TJ Paris, 6 févr. 2025, RG 23/03653

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]

[1] Expéditions exécutoires à:
-Me Bruno ALLALI
-Me Laurent BIDAULT

délivrées le:

■

Charges de copropriété

N° RG 23/03653
N° Portalis 352J-W-B7H-CYYKZ

N° MINUTE :

Assignation du :
09 Mars 2023

JUGEMENT
rendu le 06 Février 2025
DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], , réprésenté par syndic, la société SULLY GESTION, S.A.S
[Adresse 3]
[Localité 4]

représenté par Me Bruno ALLALI, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #G55

DEFENDERESSE

S.C.I. NOOR
[Adresse 1]
[Localité 4]

représentée par Me Laurent BIDAULT, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C1024

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Mme Antoinette LE GALL, Vice-Présidente, statuant en juge unique.

assistée de Madame Line-Joyce GUY, Greffière.

Décision du 06 Février 2025
Charges de copropriété
N° RG 23/03653 - N° Portalis 352J-W-B7H-CYYKZ

DÉBATS

A l’audience publique du 21 Novembre 2024

JUGEMENT

- Contradictoire
- En premier ressort
- Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile

EXPOSE DU LITIGE

La SCI NOOR est propriétaire du lot n°1 dans l’immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 4], soumis au régime de la copropriété.

Par acte de commissaire de justice du 9 mars 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 4], représenté par son syndic la société SULLY GESTION, a assigné, devant ce tribunal, la SCI NOOR en paiement de la somme de 15.957,28 euros au titre des charges et travaux, de la somme de 1.961 euros au titre des frais de recouvrement, sommes arrêtées au 20/01/2023, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 13/12/2023 outre les sommes de 2.500 euros à titre de dommages et intérêts et 2.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Suivant conclusions d’actualisation notifiées par voie électronique le 29 novembre 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 4] demande :

Vu les articles 10, 10-1, 14-1 et 14-2 de la loi du 10 juillet 1965,

Vu l’article 35 du décret du 17 mars 1967,

Vu les articles 1240 et suivants du code civil,

- condamner la SCI NOOR à lui payer :

* la somme de 12.876,84 euros au titre des charges et travaux arrêtés à la date du 24/10/2023, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 13/12/2022,

* la somme de 2.016 euros au titre des frais de recouvrement arrêtés à la date du 24/10/2023, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 13/12/2022,

* la somme de 2.500 euros à titre de dommages et intérêts,

* la somme de 3.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

- la condamner aux dépens conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

***

La SCI NOOR a constitué avocat mais n’a pas régularisé de conclusions.

***

Il sera expressément renvoyé aux conclusions du syndicat des copropriétaires du 29 novembre 2023 pour un plus ample exposé de ses moyens et prétentions, conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

***

L’affaire a fait l’objet d’une ordonnance de clôture du 3 avril 2024. Elle a été appelée pour plaidoiries à l’audience du 21 novembre 2024 et mise en délibéré au 6 février 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de paiement au titre des charges de copropriété

Aux termes des dispositions des articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, “les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot» ainsi qu’“aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent” “lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation”, le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

En vertu de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l’assemblée générale, ils n’ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire.

En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

***

Au cas présent, il n’est pas discuté et ressort d’un extrait de matrice cadastrale que la SCI NOOR est propriétaire du lot n°1 de l’état descriptif de division.

Les appels de charges et de travaux ne sont pas discutés par la défenderesse. Ils sont également étayés par :

- les procès-verbaux des assemblées générales des 18 avril 2018, 4 avril 2019, 9 novembre 2020, 25 mai 2021, 8 avril 2022, 6 octobre 2022 et 30 juin 2023 approuvant les comptes 2017, 2018, 2019, 2020, 2021 et 2022,les budgets prévisionnels et les fonds travaux des exercices concernés, des comptes travaux et certains travaux dont ceux de ravalement de façades, de location d’une cabine avec alarme ou de mise en place d’une grille,

- les appels de fonds portant application aux charges collectives de la répartition des lots de la défenderesse,

- un décompte, faisant apparaître, au 24 octobre 2023, un solde débiteur de 14.892,84 euros, comprenant la somme de 2.016 euros de frais facturés.

Il résulte de l’examen de ces pièces, non discutées par la SCI NOOR, que son compte individuel de copropriétaire, hors frais, est débiteur à hauteur de la somme de 12.876,84 euros, au titre des appels de charges et de travaux arrêtés au 24 octobre 2023, “4ème appel de fonds et 4ème appel de Fonds travaux” compris.

La SCI NOOR n’établit pas avoir satisfait à son obligation de paiement en sa qualité de copropriétaire, ce qu’elle ne conteste pas.

En conséquence, la SCI NOOR sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme susvisée de 12.876,84 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 13 décembre 2022.

Sur les frais de recouvrement

En vertu des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur. Cette énumération n’est pas exhaustive, la juridiction disposant d’un pouvoir d’appréciation souverain quant au caractère nécessaire de ces frais.

En conséquence, ne sont pas considérés comme des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges, au sens des dispositions susmentionnées :

- les frais de relance antérieurs à l’envoi d’une mise en demeure, ainsi que les frais de relance, mise en demeure et sommation de payer postérieurs à la délivrance de l’assignation ;
Décision du 06 Février 2025
Charges de copropriété
N° RG 23/03653 - N° Portalis 352J-W-B7H-CYYKZ

- les frais de suivi de procédure ou les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l’huissier ou à l’avocat, dès lors qu’il n’est pas justifié de l’accomplissement de diligences exceptionnelles ;

- les frais d’huissier engagés pour l’introduction de l’instance ou la signification de conclusions, qui constituent des dépens au sens de l’article 695 du code de procédure civile (6°) ;

- les frais d’avocat, qui constituent des frais indemnisés au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En l’espèce, les honoraires d’avocat pour 926 euros (325 + 132 + 325 + 144) ne relèvent pas des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 mais de l’article 700 du code de procédure civile. Ils seront écartés du chef des frais de recouvrement de l’article 10- 1 précité.

Conformément au contrat-type prévu par le décret n°67-223 du 17 mars 1967, les frais d’envoi ou de suivi de dossier contentieux ne peuvent être facturés qu’en cas de “diligences exceptionnelles” du syndic, lesquelles ne sont pas démontrées ni même alléguées en l’espèce. Aussi, les “honoraires assignation - constitution dossier” facturés par le syndic le 20 janvier 2023 à hauteur de 340 euros seront écartés.

Pour le surplus, la SCI NOOR ne discute pas avoir effectivement reçu les diverses lettres de mises en demeure et relances, objets des frais comptabilisés dans le décompte, ni leur coût ni le caractère potentiellement répétitif et cumulatif sur des périodes de temps rapprochées. Elle ne conteste pas la constitution d’une hypothèque légale.

Dans ces conditions, la SCI NOOR sera condamnée à payer au titre des frais de recouvrement la somme de 750 euros (2.016 - 926 - 340) avec intérêts au taux légal à compter du 9 mars 2023, date de l’assignation.

Sur la demande au titre des dommages-intérêts

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.

Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d’un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu’il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve que le défaut de paiement a été à l’origine de difficultés quelconques ou qu’il aurait nécessité le vote d’appels de fonds exceptionnels pour pallier un manque temporaire de trésorerie, alors que le seul fait d'être privé de sommes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble ne constitue pas en soi un préjudice indépendant de celui du retard dans l’exécution de l’obligation.
Décision du 06 Février 2025
Charges de copropriété
N° RG 23/03653 - N° Portalis 352J-W-B7H-CYYKZ

En outre, alors que la bonne foi du débiteur doit être présumée, il n’est pas démontré que la SCI NOOR ait agi de mauvaise foi. Aussi, faute de justifier de l’existence d’un préjudice distinct de celui susceptible d'être réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance, et de démontrer que le copropriétaire a agi de mauvaise foi, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande en paiement de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

Partie perdante au sens de l’article 696 précité, la SCI NOOR sera condamnée aux dépens.

Sur les frais non compris dans les dépens :

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Tenue aux dépens, la SCI NOOR sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire :

Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, la nature des condamnations prononcées et l’ancienneté du litige justifient que l’exécution provisoire de droit ne soit pas écartée.

PAR CES MOTIFS,