TJ Paris, 6 févr. 2025, RG 23/15050

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]

[1] Expédition exécutoire à:
-Maître Isabelle GABRIEL
délivrée le:

■

Charges de copropriété

N° RG 23/15050
N° Portalis 352J-W-B7H-C2ZYO

N° MINUTE :

Assignation du :
13 Novembre 2023

JUGEMENT
rendu le 06 Février 2025
DEMANDEUR

Syndicat des coproprietaires de l’immeuble SOCOPAR 2 sis [Adresse 11] - [Adresse 12] - [Adresse 14] - [Adresse 8], [Adresse 7], [Adresse 13], [Adresse 10] - [Localité 9] représenté par son syndic, le Cabinet LOISELET & DAIGREMONT PATRIMOINE, S.A.S
[Adresse 4]
[Localité 6]

représenté par Maître Isabelle GABRIEL de la SELARL G 2 & H, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #U0004

DÉFENDEURS

Monsieur [S] [P]
[Adresse 1]
[Localité 5]

Monsieur [U] [B] [P]
[Adresse 2]
[Localité 3]

non-représentés

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Lucie AUVERGNON, Vice-Présidente, statuant en juge unique.

assistée de Madame Line-Joyce GUY, Greffière.

DÉBATS

A l’audience publique du 13 Novembre 2024

JUGEMENT

- Réputé contradictoire
- En premier ressort
- Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile

EXPOSE DU LITIGE

L’ensemble immobilier dénommé « LE [Adresse 11] » a été réalisé sur différentes parcelles de terrain délimitées par les [Adresse 14], [Adresse 8], [Adresse 7] et [Adresse 13]. Il s’agit d’une association syndicale libre, régie par un « cahier des règles d’usage et d’habitation et règles de construction ».

Les trois syndicats de copropriétaires « HALLES TREFONDS II » ou « SOCOPAR 2 », « HALLES TREFONDS II – 3ème tranche A » ou « SOCOPAR 3A » et « SOCOPAR 3ème tranche B » ou « SOCOPAR B », sont régis par un règlement de gestion commune du 21 décembre 1983 (suivi d’une attestation rectificative reçue par le notaire le 4 mai 1984 dont une copie authentique a été publiée au service de la publicité foncière de Paris 1er les 14 février et 14 mai 1984), modifié le 5 novembre 2015, ayant pour objet l’administration et la gestion des parties communes situés aux niveaux de l’entresol, du rez-de-chaussée et du sous-sol.

Aux termes du chapitre VI dudit règlement de gestion commune, « les charges sont constituées :
- par les dépenses de conservation, d’entretien et d’administration des parties communes, tant générales que spéciales, de chacun des trois immeubles que leurs copropriétaires sont convenus de faire gérer en commun,
- par les dépenses de fonctionnement des services collectifs et des éléments d’équipement compris dans chaque immeuble mais qui présentent une utilité pour les trois immeubles voisins,
- par les charges résultant de la situation de l’immeuble au sein d’un vaste ensemble immobilier, incombant à ses propriétaires du chef de leur appartenance à l’association syndicale regroupant la totalité des propriétaires dudit ensemble imposée par le cahier des règles d’usage et d’habitation et des règles de construction du [Adresse 11].

S’agissant des premières, elles seront supportées par chacun des co-utilisateurs, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots par rapport à l’ensemble des parties privatives composant les trois immeubles et plus précisément en prenant pour base les surfaces réelles de toutes les parties privatives et en les affectant de coefficients en fonction de leur consistance et de leur situation, de telle sorte que la quote-part de charges de chacun des lots soit identique à celle qui résultait pour lui de l’application du règlement de copropriété de l’immeuble dans lequel il est situé.

S’agissant des secondes, elles seront réparties en fonction de l’utilité que les services collectifs et éléments d’équipement sont susceptibles d’avoir pour chacun des lots, en respectant les règles de répartition des charges posées par les règlements de copropriété de chacun des trois immeubles, la présente organisation de gestion commune ayant seulement pour effet d’unifier la comptabilité sans modifier la quote-part relative des différents lots aux charges.

S’agissant des troisièmes, elles seront réparties en application des critères définis aux articles 37 et 38 du cahier des règles d’usage et d’habitation et des actes portant extension de son assiettes ».

Par exploits d'huissier signifiés le 13 novembre 2023 17 novembre 2023, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble « SOCOPAR 2 » sis [Adresse 11], [Adresse 12] – [Adresse 14] – [Adresse 8] – [Adresse 7] – [Adresse 13] – [Adresse 10] à [Localité 9] a assigné Mme [S] [W] [P] et M. [U] [B] [P] en paiement d’arriérés de charges de copropriété devant le tribunal judiciaire de Paris, pour l'audience d'orientation du 27 mars 2024.

Au visa des articles 10 et 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, de l’article 35 décret n°67-223 du 17 mars 1967, ainsi que de l’article 1231-1 du code civil et de l’aliéna 4 de l’article 32 de la loi du 9 juillet 1991, il demande au tribunal de :

Condamner solidairement Mme [S] [W] [P] et M. [U] [B] [P] au paiement des sommes suivantes :

- 19.951,10 € au titre des charges de copropriété dues au 3 octobre 2023, soit appel provisionnel du 4ème trimestre 2023 et appels fonds travaux en date du 1er octobre 2023 inclus, augmenté des intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

- 2.000 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et injustifiée,

- 1.150,82 € au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

- 3.000 € au titre des frais irrépétibles,

- les dépens, dont distraction au profit de la SELARL G2 & H Avocats, représentée par Maître Isabelle GABRIEL, avocat, par application de l’article 699 du code de procédure civile.

Maintenir l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Compte tenu du défaut de comparution en défense, et en application de l’article 455 alinéa 1er du code de procédure civile, il est renvoyé à l’acte introductif d’instance du demandeur pour l’exposé exhaustif de ses moyens en fait et en droit.

Respectivement cités à étude et à personne, Mme [S] [W] [P] et M. [U] [B] [P] n’ont pas comparu à l'instance. Il sera ainsi statué par jugement réputé contradictoire.

La clôture de l'instruction a été prononcée le 27 mars 2024, et l'affaire a été appelée à l'audience de plaidoiries (juge unique) du 13 novembre 2024. La décision a été mise en délibéré au 6 février 2025, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l'article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

1 - Sur les demandes principales en paiement

A – Au titre des charges de copropriété

Aux termes des dispositions énoncées aux articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot » ainsi qu’ « aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent » « lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation » - le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l'assemblée générale, ils n'ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire.

En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

*

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires justifie tout d'abord par la production d’un extrait de matrice cadastrale et d’une copie de l’acte authentique de vente en date du 6 septembre 2016 que Mme [S] [W] [P] et M. [U] [B] [P] ont acheté en indivision, le 6 septembre 2016, les lots n° 9456 (6/10.000), 9459 (3/10.000), 9460 (3/10.000), 9464 (3/10.000), 9466 (7/10.000), au sein de l’immeuble sus-visé, correspondant chacun à une réserve au sous-sol (pièce n° 1). Il justifie également de la vente par les consorts [P] des lots n° 9460 (pièce n° 2) et 9459 (pièce n° 3) le 10 novembre 2017 et des lots n° 9464 et 9466 le 25 janvier 2018 (pièce n° 4).

A titre liminaire, le premier impayé inscrit sur le décompte du syndicat des copropriétaires date du 1er novembre 2016. Le syndicat des copropriétaires fait justement valoir que la prescription de son action relative aux charges impayées avant le 25 novembre 2018 n’est pas acquise, dès lors qu’il a introduit son action dans les cinq ans de l’entrée en vigueur de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018, par assignation délivrée le 17 novembre 2023.

Sur le fond, au soutien de sa demande principale, le syndicat des copropriétaires produit aux débats :

- les procès-verbaux de l’assemblée générale du syndicat des copropriétaires « SOCOPAR 2 » et de celle des copropriétaires de l’immeuble « gestion commune » des 19 septembre 2017, ayant approuvé les comptes de l’exercice 2016 et voté la réalisation de divers travaux (pièces n° 18 et 19),

- les procès-verbaux de l’assemblée générale du syndicat des copropriétaires « SOCOPAR 2 » et de celle des copropriétaires de l’immeuble « gestion commune » des 24 mai 2018, ayant approuvé les comptes de l’exercice 2017 et voté la réalisation de divers travaux (pièces n° 20 et 21),

- les procès-verbaux de l’assemblée générale du syndicat des copropriétaires « SOCOPAR 2 » et de celle des copropriétaires de l’immeuble « gestion commune » des 11 juin 2019, ayant approuvé les comptes de l’exercice 2018 et voté la réalisation de divers travaux (pièces n° 22 et 23),

- les procès-verbaux de l’assemblée générale du syndicat des copropriétaires « SOCOPAR 2 » et de celle des copropriétaires de l’immeuble « gestion commune » des 17 décembre 2020, ayant approuvé les comptes de l’exercice 2019 et voté la réalisation de divers travaux (pièces n° 24 et 25),

- les procès-verbaux de l’assemblée générale du syndicat des copropriétaires « SOCOPAR 2 » et de celle des copropriétaires de l’immeuble « gestion commune » des 21 mai 2021, ayant approuvé les comptes de l’exercice 2020, adopté le budget de l’exercice 2022 et voté la réalisation de divers travaux (pièces n° 26 et 27),

- les procès-verbaux de l’assemblée générale du syndicat des copropriétaires « SOCOPAR 2 » et de celle des copropriétaires de l’immeuble « gestion commune » des 7 septembre 2022, ayant approuvé les comptes de l’exercice 2021, adopté le budget prévisionnel de l’exercice 2023 et voté la réalisation de divers travaux (pièces n° 28 et 29),

- les attestations de non-recours correspondantes (pièces n° 33-1 et 33-2),

- les appels de fonds portant application aux charges collectives de la clé de répartition des lots des défendeurs (pièces n° 6 à 13),

- le compte individuel (pièce n° 5 bis),

- un décompte de créance actualisé au 3 octobre 2023 (pièce n° 5).

Il résulte de l'examen de ces pièces que le compte individuel de copropriétaire de Mme [S] [W] [P] et M. [U] [B] [P], déduction faite des frais de recouvrement, est débiteur de 19.921,48 € (et non de 19.951,10 € comme demandé dans l’assignation) au 1er octobre 2023, appel provisionnel du 4ème trimestre 2023 et quatrième appels fond travaux 2023 inclus.

Mme [S] [W] [P] et M. [U] [P] ne démontrant pas avoir satisfait à leur obligation de paiement en leur qualité de copropriétaires, ils seront en conséquence condamnés au paiement de cette somme au titre des charges courantes et appels de fonds impayés, avec intérêt au taux légal à compter du 17 novembre 2023, date de délivrance de l’assignation.

Le syndicat des copropriétaires ne justifie pas de la prévision, par le règlement de copropriété, d’une clause de solidarité. La demande de condamnation solidaire des défendeurs n’est donc pas justifiée.

La solidarité ne se présumant pas, en application de l'article 1310 du Code civil, la condamnation au paiement des charges, divisibles, sera conjointe, à proportion des droits respectifs de chacun dans l'indivision (ex. : Cour d'appel de Chambéry, 2ème chambre, 30 mai 2013, n° RG 11/01024).  

B – Au titre des frais de recouvrement

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur. Cette énumération n'est pas exhaustive, la juridiction disposant d'un pouvoir d'appréciation souverain quant au caractère nécessaire de ces frais.

En conséquence, ne sont pas considérés comme des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges, au sens des dispositions susmentionnées :

- les frais de relance antérieurs à l'envoi d'une mise en demeure, ainsi que les frais de relance, mise en demeure et sommation de payer postérieurs à la délivrance de l'assignation ;

- les frais de suivi de procédure ou les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l'huissier ou à l'avocat, dès lors qu'il n'est pas justifié de l'accomplissement de diligences exceptionnelles ;

- les frais d'huissier engagés pour l'introduction de l'instance ou la signification de conclusions, qui constituent des dépens au sens de l'article 695 du code de procédure civile (6°) ;

- les frais d'avocat, qui constituent des frais irrépétibles indemnisés en application de l'article 700 du code de procédure civile.

*

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite en outre le paiement de la somme de 1.150,82 € au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance.

Les frais exposés pour une mise en demeure adressée le 26 avril 2017, ainsi que les mises en demeure et frais de relance exposés les 29 mai 2017, 27 juillet 2017, 28 août 2017, 16 août 2018, 26 janvier 2022, 28 février 2022, 26 avril 2022, 27 mai 2022, 26 juillet 2022, 26 août 2022, 26 janvier 2023, 27 février 2023, 26 avril 2023, 26 mai 2023, pour un montant total de 550,82 €, constituent des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges du syndicat des copropriétaires.

il est relevé que le recouvrement d'une créance de charges constitue un acte élémentaire d'administration de la copropriété faisant partie des missions de base du syndic, et que le contrat de syndic n'est pas opposable à un copropriétaire particulier mais uniquement au syndicat des copropriétaires. Conformément au contrat-type prévu par le décret n°67-223 du 17 mars 1967, les frais d'envoi ou de suivi de dossier contentieux ne peuvent être facturés qu'en cas de « diligences exceptionnelles », non démontrées ou même alléguées en l'espèce. Les frais « d’ouverture contentieux » en date des 17 juin 2017, 16 mars 2022, 13 juin 2022, 12 septembre 2022, 15 mars 2023 et 12 juin 2023 ne seront donc pas retenus.

Mme [S] [W] [P] et M. [U] [P] seront donc conjointement condamnés, à proportion de leurs droits respectifs dans l’indivision, à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 550, 82 € au titre des frais de recouvrement exposés.

2 - Sur la demande indemnitaire

L'article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.

Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d'un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu'il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement (Cass. 3e civ., 20 oct. 2016, n°15-20.587).

*

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires réclame l'indemnisation du préjudice qu'il dit avoir subi en raison de l'inexécution par les consorts [P] de leurs obligations.

A l'examen des pièces produites aux débats, et notamment du décompte de créance, il apparaît que les consorts [P] ont manqué de longue date à leur obligation de paiement de leur quote-part de charges – leur compte apparaissant débiteur à l'égard de la copropriété dès le 1er novembre 2016.

Les manquements systématiques et répétés d'un copropriétaire à son obligation essentielle à l'égard du syndicat des copropriétaires de régler ses charges de copropriété sont constitutifs d'une faute susceptible de causer un préjudice financier direct et certain à la collectivité des copropriétaires, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires, dès lors qu'il est établi qu'elle a été privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l'entretien de l'immeuble.

Toutefois, le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve que le défaut de paiement a été à l’origine de difficultés quelconques ou qu'elle aurait nécessité le vote d'appels de fonds exceptionnels pour pallier un manque temporaire de trésorerie, alors que le seul fait d'être privé de sommes nécessaires à la gestion et à l'entretien de l'immeuble ne constitue pas en soi un préjudice indépendant de celui du retard dans l'exécution de l'obligation.

En outre, alors que la bonne foi du débiteur doit être présumée, il n'est pas démontré que les consorts [P] ont agi de mauvaise foi et que le défaut de paiement précédemment constaté ne résulterait pas de difficultés personnelles et/ou financières.

Faute de justifier de l'existence d'un préjudice distinct de celui susceptible d'être réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance, et de démontrer que les copropriétaires ont agi de mauvaise foi, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande en paiement de dommages et intérêts.

3 - Sur les demandes accessoires

Mme [S] [W] [P] et M. [U] [B] [P], parties succombantes, seront conjointement condamnés, à proportion de leurs droits respectifs dans l’indivision, aux entiers dépens de l’instance, dont distraction au profit de la SELARL G2 & H avocats, représentée par Maître Isabelle GABRIEL, avocat.

Tenus aux dépens, ils seront conjointement condamnés, à proportion de leurs droits respectifs dans l’indivision à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1.500 € au titre des frais irrépétibles.

Au regard de la nature des condamnations prononcées et de la particulière ancienneté du litige, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS,