TJ Évry, 7 févr. 2025, RG 24/01180

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
Au Nom du Peuple Français

Tribunal judiciaire d’EVRY
Pôle des urgences civiles
Juge des référés

Ordonnance du 7 février 2025
MINUTE N° 25/______
N° RG 24/01180 - N° Portalis DB3Q-W-B7I-QQGG

PRONONCÉE PAR

Béatrice MARTIN DE MEREUIL, Juge,
Assistée de Alexandre EVESQUE, greffier, lors des débats à l’audience du 24 décembre 2024 et lors du prononcé

ENTRE :

S.A.S. K STUDY
dont le siège social est sis [Adresse 1] [Localité 3]

représentée par Maître Francis DOMINGUEZ, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C1536

DEMANDERESSE

D'UNE PART

ET :

S.A.R.L. FAB & LEO
dont le siège social est sis [Adresse 2] [Localité 4]

non comparante ni constituée

DÉFENDERESSE D'AUTRE PART

ORDONNANCE : Prononcée publiquement par mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort.

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EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte délivré le 7 novembre 2024, la SAS K STUDY, propriétaire de locaux commerciaux situés à Yerres et donnés à bail à la SARL FAB & LEO, a assigné en référé cette dernière, devant le président du tribunal judiciaire d'Évry, au visa des articles 834 et 835 du code de procédure civile, de l'article L.145-41 alinéa 1 du code de commerce et de l'article L. 433-1 et R. 433-1 du code des procédures civiles d'exécution, aux fins de :

- constater l'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail,
- ordonner l'expulsion de la SARL FAB & LEO ainsi que de tout occupant de son chef des locaux en cause, à défaut de libération volontaire des lieux dans les 15 jours de la signification de la décision à venir, et ce, au besoin avec le concours de la force publique et l'assistance d'un serrurier,
- ordonner en cas de besoin que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu'à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par l'huissier de justice chargé de l'exécution, avec sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer dans le délai d'un mois non renouvelable à compter de la signification de l'acte, à l'expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l'exécution,
- condamner la SARL FAB & LEO à payer à la SAS K STUDY :
- la somme provisionnelle de 30.607,62 euros, somme à parfaire au jour de la décision, assortie du taux d'intérêt légal au jour de la naissance de la créance,
- la somme de 146,82 euros HT par jour à titre d'indemnité d'occupation, à compter du 12 novembre 2023 jusqu'à justification de la libération totale des lieux et la remise des clés,
- la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance.

Au soutien de ses demandes, la SAS K STUDY expose que :
- aux termes d'un contrat de cession de fonds de commerce du 29 février 2022, la SARL [Localité 4] PRESSING a cédé son droit au bail à la SARL FAB & LEO concernant un local commercial situé [Adresse 2] à [Localité 4], lui appartenant depuis son acquisition par acte notarié en date du 2 août 2023,
- depuis le 1er juillet 2023, le loyer mensuel est de 1.654,64 euros hors charges et hors taxes, payable mensuellement,
- or, depuis que la SARL FAB & LEO a pris connaissance de l'acquisition du local par la SAS K STUDY, elle refuse de payer son loyer, contestant sa propriété au motif qu'elle aurait signé une promesse de vente portant sur ledit local,
- par courrier recommandé du 11 octobre 2023, la SAS K STUDY a donc mis en demeure la SARL FAB & LEO de régler la totalité des loyers, charges et taxes impayés pour un montant de 9.081,14 euros,
- le 11 octobre 2023, elle lui a également fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire, demeuré infructueux,
- de plus, la SARL FAB & LEO ne s'est pas acquitté de son loyer du mois de novembre 2023 d'un montant de 2.680,57 euros TTC,
- aux termes d'une ordonnance du 26 mars 2024, le président du tribunal judiciaire d'Evry a dit n'y avoir lieu à référé sur I'intégralité des demandes de la SAS K STUDY quant à l'acquisition de la clause résolution et ses conséquences,

- tenant compte scrupuleusement des remarques du juge des référés et suite au courrier recommandé avec accusé de réception de la SARL FAB & LEO datée du 15 avril 2024, la SAS K STUDY lui a fait parvenir une situation et régularisation appuyée de justificatifs de sa dette locative, et les exactes augmentations et règlements dus par celle-ci,
- à défaut de retour et de règlement, la SAS K STUDY a fait délivrer le 9 juillet 2024 à la SARL FAB & LEO un commandement destiné à faire jouer la résiliation de plein droit pour défaut d'une obligation contractuelle dont le paiement de loyers, réclamant la somme en principal de 22.349,18 euros arrêtée au mois de juillet 2024 inclus, qui est demeuré infructueux.

A l'audience du 24 décembre 2024, la SAS K STUDY, représentée par son conseil, a soutenu son acte introductif d'instance et déposé ses pièces telles que visées dans l'assignation.

Bien que régulièrement assignée, la SARL FAB & LEO n'a pas comparu et n'a pas constitué avocat.

Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé à l'assignation introductive d'instance et aux écritures déposées et développées oralement à l'audience ainsi qu'à la note d'audience.

L'affaire a été mise en délibéré au 7 février 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

En application des dispositions de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande relative à l'acquisition de la clause résolutoire

Conformément à l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

L'article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En l'espèce, la SAS K STUDY justifie, par la production du bail commercial en date du 1er juillet 2018 liant la SCI PRS à la SARL [Localité 4] PRESSING, la cession de fonds de commerce en date du 23 février 2022 de la SARL [Localité 4] PRESSING à la SARL FAB & LEO et de la vente de l'immeuble de la SCI PRS à la SAS K STUDY du 2 août 2023, du courrier recommandé avec accusé de réception daté du 17 mai 2024 et les quittances modifiées de septembre et octobre 2023 et mai 2024, du second commandement de payer délivré le 9 juillet 2024 et de l'avis d'échéance du mois de novembre 2024, que sa locataire, la SARL FAB & LEO, a cessé de payer de manière régulière ses loyers.

Le bail stipule qu'à défaut de paiement d'un terme du loyer à son échéance, le contrat est résilié de plein droit un mois après la délivrance d'un commandement à payer demeuré infructueux.

La SAS K STUDY a fait délivrer à la SARL FAB & LEO un commandement visant la clause résolutoire insérée au bail et reproduisant les dispositions de l'article L145-41 du code de commerce le 9 juillet 2024 d'avoir à payer la somme en principal de 22.349,18 euros au titre des loyers et charges impayés jusqu’au au mois de juillet 2024 inclus.

Le commandement de payer, délivré dans les formes prévues à l'article L.145-41 du code de commerce le 9 juillet 2024, étant demeuré infructueux, le bail s'est trouvé résilié de plein droit à compter du 10 août 2024.

L'obligation de la SARL FAB & LEO de quitter les lieux n'étant dès lors pas contestable, il convient d'accueillir la demande d'expulsion.

Sur les biens mobiliers

Concernant les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place, ils donneront lieu à l'application des dispositions des articles L.433-1 et R.433-1 du code des procédures civiles d'exécution, et de telle sorte qu'il n'y a pas lieu à référé de ce chef.

Sur l'indemnité d'occupation

Le maintien dans les lieux de la SARL FAB & LEO causant un préjudice à la SAS K STUDY, celle-ci est fondée à obtenir, à titre provisionnel, une indemnité d'occupation égale au montant du loyer, augmenté des charges et taxes afférentes, qu'elle aurait perçu si le bail ne s'était pas trouvé résilié, à compter du 10 août 2024.

La demande de majoration de ladite indemnité s'analysant en une clause pénale, qui, même prévue au contrat, est susceptible d'être réduite voire supprimée par le juge du fond en raison des circonstances, ne présente pas de caractère incontestable.

Il n'y a donc pas lieu à référé sur cette demande.

Sur la demande de provision

Aux termes de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

La SAS K STUDY sollicite la condamnation de la SARL FAB & LEO à lui payer la somme provisionnelle de 30.607,62 euros assortie du taux d'intérêt légal au jour de la naissance de la créance.

Par conséquent et au regard des éléments versés au débat, la SARL FAB & LEO sera condamnée à payer à la SAS K STUDY, au titre des loyers, charges, taxes et indemnités d'occupation demeurés impayés jusqu'au mois de novembre 2024 inclus, la somme provisionnelle non sérieusement contestable de 30.607,62 euros.

Cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter du 9 juillet 2024, date du commandement de payer sur la somme de 22.349,18 euros, et à compter du 7 novembre 2024, date de l'assignation, pour le surplus.

Sur les frais irrépétibles et les dépens

La SARL FAB & LEO qui succombe à la présente instance sera condamnée aux entiers dépens.

Conformément à l'article 700 du code de procédure civile, la SARL FAB & LEO succombante, sera condamnée à payer à la SAS K STUDY la somme de 1.500 euros au titre de ses frais de procédure non compris dans les dépens.

PAR CES MOTIFS,