TJ Paris, 5 févr. 2025, RG 22/06036

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]

[1] Expéditions exécutoires délivrées le:
Copies certifiées conformes délivrées le :

■

2ème chambre

N° RG 22/06036
N° Portalis 352J-W-B7G-CW4UH

N° MINUTE :

Assignation du :
17 Mai 2022

JUGEMENT
rendu le 05 Février 2025
DEMANDEURS

Monsieur [O] [R] [Y]
[Adresse 3]
[Adresse 3]

Madame [B] [F] épouse [Y]
[Adresse 3]
[Adresse 3]

Représentés par Maître Jerôme LANGLAIS, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND, avocat plaidant, et par Maître Yuma FRUNEAU, avocat au barreau de PARIS, avocat postulant, vestiaire #F0001

DÉFENDERESSES

La société MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES
[Adresse 1]
[Adresse 1]

CABINET GARRAUD MAILLET
[Adresse 2]
[Adresse 2]

La société MMA IARD
[Adresse 1]
[Adresse 1]

Représentées par Maître François BLANGY de la SCP CORDELIER & Associés, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P0399

Décision du 05 Février 2025
2ème chambre
N° RG 22/06036 - N° Portalis 352J-W-B7G-CW4UH

* * *

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

M. Jérôme HAYEM, Vice-Président, statuant en juge unique.

assisté de Madame Adélie LERESTIF, Greffière,

DÉBATS

A l’audience du 11 Décembre 2024,a vis a été donné aux avocats que la décision serait rendue le 05 Février 2025.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe
Contradictoire et en premier ressort

* * *

FAITS ET PROCÉDURE

Les époux [Y] ont consenti le 13 mars 2019 un mandant de gestion locative de leur appartement sis à [Localité 4] à la société Oralia dont les assureurs de responsabilité sont les sociétés Mma Iard et Mma Iard Assurances Mutuelles.

Selon mandat de vente du 29 mars 2021, ils ont confié à la même société la commercialisation de leur bien.

Selon acte du 17 juin 2021 conclu par l’entremise de la société Oralia, ils ont unilatéralement promis de vendre au prix de 280.000 euros leur bien à [J] [W] qui a accepté.

Le 26 juillet 2021, l’assemblée générale de la copropriété dont dépend le bien promis a décidé de créer un ascenseur dans l’escalier de service du bâtiment dans lequel se trouve l’appartement promis. La quote-part du coût de ces travaux imputable au lot promis est de 27.909,56 euros.

Par acte authentique du 21 septembre 2021, les époux [Y] ont vendu à [J] [W] leur bien au prix convenu de 280.000 euros.

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Par actes de commissaire de justice du 17 mai 2022, les époux [Y] ont assigné les sociétés Oralia, Mma Iard et Mma Iard Assurances Mutuelles devant le tribunal de céans aux fins, en l’état de leurs dernières écritures notifiées par voie électronique le 30 mai 2023, de:
condamner solidairement les sociétés Oralia, Mma Iard et Mma Iard Assurances Mutuelles à leur verser une somme de 27.909,56 euros en réparation de leur préjudice,les condamner solidairement à leur verser une somme de 10.000 euros au titre de dommages et intérêts,les condamner solidairement à leur verser une somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
Par conclusions notifiées par voie électronique le 10 octobre 2023, les sociétés Oralia, Mma Iard et Mma Iard Assurances Mutuelles demandent au tribunal de:
rejeter les demandes,condamner les époux [Y] à verser aux sociétés Mma Iard et Mma Iard Assurances Mutuelles une somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
L’ordonnance de clôture a été rendue le 17 janvier 2024 et l’audience de plaidoiries fixée au 11 décembre suivant.

A l’issue des débats, les parties ont été informées que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 5 février 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Vu les conclusions des époux [Y] notifiées par voie électronique le 30 mai 2023;

Vu les conclusions des sociétés Oralia, Mma Iard et Mma Iard Assurances Mutuelles notifiées par voie électronique le 10 octobre 2023;

Au visa des articles 1991 et 1992 du code civil, les époux [Y] font valoir:
qu’en exécution du mandat de gestion, la société Oralia reçoit les convocations aux assemblées générales des copropriétaires,que les stipulations de la promesse de vente afférentes à la prise en charge des travaux votés dans le temps du délai d’option permettant de les affranchir du coût des travaux étaient connues de la société Oralia puisque l’acte a été signé par son entremise,que cette dernière a reçu le 1er juillet 2021, la convocation à l’assemblée générale du 26 juillet 2021 ayant à son ordre du jour la création de l’ascenseur, qu’elle a commis une faute en n’avisant de cette assemblée générale ni les époux [Y] ni [J] [W],qu’en conséquence de cette faute, les époux [Y] doivent supporter le coût des travaux alors qu’il aurait dû incomber à [J] [W], qu’ils ont ainsi perdu sur le prix de vente une somme de 27.909,56 euros,Décision du 05 Février 2025
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que si l’appartement avait été vendu avec les travaux votés, il aurait été négocié à un prix plus élevé,qu’ils ont donc subi un premier préjudice de 27.909,56 euros,que, de plus, la société Oralia a perçu une commission de 15.000 euros outre ses honoraires de gestion alors qu’elle a failli à sa mission,que les époux [Y] doivent recevoir une somme de 10.000 euros en restitution des honoraires perçus.
Les sociétés Oralia, Mma Iard et Mma Iard Assurances Mutuelles répliquent:
que lors de la mise en vente du bien, les époux [Y] avaient mis fin au mandat de gestion, qu’il ne peut donc être reproché à la société Oralia de ne pas avoir assisté à l’assemblée générale du 26 juillet 2021 ou de ne pas avoir transmis la convocation à cette assemblée générale,que l’obligation de transmettre la convocation au bénéficiaire incombait aux promettants et non à l’agent immobilier,que le préjudice invoqué ne peut correspondre qu’à une perte de chance, que les époux [Y] ne démontrent pas qu’avisés de l’assemblée générale, ils en auraient informé [J] [W] dans le délai contractuel, que le préjudice n’est en réalité pas démontré,que, l’acte de vente étant efficace, les honoraires sont entièrement dus.
Sur ce, l’article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article 1231–1 du même code prévoit qu’en cas de manquement de l’un des contractants à son engagement, son cocontractant peut lui réclamer des dommages et intérêts en réparation du préjudice ainsi occasionné.

Le mandat de vente conclu entre les époux [Y] et la société Oralia comprend la clause suivante:
« Dans le cadre de son mandat, le mandataire d’engage à entreprendre les démarches nécessaires pour mener à bien la mission qui lui a été confié ce jour et particulièrement à:
[...]
- accompagner la mandant jusqu’à la signature définitif chez le notaire ».

Cette obligation d’accompagnement comprend nécessairement la défense des intérêts du mandant dans le laps de temps déparant la signature de la promesse unilatérale de vente et la vente elle-même.

Ainsi, le mandataire doit communiquer à son mandant toute information en sa possession susceptible d’avoir des répercussions sur ses intérêts.

Par ailleurs, elle oblige aussi le mandataire à connaître les stipulations de la promesse sans la connaissance desquelles il ne peut veiller utilement à la protection des intérêts de son client.
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Il importe de souligner que les obligations de la société Oralia susmentionnées dérivent du mandat de vente de sorte que la persistance ou non du mandat de gestion après conclusion de la promesse est indifférente quant à leur existence.

En l’espèce, la société Oralia n’allègue pas avoir demandé en vain communication d’une copie de la promesse unilatérale de vente de sorte qu’il doit être considéré qu’elle en avait une parfaite connaissance, étant observé au surplus que la société Oralia n’allègue pas en avoir ignoré la teneur.

Elle avait donc connaissance de la clause suivante de la promesse afférente à la prise en charge des travaux votés dans le temps de le promesse:
«  Le bénéficiaire supportera seul les travaux qui viendraient à être votés à compter de cette date [celle de la promesse] sauf à tenir compte de ce qui suit expressément convenu entre les parties.
Pour e qui concerne les travaux qui viendraient, le cas échéant, à être décidés à compter de ce jour jusqu’à la date de l’acte authentique de vente, ils ne seront supportés par le bénéficiaire que si ce dernier a été mis en mesure d’assister à l’assemblée ayant décidé lesdits travaux.
En conséquence, en cas d’organisation d’une assemblée générale des copropriétaires postérieurement aux présentes et jusqu’au jour de la signataure de l’acte authentique de vente, le promettant devra en infirmer le bénéficiaire par écrit (papier ou électronique) sous la forme recommandée avec accusé de réception sous la forme recommandée avec accusé de réception et lui communiquer l’ordre du jour dans un délai d’au moins huit jours avant la date de cette assemblée. [...]
En cas de non respect de ses engagements par le promettant, la charge des travaux votés à compter de ce jour jusuq’à la date de l’acte authentique de vente serait alors supportée non pas par le bénéficiaire mais par le promettant. »

Elle savait donc que les époux [Y] devaient accomplir les diligences exposés ci-dessus pour ne pas conserver à leur charge les travaux votés entre la conclusion de la promesse et celle de la vente en cas de formation de la vente.

En outre, elle a reçu le 2 juillet 2021 la convocation à l’assemblée générale du 26 juillet 2021, assemblée tenue entre la signature de la promesse et celle de la vente, peu important quant à cet état de pur fait que cette réception participe ou non de l’exécution du mandat gestion dont l’existence au jour de la remise est contestée.

Dès lors, il incombait à la société Oralia d’informer au plus vite les époux [Y] de cette assemblée générale afin de leur permettre de transmettre cette convocation à [J] [W] et de satisfaire aux diligences prévues à la promesse afin de mettre le coût des travaux mis au vote à la charge de ce dernier en cas de formation de la vente.

En ne le faisant pas, la société Oralia a commis une faute contractuelle.

Il y a lieu de déterminer les conséquences dommageables de cette faute, c’est-à-dire de comparer la situation actuelle des époux [Y] avec celle qui aurait été la leur en l’absence de faute.

En l’absence de faute, les époux [Y] auraient été avisés de la tenue de l’assemblée générale du 26 juillet 2021 et de son ordre du jour. Les époux [Y] devant être présumés normalement diligents, il est certain qu’ils auraient alors procédé aux démarches prévues à la promesse afin de mettre les travaux à la charge d’[J] [W] en cas de formation de la vente. Dès lors, leur situation patrimoniale doit être examinée selon qu’[J] [W], conscient de ce que la quote-part du coût des travaux serait à sa charge, aurait ou non levé l’option qui lui avait été consentie.

La plus-value apportée par la création d’un ascenseur à l’appartement promis situé au dernier étage du bâtiment doit être estimée à la quote-part des travaux.

La valeur du bien promis sans ascenseur doit être estimée au prix stipulé à la promesse, soit 280.000 euros.

En cas de levée de l’option, le patrimoine des époux [Y] serait réduit de la valeur du bien sans ascenseur et augmenté du prix stipulé de 280.000 euros. Ces deux valeurs étant équivalentes, le patrimoine des époux [Y] n’aurait subi aucune variation en valeur.

En cas de non levée de l’option, les époux [Y] se seraient appauvris du coût des travaux imputables à leur lot mais se seraient corrélativement enrichis de la plus-value apportée à leur bien, plus-value égale à l’appauvrissement consécutif au paiement des travaux. Leur patrimoine n’aurait donc subi aucune variation en valeur.

Ainsi, en l’absence de faute, leur patrimoine n’aurait pas été affecté en valeur qu’[J] [W] lève ou ne lève pas l’option.

En raison de la faute et de la levée de l’option par [J] [W], les époux [Y] se sont appauvris de la valeur de leur appartement sans ascenseur, soit de 280.000 euros et se sont enrichis du prix de vente de 280.000 diminués de leur quote-part du coût des travaux, soit de 252.090,44 euros (280.000 – 27.909,56). Leur patrimoine a donc diminué en valeur de 27.909,56 euros (252.090,44 – 280.000).

Il apparaît ainsi que la faute est à l’origine d’une baisse de leur patrimoine de 27.909,56 euros.

Par suite, la société Oralia doit être condamnée in solidum avec ses assureurs à verser aux époux [Y] une indemnité de 27.909,56 euros.

Les époux [Y], qui agissent uniquement en responsabilité, ne caractérisent pas leur préjudice supplémentaire de 10.000 euros en sa nature et ne le justifient pas en son quantum, étant observé que le paiement par eux de la rémunération convenue aux mandats n’est que l’exécution de leur obligation et ne peut donc constituer un préjudice.

Il convient donc de rejeter cette demande indemnitaire.

Les sociétés Oralia, Mma Iard et Mma Iard Assurances Mutuelles succombant dans la présente instance, il convient de les condamner in solidum à verser aux époux [Y] une indemnité de 4.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS