TJ Nice, 7 févr. 2025, RG 24/02755

COUR D’APPEL D’AIX EN PROVENCE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

Service de proximité

ORDONNANCE DE REFERE
du 07 Février 2025

Minute n° 178 / 25

S.A. GRAND DELTA HABITAT c/ [U]

DU 07 Février 2025

N° RG 24/02755 - N° Portalis DBWR-W-B7I-PZXG

- Exécutoire :
à Me Astrid GALLY DE BARBAIL

- copie certifiée conforme :
à Madame [M] [U]

DEMANDERESSE:

S.A. GRAND DELTA HABITAT, poursuites et diligences de son Président du Conseil d’Administration, en exercice
[Adresse 2]
[Localité 4]
Rep/Assistant :Me Astrid GALLY DE BARBAIL, avocat au barreau de Nice

DÉFENDERESSE:

Madame [M] [U]
née le [Date naissance 3] 1978 à [Localité 5]
de nationalité Française
[Adresse 1]
[Adresse 1]
[Localité 5]
non comparante, ni représentée

COMPOSITION DE LA JURIDICTION:

Lors des débats et du délibéré :

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION :
Madame Anne-Christine HERRY-VERNIMONT, Première Vice-Présidente assistée lors des débats par Monsieur Thibaut LLEU, Greffier et lors de la mise à disposition par Monsieur Thibaut LLEU, greffier qui a signé la minute avec le président

DÉBATS : A l’audience publique du 16 Décembre 2024, l’affaire a été mise en délibéré, les parties ont été avisées que la décision sera rendue par mise à disposition au greffe le 07 Février 2025

DÉCISION : ordonnance réputée contradictoire rendue en premier ressort et par mise à disposition au greffe le 07 Février 2025

EXPOSÉ DU LITIGE

L’Union des Syndicats de l’Immobilier a, selon acte sous seing privé du 21 février 2020 à effet au 1er mars 2020, donné à bail d’habitation à Madame [M] [U], pour une durée de trois ans renouvelable par tacite reconduction, un logement conventionné sis à [Adresse 1], Lot n°8, moyennant un loyer mensuel indexé de 650,00 euros et une provision mensuelle sur charges de 40,00 euros, soit un total mensuel de 690,00 euros, actualisé à 756,26 euros.

La S.A. GRAND DELTA HABITAT a acquis la propriété du bien selon un acte de vente en date du 7 octobre 2022,

Vu l’acte du commissaire de justice en date du 17 juin 2024, régulièrement dénoncé à la Préfecture le 19 juin 2024 auquel il y a lieu de se reporter pour l'exposé de ses moyens et l’intégralité de ses prétentions, par lequel la S.A. GRAND DELTA HABITAT a fait assigner Madame [M] [U], en référé devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de NICE, pôle de la proximité, à l’audience du 14 octobre 2024 à 10h30 aux fins notamment, au visa des dispositions des articles 54 et suivants, 484 et suivants, 750 et suivants, 762 et suivants, 817 et suivants et 832 et suivants du code de procédure civile, des articles 1225, 1728 et 1741 du code civil et de la loi du 06 juillet 1989 de constater la résiliation du contrat de bail susvisé liant les parties et statuer sur ses conséquences,

Vu les articles 446-2 et 455 du code de procédure civile,

Vu les renvois de l’affaire à l’audience du 25 novembre 2024 à 9h15 et à l’audience du 16 décembre 2024 à 10h30,

À l’audience du 16 décembre 2024 la S.A. GRAND DELTA HABITAT représenté, maintient l’intégralité de ses prétentions formulées dans son assignation, qu’elle soutient expressément, elle précise à titre d’information que le montant de l’arriéré locatif a augmenté selon un décompte arrêté au mois de novembre 2024. Elle ajoute que la locataire n’a pas respecté les mesures mises en place par la commission de surendettement.

Madame [M] [U] n’a pas comparu, ni personne pour elle bien que régulièrement assignée par remise de l’acte à l’étude du commissaire de justice.

Le délibéré a été fixé au 7 février 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond.
Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la procédure de référé et sa recevabilité

A l’appui de leurs prétentions, les parties ont, au sens de l’article 6 du code de procédure civile, la charge d’alléguer les faits propres à les fonder.

L’article 834 du même code dispose que dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

La demanderesse, bailleresse personne morale qui sollicite la constatation de la résiliation du bail d’habitation pour impayés locatifs, justifie de l’accomplissement des formalités exigées par les articles 24 I, II et III de la loi du 06 juillet 1989, les I et III tels que modifiés par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023.
Elle produit en effet, à peine d’irrecevabilité de sa demande, d’une part, la notification à la CCAPEX du commandement de payer du 5 mars 2024, en date du 6 mars 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation et d’autre part, la dénonce de l’assignation du 17 juin 2024 à la Préfecture des Alpes Maritimes le 19 juin 2024, soit six semaines au moins avant la première audience du 14 octobre 2024.

Son action est donc déclarée recevable.

Sur la résiliation du contrat de bail et ses conséquences

Selon les dispositions de l’article 9 du Code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.
Le bail liant les parties stipule à l’article VIII une clause résolutoire de plein droit en cas d’impayés aux termes convenus de tout ou partie du loyer et des charges ou en cas de non-versement du dépôt de garantie éventuellement prévu au contrat dans un délai de deux mois.

Les articles 7a et 24 de la loi du 06 juillet 1989, visent en particulier l’obligation pour le locataire de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus outre la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus par le jeu de la clause résolutoire, deux mois après un commandement resté infructueux.

L’article L 412-1 alinéa 2 du code des procédures civiles d’exécution prévoit que le délai de deux mois suivant le commandement de quitter les lieux pour procéder à l’expulsion ne s'applique pas lorsque le juge qui ordonne l'expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l'expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire été délivré à la requête de la bailleresse sociale à Madame [M] [U] par acte du commissaire de justice en date du 5 mars 2024 pour un arriéré locatif de 1 941,18 euros selon décompte locatif arrêté au mois de février 2024 et le coût de l’acte pour 130,73 euros.

Les causes du commandement, que la défenderesse ne conteste pas, n’ont pas été intégralement payées dans les deux mois. En conséquence la clause résolutoire est acquise et il convient de constater la résiliation du contrat de bail à effet au 5 mai 2024, d’ordonner l’expulsion de la locataire ainsi que celle de tous les occupants de son chef et de la condamner à payer à la S.A. GRAND DELTA HABITAT une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui du dernier loyer indexé appelé assorti de la provision sur charges locatives à la date de la résiliation, soit 756,26 euros à compter du 6 mai 2024 jusqu’à la complète libération des lieux par la remise des clés à la bailleresse, avec intérêts au taux légal à compter de la décision.

Le sort des meubles et objets mobiliers présents dans le logement lors de l’expulsion sera régi par les dispositions des articles L 433-1 et R 433-1 du code des procédures civiles d’exécution.

En considération de la mauvaise foi de la locataire qui ne règle plus ses loyers depuis le mois d’août 2024, le délai de deux mois pour procéder à l’expulsion sera supprimé en application de l’article L 412-1 alinéa 2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur le paiement de sommes à titre provisionnel

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection, statuant en référé dans la limite de sa compétence peut accorder, en vertu de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, une provision au créancier, ou, ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Selon l’article 7a de la loi du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de s’acquitter de son loyer assorti de la provision pour charges locatives aux termes convenus dans le bail d’habitation liant les parties.
Aux termes de l'article 1353 du code civil, celui qui invoque une obligation doit la prouver et inversement, celui qui prétend l’avoir exécutée doit justifier du fait qui a conduit à son extinction.

La demanderesse produit au soutien de sa demande en paiement le bail d’habitation, le commandement de payer et un relevé de compte locatif duquel il ressort que Madame [M] [U] resterait devoir la somme de 2 027,45 euros arrêtée au mois de juillet 2024 inclus au titre de l’arriéré locatif de laquelle il y a lieu de déduire les frais du commissaire de justice comptabilisés au débit du compte de la locataire pour 150,03 euros le 6 décembre 2023 et pour 157,26 euros le 13 mars 2024 sérieusement contestables pour la somme totale de 307,29 euros dès lors qu’ils relèvent des dépens de la procédure.

La défenderesse ne démontre pas avoir soldé sa dette locative à hauteur de 1 720,16 euros au jour où le juge statue.

L’obligation n’étant donc pas sérieusement contestable à hauteur de 1 720,16 euros, il convient de condamner Madame [M] [U] à payer à la S.A. GRAND DELTA HABITAT cette somme à titre provisionnel correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation impayés avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Sur l’octroi de délais de paiement à la locataire

Selon l’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, version en vigueur depuis le 29 juillet 2023, le juge peut à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil.

L’article 24 VI de la même loi prévoit que VI par dérogation à la première phrase du V, lorsqu'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation a été ouverte au bénéfice du locataire et qu'au jour de l'audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l'acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location statue dans les conditions suivantes :
[...]
2° Lorsqu'un plan conventionnel de redressement prévu à l'article L. 732-1 dudit code a été approuvé ou que la commission de surendettement des particuliers a imposé les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4 et L. 733-7 du même code, le juge accorde les délais et modalités de paiement de la dette locative contenus dans le plan ou imposés par la commission de surendettement des particuliers.

En l’espèce, la commission de surendettement a rendu une décision en date du 21 novembre 2024 entrant en application le même jour ordonnant un rééchelonnement de la dette locative de Madame [M] [U] sur une durée de 12 mois selon des mensualités de remboursement fixées à 168,12 euros.

Toutefois, la juridiction relève à l’examen du relevé de compte locatif actualisé arrêté au 30 novembre 2024 et édité le 3 décembre 2024 que la locataire n’a pas repris le paiement de son loyer ni respecté les mesures imposées par la commission de surendettement.

En conséquence, il ne sera pas accordé de délais de paiement à Madame [M] [U].

Sur les dépens de l’instance de référé

Madame [M] [U], qui succombe au sens de l'article 696 du Code de procédure civile, supportera les entiers dépens de l'instance dont le coût du commandement de payer du 5 mars 2024, de sa dénonce à la CCAPEX, de l’assignation et de sa notification à la Préfecture.

Il convient de préciser que seuls les frais antérieurs à l’engagement de l’instance liés à la procédure par une relation étroite et nécessaire peuvent être compris dans les dépens. En conséquence, les frais nécessaires pour parvenir à l’expulsion et les frais de signification de la présente décision ne pourront être compris dans les dépens.

Sur l’exécution provisoire

Il est rappelé que les ordonnances de référé sont de plein droit exécutoires à titre provisoire en vertu des dispositions de l’article 514-1 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS