TJ Montpellier, 6 févr. 2025, RG 22/02507

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

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N° : N° RG 22/02507 - N° Portalis DBYB-W-B7G-NV5Q
Pôle Civil section 1

Date : 06 Février 2025
LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

Pôle Civil section 1

a rendu le jugement dont la teneur suit :

DEMANDEUR

Monsieur [R] [H]
né le 24 Avril 1979 à [Localité 10] (Liban), demeurant [Adresse 6] (FRANCE)

représenté par Me Amandine FONTAINE, avocat au barreau de MONTPELLIER

DEFENDEUR

Syndicat des copropriétaires “[Adresse 7]” sis [Adresse 12]- [Adresse 9], pris en la personne de son syndic en exercice, la SAS ETHIGESTION IMMOBILIER, inscrite au RCS de Montpellier sous le n° 751 683 913, sise [Adresse 8], elle même prise en la personne de son représentant légal en exercice, domicilié es qualité audit siège,

représenté par Maître Agnès PROUZAT de la SCP VERBATEAM MONTPELLIER, avocats au barreau de MONTPELLIER

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats et du délibéré :

Président : Christine CASTAING
Juge unique

assisté de Christine CALMELS greffier, lors des débats et du prononcé.

DEBATS : en audience publique du 09 Décembre 2024

MIS EN DELIBERE au 06 Février 2025

JUGEMENT : signé par le président et le greffier et mis à disposition le 06 Février 2025

FAITS ET PROCÉDURE

Par exploit de commissaire de justice en date du 13 mai 2022, [R] [H] a fait assigner le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 7] située [Adresse 5], [Adresse 3], [Adresse 4], [Adresse 2] et [Adresse 1] à [Localité 11], pris en la personne de son syndic, la SAS ETHIGESTION IMMOBILIER devant le tribunal judiciaire de Montpellier aux fins notamment d’annulation de la résolution n°11 de l'assemblée générale du 17 février 2022.

Par exploit de commissaire de justice en date du 25 novembre 2022, [R] [H] a fait assigner ce même syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 7], pris en la personne de son syndic, devant ce tribunal judiciaire aux fins notamment d’annulation de la résolution n°9 de l'assemblée générale du 6 septembre 2022.

Par avis du 13 septembre 2023, la jonction des deux procédures sous le n°RG 22/02507 a été ordonnée.

Dans ses dernières écritures communiquées par RPVA le 1er mars 2024, [R] [H] demande au tribunal, au visa de la loi du 10 juillet 1965 et du décret du 17 mars 1967 de:
- prononcer la nullité de la résolution n°11 de l’assemblée générale du 17 février 2022,
- prononcer la nullité de la résolution n°9 de l’assemblée générale du 6 septembre 2022,
- condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 3.000€ sur le fondement de l’article 700 du Code procédure civile, outre les entiers dépens,
- le dispenser, par application de l’article 10-1 de la loi du 10 Juillet 1965, de toute participation à la charge financière incombant aux copropriétaires,
- ordonner l’exécution provisoire de droit.

Au soutien de ses demandes, il expose notamment que :
- les résolutions n°11 de l’assemblée générale du 17 février 2022 et n°9 de l’assemblée générale du 6 septembre 2022, ayant pour objet le remplacement des platines «Vigik» en cas de défaillance par des platines «Vigik intratone», ont été approuvées en violation de l'article 11 alinéa 3 du décret du 17 mars 1967, en l'absence de notification préalable des conditions essentielles du contrat proposé,
- le remplacement des platines défectueuses ne peut être considéré comme des travaux de maintenance financé dans le cadre des charges courantes,
- ces travaux ont été approuvés sans mise en concurrence en violation de l'article 21 de la loi du 10 juillet 1965,
- les modalités de vote de la résolution n°9 contreviennent aux dispositions de la loi du 10 juillet 1965, le règlement de copropriété distinguant les parties communes générales et des parties communes spéciales à chaque bâtiment, le coût de ces travaux devaient être voté selon une clé de répartition des charges communes spéciales et non générales.

Dans ses dernières écritures communiquées par RPVA le 22 février 2024, le syndicat des copropriétaires, pris en la personne de son syndic en exercice, demande au tribunal de:
- débouter le [R] [H] de ses demandes,
- le condamner à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 3.500€ au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens

Au soutien de ses demandes, il expose que :
- la résolution n°11 ne concerne pas le remplacement des platines d'interphone mais uniquement celui des platines de commande d'ouverture des portes dénommé “platines Vigik”, remplacées par un nouveau modèle dénommé “platine Vigik Intratone” lorsque les anciens modèles tombent en panne,
- [R] [H] fait une confusion volontaire entre les travaux d'amélioration et les travaux courants, les travaux litigieux constituent des travaux de gestion courante pour lesquels aucun vote n'est nécessaire,
- ces travaux d'entretien ont donc été votés à la majorité requise de l'article 24 de la loi du 10 juillet 1965,
- les “platines Vigik” ne constituent pas des parties communes spéciales au sens de l'article 6-2 de la loi en ce qu'elles ne sont pas affectées à des charges spéciales spécifiques, elles ont pour point commun d'exister pour chaque bâtiment, d'être une partie commune identique pour chaque bâtiment,
- les décisions ont pour objectif d'autoriser le syndic à procéder au remplacement des platines Vigik en cas de défaillance des anciennes pour un coût évalué à environ 500 €TTC par bâtiment, de sorte qu'elle ne requiert pas une mise en concurrence, s'agissant d'une dépense inférieure à 1.500 €,
- les conditions essentielles du contrat ont été communiquées en même temps que l'ordre du jour, les copropriétaires ayant été informés du nom de l'entreprise, du montant et de la nature de la prestation.

La clôture de la procédure a été ordonnée par décision du 8 novembre 2024.

A l’issue de l’audience du 9 décembre 2024, l’affaire a été mise en délibéré au 6 février 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

➢ Sur la demande d'annulation des résolutions n°11 de l’assemblée générale du 17 février 2022 et n°9 de l'assemblée générale du 6 septembre 2022

[R] [H] sollicite l'annulation des résolutions n°11 de l’assemblée générale du 17 février 2022 et n°9 de l'assemblée générale du 6 septembre 2022, ainsi rédigées :
“L'assemblée générale, après avoir pris connaissance des conditions essentielles des devis, contrats et marchés notifiés, de l'avis du syndic et après avoir délibéré :
décide de procéder aux travaux suivants : remplacement des platines Vigik en cas de défaillance par des platines Vigik intratone,
retient la proposition de la société HEA dans le cadre d'un budget de 450 à 550 € TTC par entrée,
autorise le syndic à commander les travaux auprès de l'entreprise retenue. En cas de défaillance de l'entreprise consultée, l'assemblée générale donne mandat au syndic de procéder aux travaux avec une autre entreprise pour un budget maxiaml équivalent, et après consultation du conseil syndical,
précise que le coût des travaux sera réparti selon les millièmes attachés aux lots concernés par la dépense selon la clé de répartition CHARGES ESCALIER pour la platine collective et en parts égales pour la délivrance de 3 badges Vigik d'office par lot (soit 3X9=27€ par appartement),
décide que la dépense induite sera incluse dans les charges courantes de fonctionnnement lors du remplacement”.

La résolution n°9 de l'assemblée générale du 6 septembre 2022 précise en préambule que cette résolution a déjà été approuvée lors de l'assemblée générale du 17 février 2022 et que faisant l'objet d'une contestation judiciaire, elle est de nouveau soumise à l'ordre du jour afin de confirmer la volonté des copropriétaires, étant précisé “à toutes fins utiles” que la décision porte sur les centrales Vigik (d'accès aux entrées) et non sur les platines d'interphonie.

[R] [H] soutient principalement que :
- le devis de la société HEA, ou au moins les éléments permettant d'en connaître les conditions essentielles, n'ont pas été communiqués dans la perspective des assemblées générales litigieuses, en contravention avec les dispositions de l'article 11 du décret du 17 mars 1967,
- aucun avis technique de l'entreprise n'a été adressé au préalable aux copropriétaires,
- les résolutions prévoient un coût de remplacement inclus dans les charges courantes de fonctionnement, alors que le contrat de la société HEA ne constitue pas un contrat de maintenance,
- les copropriétaires adhérent, sans s'en rendre compte, à un engagement à long terme d'un montant minimal de 9.000 €,
- les platines constituent des parties communes de chaque immeuble collectif qualifiées de parties communes spéciales par l'article 6-2 de la loi du 10 juillet 1965.

Le syndicat des copropriétaires rétorque que [R] [H] fait une confusion volontaire entre travaux d'amélioration et travaux courants, les travaux litigieux ne nécessitant pas l’approbation des copropriétaires dès lors qu'il s'agissait du remplacement d'un système défectueux.
Il ajoute que ces travaux de remplacement par un dispositif plus moderne, plus fiable, plus sécurisé et communément utilisé dans les copropriétés, approuvés à la majorité de l'article 24 de la loi du 10 juillet 1965 ne contreviennent pas aux dispositions de ce texte.
Il conteste la qualité de parties communes spéciales alléguée par le demandeur, faisant une distinction entre les parties communes spéciales et la spécialisation des charges par bâtiment et soutenant que les platines Vigik constituent des parties communes incluses dans les parties communes de chaque bâtiment.
Enfin il considère que les résolutions litigieuses ayant pour objet le remplacement des platines Vigik en cas de défaillance de celles existantes pour un coût de 500€ TTC par bâtiment, elles ne nécessitaient aucune mise en concurrence, s'agissant d'une dépense inférieure au seuil autorisé de 1.500€ tel que voté lors de l'assemblée générale du 7 mai 2015.

Sur la qualification des travaux

Les articles 44 et 45 du décret du 17 mars 1967, modifiés par le décret du 27 mai 2004 prévoient deux catégories de travaux ainsi définis :
- les travaux de maintenance considérés comme travaux d’entretien courant, exécutés en vue de maintenir l’état de l’immeuble ou de prévenir la défaillance d’un élément d’équipement commun, comprenant les menues réparations, les travaux de remplacement d’élément de chaudière ou d’ascenseur, lorsque le prix de ce remplacement est forfaitairement compris dans le contrat de maintenance ou d’entretien y afférent, et les vérifications périodiques imposées par les réglementations en vigueur sur les éléments d’équipement communs (art. 45),
- les travaux d’entretien de l’immeuble et des éléments d’équipement commun autres que ceux de maintenance, les travaux d’amélioration tels la transformation d’un ou plusieurs éléments d’équipement existant, l’adjonction d’éléments nouveaux, l’aménagement ou la création de locaux affectés à l’usage commun, l’affouillement du sol, la surélévation de bâtiments, les études techniques telles diagnostics et consultations, et d’une façon générale tous les travaux qui ne concourent pas à la maintenance et l’administration des parties communes ou à la maintenance et au fonctionnement des équipements communs. (art. 44).

De cette distinction résulte un régime de dépenses distinct ainsi défini :
- les travaux de maintenance inscrits au budget prévisionnel et exposés par le syndic au fur et à mesure de la manifestation des besoins,
- les autres dépenses faisant l’objet de crédits votés ponctuellement par l’assemblée générale des copropriétaires appelée à se prononcer sur chaque opération considérée individuellement.

Il s’évince de ces textes que contrairement à ce que soutient le syndicat des copropriétaires, les travaux de «remplacement des platines Vigik en cas de défaillance par des platines Vigik intratone” constituent des travaux d’entretien des éléments d’équipement commun autres que ceux de maintenance nécessitant l’approbation des copropriétaires, dès lors que le prix de ce remplacement n’est pas forfaitairement compris dans le contrat de maintenance ou d’entretien afférent aux platines Vigik existantes.

Sur le moyen tiré de l’absence d’information complète et éclairée ainsi que l’absence de mise en concurrence des entreprises

L'article 11 I 3° du décret du 17 mars 1967 prévoit que, pour la validité de la décision, sont notifiées au plus tard en même temps que l'ordre du jour les conditions essentielles du contrat lorsque l'assemblée est appelée à approuver un contrat, un devis ou un marché.

Ainsi, s'agissant des projets de travaux mis au vote, la loi exige une information complète des copropriétaires sur les conditions essentielles du contrat afin que ces derniers soient en mesure de prendre position sur les résolutions proposées de manière pleinement éclairée.

Il est constant que l'information sur les conditions essentielles du contrat concerne tant la nature des travaux projetés que les conditions financières auxquelles ces derniers sont proposés.

L'article 21 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que dans tout syndicat de copropriétaires, un conseil syndical assiste le syndic et contrôle sa gestion.

En outre, il donne son avis au syndic ou à l'assemblée générale sur toutes questions concernant le syndicat, pour lesquelles il est consulté ou dont il se saisit lui-même.

L'assemblée générale des copropriétaires, statuant à la majorité de l'article 25, arrête un montant des marchés et des contrats à partir duquel la consultation du conseil syndical est rendue obligatoire. A la même majorité, elle arrête un montant des marchés et des contrats autres que celui de syndic à partir duquel une mise en concurrence est rendue obligatoire.

L'article 19-2 du décret du 17 mars 1967 dispose quant à lui que la mise en concurrence pour les marchés de travaux et les contrats autres que le contrat de syndic, prévue par le deuxième alinéa de l'article 21 de la loi du 10 juillet 1965, lorsque l'assemblée générale n'en a pas fixé les conditions, résulte de la demande de plusieurs devis ou de l'établissement d'un devis descriptif soumis à l'évaluation de plusieurs entreprises

En l'espèce, et ce n'est pas contesté, aucun document n'a été joint aux convocations des assemblées générales des 17 février 2022 et 6 septembre 2022 concernant les résolutions querellées, de sorte que ces dernières ont été soumises au vote sans que les copropriétaires aient une information complète des conditions essentielles du contrat approuvé et sans mise en concurrence.

Il sera par ailleurs précisé que le coût de ces travaux excède le seuil des dépenses autorisé de 1.500€ lors de l'assemblée générale du 7 mai 2015, dès lors que de l'aveu même du syndicat des copropriétaires, le montant de 500 € TTC concerne uniquement le coût de remplacement d'un bâtiment et que la copropriété en compte vingt.

Il résulte de l'ensemble de ces éléments qu'il ne pouvait être demandé à l'assemblée générale, ainsi que cela était prévu à l'ordre du jour des assemblées générale des 17 février 2022 et 6 septembre 2022, d'approuver la seule ”proposition de la société HEA”.

Dans ces conditions, il y a lieu de prononcer l’annulation des résolutions n°11 de l’assemblée générale du 17 février 2022 et n°9 de l'assemblée générale du 6 septembre 2022, sans qu'il soit besoin d'examiner les autres moyens de nullité invoqués par [R] [H].

➢ Sur les dépens et les frais irrépétibles

Le syndicat des copropriétaires qui succombe supportera la charge des dépens.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge du demandeur l’intégralité des frais exposés à l’occasion de la présente procédure.

Le syndicat des copropriétaires sera condamné à payer à [R] [H] la somme de 1.600€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

➢ Sur la demande de dispense fondée sur l’article 10 -1 de la loi du 10 juillet 1965

L'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, disposant que le copropriétaire qui à l'issue d'une instance judiciaire l'opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires, il y a lieu d'accueillir la demande formulée par [R] [H] à ce titre.

➢ Sur l’exécution provisoire

Il sera rappelé que la présente décision est de droit exécutoire à titre de provisoire en application de l’article 514 du code de procédure civile et aucun motif ne justifie de l'écarter en l'espèce.

PAR CES MOTIFS