec le concours éventuel de la force publique et d’un serrurier;

CONDAMNE Monsieur [S] à payer à Monsier [M] :

1°) au titre des loyers, indemnités d'occupation ou charges dûs au 31 août 2024, la somme provisionnelle de 3 310,79 euros ;

2°) au titre de l'indemnité d'occupation, la somme de 577,83 euros par mois à compter du 1er septembre 2024 ;

AUTORISE Monsieur [M] à faire transporter dans tout lieu qu’il lui plaira les meubles éventuellement laissés par le preneur dans les lieux loués après son départ, et ce aux frais, risques et périls de Monsieur [S] ;

DEBOUTE Monsieur [M] du surplus de ses demandes ;

CONDAMNE Monsieur [S] aux dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer et le condamne à payer à Monsieur [M] la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision a été signée par Elisabeth FABRY, Première Vice-Présidente, et par Karine PAPPAKOSTAS, Greffière.

Le Greffier, Le Président,