TJ Paris, 6 févr. 2025, RG 24/07095
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Texte de la décision
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS
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Loyers commerciaux
N° RG 24/07095
N° Portalis 352J-W-B7I-C5ARP
N° MINUTE : 3
Assignation du :
29 Mai 2024
Jugement avant dire droit[1]
[1] Expéditions
exécutoires
délivrées le :
Expert : [R] [M][2]
[2]
[Adresse 8]
[Localité 11]
JUGEMENT
rendu le 06 Février 2025
DEMANDEURS
Madame [F] [T] [B] [G] veuve [E]
[Adresse 3]
[Localité 12]
Monsieur [N] [L] [W] [U] pris en sa qualité de curateur de Madame [F] [G] veuve [E]
[Adresse 4]
[Localité 10]
Madame [D] [B] [T] [C] [H] [E] épouse [U]
[Adresse 4]
[Localité 10]
Monsieur [O] [B] [L] [A] [E]
[Adresse 4]
[Localité 10]
Union Départementale des Associations Familiales des Hauts-de-Seine (UDAF 92) prise en sa qualité de curatrice de Monsieur [O] [E]
[Adresse 2]
[Localité 12]
tous et toutes représentés par Maître Alain RAPAPORT, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #K0122
DEFENDERESSE
S.A.S ESTEBAN BOUTIQUE
[Adresse 15]
[Localité 6]
représentée par Maître Magali SERROR-FIENBERG, avocate au barreau des HAUTS-DE-SEINE, avocate plaidante, vestiaire #1733
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Jean-Christophe DUTON, Vice-président, Juge des loyers commerciaux
Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Paris, conformément aux dispositions de l'article R.145-23 du code de commerce ;
assisté de Camille BERGER, Greffière
DEBATS
A l’audience du 06 Novembre 2024 tenue publiquement
JUGEMENT
Rendu publiquement par mise à disposition au greffe
Contradictoire
En premier ressort
FAITS ET PROCEDURE
Par acte sous seing privé du 10 janvier 2013 tel que modifié par avenant du 10 juillet 2013, les consorts [E], ont donné à bail à la S.A.S ESTEBAN BOUTIQUE, des locaux commerciaux dépendant d'un immeuble situé [Adresse 5] à [Localité 13] dans le [Localité 9] pour une durée de neuf ans, à compter du 1er février 2022 pour se terminer le 31 janvier 2022.
La destination est la suivante : " commerce de parfum, articles de décoration, textile, art de la table, produits de bien-être ".
Par acte extrajudiciaire du 02 août 2020, la SAS ESTEBAN BOUTIQUE a demandé le renouvellement du bail pour une durée de neuf ans à compter du 1er février 2022.
Les bailleurs n'ont pas répondu à la demande de renouvellement du bail.
Par un mémoire en demande notifié le 21 décembre 2023, les consorts [E] ont sollicité la fixation du prix du loyer du bail renouvelé à la somme annuelle de 230.000 euros en principal.
Par exploit de commissaire de justice du 29 mai 2024, les consorts [E] ont assigné la S.A.S ESTEBAN BOUTIQUE aux fins de voir :
- Voir dire et juger que le montant du loyer en renouvellement doit être déplafonné ;
- Voir fixer en conséquence le montant du loyer en renouvellement du bail consenti par les demandeurs à la Société ESTEBAN BOUTIQUE, concernant un local commercial situé [Adresse 5] à [Localité 9] à la somme de 230.000 € par an hors charges et hors taxes à compter rétroactivement du 1er février 2022 ;
-Voir dire que la Société ESTEBAN BOUTIQUE sera condamnée à payer un rappel de loyer à compter rétroactivement de cette dernière date ;
-Voir dire qu'en cas d'expertise, le montant provisionnel du loyer soit fixé au montant du loyer actuellement en vigueur ;
- Réserver les dépens.
Dans son mémoire en réplique notifié le 08 novembre 2024, la S.A.S ESTEBAN BOUTIQUE demande au juge des loyers commerciaux de :
A titre principal,
- dire que les bailleurs ne justifient pas de modification notable des facteurs locaux de commercialité et des caractéristiques des locaux.
En conséquence,
- dire qu'il n'y a pas lieu à déplafonnement ;
- fixer le loyer du bail renouvelé au 1er février 2022, au montant du loyer du bail initial plafonné soit la somme de 60.862,53 euros HT HC.
A titre subsidiaire, si le Juge de céans devait considérer qu'il y a lieu à déplafonnement,
- fixer le loyer du bail renouvelé à la valeur locative, soit une somme qui ne saurait être supérieure à 60.862,53 euros HT HC par an ;
- dire qu'en tout état de cause, la variation de loyer résultant de la fixation du loyer de renouvellement ne pourra conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l'année précédente.
En cas d'expertise aux fins de déterminer s'il y lieu à déplafonnement et le cas échéant pour l'établissement de la valeur locative,
- fixer le loyer provisionnel pour la durée de l'instance au montant du loyer plafonné au 1er février 2022 après indexation ;
- dire que la provision des frais et honoraires de l'expert judiciaire sera consignée par les bailleurs.
En toute hypothèse,
- condamner les bailleurs à lui payer la somme de 3.000 euros par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Les parties s'accordent sur le principe du renouvellement du bail à compter du 1er février 2022 mais demeurent en désaccord sur le montant du loyer du bail renouvelé.
En l'espèce, les consorts [E] soutiennent qu'une modification notable des facteurs locaux de commercialité et des caractéristiques des locaux est intervenue au cours du bail expiré, ce que conteste la S.A.S ESTEBAN BOUTIQUE.
Au soutien de leurs allégations, les consorts [E] produisent un rapport d'expertise qu'ils ont unilatéralement sollicité auprès de Monsieur [V]. Ce rapport énonce que le loyer plafond correspond à la somme de 60.862 euros, mais considère qu'il y a lieu dans le cas d'espèce à déplafonnement. Il estime la valeur locative à 230.000 euros.
La S.A.S ESTEBAN BOUTIQUE produit un rapport d'expertise qu'elle a unilatéralement sollicité auprès de Monsieur [Y] qui considère qu'il n'y a pas lieu à déplafonnement, en raison du caractère non notable des modifications intervenues au cours du bail expiré.
En l'état des moyens exposés qui se contredisent sur le principe du déplafonnement, il convient de rechercher et rassembler les éléments d'appréciation des faits invoqués par les parties. Ces éléments ne peuvent résulter des vérifications personnelles du juge ou d'un constat. Dès lors, il est nécessaire de recourir à une mesure d'expertise demandée par les deux parties.
Il convient de fixer pendant la durée de l'instance un loyer provisionnel égal au montant du loyer contractuel en principal, en application des dispositions de l'article L.145-57 du code de commerce.
L'exécution provisoire de la présente décision est de droit.
Il convient de réserver les dépens et l'application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Le juge des loyers commerciaux, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,
Constate, par l'effet de la demande de renouvellement délivrée le 02 août 2020 par la S.A.S ESTEBAN BOUTIQUE et le silence des bailleurs dans les trois mois qui ont suivi, que le bail concernant les locaux situés [Adresse 5] à [Localité 13] dans le [Localité 9] a été renouvelé à compter du 1er février 2022 ;
Ordonne, avant dire-droit, une mesure d'expertise et désigne en qualité d'expert :
Monsieur [R] [M]
[Adresse 7]
[XXXXXXXX01] - [Courriel 14]
avec mission de :
* convoquer les parties, et, dans le respect du principe du contradictoire ;
* se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l'accomplissement de sa mission ;
* visiter les locaux litigieux situés [Adresse 5] à [Localité 13] dans le [Localité 9] et de les décrire ;
* entendre les parties en leurs dires et explications ;
* procéder à l'examen des faits qu'allèguent les parties ;
* procéder à l'examen des faits qu'allèguent les parties, et notamment en ce qui concerne la modification des facteurs locaux de commercialité et des caractéristiques des locaux ;
* rechercher la valeur locative à la date du 1er février 2022 des lieux loués situés [Adresse 5] à [Localité 13] dans le [Localité 9] au regard des caractéristiques du local, de la destination des lieux, des obligations respectives des parties, des facteurs locaux de commercialité, des prix couramment pratiqués dans le voisinage, en retenant tant les valeurs de marché que les valeurs fixées judiciairement, en application des dispositions des articles L 145-33 et R 145-3 à R 145-8 du code de commerce ;
* donner son avis sur le loyer plafonné à la date du 1er février 2022 suivant les indices applicables en précisant les modalités de calcul ;
* rendre compte du tout et donner son avis motivé ;
* dresser un rapport de ses constatations et conclusions.
Dit que l'expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile et qu'il déposera l'original de son rapport au greffe de la juridiction avant le 31 janvier 2026 ;
Fixe à la somme de 3.500 euros la provision à valoir sur la rémunération de l'expert, somme qui devra être consignée solidairement par Madame [F] [G] veuve [E] avec l'assistance de Monsieur [N] [U] ès qualités de curateur, Madame [D] [E] épouse [U], Monsieur [O] [E] avec l'assistance de l'Union départementale des associations familiales des Hauts-de-Seine ès qualités de curateur, à la régie du tribunal judiciaire de Paris jusqu'au 30 avril 2025 inclus, avec une copie de la présente décision ;
Dit que l'affaire sera rappelée le 26 mai 2025 à 09h30 pour vérification du versement de la consignation ;
Dit que, faute de consignation de la provision dans ce délai, la désignation de l'expert sera caduque et privée de tout effet ;
Désigne le juge des loyers commerciaux aux fins de contrôler le suivi des opérations d'expertise ;
Fixe le loyer provisionnel pour la durée de l'instance au montant du loyer contractuel en principal, outre les charges ;
Réserve les dépens et les demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
Rappelle que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit.
Fait et jugé à PARIS, le 06 février 2025.
LA GREFFIERE LE PRESIDENT
C. BERGER J-C. DUTON
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