TJ Rennes, 7 févr. 2025, RG 24/05355

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE RENNES
Service des contentieux de la protection
[Adresse 5]
[Localité 1]
JUGEMENT DU 07 Février 2025

N° RG 24/05355 - N° Portalis DBYC-W-B7I-LDSE

Jugement du 07 Février 2025
N° : 25/158

OPH NEOTOA

C/

[N] [T]

EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ
LE
à OPH NEOTOA
COPIE CERTIFIEE CONFORME
à Mme [T]
COPIE à la PREFECTURE
Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 07 Février 2025 ;

Par Claire SOURDIN, Première Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Géraldine LE GARNEC, Greffier ;

Audience des débats : 29 Novembre 2024.

Le juge à l'issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 10 Janvier 2025, le délibéré a été prorogé au 07 Février 2025, conformément aux dispositions de l'article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

DEMANDEUR :

OPH NEOTOA
[Adresse 3]
[Localité 1]
représentée par Mme [H], munie d’un pouvoir

ET :

DEFENDEUR :

Mme [N] [T]
[Adresse 4]
[Localité 2]
comparante en personne

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 28 février 2018, l'établissement NEOTOA a consenti un bail d’habitation à Madame [N] [T] et Monsieur [S] [V] sur des locaux situés au [Adresse 4] à [Localité 2], moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial de 558,39 €.

Le bailleur social a accusé réception le 16 décembre 2019 du départ du logement de Monsieur [S] [V] et un avenant du contrat de bail, non daté, a été signé entre l’établissement Neotoa et Madame [T], le bail se poursuivant au profit de cette dernière.

Par acte de commissaire de justice du 26 avril 2023, le bailleur a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 633,99 €, au titre de l'arriéré locatif en date du 31 mars 2023, échéance de mars 2023 incluse, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.

La Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives (CCAPEX) a été informée de la situation de Madame [N] [T] le 27 avril 2023.

Par assignation du 10 juillet 2024, l'établissement NEOTOA a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :
• Constater l’acquisition de la clause résolutoire,
• Ordonner l’expulsion de Madame [N] [T] ainsi que celle de tous occupants de son chef avec, au besoin, le concours de la force publique,
• Condamner la locataire au paiement des sommes suivantes :
o 4.609,46 € au titre de l’arriéré locatif arrêté au 3 juillet 2024, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,
o une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,
o 50 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens,
• A titre subsidiaire, en cas d’octroi de délais de paiement, prononcer l’exigibilité de la dette et la poursuite de la procédure d’expulsion à défaut du règlement d’une échéance.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 11 juillet 2024, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience.

Après un renvoi de l’affaire à l’audience du 27 septembre 2024, l’affaire a été rappelée et retenue à l’audience du 29 novembre 2024. L'établissement NEOTOA a maintenu l'intégralité de ses demandes, et a précisé que la dette locative, actualisée au 29 novembre 2024, s'élève désormais à 7.307,50 €. L'établissement NEOTOA considère enfin qu'il n'y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Madame [N] [T], comparante, a indiqué avoir la charge de six enfants âgés de 3 à 20 ans. Elle a expliqué être partie à Mayotte plus de 90 jours pour visiter sa famille, si bien que le versement de ses allocations familiales a été suspendu. Elle a fait état de sa volonté de déposer un dossier de surendettement, expliquant qu’elle travaille mais que les pères de ses enfants ne travaillent pas et ne l’aident pas financièrement.

En application de l'article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Madame [N] [T] a indiqué ne pas faire l’objet, actuellement, d’une telle procédure, mais qu’elle envisage de déposer un dossier de surendettement.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 10 janvier 2025, délibéré prorogé au 7 février 2025, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

L'établissement NEOTOA justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Il justifie également avoir saisi la CCAPEX deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié à la locataire le 26 avril 2023. Or, d’après l'historique des versements, la somme de
633,99 € n’a pas été réglée par cette dernière dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 27 juin 2023.

1.3. Sur l’octroi de délais de paiement

Selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Madame [N] [T] n’a pas repris le paiement intégral du loyer courant avant l’audience et elle expose qu’au vu de sa situation financière et familiale, elle ne peut proposer de verser une somme mensuelle en sus du règlement du loyer courant (674,51 euros par mois selon l’actualisation du mois de juillet 2024).

Des délais de paiement seraient ainsi nécessairement fondés sur les dispositions de l'article 1343-5 du code civil et non sur celles de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, ne pourraient pas excéder deux ans ni avoir pour effet de suspendre la résiliation du bail.
Il ressort des éléments exposés à l’audience que les revenus du foyer de Madame [N] [T] ne lui permettent pas d’assumer régulièrement le paiement du loyer actuel ni, à plus forte raison, d'envisager un plan d'apurement de la dette. Elle indique percevoir un salaire de l’ordre de 900 euros par mois, seul revenu actuellement du fait de la suspension des allocations versées par la Caisse d’Allocations Familiales.

Dans ces conditions, il convient de rejeter la demande de délais de paiement.

Il convient, en conséquence, d’ordonner à la locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser l'établissement NEOTOA à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu'aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, il convient de rappeler que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance à la locataire d'un commandement de quitter les lieux et hors période de trêve hivernale.

2. Sur la dette locative

Selon l’article 7, a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.
Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.
L'article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, l'établissement NEOTOA verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 31 octobre 2024, échéance d’octobre 2024 incluse, Madame [N] [T] lui devait la somme de 7.307,50 €, soustraction faite des frais de procédure.

Madame [N] [T] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, elle sera condamnée à payer cette somme au bailleur, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, il convient de la condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail.

En cas de contestation, son montant actualisé s’élève au 31 octobre 2024 à la somme de 674,51 €.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges et sera comptabilisée à compter du 1er novembre 2024, date de la fin du dernier décompte. Le cas échéant, elle ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à l'établissement NEOTOA ou à son mandataire.

4. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Madame [N] [T], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

En revanche, compte tenu de sa situation économique, il n'y a pas lieu de la condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

En l'espèce, compte tenu du montant de la dette et de l'absence totale de reprise du paiement des loyers depuis l'assignation, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,