TJ Rennes, 7 févr. 2025, RG 24/07913

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE RENNES
Service des contentieux de la protection
[Adresse 5]
[Localité 3]
JUGEMENT DU 07 Février 2025

N° RG 24/07913 - N° Portalis DBYC-W-B7I-LIJ2

Jugement du 07 Février 2025
N° : 25/168

[M] [N]
SAS LAMY, agissant en qualité de mandataire

C/

[O] [P]

EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ
LE
à Me GRANDCOIN
COPIE CERTIFIEE CONFORME
à M [P]
Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 07 Février 2025 ;

Par Claire SOURDIN, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Géraldine LE GARNEC, Greffier ;

Audience des débats : 29 Novembre 2024.

Le juge à l'issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 07 Février 2025, conformément aux dispositions de l'article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

DEMANDEUR :

M. [M] [N]
[Adresse 6]
[Adresse 6]
représenté par Maître BRUMM de la SCP BRUMM ET ASSOCIES, avocats au barreau de LYON substituée par Me Maëlle GRANDCOIN, avocat au barreau de RENNES

SAS LAMY, agissant en qualité de mandataire
[Adresse 2]
représenté par Maître BRUMM de la SCP BRUMM ET ASSOCIES, avocats au barreau de LYON substituée par Me Maëlle GRANDCOIN, avocat au barreau de RENNES

ET :

DEFENDEUR :

M. [O] [P]
[Adresse 1]
[Adresse 1]
[Localité 4]
comparant en personne

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 13 avril 2022, Monsieur [M] [N], représenté par son mandataire, la société NEXITY LAMY, a consenti un bail d’habitation à Monsieur [O] [P] sur des locaux situés au [Adresse 1], et d’un parking moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial de 455 € et d’une provision pour charges de 45 €.

Par acte de commissaire de justice du 3 avril 2024, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de justifier de l’occupation du logement et de payer la somme principale de 4.162,20 € au titre de l'arriéré locatif dans un délai de six semaines, en visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.

La Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives (CCAPEX) a été informée de la situation de Monsieur [O] [P] le 4 avril 2024.

Par assignation du 24 juin 2024, Monsieur [M] [N] a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes aux fins de voir :
• Constater l’acquisition de la clause résolutoire,
• Ordonner l’expulsion de Monsieur [O] [P] ainsi que celle de tous occupants de son chef avec, au besoin, le concours de la force publique,
• Condamner le locataire au paiement des sommes suivantes :
o 5.173,40 € au titre de l’arriéré locatif arrêté au 14 juin 2024, avec intérêts au taux légal.
o une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,
o 700 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 24 juin 2024, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience.

Un procès-verbal de constat d’abandon des lieux converti en procès-verbal de carence a été dressé par commissaire de justice le 8 juillet 2024, les éléments relevés sur les lieux contredisant un abandon effectif du logement.

À l'audience du 29 novembre 2024, Monsieur [M] [N], représenté par la SAS LAMY et par son conseil Maître GRANDCOIN, a maintenu l'intégralité de ses demandes, et a indiqué que la dette locative, actualisée au 13 novembre 2024, s'élève désormais à 7.702,70 €. Le bailleur a en outre sollicité, à titre subsidiaire, le prononcé de la résiliation du bail.

Monsieur [M] [N] a précisé qu'il n'y avait pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et s’est opposé à l’octroi de délais de paiement.

Monsieur [O] [P], comparant, a indiqué qu’il bénéficiait d’un revenu mensuel de l’ordre de 1.500 €. Il a reconnu ne pas avoir repris le paiement de son loyer mais a sollicité l’octroi de délais de paiement à hauteur de 100 € par mois, en plus de son loyer courant, outre la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours de ce délai.

En application de l'article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Monsieur [O] [P] a indiqué ne pas faire l’objet d’une telle procédure.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 10 janvier 2025, délibéré prorogé au 07 février 2025, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

Monsieur [M] [N] justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Il justifie également avoir saisi la CCAPEX deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l'article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif. Ainsi, il n'y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l'article 10 de cette loi, en ce qu'il fixe à six semaines – et non plus deux mois – le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

Il convient donc de faire application du délai de deux mois, conformément aux stipulations du contrat de bail.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié au locataire le 3 avril 2024. Or, d’après l'historique des versements, la somme de
4.162,20 € réclamée au titre du commandement de payer n’a pas été réglée par le locataire dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 4 juin 2024.

Cependant, eu égard à la volonté du locataire de s’acquitter de sa dette, celui-ci s’étant engagé à reprendre le paiement de son loyer courant et des charges et précisant bénéficier d’un contrat de travail à durée indéterminée et d’un salaire mensuel de l’ordre de 1 500 €, et au regard de l’importance de la dette locative au jour de l’audience, il convient de suspendre les effets de la résiliation du bail, sous la condition du respect scrupuleux, par le locataire, du plan d’apurement suivant : Monsieur [P] devra reprendre le paiement du loyer mensuel et des charges et s’acquitter en outre d’une somme mensuelle qui ne pourra pas être inférieure à 150 euros.

En cas de respect des modalités du plan d’apurement, la clause résolutoire sera, à l’issue de ce plan, réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre. En revanche, à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise et le bail sera résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle procédure judiciaire ne soit nécessaire. Dans le cas du non-respect du plan d’apurement, il est ordonné au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, le bailleur sera autorisé à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant, dès l’expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, hors période de trêve hivernale.

2. Sur la dette locative

En vertu de l’article 7, a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L'article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, Monsieur [M] [N] verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 13 novembre 2024, Monsieur [O] [P] lui devait la somme de 7.702,70 € au titre de son arriéré locatif fixé au 13 novembre 2024, échéance de novembre 2024 incluse, soustraction faite des frais de procédure ;

Monsieur [O] [P] ne conteste pas le montant de sa dette et sera donc condamné à payer cette somme au bailleur, avec intérêt au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l'exigibilité de cette somme en autorisant Monsieur [O] [P] à se libérer de cette dette selon les modalités sus-retenues, soit paiement du loyer courant et des charges, outre la somme mensuelle de 150 euros pour apurer l’arriéré locatif.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, il convient de le condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail.

En cas de contestation, il y a lieu de considérer que son montant est actualisé à la dette de l’audience du 29 novembre 2024 à la somme mensuelle de 505,86 €.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges et sera comptabilisée à compter du 13 novembre 2024, date du dernier décompte, étant en partie déjà comprise dans l’arriéré locatif précité. Le cas échéant, elle ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à Monsieur [M] [N] ou à son mandataire.

4. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Monsieur [O] [P], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 250 € à la demande de
Monsieur [M] [N] concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

En l'espèce, compte tenu du montant de la dette et de l’octroi de délais de paiement, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,