TJ Nice, 4 févr. 2025, RG 24/01152

COUR D’APPEL D’AIX EN PROVENCE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

JUGEMENT - PROCÉDURE ACCÉLERÉE AU FOND

N° RG 24/01152 - N° Portalis DBWR-W-B7I-PYAB
Du 04 Février 2025

MINUTE N°

Affaire : Syndic. de copro. [5]
c/ [L]

Grosse(s) délivrée(s)

à Me BENHAMOU

Expédition(s) délivrée(s)

à Partie défaillante (1)

le

Président : Madame Céline POLOU, Vice-Présidente, assistée lors des débats par Madame Wendy NICART, Greffier et lors du prononcé par Madame Wendy NICART qui a signé la minute avec le président,

Vu l'assignation délivrée par exploit en date du 12 Juin 2024, déposée par commissaire de justice,

A la requête de :

Syndic. de copro. [5], sis [Adresse 2]
Représenté par son syndic en exercice la SAS cabinet TABONI
[Adresse 4]
[Localité 1]
Rep/assistant : Me Marcel BENHAMOU, avocat au barreau de NICE

DEMANDERESSE

Contre :

Mme [F] [L]
[Adresse 3]
[Localité 1]
Non comparante ni représentée

DEFENDERESSE

Après avoir entendu les parties en leurs explications à l'audience publique du 17 Décembre 2024, au cours de laquelle l'affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 04 Février 2025.

EXPOSÉ DU LITIGE

Madame [F] [L] est propriétaire des lots n° 134, 159 et 106 au sein de la copropriété de l’immeuble [5] sis [Adresse 2] à [Localité 1].

Faisant valoir que des charges de copropriété demeurent impayées, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [5] a, par acte de commissaire de justice du 12 juin 2024, fait assigner Madame [F] [L] devant le Président du tribunal judiciaire de Nice selon la procédure accélérée au fond, aux fins de la voir condamner à lui payer les sommes suivantes :

- 3551,74 euros représentant l’arriéré de charges dû et les provisions exigibles à ce jour avec intérêts de droit à compter de la mise en demeure du 1er février 2024,
- 2000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi,
- 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers frais et dépens de l’instance en application des dispositions de l’article 696 dudit code.

À l’audience du 17 décembre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [5] représenté par son conseil, a maintenu ses demandes dans ses dernières conclusions régulièrement signifiées à Mme [F] [L].

Madame [F] [L], régulièrement assignée selon les dispositions de l’article 659 du code de procédure civile n’a pas comparu et ne s’est pas faite représenter, Mme [M] [L] qui s’est présentée comme étant sa fille sans justificatif à la première audience aux fins de la représenter, n’ayant pas comparu à l’audience du 17 décembre 2024 à laquelle l’affaire a été renvoyée (avis de réception revenu non réclamé).

En cours de délibéré, il a été demandé au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [5] de verser un décompte actualisé qui a été adressé le 17 janvier 2024.

L’affaire a été mise en délibéré au 4 février 2024.

MOTIFS

Sur la demande en paiement au titre des charges :

L’article 481-1 du code de procédure civile dispose : “À moins qu’il en soit disposé autrement, lorsqu’il est prévu par la loi ou le règlement qu’il est statué selon la procédure accélérée au fond, la demande est formée, instruite et jugée dans les conditions suivantes :
1o La demande est portée par voie d’assignation à une audience tenue aux jour et heure prévus à cet effet ;
2o Le juge est saisi par la remise d’une copie de l’assignation au greffe avant la date fixée pour l’audience, sous peine de caducité de l’assignation constatée d’office par ordonnance du juge, ou, à défaut, à la requête d’une partie ;
3o Le jour de l’audience, le juge s’assure qu’il s’est écoulé un temps suffisant depuis l’assignation pour que la partie assignée ait pu préparer sa défense. La procédure est orale ; (...)
6o Le jugement est exécutoire de droit à titre provisoire dans les conditions prévues aux articles 514-1 à 514-6 ” ;

Selon l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1 ou du I de l’article 14-2, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restantes dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles. Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.
Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2.

Il est de principe que l’approbation des comptes par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 de la loi de 1965, la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l’espèce, il est justifié que Madame [F] [L] est propriétaire des lots n° 134, 159 et 106 dépendants de l’immeuble [5].

Par un précèdent jugement du 27 avril 2023, elle a été notamment condamnée à payer au syndicat des copropriétaires [5], la somme de 2346,81 euros au titre d’un arriéré de charges arrêtée au 19 décembre 2022 outre la somme de 1000 euros de dommages et intérêts et 1200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il ressort des procès-verbaux d’assemblée générale des 27 juillet 2022, 29 juin 2023, 12 septembre 2023 et 18 mars 2024 que les copropriétaires ont notamment approuvé les comptes pour l’exercice du 1er avril 2022 au 31 mars 2023 et ont adopté les budgets prévisionnels des exercices du 1er avril 2023 au 31 mars 2024 et du 1er avril 2024 au 31 mars 2025.

Le syndicat des copropriétaires verse aux débats les appels de fonds adressés à Madame [F] [L] pour la période considérée ainsi qu’une mise en demeure du 1er février 2024 envoyée par lettre recommandée avec avis de réception, portant sur la somme de 1965,96 euros correspondant aux charges échues postérieurement au précédent jugement, lui précisant qu’à défaut de paiement dans le délai de trente jours, il sera sollicité sa condamnation au paiement des charges échues et à échoir.

Il ressort du dernier décompte en date du 17 janvier 2025 adressé par le syndicat des copropriétaires conformément à la demande de la juridiction, que la somme de 3551.74 euros demeure impayée, cette dernière comprenant la somme de 2467,21 euros au titre des charges échues du 1er janvier 2023 au 30 juin 2024, la somme de 1084,53 euros au titre des provisions initialement non échues mais qui sont depuis devenues exigibles portant sur la période du 1er juillet 2024 au 31 mars 2025 et les frais.

Ainsi, il ressort du décompte versé en date du 22 avril 2024, que Madame [F] [L] ne s’est pas acquittée des sommes visées dans la mise en demeure dans le délai imparti et qu’elle est redevable de la somme de 2265,61 euros (120 – 60 – 21,6) déduction faite des frais de recouvrement qui seront examinés au paragraphe suivant et de la somme de 1084,53 euros au titre des provisions devenues depuis exigibles.

Dès lors, force est de considérer que Madame [F] [L] qui n’a pas comparu et qui n’a fait valoir aucun moyen contraire, est bien redevable de la somme de 2265,61 euros au titre des charges de copropriété dues au 30 juin 2024 et de la somme de 1084,53 euros au titre des provisions devenues exigibles au 31 mars 2025.

Elle sera en conséquence condamnée au paiement de la somme de 2265,61 euros et ce avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 1er février 2024 sur la somme de 1965,96 euros et sur le surplus à compter de l’assignation et de la somme de 1084,53 euros au titre des provisions pour la période du 1er juillet 2024 au 31 mars 2025, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Sur la demande au titre des frais au sens de l’article 10-1 de la loi de 1965 :

L’article 10-1 de la loi dispose que par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :
a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur ;

S’agissant des frais nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi, pour que l’imputation des frais de recouvrement au copropriétaire défaillant soit admise, plusieurs conditions doivent être réunies, résultant de la rédaction même du texte :
- une mise en demeure préalable,
- la créance invoquée par le syndicat des copropriétaires doit être justifiée,
- les frais exposés doivent être nécessaires, ce qui est soumis à l’appréciation du tribunal qui doit rechercher parmi les frais et honoraires afférents à la procédure diligentée à son encontre, quels sont ceux qui s’avèrent nécessaires au recouvrement de la créance.

En l’espèce, le syndic a, par lettre recommandée du 1er février 2024, mis en demeure Madame [F] [L] de régler les charges et provisions échues.

Les frais afférents à cette mise en demeure de 21,60 euros sont bien des frais nécessaires au sens du texte susvisé et doivent en conséquence être supportés par ce dernier.

Toutefois, la mise en demeure du 24 août 2023 n’étant pas justifiée, la demande en paiement de 60 euros formée à ce titre sera rejetée.

Enfin, s’il est exact que le contrat de syndic prévoit des honoraires particuliers au titre des frais de relance ou de remise à l’avocat, ces frais ne sauraient davantage être considérés comme procéduralement nécessaires au recouvrement de la créance du syndicat des copropriétaires. En effet, la transmission du dossier à l’avocat ou son suivi constituent des actes élémentaires d’administration de la copropriété et entrent donc dans la mission classique du syndic. Ils peuvent, toutefois, être considérés comme nécessaires selon les circonstances et les démarches exceptionnelles accomplies par le syndic, ce dont il n’est pas justifié en l’espèce. Dès lors, la demande en paiement de la somme de 120 euros formée à ce titre sera rejetée.

Madame [F] [L] sera donc condamnée à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble la somme de 21,60 euros au titre des frais de recouvrement au sens de l‘article 10-1 de la loi de 1965 et ce avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du syndic du 1er février 2024.

Sur la demande de dommages et intérêts :

Selon l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d'aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.

En sa qualité de copropriétaire, la défenderesse est tenue au règlement des charges et provisions afférentes aux lots dont elle est propriétaire.

Or, en s’abstenant de payer ses charges à leur date d’exigibilité et en totalité, sans justifier de raisons valables pour sa carence, aucun règlement n’étant effectué depuis de nombreux mois, Madame [F] [L] ayant déjà fait l’objet de surcroît d’une précédente condamnation pour non-paiement des charges suivant un jugement rendu par le tribunal judiciaire du 27 avril 2023,commet une résistance abusive vis-à-vis du syndicat des copropriétaires, privé de moyens financiers pour assurer l’entretien de l’immeuble et lui cause un préjudice.

Il convient en conséquence de la condamner à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [5] la somme de 300 euros à titre de dommages et intérêts pour le préjudice subi par la copropriété contrainte d’engager de nouveau une procédure judiciaire à l’égard de la défenderesse.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens :

Il sera alloué au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [5] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Madame [F] [L], qui succombe, sera condamnée au paiement de cette somme et aux dépens de l’instance en application des dispositions de l’article 696 dudit code.

Il convient de rappeler que la présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS