TJ Nice, 7 févr. 2025, RG 24/02623

COUR D’APPEL D’AIX EN PROVENCE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

Service de proximité

ORDONNANCE DE REFERE
du 07 Février 2025

Minute n°

Syndic. de copro. [X] c/ [E]

DU 07 Février 2025

N° RG 24/02623 - N° Portalis DBWR-W-B7I-PY4C

- Exécutoire :
à Me Thierry BAUDIN

- copie certifiée conforme :
à Me Olfa CHAMKHI

le :

DEMANDERESSE:

Syndic. de copro. [Adresse 5], sis [Adresse 2]
[Localité 1]
représenté par son syndic en exercice la société FONCIA [Localité 1] dont le siège est à
Agissant poursuites et diligences de son Président Directeur Général en exercice domicilié es qualité audit siège
[Adresse 3]
[Adresse 3]
[Localité 1]
Rep/Assistant : Me Thierry BAUDIN, avocat au barreau de Nice

C/

DÉFENDEUR:

Monsieur [G] [E]
né le 18 Octobre 1989 à [Localité 4]
[Adresse 5]-Rdc
[Adresse 2]
[Localité 1]
non comparant, ni représenté
(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C-06088-2024-6479 du 26/09/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de NICE)
Rep/Assistant : Me Olfa CHAMKHI, avocat au barreau de Nice

COMPOSITION DE LA JURIDICTION:

Lors des débats et du délibéré :

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION :
Madame Anne-Christine HERRY-VERNIMONT, Première Vice-Présidente assistée lors des débats par Monsieur Thibaut LLEU, Greffier et lors de la mise à disposition par Monsieur Thibaut LLEU, greffier qui a signé la minute avec le président

DEBATS : A l’audience publique du 16 Décembre 2024, l’affaire a été mise en délibéré, les parties ont été avisées que la décision sera rendue par mise à disposition au greffe le 07 Février 2025

DECISION : ordonnance contradictoire rendue en premier ressort et par mise à disposition au greffe le 07 Février 2025

EXPOSE DU LITIGE

Le syndicat des copropriétaires [Adresse 5] a, selon acte sous seing privé à effet au 1er mars 2021, donné à bail à usage exclusif d’habitation, selon convention d’occupation précaire à Monsieur [G] [E], pour une durée d’un an renouvelable par tacite reconduction, un logement en rez-de-jardin avec un jardin (lot accessoire), sis immeuble [Adresse 5] à [Adresse 2] moyennant une indemnité d’occupation mensuelle indexée de 321,40 euros et une provision mensuelle sur charges d’eau froide et chaude sanitaire et chauffage de 88,60 euros (avec régularisation) et celle de 30,00 euros par mois au titre des charges de l’immeuble et de l’électricité du local (forfait de charges) soit un total mensuel de 440,00 euros, actualisé à 451,49 euros (dont 383,49 euros d’indemnité d‘occupation outre 38,00 euros de provisions sur charges et 45,00 euros d’augmentation mensuelle sur charges outre 30,00 euros de forfait de charges pour l‘électricité.

Le demandeur se plaint d’impayés relatifs aux indemnités d’occupation dues par le défendeur.

C’est ainsi que selon acte du commissaire de justice en date du 12 juin 2024, dénoncé à la Préfecture le 13 juin 2024 auquel il y a lieu de se reporter pour l'exposé de ses moyens et l’intégralité de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires [X], représenté par son syndic en exercice, la société SA FONCIA NICE a fait assigner Monsieur [G] [E], en référé devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de NICE, pôle de la proximité, à l’audience du 07 octobre 2024 à 10 heures 30 aux fins notamment, au visa des dispositions de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 et de l’article 1728 alinéa 2 du code civil, de constater la résiliation de la convention d’occupation précaire liant les parties à compter du 17 mai 2024 et statuer sur ses conséquences.

Vu les deux renvois contradictoires de l’affaire dont le dernier à l’audience du 16 décembre 2024 à 10 heures 30,

Vu les conclusions récapitulatives et en réplique du syndicat des copropriétaires [Adresse 5] déposées à la dernière audience par lesquelles il demande de :
- constater la résiliation de la convention d’occupation précaire à compter du 17 mai 2024,
- ordonner l’expulsion de Monsieur [G] [E] des locaux qu’il occupe ainsi que celle de tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique,
- condamner Monsieur [G] [E] au paiement, à titre provisionnel, d’une somme de 3 422,71 euros représentant le montant de l’arriéré locatif arrêté au 09 décembre 2024 (inclus appel de décembre 2024) outre les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer en date du 17 mars 2024, pour la somme de 1 153,15 euros et de l’assignation pour le surplus,
- condamner Monsieur [G] [E] au paiement, par provision, d’une indemnité d’occupation à compter du 18 mai 2024, soit mensuellement la somme de 451,49 euros (soit 383,49 euros d’indemnité d’occupation + 38,00 euros de provision sur charges + 30,00 euros de forfait charges électricité) selon le décompte arrêté au 09 décembre 2024 et ce jusqu’à parfaite libération des lieux,
- débouter Monsieur [G] [E] de l’ensemble de ses moyens et demandes en ce compris ses demandes de suspension de la clause résolutoire et de délais de paiement,
- condamner Monsieur [G] [E] à lui payer en ce qu’il est représenté par son syndic en exercice, la société FONCIA [Localité 1], la somme de 1 000,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,
- condamner Monsieur [G] [E] aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire délivré en date du 17 mars 2024 en application de l’article 696 du code de procédure civile,
- constater l’exécution provisoire de plein droit en vertu de l’article 514 du code de procédure civile,

Vu les conclusions en réponse de Monsieur [G] [E] également prises à la dernière audience aux termes desquels il sollicite de:
- le déclarer recevable et bien fondé en ses demandes,
- lui accorder des délais de paiement moyennant le paiement de la somme de 143,00 euros par mois pendant 24 mois en sus du loyer courant d’un montant de 451,49 euros,
- dire que les effets de la clause de résiliation de plein droit seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés,
- dire que s’il se libère dans le délai et selon les modalités fixées dans l’ordonnance à intervenir, la clause de résiliation cd plein droit sera réputée ne pas avoir joué,

Vu les articles 446-2 et 455 du code de procédure civile,

À l’audience du 16 décembre 2024, les parties représentées, maintiennent l’intégralité de leurs prétentions formulées dans leurs dernières conclusions, qu’elles soutiennent expressément,

Le délibéré a été fixé au 07 février 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la procédure de référé et sa recevabilité

A l’appui de leurs prétentions, les parties ont, au sens de l’article 6 du code de procédure civile, la charge d’alléguer les faits propres à les fonder.

L’article 834 du même code dispose que dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Le demandeur, bailleur personne morale qui sollicite la constatation de la résiliation de la convention d’occupation précaire pour impayés locatifs, justifie de l’accomplissement des formalités exigées par les articles 24 I, II et III de la loi du 06 juillet 1989, les I et III tels que modifiés par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023.
Il produit en effet, à peine d’irrecevabilité de sa demande, d’une part, la notification à la CCAPEX du commandement de payer visant la clause résolutoire du 17 mars 2024, en date du 18 mars 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation et d’autre part, la dénonce de l’assignation du 12 juin 2024 à la Préfecture des Alpes Maritimes le 13 juin 2024, soit six semaines au moins avant l’audience du 07 octobre 2024.

Son action est donc déclarée recevable.

Sur la résiliation du contrat de bail et ses conséquences

Selon les dispositions de l'article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.
La convention d'occupation précaire liant les parties stipule à l'article 20 une clause résolutoire de plein droit en cas d'impayés par le locataire à son échéance exacte d'une somme quelconque due en vertu de la présente convention ou d'exécution de l'une ou l'autre des conditions qui y sont énoncées.
Les articles 7a et 24 I de la loi du 06 juillet 1989, visent en particulier l'obligation pour le locataire de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus outre la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus par le jeu de la clause résolutoire, deux mois après un commandement resté infructueux.
Un commandement de payer visant la clause résolutoire été délivré à la requête du bailleur à Monsieur [G] [E] par acte du commissaire de justice en date du 17 mars 2024 pour un arriéré locatif constitué d'indemnités d'occupation et de charges impayées de 1 041,90 euros selon décompte locatif arrêté au mois de mars 2024 et le coût de l'acte pour 85,66 euros.
Les causes du commandement, que le défendeur ne conteste pas, n'ont pas été intégralement payées dans les deux mois. En conséquence la clause résolutoire est acquise et il convient de constater la résiliation de la convention d'occupation précaire à effet au 17 mai 2024, d'ordonner l'expulsion du locataire ainsi que celle de tous les occupants de son chef du logement et de le condamner à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 5] une indemnité d'occupation mensuelle indexée d'un montant égal à la dernière appelée assortie de la provision sur charges locatives à la date de la résiliation, soit 451,49 euros à compter du 18 mai 2024 jusqu'à la complète libération des lieux par la remise des clés au bailleur, avec intérêts au taux légal à compter de la décision.

Le sort des meubles et objets mobiliers présents dans le logement lors de l'expulsion et appartenant au locataire sera régi par les dispositions des articles L 433-1 et R 433-1 du code des procédures civiles d'exécution.

Sur le paiement de sommes à titre provisionnel

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection, statuant en référé dans la limite de sa compétence peut accorder, en vertu de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, une provision au créancier, ou, ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Selon l’article 7a de la loi du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de s’acquitter de son loyer assorti de la provision pour charges locatives aux termes convenus dans le bail d’habitation liant les parties.

Aux termes de l'article 1353 du code civil, celui qui invoque une obligation doit la prouver et inversement, celui qui prétend l’avoir exécutée doit justifier du fait qui a conduit à son extinction.
Le demandeur produit notamment au soutien de sa demande en paiement d’une provision de 3 422,71 euros, la convention d’occupation précaire du 1er mars 2021, le commandement de payer du 17 mars 2024 et divers relevés de compte locatif dont un relevé de compte locatif actualisé, non contesté et non contestable duquel il ressort que Monsieur [G] [E] reste devoir la somme de 3 422,71 euros arrêtée au mois de décembre 2024 inclus au titre de l’arriéré locatif, excepté les frais de commissaire de justice pour 175,98 euros débités de ce compte en août 2024 qui seront donc déduits puisqu’ils relèvent des dépens de l’instance de référé.

Il sera relevé comme le soutient à juste titre le locataire que la somme de 1 393,73 euros a été versée au crédit de son compte locataire par le syndicat le 14 novembre 2024 au titre de la régularisation des charges 2023, comptabilisées à tort à une provision excessive de 200,00 euros par mois.

Le défendeur ne démontre pas avoir soldé sa dette locative d’un montant de 3 246,73 euros au jour où le juge statue.

L’obligation n’étant donc pas sérieusement contestable à hauteur de 3 246,73 euros, il convient de condamner Monsieur [G] [E] à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 5] représenté par son syndic en exercice, la SA FONCIA [Localité 1] cette somme à titre provisionnel correspondant aux indemnités d’occupation et charges locatives impayées avec intérêts légaux à compter du 17 mars 2024, date de signification du commandement de payer sur la somme de 1 041,90 euros et à compter de l’assignation pour le surplus.

Sur l’octroi de délais de paiement au locataire

L'article 1343-5 du code civil prévoit que compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.

Le défendeur sollicite des délais de règlement de sa dette locative sur 24 mois auxquels le bailleur s’oppose en raison de la précarité de son emploi. Monsieur [G] [E] explique avoir été confronté à des problèmes de paiement de ses indemnités d’occupation en raison de la perte de son emploi et des difficultés liées au renouvellement de son titre de séjour.
Il est exact que Monsieur [G] [E] produit au soutien de sa demande de délais de paiement un contrat de recrutement en qualité d’assistant d’éducation du 04 novembre 2024 au 04 juillet 2025 lui procurant une rémunération de 965,51 euros par mois ; toutefois, ce contrat à durée déterminée apparaît totalement aléatoire pour se finir dans moins de 5 mois et ce d’autant que le locataire ne justifie pas avoir commencé à rembourser l’arriéré locatif.

Si Monsieur [G] [E] a versé la somme de 474,00 euros le 02 décembre 2024, son dernier règlement de 251,00 euros remonte au 08 juillet 2024.

Ainsi, le tribunal considère que le locataire ne démontre pas sa capacité financière sur plusieurs mois à honorer ses engagements locatifs et à apurer son arriéré locatif à l’aide de ses revenus précaires.

Au vu des explications sus-énoncées, il ne sera pas fait droit à la demande reconventionnelle en délais de paiement du locataire.

Sur les dépens de l’instance de référé et la demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile

Monsieur [G] [E], qui succombe au sens de l'article 696 du code de procédure civile, supportera les entiers dépens de l'instance de référé dont le coût du commandement de payer du 17 mars 2024 et sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires [X] représenté par son syndic en exercice, la SA FONCIA [Localité 1] une somme de 200,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, compte tenu de l’équité, le locataire bénéficiant de l’aide juridictionnelle totale.

Sur l’exécution provisoire

Il est rappelé que les ordonnances de référé sont de plein droit exécutoire à titre provisoire en vertu des dispositions de l’article 514-1 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS