TJ Paris, 7 févr. 2025, RG 22/14503

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]

[1] Copies exécutoires
délivrées le:
à Me FAYON
Copies certifiées
conformes délivrées le:
à Me CHEVALIER

■

8ème chambre
3ème section

N° RG 22/14503
N° Portalis 352J-W-B7G-CYNHX

N° MINUTE :

Assignation du :
05 décembre 2022

JUGEMENT

rendu le 07 février 2025
DEMANDERESSE

S.C.I. PYRENEES BELLEVILLE, ayant pour mandataire la S.A.R.L. Walter Wainstock Immobilier
[Adresse 3]
[Localité 4]

représenté par Maître Laetitia FAYON de l’AARPI TOPAZE AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #C0245

DÉFENDEUR

Syndicat des copropriétaires du [Adresse 1], représenté par son syndic le cabinet FONCIA PARIS RIVE DROITE-PROVENCE, S.A.S.
[Adresse 2]
[Localité 5]

représenté par Maître Thomas CHEVALIER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #D1390

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Marie-Charlotte DREUX, première vice-présidente adjointe
Madame Lucile VERMEILLE, vice-présidente
Madame Céline CHAMPAGNE, juge

assistés de Madame Léa GALLIEN, greffière,

Décision du 07 février 2025
8ème chambre 3ème section
N° RG 22/14503 - N° Portalis 352J-W-B7G-CYNHX

DÉBATS

A l’audience du 03 décembre 2024 tenue en audience publique devant Céline CHAMPAGNE, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du code de procédure civile.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe
Contradictoire
Premier ressort

FAITS ET PRÉTENTIONS

L'immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 7] est soumis au statut de la copropriété.

Le règlement de copropriété décrit le lot n°2 comme un « magasin à usage actuellement de fabrique de matelas, en façade sur rue à gauche de la porte d'entrée de l'immeuble avec en prolongement dans la cour à gauche, un bâtiment en aile, un entresol comprenant une salle et une cuisine, escalier d'accès au premier étage, lot n°4, cave sous le magasin du charcutier (lot numéro 1), un cabanon et débarras dans la première cour à gauche et deux sous-sols y faisant suite ».

Le lot n°4 est pour sa part ainsi décrit : « au premier étage à droite, appartement occupé par le matelassier, comprend deux pièces sur rue, une petite cour où se trouve l'escalier d'accès direct du magasin, toilette, water-closet, vestibule, cave avec le magasin, grenier au-dessus. »

Aux termes d'un acte reçu le 06 avril 1999, la SCI Pyrénées Belleville a acquis le lot n°2, décrit de la façon suivante : « dans l'immeuble sur rue, au rez-de-chaussée, en façade sur rue à gauche de la porte d'entrée de l'immeuble, une boutique avec prolongement, dans la cour à gauche, un bâtiment en aile en entresol comprenant : une salle et une cuisine, escalier d'accès au premier étage. Etant ici précisé que l'escalier au premier étage a été supprimé.
Cave sous le magasin du charcutier, portant le numéro 1
Dans la première cour à gauche, un cabanon et débarras, deux sous-sol y faisant suite. »

Ce local est donné à bail commercial depuis le 20 février 1999, le renouvellement en date du 23 janvier 2018 pour une durée de 9 ans, ayant été réalisé au profit de M. et Mme [L] qui y exercent une activité de traiteur-vente de plats à consommer sur place et à emporter.

Aux termes d'un acte reçu le 04 décembre 2012 par Maître [D], notaire à [Localité 6], afin de régulariser la cession de la cave, mentionnée au lot n°4, avec le lot n°2 auquel elle était attachée, le règlement a été modifié afin que soit supprimé et divisé le lot n°4 en deux nouveaux lots n°31, portant sur l'appartement et le grenier, et 32 portant sur la cave située sous le lot n°2.

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Aux termes d'un acte reçu le 04 février 2013 par Maître [D], notaire à [Localité 6], après qu'il a été constaté que la cave dont bénéficiait le lot n°4 n'existait pas, cette subdivision a été annulée et le lot n°4 a été recréé, ainsi décrit : « dans l'immeuble sur rue, au premier étage à droite, un appartement composé de deux pièces sur rue, une cuisine, une salle de bains et WC sur cour, vestibule.
Grenier sur cour au-dessus de l'arrière boutique formant le lot numéro 2, auquel on accède par une toiture-terrasse partie commune. »

Par acte en date du 07 février 2013, Madame [H] [V] a acquis le lot n°33, ancien lot n°4, ainsi décrit à l'acte de vente : « dans l'immeuble sur rue, au premier étage, un appartement composé de deux pièces sur rue, une salle de bains et water-closet sur cour, vestibule.
Grenier sur cour au-dessus de l'arrière boutique formant le lot numéro 2 », l'acte précisant que le lot n°33 provenait de la modification de la désignation du lot n°4.

Mme [V] a sollicité l'inscription à l'ordre du jour de l'assemblée générale du 03 juin 2021, de résolutions portant d'une part, sur la cession d'un droit à bâtir dans les combles du lot n°33 et, d'autre part, sur l'approbation du modificatif au règlement de copropriété et de l'état descriptif de division en résultant.

Ces résolutions ayant été rejetées, Mme [V] a de nouveau présenté ce projet lors de l'assemblée générale du 28 septembre 2022 au cours de laquelle ont été adoptées les résolutions n°13, portant sur la cession de la terrasse commune à usage privatif, et n°14, portant sur l'approbation du modificatif au règlement de copropriété et de l'état descriptif de division en résultant.

Par acte délivré le 05 décembre 2022, la SCI Pyrénées Belleville a attaqué cette assemblée générale, afin d'obtenir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, l'annulation des résolutions n°13 et 14.

Aux termes de ses conclusions en réponse, transmises par voie électronique le 24 octobre 2023, la SCI Pyrénées Belleville demande au tribunal, au visa de la la loi du 10 juillet 1965, notamment en ses articles 10-1, 14-2, 26 30, 35 et 42, du décret n°67-223 du 17 mars 1967, notamment ses articles 11 et 13, de :
« - DIRE ET JUGER que la SCI PYRENEES BELLEVILLE subit une modification des modalités de jouissance de son lot 2 du fait de la cession à Madame [V] des parties communes situées au-dessus de son bien ;
- DIRE ET JUGER que la résolution adoptant la cession des parties communes à Madame [V] devait être votée à l’unanimité et non à la majorité de l’article 26 ;
- DIRE ET JUGER que les copropriétaires n’ont pas été suffisamment informés de l’objet de la « création du droit à bâtir » et du projet de surélévation envisagé par Madame [V] ;
PAR CONSEQUENT :
- ANNULER en toutes leurs dispositions les résolutions 13 et 14 votées lors de l’assemblée générale du 28 septembre 2022 ;
- DIRE qu’en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, la SCI PYRENEES BELLEVILLE sera dispensée de toute participation à la dépense commune des frais de procédure du Syndicat des copropriétaires ;
- ORDONNER l’exécution provisoire de la décision à venir ;
- CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires à verser à la SCI PYRENEES BELLEVILLE la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance. »
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Dans ses conclusions en réponse n°2, transmises par voie électronique le 04 janvier 2024, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal, au visa articles de la loi du 10 juillet 1965, de :
« - DEBOUTER la Société PYRENEES BELLEVILLE de l’intégralité de ses demandes ;
- ECARTER l’exécution provisoire du jugement à intervenir ;
- CONDAMNER la Société SCI PYRENEES BELLEVILLE à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens. »

Il est fait expressément référence aux pièces du dossier et aux écritures déposées et visées ci-dessus pour un plus ample exposé des faits, de la cause et des prétentions des parties.

La clôture de la procédure a été prononcée le 28 février 2024 et l'affaire fixée pour plaidoiries à l'audience du 03 décembre 2024, date à laquelle elle a été mise en délibéré au 07 février 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les demandes de « dire et juger »

En application des dispositions de l’article 768 du code de procédure civile, « le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif ».

Le dispositif des conclusions de la SCI Pyrénées Belleville comporte plusieurs demandes qui ne consistent en réalité qu'en une reprise de simples moyens ou arguments au soutien des véritables prétentions qu'elle formule et ne constituent donc pas une prétention au sens des articles 4, 5, 31 et 768 du code de procédure civile, en ce qu'elles ne confèrent pas de droit à la partie qui les formule.

Par conséquent, le tribunal ne statuera pas sur les demandes ainsi formulées au dispositif de ses conclusions :

« - DIRE ET JUGER que la SCI PYRENEES BELLEVILLE subit une modification des modalités de jouissance de son lot 2 du fait de la cession à Madame [V] des parties communes situées au-dessus de son bien ;
- DIRE ET JUGER que la résolution adoptant la cession des parties communes à Madame [V] devait être votée à l’unanimité et non à la majorité de l’article 26 ;
- DIRE ET JUGER que les copropriétaires n’ont pas été suffisamment informés de l’objet de la « création du droit à bâtir » et du projet de surélévation envisagé par Madame [V] ; ».

Sur la demande d'annulation des résolutions n°13 et 14

La SCI Pyrénées Belleville fait tout d'abord valoir qu'elle va subir une modification des modalités de jouissance de son lot et rappelle que l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que « l'assemblée générale ne peut, à quelque majorité que ce soit, imposer à un coproprietaire une modification à la destination de ses parties privatives ou aux modalités de leur jouissance, telles qu'elles résultent du règlement de copropriété. »

Elle soutient en effet que la terrasse, partie commune, et les combles, dont Mme [V] est propriétaire, sont situées juste au-dessus du prolongement d'un bâtiment en aile, composé d'un rez-de-chaussée et d'un entresol dont elle est propriétaire.
Elle relève que contrairement à ce que soutient le syndicat des copropriétaires, il ne s'agit nullement de se contenter d'aménager et d'équiper des locaux dénommés grenier dans l'état descriptif de division, mais bien de modifier complètement la description d'un des bâtiments de l'immeuble, dont elle est la seule occupante.
Elle soutient de plus qu'elle va nécessairement subir, de ce fait, des nuisances sonores, d'autant que Mme [V] a expressément indiqué qu'elle avait pour projet de surélever le toit de ces combles et de les relier à son appartement par un passage couvert.
Enfin, elle indique qu'il est manifeste que la valeur de son lot sera diminuée du fait de la présence d'une construction au-dessus de l'entresol et du rez-de-chaussée dans le bâtiment en aile qu'elle occupe seule.
Elle indique ainsi que le changement d'affectation des combles ayant des conséquences sur les modalités de jouissance de son lot, l'assemblée générale devait proposer le vote de cette résolution à l'unanimité et non à la majorité de l'article 26.

La SCI Pyrénées Belleville soutient ensuite que Mme [V] n'a fourni, dans le cadre de l'assemblée générale, aucune information sur la nature, la faisabilité ou encore les modalités de réalisation de ce projet, de telle sorte qu'elle peut légitimement s'inquiéter des conséquences de cette réalisation, s'agissant notamment de la solidité et de la structure de l'immeuble.
Elle indique à cet égard que l'ordre du jour est imprécis et que les documents communiqués ne permettent pas d'assurer une information précise et complète des copropriétaires.
Elle relève ainsi que la proposition de prix formulée par Mme [V] ne repose sur aucun devis ni estimation réelle s'agissant de la valeur de cette partie commune.
En réponse aux arguments du syndicat des copropriétaires, elle indique que le principe d'autonomie des assemblées fait obstacle à ce que des documents produits lors d'assemblées antérieures puissent être utilisés pour justifier de l'information des copropriétaires dans une autre assemblée.
En tout état de cause, elle relève que les plans transmis par M. [Y], architecte, sont insuffisants à assurer une bonne information des copropriétaires, sur l'ampleur et les modalités de réalisation des travaux de surélévation et de changement d'affectation projetés, notamment en l'absence de réalisation d'une étude de sol permettant de s'assurer de l'absence d'une nécessité de reprise en sous-œuvre et de risques sur la solidité du bâtiment.

Elle fait surtout valoir que la rédaction du projet de résolution n°13 diffère de celle de la résolution soumise au vote puisque le projet mentionne la cession « d'une partie des combles communs » alors que la résolution votée porte sur la cession de « parties communes ».
Elle soutient ainsi que cette différence de rédaction modifie l'objet même de la décision et qu'elle créé une confusion d'autant plus importante que le projet de modificatif de l'état descriptif de division, joint à la convocation, mentionne la création d'un droit à bâtir dans les combles sur le lot n°33.
Or, elle indique que ce droit à bâtir correspond au lot n°34 dans le projet modificatif sans que l'on sache s'il s'agit du droit à bâtir des combles ou de la terrasse, partie commune dont Mme [V] demande l'acquisition, étant relevé que ce dernier point ne figure pas dans ce même projet modificatif.

Le syndicat des copropriétaires fait pour sa part valoir que Mme [V] est, depuis son acquisition, propriétaire des combles, et qu'il n'y a donc pas de modification des conditions de jouissance du lot de la SCI, le seul fait que cette dernière soit propriétaire du rez-de-chaussée et de l'entresol et occupante de l'aile droite du bâtiment ou qu'il y ait un changement d'affection ne permettant pas à lui seul de justifier ou de préjuger d'une atteinte à son droit de jouissance.
Dès lors il considère que les résolutions n'avaient pas à être votées à l'unanimité.

Il indique également que la SCI ne précise pas en quoi le changement d'affectation des combles serait susceptible de créer des troubles anormaux de voisinage à ses locataires, alors que le lot n°2 dont elle est propriétaire est un local commercial dont seuls l'entresol et l'arrière-boutique présentent un plafond mitoyen avec le sol des combles, de telle sorte qu'elles ne se situent pas au-dessus de la salle de restauration de son locataire.
Il relève également qu'elle n'explique nullement pour quelles raisons le projet envisagé aurait pour effet de diminuer la valeur de son lot.

Il soutient également que, contrairement à ce qu'elle affirme, de nombreuses informations sur la nature et la faisabilité du projet ont été transmises à l'ensemble des copropriétaires, dont les plans de l'architecte DPLG, M. [Y].
Il indique ainsi qu'étaient joints à la convocation, la proposition d'achat de Mme [V] pour la terrasse, partie commune à usage privatif, le projet modificatif de l'état descriptif de division détaillant spécifiquement l'incidence du projet, ainsi que le projet de résolution.
Il précise que Mme [V] avait par ailleurs déjà détaillé l'ensemble de ces travaux dont elle avait communiqué les plans à la copropriété le 18 avril 2021, de telle sorte que les copropriétaires étaient bien informés du projet de construction, tel que cela ressort au surplus des attestations de copropriétaires qu'il produit, dont il ressort qu'il n'existait aucune confusion possible sur l'objet de la cession et sur la nature du droit à bâtir qui concernaient les combles et une partie de la terrasse pour y créer un passage couvert.

Le projet de résolution n°13 figurant à l'ordre du jour de l'assemblée générale du 28 septembre 2022, est ainsi rédigé :

« Décision à prendre quant à la cession à Madame [V] (propriétaire du lot n°33) de parties communes situées au premier étage du bâtiment sur rue avec création d'un droit à bâtir
Majorité nécessaire : article 26-1

Résolution :
L'Assemblée Générale décide de :
-céder, moyennant un prix minimum de 2.000,00 euros nets vendeur, la partie commune constituant partie des combles, correspondant au futur lot n°34, à Madame [V]
-confier à Foncia Paris Rive Droite, le mandat de vente du futur lot n°34 conformément aux conditions jointes
-donner tout pouvoir au syndic ou à tout notaire pour la signature de l'acte de vente, faire toute déclaration, signer tout acte, en recevoir le prix et donner quittance, élire domicile, faire publier le modificatif au règlement et généralement faire le nécessaire, en vue de l'exécution de cette décision. »

Décision du 07 février 2025
8ème chambre 3ème section
N° RG 22/14503 - N° Portalis 352J-W-B7G-CYNHX

La résolution n°13, adoptée lors de l'assemblée générale du 28 septembre 2022, est toutefois ainsi rédigée :

« Décision à prendre quant à la cession à Madame [V] (propriétaire du lot n°33) de parties communes situées au premier étage du bâtiment sur rue avec création d'un droit à bâtir
Majorité nécessaire : article 26-1

Résolution :
L'Assemblée Générale décide de :
-céder, moyennant un prix minimum de 2.000,00 euros nets vendeur, la partie commune constituant une terrasse commune à usage privatif, correspondant au futur lot n°34, à Madame [V]
-confier à Foncia Paris Rive Droite, le mandat de vente du futur lot n°34 conformément aux conditions jointes
-donner tout pouvoir au syndic ou à tout notaire pour la signature de l'acte de vente, faire toute déclaration, signer tout acte, en recevoir le prix et donner quittance, élire domicile, faire publier le modificatif au règlement et généralement faire le nécessaire, en vue de l'exécution de cette décision. »

C'est ainsi à juste titre que la SCI Pyrénées Belleville soutient que le projet de résolution diffère de la résolution soumise au vote puisqu'ils portent sur des objets distincts, le projet de résolution prévoyant ainsi que l'assemblée générale décide de céder à Mme [V] la « partie des combles, correspondant au futur lot n°34, » tandis que la résolution votée mentionne la cession de la « terrasse commune à usage privatif, correspondant au futur lot n°34 ».

Or, aux termes de l'article 13 du décret du 17 mars 1967, « l'assemblée générale ne prend de décision valide que sur les questions inscrites à l'ordre du jour et dans la mesure où les notifications ont été faites conformément aux dispositions des articles 9 à 11-I.
Elle peut, en outre, examiner sans effet décisoire toutes questions non inscrites à l'ordre du jour. »

L'assemblée générale ne prend donc de décision valide que sur les points inscrits à l’ordre du jour et l'adoption d’une résolution non inscrite est par conséquent nulle.

Au surplus, comme le relève la SCI Pyrénées Belleville, la rédaction prête d'autant plus à confusion, qu'il est fait référence « au futur lot n°34 », lequel est décrit dans l'état descriptif de division joint à la convocation comme constitué du « droit à bâtir » alors que la résolution porte sur la cession de la terrasse partie commune à usage privatif.

A cet égard, si les attestations produites attestent que six copropriétaires s'estiment suffisamment informés, elles s'avèrent toutefois insuffisantes à justifier que l'ensemble de la copropriété, qui compte 21 copropriétaires, a également été utilement éclairée sur l'objet de la cession et la nature du droit à bâtir.

Par conséquent, il convient d'annuler la résolution n°13 et la résolution n°14 en découlant, sans qu'il ne soit besoin d'examiner les autres moyens soulevés par la SCI Pyrénées Belleville.

Sur les autres demandes

Le syndicat des copropriétaires, partie perdante, est condamné aux dépens.

Tenu aux dépens, il est également condamné à régler à la SCI Pyrénées Belleville la somme de 2500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Conformément aux dispositions de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, la SCI Pyrénées Belleville est dispensée de toute participation aux frais de la procédure.

Le sens de la décision conduit à débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande formulée au titre des frais irrépétibles.

Conformément aux dispositions de l'article 514 du code de procédure civile, l'exécution provisoire est de droit et il n'y a pas lieu de l'écarter.

PAR CES MOTIFS,