TJ Bordeaux, 5 févr. 2025, RG 21/08695

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

LOYERS COMMERCIAUX

30C
N° RG 21/08695 - N° Portalis DBX6-W-B7F-WAUQ
Minute n° 25/00006

Grosse délivrée
le : 05/02/2025
à Avocats

JUGEMENT RENDU LE CINQ FEVRIER DEUX MIL VINGT CINQ

Par devant Nous, Myriam SAUNIER, Vice-Présidente, Juge déléguée aux Loyers Commerciaux, en exécution des articles L 145-56 et R 145-23 du code de commerce, assistée de Dorine LEE-AH-NAYE, Greffier.

Le Juge des Loyers Commerciaux,

A l’audience publique tenue le 08 Janvier 2025 les parties présentes ou régulièrement représentées ont été entendues et l’affaire a été mise en délibéré au 05 Février 2025, et le jugement prononcé par mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile

ENTRE :

S.C.I. THEO, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Xavier LAYDEKER de la SCP LAYDEKER - SAMMARCELLI - MOUSSEAU, avocats au barreau de BORDEAUX

ET :

S.A.S. PRIMI CHEZ POMPETTE, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Philippe HONTAS de la SELARL HONTAS ET MOREAU, avocats au barreau de BORDEAUX

Qualification du jugement : contradictoire et en premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par contrat du 2 septembre 2010, la SCI THEO a donné à bail commercial à la SARL TAP BORDEAUX, pour une durée de neuf ans à compter du 1er septembre 2010, un local dans immeuble situé [Adresse 1], moyennant un loyer annuel initial de 19.200 euros hors taxes et hors charges pour l’exploitation d’un fonds de commerce.
La SARL PRIMI a acquis le fonds de commerce par acte du 26 décembre 2018.

Le 19 août 2019, la SARL (aujourd’hui SAS) PRIMI a fait signifier à la SCI THEO une demande de renouvellement du bail commercial.
Le 18 novembre 2019, la SCI THEO a fait signifier son acceptation du principe du renouvellement du bail à compter du 1er septembre 2019 et proposé la fixation du loyer déplafonné à la somme de 48.526,20 euros.

Après notification par lettre recommandée avec accusé de réception d’un mémoire préalable le 20 septembre 2021, la SCI THEO a, par acte du 8 novembre 2021, fait assigner la SAS PRIMI (CHEZ POMPETTE) devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Bordeaux en vue de la fixation du prix du bail renouvelé à compter du 1er septembre 2019.

Par jugement du 05 avril 2023, le juge des loyers commerciaux a constaté que le bail a été renouvelé à compter du 1er septembre 2019 et avant dire droit sur la fixation du prix du bail, ordonné une mesure d’expertise confiée à monsieur [I] [H].

L’expert a déposé son rapport le 15 avril 2024.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

A l’audience, la SCI THEO, soutenant son mémoire notifié par lettre recommandée avec accusé de réception signé le 2 octobre 2024 et déposé au greffe le 27 septembre 2024, sollicite du juge des loyers commerciaux de :

fixer le loyer du bail renouvelé à compter du 1er septembre 2019 à la somme annuelle de 46.184,60 euros hors taxes et hors charges, avec intérêts au taux légal de plein droit à compter de sa date d’effet et capitalisation des intérêts,condamner la SAS PRIMI au paiement des dépens de l’instance, et à lui payer la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.
Au soutien de sa demande de fixation du montant du loyer du bail renouvelé à la valeur locative, la SCI THEO fait valoir l’existence d’un motif de déplafonnement en raison d’une modification notable des facteurs locaux de commercialité constituée par l’augmentation visible et notable de la fréquentation du quartier Saint Paul depuis le début du bail en raison des travaux de réaménagement réalisés, de l’implantation de restaurants, de l’accroissement constante de la fréquentation touristique et de la population, et de l’extension des réseaux de transport.
Pour la détermination de la valeur locative, la SCI THEO expose, au visa des articles L145-33, R145-3 à R145-8 du code de commerce, que la surface totale du local telle que retenue par l’expert à 186m² doit être pondérée à 119,96m² et non à 99,54m² comme proposé par l’expert judiciaire, compte tenu de l’activité de restauration exercée qui rend les tables situées au fond du local configuré en profondeur aussi prisées que celles situées en bordure de vitrine, toutes les zones, bien qu’étroites, pouvant recevoir des tables et ainsi être pleinement exploitées. A ce titre, la SCI THEO fait valoir que la première et la deuxième zone doivent être pondérées à 1, la troisième zone et le surplus du fond de salle à 0,8, et qu’elle accepte la pondération proposée par l’expert pour les autres zones. Elle demande par ailleurs la fixation de la valeur locative unitaire à 350 euros/m² et non 320 euros/m² comme retenu par l’expert, conformément à la moyenne des tarifs pratiqués sur la [Adresse 1] exclusivement, au regard des avantages constitués par la destination tous commerces du bail pour laquelle elle réclame l’application d’une majoration de 10%, et par l’absence de transfert de charge au preneur à l’exception de la taxe ordures ménagères.

A l’audience, la SAS PRIMI, soutenant son mémoire notifié le 08 novembre 2024 par lettre recommandée avec accusé de réception et déposé au greffe le 07 novembre 2024, demande au juge des loyers commerciaux de :

à titre principal :débouter la SCI THEO de sa demande de fixation du loyer du bail renouvelé à la valeur locative, et de sa demande au titre des intérêts et de la capitalisation,fixer le montant du loyer commercial du bail renouvelé au 1er septembre 2019 à la somme annuelle hors taxes et hors charges de 21.715,55 euros,juger que dans le cas où des sommes seraient dues, et après prise en compte des versements intervenus, les intérêts ne pourraient courir qu’à compter du 8 novembre 2021, date de l’assignation et la capitalisation des intérêts le 8 novembre 2022,à titre subsidiaire, dans l’hypothèse dans laquelle l’existence d’une modification des facteurs locaux de commercialité serait admise :fixer le loyer à la somme annuelle de 31.850 euros hors taxes et hors charges,débouter la SCI THEO de sa demande de fixation d’intérêts à compter du 1er septembre 2019 et de sa demande de capitalisation,juger que dans le cas où des sommes seraient dues, et après prise en compte des versements intervenus, les intérêts ne pourraient courir qu’à compter du 8 novembre 2021, date de l’assignation et la capitalisation des intérêts le 8 novembre 2022,en tout état de cause, condamner la SCI THEO au paiement des dépens ainsi qu’aux éventuels frais d’exécution et à lui payer une indemnité de 2.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, et la débouter de ses demandes sur ces fondements.
A titre principal, la SAS PRIMI soutient, au visa de l’article L145-34 du code de commerce l’absence de preuve rapportée par la SCI THEO d’un motif de déplafonnement. Ainsi, elle prétend que les travaux retenus par le bailleur au soutien de sa demande ont été réalisés en 2008, antérieurement à la conclusion du bail. Elle expose que la commercialité du secteur n’a pas évolué pendant la période du bail expiré, l’implantation de nouveaux restaurants n’étant pas de nature à la favoriser mais à lui faire perdre son attractivité du fait de l’accroissement d’une offre concurrentiel. Elle ajoute que le quartier est en réalité un lieu de consommation et de rencontres autour de la drogue, créant une insécurité, et ayant comme conséquence de détourner et non d’attirer les touristes. Elle conteste l’impact pour son commerce de l’arrivée de la LGV et de l’augmentation de la population qui concernent toute l’agglomération [Localité 2]. Elle en conclut à la fixation du montant du loyer à la valeur plafonnée de 21.715,55 euros telle que déterminée par l’expert judiciaire.

A titre subsidiaire, dans l’hypothèse d’une fixation du montant du loyer à la valeur locative, la SAS PRIMI fait valoir qu’il existe en parallèle un litige relatif à l’existence d’infiltrations d’eau, l’empêchant de jouir pleinement et effectivement de son bail « tous commerces » interdisant l’application d’une majoration à ce titre. Sur les autres obligations des parties, elle indique que la clause d’accession n’est assortie d’aucune indemnité au profit du preneur, et que la sous-location est interdite. Elle sollicite que la surface pondérée retenue soit celle de 99,54m² retenue par l’expert exposant que les critiques de la SCI THEO ne sont pas fondées. Elle en conclut, au regard des facteurs locaux de commercialité déjà évoqués et des valeurs de référence de voisinage, les éléments retenus par la SCI THEO étant inopérants au regard de la consistance des emplacements et des locaux non comparables, que la valeur unitaire doit être fixée à la somme de 320 euros/m².

Sur les intérêts, la SAS PRIMI indique que les intérêts dus sur la différence entre le loyer du bail commercial renouvelé et le loyer payé depuis le renouvellement ne courent qu’à compter de la délivrance de l’assignation en fixation du prix qui émane du bailleur, et non à compter de la date de prise d’effet du bail.

MOTIVATION

Sur la fixation du montant du loyer du bail commercial

En application de l’article L145-33 du code de commerce, le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative et, à défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après les caractéristiques du local considéré, la destination des lieux, les obligations respectives des parties, les facteurs locaux de commercialité et les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

En vertu de l'article L145-34 du code de commerce, à moins d'une modification notable des éléments mentionnés aux 1 à 4 de l'article L. 145 33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d'effet du bail à renouveler, si sa durée n'est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l'article L. 112 2 du code monétaire et financier, publiés par l'Institut national de la statistique et des études économiques. A défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié.
En cas de renouvellement postérieur à la date initialement prévue d'expiration du bail, cette variation est calculée à partir du dernier indice publié, pour une période d'une durée égale à celle qui s'est écoulée entre la date initiale du bail et la date de son renouvellement effectif.
Les dispositions de l'alinéa ci-dessus ne sont plus applicables lorsque, par l'effet d'une tacite prolongation, la durée du bail excède douze ans.
En cas de modification notable des éléments mentionnés aux 1 à 4 de l'article L. 145-33 ou s'il est fait exception aux règles de plafonnement par suite d'une clause du contrat relative à la durée du bail, la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l'année précédente.

Sur l’existence de motifs de déplafonnement
La fixation du loyer renouvelé à la valeur locative n’est possible, en application et dans les conditions de l’alinéa 1 de l’article L 145-34, qu’en cas de modification notable des éléments mentionnés aux 1 à 4 de l’article L 145-33 précité. La modification d’un des quatre éléments suffit à obtenir le déplafonnement, s’il est démontré le caractère notable de la modification intervenue au cours du bail expiré, ayant un intérêt pour le commerce considéré.

En l’espèce, il convient d’examiner le critère soutenu aux fins de déplafonnement : l’évolution des facteurs locaux de commercialité.

En vertu de l’article R 145-6 du code de commerce, les facteurs locaux de commercialité dépendent principalement de l’intérêt que présente, pour le commerce considéré, l’importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l’attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l’emplacement pour l’activité considérée et des modifications que ces éléments subissent d’une manière durable ou provisoire.

En l’espèce, il résulte de l’expertise judiciaire que le local est situé [Adresse 1], à l’angle de la place et de la [Adresse 3], dans le quartier [Adresse 6], qui constitue un secteur très animé et fréquenté, tant par une clientèle touristique à la découverte du vieux [Localité 2], que par une clientèle plus jeune et festive s’agissant d’un quartier dans lequel sont localisés de nombreux autres établissements de bar et restaurants.

Le réaménagement de la [Adresse 1] et de la [Adresse 5] située à proximité, intervenu avant la période du bail expiré ne constitue pas un nouveau facteur local de commercialité.

En revanche, il résulte de l’expertise qu’un accroissement de la fréquentation de cette place et des rues adjacentes a eu lieu au cours de la période du bail expiré.
Cet accroissement s’explique par :
- l’implantation de nouveaux restaurants avec une offre plus qualitative ayant complété l’offre existante en 2016 et 2017,
- l’installation dans la [Adresse 5], entre 2012 et 2018 de nouveaux commerces marquant la renaissance de cette voie,
- la rénovation, à 100 mètres des locaux litigieux, du palais des sports, abritant un parking, en 2016, ayant retrouvé une vocation sportive pouvant accueillir jusqu’à 2700 spectateurs ayant gagné 650 places par rapport à la configuration antérieure, et de l’ancien marché [7] transformé en gymnase et commerces en 2018, entraînant la présence d’une clientèle susceptible de constituer une clientèle supplémentaire,
- dans la continuité des travaux antérieurs au bail, le réaménagement d’autres voies débouchant sur la [Adresse 1], à savoir la [Adresse 3] en 2011/2012 dans laquelle le commerce est partiellement situé, la [Adresse 4] en 2016,
- dans la continuité des travaux antérieurs au bail, le réaménagement en 2018/2019 de la rue située à 40 mètres du local faisant le lien entre la [Adresse 3] et le palais des sports,
- l’augmentation sur la période de référence de la fréquentation touristique de [Localité 2] (en lien notamment avec les classements internationaux dont bénéficie la ville et l’arrivée de la LGV en 2017, l’essor de l’offre culturelle de la ville), et notamment du quartier [Adresse 6], situé au cœur du vieux [Localité 2], à proximité de circuits de visite,
- le réaménagement de logements y compris dans le vieux [Localité 2], et par conséquent l’augmentation de la population à [Localité 2] entre 2010 et 2019 de 9%,
- l’extension durant la période de référence des réseaux de transport en commun facilitant l’accès au centre-ville.

Cet accroissement notable du nombre de chalands est favorable au commerce de restauration exercé dans le local, la présence d’une offre concurrente n’étant pas un obstacle à la reconnaissance de ce caractère favorable dès lors qu’elle permet au contraire de créer une synergie propice à l’activité.

S’agissant de l’insécurité occasionnée par la présence de toxicomanes dans un environnement proche (ce phénomène étant effectif notamment autour du palais des sports), la pièce produite par le preneur est de 2022 confortant ainsi l’analyse de l’expert d’un phénomène récent, ne s’étant pas déroulé durant la période de référence pour la détermination de la valeur locative. En outre et en tout état de cause, ce phénomène n’a pas, au regard des éléments produits, une ampleur suffisante pour remettre en question l’évolution favorable constatée pour le secteur concerné au cours de cette période.

Il est donc justifié de l’existence d’un motif de déplafonnement permettant de fixer le loyer à la valeur locative.

Sur la détermination de la valeur locative
- les caractéristiques des lieux loués

En vertu de l’article R145-3 du code de commerce, les caractéristiques propres du local s’apprécient en considération :
1 ) de sa situation dans l’immeuble dans lequel il se trouve, de sa surface et de son volume, de la commodité de son accès pour le public ;
2 ) de l’importance des surfaces respectives affectées à la réception du public, à l’exploitation ou à chacune des activités diverses qui dont exercées dans les lieux ;
3 ) de ses dimensions, de la conformation de chaque partie et de son adaptation à la forme d’activité qui y est exercée ;
4 ) de l’état d’entretien, de vétusté ou de salubrité et de la conformité aux normes exigées par la législation du travail ;
5 ) de la nature et de l’état des équipements et des moyens d’exploitation mis à la disposition du locataire.

En l’espèce, le local est constitué d’une salle de restauration/cuisine et de caves-réserves cimentées en sous-sol directement accessibles depuis la salle.
La salle de restauration est étroite et profonde permettant un accueil limité à 46 clients.
La visibilité du commerce ne présente aucune particularité, la devanture étant d’une faible largeur de 3,50 mètres.
Les locaux sont en bon état. Ils étaient au jour de l’expertise non exploités compte tenu d’un litige en cours entre les parties relativement à des travaux concernant l’extraction des fumées.

S’agissant de la surface du local, il n’est pas contesté qu’elle est de 159,35m², à laquelle il convient d’appliquer des coefficients de pondération pour tenir compte de l’intérêt de la surface exploitée au regard de la configuration et des fonctions du local.
S’il est constant que l’intégralité de la surface du restaurant peut être exploitée par le commerçant, il convient toutefois de retenir que l’expert a justement relevé que la troisième partie de la salle est très étroite (3,21 à 3,65 mètres). Le constat établi par le commissaire de justice après la réouverture du restaurant permet de conforter ce caractère étroit de la partie centrale du local, ce qui a nécessairement un impact sur la capacité et les conditions d’accueil de la clientèle qui ne sont pas similaires en termes de facilité d’accès et de luminosité à celles possibles dans la première zone située derrière la vitrine. Cette situation commande d’appliquer un coefficient de pondération tel que proposé par l’expert.

Cette pondération s’établit comme suit :

Zone
Superficie
Coefficient de pondération
Surface pondérée
1ère zone 
17m²
1
17 m²
2ème zone
20m²
0,80
16 m²
3ème zone
41m²
0,60
24,60 m²
Surplus de fond de la salle
27,45m²
0,50
13,72 m²
Cuisines au fond
50,40m²
0,40
20,16 m²
WC clientèle
3,50m²
0,40
1,40 m²
Caves-réserves en sous-sol
26,65m²
0.25
6,66 m²
Total

99,54 m²

- la destination des lieux

En vertu de l’article R145-5 du code de commerce, la destination des lieux est celle autorisée par le bail et ses avenants ou par le tribunal dans les cas prévus aux articles L145-47 à L145-55 et L642-7.

En l’espèce, la destination du bail « tous commerces » est très large et doit à ce titre être appréciée favorablement dans la fixation de la valeur locative.

- les obligations respectives des parties

En vertu de l’article R145-8 du code de commerce, du point de vue des obligations respectives des parties, les restrictions à la jouissance des lieux et les obligations incombant normalement au bailleur dont celui-ci se serait déchargé sur le locataire sans contrepartie constituent un facteur de diminution de la valeur locative. Il en est de même des obligations imposées au locataire au-delà de celles qui découlent de la loi ou des usages.

En l’espèce, le bail ne comporte aucune clause exorbitante de droit commun de transfert de charge sur le preneur.
Le fait qu’un litige soit en parallèle pendant entre les parties au titre des conditions de jouissance du local est sans lien avec la détermination de la valeur locative, laquelle s’apprécie objectivement au regard de la nature et de l’emplacement du local, l’existence d’une éventuelle privation de jouissance pouvant être sanctionnée dans le cadre de la seconde procédure dont le juge des loyers commerciaux n’a pas à connaitre.

Il n’existe à ce titre aucun motif d’application d’abattement ou de majoration.

- les facteurs locaux de commercialité

En vertu de l’article R 145-6 du code de commerce, les facteurs locaux de commercialité dépendent principalement de l’intérêt que présente, pour le commerce considéré, l’importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l’attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l’emplacement pour l’activité considérée et des modifications que ces éléments subissent d’une manière durable ou provisoire.

En l’espèce, comme retenu précédemment le local bénéficie d’une bonne situation en bordure de place quasiment exclusivement consacrée à l’activité de restauration, dans un secteur de centre historique très animé, attractif et festif.

- les prix couramment pratiqués dans le voisinage

En vertu de l’article R145-7 du code de commerce, les prix couramment pratiqués dans le voisinage, par unité de surfaces, concernent des locaux équivalents eu égard à l’ensemble des éléments mentionnés aux articles R145-3 à R145-5. A défaut d’équivalence, ils peuvent, à titre indicatif, être utilisés pour la détermination des prix de base, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence. Les références proposées de part et d’autre portent sur plusieurs locaux et comportent, pour chaque local, son adresse et sa description succincte. Elles sont corrigées à raison des différences qui peuvent exister entre les dates de fixation des prix et les modalités de cette fixation.

En l’espèce, il résulte des éléments de comparaison exploités au cours de l’expertise que le montant des loyers pour des restaurants dans le vieux [Localité 2], sans qu’il n’y ait lieu de se limiter strictement à la [Adresse 1], dont les éléments de comparaison ne sont par ailleurs pas strictement identiques au regard de la superficie ou de la visibilité des locaux, s’établit entre 300 et 400 euros le m².

S’agissant du local litigieux, compte tenu des éléments développés ci-dessous, de sa configuration, de sa visibilité limitée, l’évaluation retenue par l’expert à hauteur de 320 euros par mètre carré pondéré apparaît pertinente, cette valeur intégrant déjà la nature du bail tous commerces, ce qui doit conduire à écarter la demande tendant à l’ajout d’une majoration de 10%

En conséquence, au regard de l’ensemble de ces éléments, il convient de fixer la valeur locative du bail renouvelé le 1er septembre 2019 à la somme arrondie, conformément à l’évaluation réalisée par l’expert, de 31.850 euros.

Les parties établiront les comptes entre elles, au regard de la somme versée, étant rappelé que les intérêts courent de plein droit au taux légal à compter de l’assignation délivrée le 08 novembre 2021, la procédure ayant été engagée par le bailleur. Conformément à l’article 1343-2 du code civil, la capitalisation des intérêts échus pour une année au mois sera ordonnée.

Sur les frais du procès

- Dépens

En vertu de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, l’expertise ayant été ordonnée dans l’intérêt commun des parties de voir fixer la valeur locative du local objet du bail commercial, il convient de dire que les dépens tels que définis par l’article 695 du code de procédure civile, en ce compris les frais d’expertise, seront partagés par moitié entre elles.

- Frais irrépétibles

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. [...]. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations dire qu’il n'y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

Chacune des parties étant par moitié tenue aux dépens, elles seront déboutées de leurs prétentions respectives formulées au titre des frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS