TJ Bobigny, 7 févr. 2025, RG 24/00709

TRIBUNAL DE PROXIMITE
DE MONTREUIL
[Adresse 2]
[Localité 5]

Téléphone : [XXXXXXXX01]
@ : [Courriel 6]

N° RG 24/00709 - N° Portalis DB3S-W-B7I-ZBBQ

Minute : 25/

S.C.I. [Adresse 7]
Représentant : Me Benjamin MAJOR, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : R137

C/

Madame [M] [C]
Représentant : Me Hugo ESTEVENY, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : PB 96

Copie exécutoire délivrée à :
Me Benjamin MAJOR

Copie certifiée conforme délivrées à :
Me Hugo ESTEVENY

Le :

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
du 07 Février 2025

Ordonnance contradictoire rendue en premier ressort, mise à disposition au greffe du tribunal de proximité de Montreuil-sous-Bois en date du 07 février 2025 ;

Par Madame Laurence HAIAT, juge des contentieux de la protection au tribunal de proximité de Montreuil-sous-Bois, statuant en référé, assistée de Madame Marianne TRUSSARDI, greffier ;

Après débats à l'audience publique du 07 janvier 2025 tenue sous la présidence de Madame Laurence HAIAT juge des contentieux de la protection au tribunal de proximité de Montreuil-sous-Bois, statuant en référé, assistée de Madame Marianne TRUSSARDI, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

S.C.I. [Adresse 7]
[Adresse 3]
[Localité 4]
représentée par Me Benjamin MAJOR, avocat au barreau de PARIS,

D’UNE PART,

DÉFENDEUR :

Madame [M] [C]
[Adresse 7]
[Adresse 7]
[Localité 5]
(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 93008-2024-003995 du 15/05/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de BOBIGNY)
représentée par Me Hugo ESTEVENY, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS

D’AUTRE PART,

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous seing privé en date du 5 novembre 2021, la SCI [Adresse 7] a donné à bail à Madame [M] [C], un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 7], pour une durée de six ans, à compter du 22 octobre 2021.

Des loyers étant demeurés impayés, la SCI [Adresse 7] a fait signifier à Madame [M] [C], par acte d'huissier en date du 5 juin 2023, un commandement de payer la somme de 2.505,74 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif, et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par acte d'huissier en date du 8 mars 2024, la SCI [Adresse 7] a fait assigner en référé Madame [M] [C] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de MONTREUIL, aux fins de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
constater l'acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties, et ce, depuis le 6 août 2023, et en conséquence, résilier le bail,ordonner l'expulsion de Madame [M] [C], et celle de tous les occupants de son chef, avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier si besoin, sous astreinte de 100 euros par jour de retard, de l'appartement occupé, ainsi que l'enlèvement de l'ensemble des biens mobiliers qui y sont entreposés,ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans un garde-meubles que la juridiction de céans désignera ou dans tels autres lieux au choix de la société SCI [Adresse 7], aux frais et risques de Madame [C], et ce en garantie des sommes qui pourraient être dues,ordonner à Madame [M] [C] de justifier de l'acquit des charges locatives et de remettre les clés,autoriser la SCI [Adresse 7] à faire constater et estimer les réparations locatives par un huissier de justice qui sera commis à cet effet, assisté, s'il l'estime utile, d'un technicien,condamner Madame [M] [C] à titre provisionnel à lui payer la somme de 5.135,16 euros, correspondant aux loyers, indemnités d'occupation, charges et accessoires non payés au 4 mars 2024, sauf à parfaire, au taux légal à compter du 5 juin 2023,condamner Madame [M] [C] à titre provisionnel à lui payer une indemnité d'occupation de 551,62 euros par mois, et ce à compter du 6 août 2023, jusqu'à la date de libération effective du logement, à laquelle s’ajouteront les charges et accessoires,condamner Madame [M] [C] à titre provisionnel à lui payer la somme de 2.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, et les entiers dépens de l’instance, comprenant le coût du commandement de payer et de l'assignation.
L'affaire a été appelée à l'audience du 14 mai 2024 et a été renvoyée à deux reprises.

A l'audience du 7 janvier 2025, la SCI [Adresse 7], régulièrement représentée, dépose des conclusions aux termes desquelles elle sollicite désormais :

constater l'acquisition de la clause résolutoire contenue au bail d'habitation du 5 novembre 2021 à, et ce depuis le 6 août 2023,prendre acte de la suspension des effets de la clause résolutoire pendant un délai de deux ans, à compter du 8 juillet 2024,ordonner qu'à défaut de paiement par Madame [C] à la SCI [Adresse 7] du loyer courant et des charges ou d'une seule mensualité, à sa date d'échéance, pendant une durée de deux ans, à compter du 8 juillet 2024, la clause résolutoire reprendra son plein effet, et ce, 8 jours après la première présentation d'une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception,ordonner, en cas de reprise de l'effet de la clause résolutoire, l'expulsion de Madame [M] [C], et celle de tous les occupants de son chef, avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier si besoin, sous astreinte de 100 euros par jour de retard, de l'appartement occupé, ainsi que l'enlèvement de l'ensemble des biens mobiliers qui y sont entreposés,ordonner en cas de reprise de l'effet de la clause résolutoire le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans un garde-meubles que la juridiction de céans désignera ou dans tels autres lieux au choix de la société SCI [Adresse 7], aux frais et risques de Madame [C], et ce en garantie des sommes qui pourraient être dues,condamner Madame [M] [C] en cas de reprise de l'effet de la clause résolutoire à titre provisionnel à lui payer une indemnité d'occupation de 551,62 euros par mois, et ce à compter du 6 août 2023, jusqu'à la date de libération effective du logement, à laquelle s’ajouteront les charges et accessoires,condamner Madame [M] [C] à titre provisionnel à lui payer la somme de 2.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, et les entiers dépens de l’instance, comprenant le coût du commandement de payer et de l'assignation.
Elle explique qu'une décision de la Commission de surendettement a été prise le 8 juillet 2024, consistant en un effacement de la dette. Elle abandonne donc sa demande en paiement et sollicite donc désormais la suspension de la clause résolutoire pendant un délai de deux ans. Elle précise que la dette effacée s'élève à la somme de 5877,94 euros, mois de juillet 2024 inclus, et que l'échéance du mois d'août 2024 a été réglée.

Madame [M] [C], représentée par son avocat, soutient oralement des conclusions aux termes desquelles elle demande au juge de suspendre les effets de la clause résolutoire du contrat pendant un délai de deux ans, à compter du 8 juillet 2024, et de débouter la SCI [Adresse 7] de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile et de laisser les dépens à la charge de l'Etat, conformément aux dispositions de l'article 42 de la loi du 10 juillet 1991, relative à l'aide juridique.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 7 février 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de l'action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Seine-Saint-Denis par la voie électronique le 11 mars 2023, soit plus de six semaines avant l’audience du 7 janvier 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la SCI [Adresse 7] justifie avoir saisi la CCAPEX le 6 juin 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 8 mars 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution d'un contrat résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. L'article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En matière de bail, l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l'espèce, le bail conclu le 5 novembre 2021 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 5 juin 2023, pour la somme en principal de 2.505,74 euros. Ce commandement rappelle la mention que les locataires disposent d'un délai de deux mois pour payer leur dette, comporte l'avertissement qu'à défaut de paiement ou d'avoir sollicité des délais de paiement, les locataires s'exposent à une procédure judiciaire de résiliation de leur bail et d'expulsion, outre la mention de la possibilité pour les locataires de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière et de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l'article 1343-5 du code civil. Il est ainsi régulier en sa forme.

Il correspond par ailleurs bien à une dette justifiée à hauteur du montant des loyers échus et impayés et est ainsi valable.

Il est en outre établi, au vu des éléments fournis, que les sommes dues dont le paiement était demandé n'ont pas été réglées dans le délai de deux mois.
 
Les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l'expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit, le 5 août 2023 à 24 heures. En conséquence, il y a lieu de constater la résiliation du bail conclu le 5 novembre 2021 à compter du 6 août 2023.

Sur la suspension de la clause résolutoire et sur les délais de paiement

Il résulte de l'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 en sa version applicable aux procédures en cours à compter du 29 juillet 2023 que "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années".

Aux termes de l'article 24 VIII de la loi du 6 juillet 1989, en sa version applicable aux procédures en cours à compter du 29 juillet 2023, lorsqu'un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire a été imposé par la commission de surendettement des particuliers ou prononcé par le juge ou lorsqu'un jugement de clôture d'une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire a été rendu, le juge suspend les effets de la clause de résiliation de plein droit pendant un délai de deux ans à partir de la date de la décision imposant les mesures d'effacement ou du jugement de clôture.
Par dérogation au premier alinéa du présent VIII, lorsqu'en application de l'article L. 741-4 du code de la consommation, une contestation a été formée par l'une des parties contre la décision de la commission de surendettement des particuliers imposant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le juge suspend les effets de la clause de résiliation de plein droit jusqu'à la décision du juge statuant sur cette contestation. Ce délai ne peut affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire s'est acquitté du paiement des loyers et des charges conformément au contrat de location pendant le délai de deux ans mentionné au premier alinéa du présent VIII, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, la décision de la Commission de surendettement en date du 8 juillet 2024 est définitive, aucune contestation n'ayant été soulevée. Dès lors, la suspension de la clause résolutoire sera prononcée, à compter du 8 juillet 2024, sur une durée de 24 mois.

L’attention de la locataire est attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire : dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, le bailleur pourra faire procéder à son expulsion, et à celle de tout occupant de son chef, et justifiera la condamnation de Madame [M] [C] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et charges si le bail s'était poursuivi.

Sur les demandes accessoires

Madame [M] [C] bénéficie de l'aide juridictionnelle totale.

Dès lors, les dépens seront laissés à la charge de l'Etat, conformément aux dispositions de l'article 42 de la loi du 10 juillet 1991, relative à l'aide juridique.

L’équité justifie de ne pas faire droit à la demande formée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS