TJ Nice, 7 févr. 2025, RG 21/03635

COUR D’APPEL D’AIX EN PROVENCE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

GREFFE
M I N U T E
(Décision Civile)

JUGEMENT : S.C.I. LILAX, [V] [K] c/ S.C.I. SCI AU CAPITAL SOCIAL DE 200 € IMMATRICULÉE AU RCS DE NICE SOUS LE N° 538 349 101, S.D.C. [Adresse 6], Société SMACL ASSURANCES, S.A.R.L. CABINET BRUSTEL à l’enseigne LE SOUS SEING PRIVE - CABINET G & JL BRUSTEL

N° 25 /
Du 07 Février 2025

4ème Chambre civile
N° RG 21/03635 - N° Portalis DBWR-W-B7F-NYI4

Grosse délivrée à

Me Emmanuelle BRICE-TREHIN

Me Franck CHOUMAN

la SELARL DAVID JACQUEMIN

Me Maxime ROUILLOT

expédition délivrée à

Me Laura RICCI

le 07 Février 2025

mentions diverses
Par jugement de la 4ème Chambre civile en date du sept Février deux mil vingt cinq

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Conformément à l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 07 Novembre 2024 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant :

Magistrat rapporteur : Monsieur SULTANA
Greffier : Madame AYADI

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré du Tribunal, composé de :

Président : Madame SANJUAN-PUCHOL
Assesseur : Madame VALAT
Assesseur : Monsieur SULTANA (Juge rédacteur)

DÉBATS

A l'audience publique du 07 Novembre 2024 le prononcé du jugement étant fixé au 07 Février 2025 par mise à disposition au greffe la juridiction, les parties en ayant été préalablement avisées ;.

PRONONCÉ

Par mise à disposition au Greffe le 07 Février 2025 après prorogation du délibéré, signé par Madame SANJUAN PUCHOL Présidente, assistée de Madame PROVENZANO,, auquel la minute de la décision été remise par le magistrat signataire.

NATURE DU JUGEMENT : contradictoire, en premier ressort, au fond.

DEMANDEURS:

S.C.I. LILAX, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège
[Adresse 4]
[Localité 1]
représentée par Me Laura RICCI, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

M. [V] [K]
[Adresse 8]
[Localité 1] france
représenté par Me Laura RICCI, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

DEFENDERESSES:

La SCI HOTEL 46 agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège
[Adresse 5]
[Adresse 5]
[Localité 1]
représentée par Me Franck CHOUMAN, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6], agissant poursuites et diligences de son Syndic en exercice, la société CABINET BRUSTEL à l’enseigne LE SOUS SEING PRIVE - CABINET G & JL BRUSTEL, dont le siège social est sis[Adresse 3]S à [Localité 1] prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège.
[Adresse 6]
[Localité 1] France
représentée par Me Emmanuelle BRICE-TREHIN, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

Société SMACL ASSURANCES prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège
[Adresse 2]
[Localité 7]
représentée par Maître David JACQUEMIN de la SELARL DAVID JACQUEMIN, avocats au barreau de NICE, avocats plaidant

S.A.R.L. CABINET BRUSTEL à l’enseigne LE SOUS SEING PRIVE - CABINET G & JL BRUSTEL prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège.
[Adresse 3]
[Localité 1]
représentée par Me Maxime ROUILLOT, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

EXPOSE DU LITIGE

Vu l’assignation délivrée à la requête de la SCI Lilax et de Monsieur [V] [K] à l’encontre de la SCI Hôtel 46, du syndicat de copropriété de l’immeuble du [Adresse 6] à [Localité 9], de la SA SMACL Assurances et de la SARL Cabinet Brustel, par acte du 5 octobre 2021.

Vu les dernières conclusions de la SCI Lilax et de Monsieur [K], notifiées par voie de RPVA le 5 décembre 2023 et par lesquelles il est demandé au tribunal de juger que la responsabilité délictuelle de la SCI Hôtel 46 est engagée à l’égard des demandeurs ; de juger que le syndicat de copropriété du [Adresse 6] est responsable des dommages et préjudices subis par eux à la suite de l’effondrement des parties communes ; de juger que le cabinet Brustel, en sa qualité de syndic de la copropriété, a commis des fautes engageant sa responsabilité à l’égard des demandeurs ; sur les préjudices subis par Monsieur [K], en sa qualité de locataire des lieux, de condamner in solidum la SCI Hôtel 46 et le syndicat de copropriété du [Adresse 6] à lui payer la somme de 12 270 € à titre de perte d’exploitation de la partie boutique du local et de la perte de travail effectif des employés ; de les condamner sous la même solidarité à lui payer la somme de 6960 € au titre du préjudice matériel lié à la dégradation du mobilier ; de les condamner à lui payer in solidum la somme de 10 000 € à titre de préjudice moral ; de condamner la SMACL, en sa qualité d’assureur du syndicat de copropriété à garantir son assuré pour les condamnations mises à sa charge ; de condamner le Cabinet Brustel à indemniser Monsieur [K] à hauteur de 30 % du montant de ses préjudices ; sur les préjudices de la SCI Lilax, en sa qualité de propriétaire des lieux sinistrés, de condamner in solidum la SCI Hôtel 46 et le syndicat de copropriété à lui payer la somme de 27 624 € à titre de préjudice matériel et celle de 161 729 € à titre de préjudice locatif entre le mois de mai 2020 et le 13 septembre 2023 ; de les condamner sous la même solidarité à lui payer la somme de 55 000 € au titre de la somme restituée à Nuisitec, en contrepartie des travaux réalisés par elle ; de les condamner sous la même solidarité à lui payer la somme de 8293,84 € à titre de dommages-intérêts liés à l’obligation de payer les charges de copropriété, sans pouvoir bénéficier de la jouissance des lieux ; de les condamner sous la même solidarité à lui payer la somme de 85 865,60 euros de dommages-intérêts au titre des échéances du crédit souscrit par la SCI Lilax sans possibilité de jouir de son bien ; de condamner in solidum la SCI Hôtel 46 et le syndicat de copropriété à lui payer la somme de 20 000 € à titre de préjudice moral ; de condamner la SA SMACL Assurances à garantir son assuré pour les condamnations mises à sa charge ; de condamner le cabinet Brustel à indemniser les préjudices subis par la SCI Lilax à hauteur de 30 % du montant des préjudices ; en tout état de cause, de condamner la SCI Hôtel 46, le syndicat de copropriété de l’immeuble du [Adresse 6] et le cabinet Brustel à payer à la SCI Lilax et à Monsieur [K] la somme de 15 000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens dans lesquels entreront les frais d’expertise de Monsieur [R] ; de dire que les sommes octroyées seront productives d’intérêts capitalisés d’année en année à compter de la délivrance de l’assignation ; de dispenser la SCI Lilax de toute participation à la dépense commune des frais de procédure.

Vu les conclusions en réponse de la SCI Hôtel 46, notifiées par voie de RPVA le 23 février 2024 et par lesquelles il est demandé au tribunal de constater que le syndicat de copropriété a manqué à son obligation d’entretien de l’immeuble et que la SARL Cabinet Brustel a manqué à son obligation d’entretien de l’immeuble ; de constater qu’il existe un doute quant à l’origine des désordres ayant affecté le local de la SCI Lilax ; de constater qu’il existe un partage de responsabilités afférent à la survenance des désordres ayant affecté l’immeuble ; en conséquence de débouter la SCI Lilax et Monsieur [V] [K] de leurs prétentions indemnitaires à son encontre au titre du préjudice moral, du remboursement des charges de copropriété, de la prétendue perte locative, du remboursement des échéances du crédit immobilier et du remboursement des sommes afférentes aux conditions de résiliation anticipée du bail commercial ainsi que de la prétendue perte d’exploitation et trouble de jouissance, outre des préjudices matériels allégués ; de réduire à de plus justes proportions les demandes indemnitaires de la SCI Lilax et de Monsieur [K] qui sont disproportionnées ; de débouter le syndicat de copropriété de l’ensemble de ses prétentions dirigées à l’encontre de la SCI Hôtel 46 ; de débouter la SMACL Assurances de l’ensemble de ses prétentions dirigées à l’encontre de la SCI Hôtel 46 ; de condamner in solidum uniquement le syndicat de copropriété, la SARL Cabinet Brustel et la SCI hôtel 46 à indemniser les demandeurs ; de condamner tout succombant à lui payer la somme de 3000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Vu les conclusions du syndicat de copropriété de l’immeuble du [Adresse 6], notifiées par voie de RPVA le 24 septembre 2024 et par lesquelles il est demandé au tribunal de juger que la SCI Hôtel 46 est la seule responsable des dommages causés aux demandeurs ; de juger que la demande d’exécution de travaux par le syndicat de copropriété est sans objet ; en conséquence, de débouter la SCI Lilax et Monsieur [K] de l’intégralité de leurs prétentions dirigées à l’encontre du syndicat ; de condamner la SCI Hôtel 46 à payer au syndicat de copropriété du [Adresse 6] la somme de 102 598,38 € en indemnisation du préjudice matériel subi, sauf à parfaire selon le coût définitif des travaux rendus nécessaires par ses fautes ; à titre subsidiaire, de condamner la SA SMACL Assurances à garantir le syndicat de toutes condamnations prononcées à son encontre ; en tout état de cause, de condamner la SCI Hôtel 46 à payer au syndicat de copropriété la somme de 5000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Vu les conclusions de la SA SMACL Assurances, en sa qualité d’assureur du syndicat de copropriété, notifiées par voie de RPVA le 5 décembre 2023 et par lesquelles il est demandé au tribunal de juger que le syndicat de copropriété ne peut être tenu responsable de dommages ayant leur origine dans des parties privatives appartenant à la SCI Hôtel 46, qui doit être seule déclarée responsable ; en conséquence, de débouter le syndicat de copropriété du [Adresse 6] de sa demande à être garanti par la SA SMACL ; à titre subsidiaire, de débouter la SCI Lilax et Monsieur [V] [K] de l’ensemble de leurs prétentions ; à titre encore plus subsidiaire, de réduire à de plus justes proportions leurs demandes ; de condamner la SCI Hôtel 46 à garantir la SA SMACL de toutes condamnations susceptibles d’être prononcées à son encontre ; en tout état de cause, de juger que les plafonds contractuels et franchises prévues au contrat d’assurance sont opposables au syndicat de copropriété ; de condamner le syndicat du [Adresse 6] ou toute autre partie succombant à lui payer la somme de 2000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Vu les conclusions de la SARL Cabinet Brustel, en sa qualité de syndic du syndicat de copropriété, notifiées par voie de RPVA le 29 août 2024 et par lesquelles il est demandé au tribunal de juger que la SCI Hôtel 46 est seule responsable des dommages causés à la SCI Lilax ; de juger que la SARL Cabinet Brustel n’était pas syndic de la copropriété pour la période d’octobre 2017 à février 2019, ce qui rend sans objet les demandes formulées à son encontre ; de juger que la SARL Cabinet Brustel n’a commis aucune faute engageant sa responsabilité à l’égard des demandeurs ; en conséquence, de débouter la SCI Lilax et Monsieur [K] de l’intégralité de leurs prétentions à son encontre ; à titre subsidiaire, de condamner la SCI Hôtel 46 à garantir le cabinet Brustel de toutes condamnations mises à sa charge ; de condamner tout succombant à lui payer la somme de 2000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Vu l’ordonnance du 25 septembre 2024 fixant la clôture au 24 octobre 2024.

MOTIVATION RETENUE PAR LE TRIBUNAL

Attendu que la SCI Lilax, dont le gérant est Monsieur [V] [K], est propriétaire d’un local commercial à usage de magasin et d’entrepôt au rez-de-chaussée d’un immeuble en copropriété situé [Adresse 6] à [Localité 9], pour l’avoir acquis par acte authentique du 10 août 2017 ;

Attendu que la SCI Lilax a donné à bail à usage commercial ledit local à Monsieur [V] [K], exerçant en son nom personnel sous l’enseigne Nuisitec, par acte sous seing privé du 1er septembre 2017, moyennant un loyer de 2200 € mensuels hors-taxes ;

Attendu que le local du rez-de-chaussée a subi divers sinistres dégâts des eaux, dont celui du 17 octobre 2017 qui a fait l’objet d’une déclaration de sinistre auprès de l’assureur du syndicat de copropriété ; qu’une expertise amiable a été diligentée ; que selon rapport de Monsieur [B] du 14 décembre 2017, il a été constaté par l’expert amiable que le sinistre a eu pour cause une fuite sur une canalisation d’évacuation des eaux usées encastrée et privative appartenant à la SCI Hôtel 46, ce qui engageait sa responsabilité ;

Attendu la SCI Hôtel 46 ayant promis à plusieurs reprises de procéder aux travaux de réparation sans donner suite à cette promesse, et à la suite de l’effondrement du faux plafond au mois d’août 2018, les demandeurs ont continué à demander au syndic de l’immeuble, la société Immorevel, d’intervenir, nonobstant le fait que par courriel du 16 août 2018, le syndic avait précisé à Madame [K] qu’il convenait pour elle et pour la société Hôtel 46 de procéder à une déclaration auprès de leur assureur respectif, pour trouver une solution amiable rapide au problème ;

Attendu que par ordonnance de référé du 24 septembre 2019, les demandeurs ont obtenu la désignation d’un expert judiciaire, remplacé ultérieurement par Monsieur [Z] [R] ;

Attendu que l’expert a procédé à ses opérations et a déposé rapport le 26 juillet 2021 ; qu’il a constaté des désordres importants sur la structure du plancher de la copropriété, et des faux plafonds de la SCI Lilax, provenant de fuites d’eau récurrentes dans les studios appartenant à la SCI Hôtel 46 ; que durant les premières investigations, l’expert n’avait pu accéder librement aux studios ; que le gérant de la SCI Hôtel 46 n’avait pas été coopératif de même que les occupants des studios ; que l’expert avait dû faire intervenir le juge chargé du contrôle pour obtenir l’accès aux lieux avec l’appui d’un huissier de justice, de la force publique et d’un serrurier ; que les désordres provenaient des installations sanitaires et des réseaux d’eaux usées des studios appartenant à la SCI Hôtel 46, lesquels étaient en très mauvais état ; qu’une partie des désordres provenait d’une erreur de conception par un manque de pente d’un collecteur d’eaux usées qui n’avait pas été réalisé selon les règles de l’art ainsi que par un manque d’entretien et d’utilisation des occupants ; qu’une autre partie des désordres provenait de la vidange de l’évier, du lavabo et de l’alimentation en eau de la chasse des toilettes dans le studio numéro 5 ainsi que d’une fuite sur la cuvette des toilettes dans le studio numéro 2 ; que l’expert a précisé d’une part que les désordres n’auraient pas été aussi importants si la SCI Hôtel 46 avait fait le nécessaire pour remédier à ces fuites des appareils sanitaires et avait modifié les contre-pentes sur les collecteurs des eaux usées et d’autre part que les studios n’étaient entretenus ni par le propriétaire ni par les occupants et étaient en très mauvais état ;

Attendu que dès avant le dépôt du rapport, en l’absence de tous travaux de réparation, Monsieur le maire de Nice a pris un arrêté d’interdiction d’accès et d’occupation le 12 mai 2021 ;

Attendu qu’après dépôt du rapport, le syndicat de copropriété a sollicité un complément d’expertise au vu de l’aggravation des désordres sur la structure de l’immeuble ; que Monsieur [R] a de nouveau été désigné par ordonnance de mise en état du 11 octobre 2022 ;

Attendu que l’expert a précisé dans son rapport du 13 juin 2023 qu’il avait constaté des désordres importants sur la structure des planchers de la copropriété ; que les solives bois étaient détériorées, compromettant la structure du plancher ; que l’expert a conclu en ce sens que les nouveaux désordres sur la structure du plancher provenaient des divers sinistres causés par les appareils sanitaires et le réseau d’évacuation des eaux usées des studios de la SCI Hôtel 46 ; que dans un complément à ce 2e rapport, il a chiffré les travaux de réparation sur la structure du plancher à la somme de 32 102,30 € TTC ;

Attendu que l’affaire se présente en l’état ;

I/ Sur les demandes principales :

Attendu que les demandeurs recherchent la responsabilité délictuelle conjointe de la SCI Hôtel 46, du syndicat de copropriété du [Adresse 6] et du syndic, le Cabinet Brustel et sollicitent leur condamnation in solidum à réparer l’intégralité de leurs préjudices ;

Attendu qu’il est reproché au syndicat de copropriété et au syndic un défaut d’entretien des parties communes et une inertie fautive pour n’avoir pas pris les mesures nécessaires à la suppression des désordres ;

Mais attendu qu’il résulte clairement des 2 rapports d’expertises judiciaires ainsi que du rapport d’expertise amiable initial que les désordres subis dans le local de la SCI Lilax ont tous pour origine des vices ou défauts d’entretien des installations sanitaires et des canalisations intérieures appartenant à la SCI Hôtel 46 ; qu’il en résulte que le syndicat de copropriété et le syndic ne peuvent voir leur responsabilité délictuelle engagée à l’égard de la SCI Lilax, copropriétaire, et de son locataire ;

Attendu qu’il appartenait d’une part à la SCI Lilax de procéder directement à l’encontre de la SCI Hôtel 46 ; que d’autre part le syndicat de copropriété ne pouvait agir directement à l’encontre de la SCI Hôtel 46 afin d’exiger d’elle des réparations ou indemnisation à l’égard d’un autre copropriétaire, précision étant faite que dans un premier temps, le syndicat de copropriété n’a subi lui-même aucun dommage ; qu’il échet en conséquence de débouter les demandeurs de toutes prétentions à l’encontre du syndicat de copropriété et du syndic ;

Attendu en revanche que la SCI Hôtel 46 doit être déclarée entièrement responsable des vices ou défauts d’entretien de ses installations sanitaires intérieures qui ont provoqué des fuites récurrentes d’eau, y compris d’eaux usées, lesquelles ont entraîné, en l’absence de tous travaux de réparation qui auraient dû être réalisés par elle en urgence, une aggravation des désordres allant jusqu’à l’effondrement du faux plafond du local sous-jacent et l’impossibilité d’occuper les lieux par la SCI Lilax ou son locataire ; que cette responsabilité est aggravée en l’espèce par le fait que la SCI Hôtel 46 a fait preuve d’une incurie en ne procédant pas aux réparations nécessaires pendant plusieurs années ;

Attendu, sur les préjudices subis par la SCI Lilax et par son locataire Monsieur [K], qu’il convient de procéder à certaines distinctions, et ce quelle que soit l’appréciation de l’expert judiciaire sur certains des préjudices allégués, dans la mesure où les demandeurs sollicitent certaines indemnisations sur le fondement d’accords conclus entre eux, alors qu’ils sont parties liées ; qu’ainsi Monsieur [K] est à la fois gérant de la SCI, propriétaire bailleresse, et locataire en son nom propre du même lieu ; qu’ainsi ces accords ne peuvent en eux-mêmes valoir preuve des préjudices allégués ; que tel est le cas du bail les liant, précision étant faite qu’à l’origine, les demandeurs ont produit un premier bail qu’ils ont remplacé ensuite par un second bail différent ; que tel est également le cas de leur accord relatif à la résiliation anticipée du bail ;

-Sur les préjudices allégués par la SCI Lilax :

Attendu que la SCI Lilax sollicite l’indemnisation relative à la remise en état des lieux pour 27 624 € TTC, après déduction d’une somme de 5800 € hors-taxes, relative à la réfection de la borne d’accueil, prise en charge par Monsieur [K] en sa qualité locataire ;

Attendu qu’un tel préjudice est indemnisable dans la mesure où il est pour partie la conséquence directe des sinistres dégâts des eaux ;

Attendu cependant qu’il échet de rappeler que les demandeurs ont produit un premier bail (pièce numéro 3) précisant un loyer de 2200 € HT et indiquant que le bailleur autorise le locataire à procéder à des travaux pour environ 100 000 €, sans préciser de contrepartie ; qu’il est produit un second bail précisant un loyer différent (pièce numéro 37), dans lequel la bailleresse consent à une réduction de loyers pendant 3 ans en contrepartie de l’obligation pour Monsieur [K] de procéder à une remise en état des lieux ;

Mais attendu qu’il n’est pas établi que le bail tel qu’il a été modifié (pièce numéro 37) correspond à la réalité des relations des parties ;

Attendu qu’il n’est pas davantage établi que le locataire a bien réalisé les travaux de remise en état mis à sa charge par le bail modifié, alors que diverses infiltrations s’étaient déjà produites au moment de l’achat du bien par la SCI Lilax et qu’une nouvelle infiltration s’est produite 17 octobre 2017, avant même l’occupation des lieux par Monsieur [K] en qualité de locataire, ainsi qu’il résulte de divers documents commerciaux de celui-ci précisant un changement d’adresse à compter du 1er janvier 2018 ;

Attendu qu’ainsi la SCI Lilax tente en réalité de mettre à la charge de la SCI Hôtel 46 la totalité des travaux de remise en état des lieux sur le fondement d’un bail modifié qui n’a pas date certaine et dont il n’est pas établi qu’il corresponde à la réalité des relations des parties alors qu’il n’est pas établi que ces travaux auraient bien été réalisés par Monsieur [K] ;

Attendu qu’au seul vu des éléments du dossier, et à défaut de preuve plus ample, il échet de mettre à la charge de la SCI Hôtel 46 les seuls travaux de réparation qui sont la conséquence directe des infiltrations qui lui sont imputables ; qu’il échet de fixer le préjudice de la SCI Lilax à la somme de 10 000 € de ce chef ;

Attendu que la SCI Lilax sollicite en 2e lieu l’indemnisation de son préjudice locatif ;

Attendu qu’il résulte des pièces produites au débat que par acte du 27 avril 2020, le bail commercial entre la SCI Lilax et Monsieur [K] a été résilié amiablement par suite de l’impossibilité d’exploiter le local ;

Attendu que l’impossibilité d’exploiter le local à compter de cette date n’est pas contestable ;

Attendu que la SCI Lilax sollicite l’indemnisation de son préjudice sur la base du bail modifié (pièce 37) fixant un loyer de 4000 € HT qui n’a aucune date certaine et dont il n’est pas établi que ce loyer corresponde à la réalité des accords et au loyer effectivement payé ;

Or attendu que les demandeurs qui sont parties liées ne peuvent se préconstituer des preuves des préjudices subis par l’un ou l’autre, sur le simple vu d’accords conclus entre eux, si ces accords ne sont pas étayés par d’autres éléments de preuve ;

Attendu qu’en l’espèce, il n’est produit aucun document de nature à établir quel a été le montant réel des loyers perçus par la bailleresse et pour quelle période ; que les demandeurs se sont contentés d’adresser à l’expert judiciaire un bail modifié, alors qu’initialement, ils avaient versé au débat une pièce numéro 3, stipulant un loyer de 2200 € HT et la possibilité de travaux à la charge du locataire sans contrepartie ; que leur explication selon laquelle le bail initial n’était qu’un projet apparaît ainsi peu crédible et ne peut valoir preuve du préjudice allégué ;

Attendu qu’à défaut de toute preuve de nature à établir le montant réel du loyer réglé, les avis de valeur locative produits au débat ne peuvent être retenus comme preuve des loyers payés, ayant en outre été sollicités par les demandeurs hors le contradictoire des autres parties ;

Attendu qu’au vu des seuls éléments dans le débat et à défaut de preuve plus ample qui s’impose à la SCI Lilax, il échet de fixer ce chef de préjudice entre le mois de mai 2020 et le mois de septembre 2023 à la somme de 80 000 € ;

Attendu que la SCI Lilax sollicite en 3e lieu l’indemnisation du préjudice qu’elle estime subir au motif qu’elle a dû rembourser comptablement à sa locataire une somme de 55 000 € ; qu’elle affirme ainsi sur le fondement du bail modifié susvisé, qui n’a pas date certaine, que la locataire s’était engagée à réaliser environ 100 000 € TTC de travaux d’aménagement et de restauration sur une période de 3 ans en contrepartie d’une limitation de loyer à la somme de 2200 € mensuelle HT ; que la location ayant pris fin de manière anticipée avant la fin de la première période triennale, elle a dû rembourser à sa locataire la somme de 55 000 € dans le cadre de la convention de résiliation amiable et anticipée du bail commercial ;

Mais attendu que, là encore, l’accord de résiliation anticipée intervenu entre des parties qui sont liées d’intérêts, ne peut constituer une preuve de quelconques préjudices, en l’absence d’autres éléments de nature à établir d’une part que la locataire a bien rempli son obligation initiale de procéder à des travaux à hauteur de 45 000 € (100 000 - 55 000), ce qu’elle ne fait pas et d’autre part que la bailleresse a bien remboursé à Monsieur [K] d’une manière effective, et non uniquement comptable, la somme de 55 000 €, ce qui n’est pas davantage établi ;

Attendu qu’il échet de débouter la SCI Lilax de ce chef de demande ;

Attendu que la SCI Lilax sollicite l’indemnisation du préjudice qu’elle estime avoir subi pour avoir supporté le paiement des charges de copropriété alors que son bien était inutilisable ;

Mais attendu qu’un tel chef de préjudice n’a pas de relation de causalité directe avec l’action en responsabilité délictuelle intentée à l’encontre de la SCI Hôtel 46 et ne constitue pas un préjudice indemnisable ; qu’il échet de débouter la SCI Lilax de ce chef de demande ;

Attendu que la SCI Lilax sollicite l’indemnisation du préjudice qu’elle estime avoir subi du fait qu’elle s’est trouvée dans l’obligation de poursuivre le remboursement du crédit qu’elle a contracté pour l’achat du bien pendant 40 mois sans avoir pu bénéficier de la possibilité de jouir de son bien pendant cette période ;

Mais attendu qu’un tel chef de préjudice n’a pas de relation de causalité directe avec l’action en responsabilité délictuelle intentée à l’encontre de la SCI Hôtel 46 ; que l’obligation de rembourser un prêt est uniquement liée à l’obtention de ce prêt qui a permis d’acquérir un bien d’une valeur correspondant au prêt octroyé ; qu’il échet de débouter la SCI Lilax de ce chef de demande ;

Attendu que la SCI Lilax sollicite une somme de 20 000 € à titre de dommages-intérêts pour préjudice moral ; qu’elle soutient de ce chef qu’elle s’est trouvée dans l’impossibilité de pouvoir louer le local commercial à la suite du départ de sa locataire et même dans l’impossibilité de le vendre ; qu’un compromis de vente a été établi au bénéfice d’un tiers le 28 octobre 2020 sous condition suspensive de la réparation des causes du sinistre ; qu’en l’absence de réalisation de la condition suspensive avant le 31 mars 2021, la promesse est devenue caduque ;

Attendu qu’il est produit de ce chef une attestation de Me [E] [X] – [T], notaire associée à [Localité 9] ;

Attendu que la SCI Lilax établit ainsi l’existence d’un préjudice indemnisable au titre d’une perte de chance ; qu’il échet de fixer ce préjudice à la somme de 1000 € et de condamner la SCI Hôtel 46 à lui payer ladite somme ;

-Sur les préjudices allégués par Monsieur [K] :

Attendu que Monsieur [K] sollicite l’indemnisation d’une perte d’exploitation au motif que la partie boutique du local a été fermée durant environ 20 jours sur la dernière année d’ouverture et que les salariés de l’entreprise ont dû être mis à contribution sur leur temps de travail pour protéger et éponger les lieux à chaque infiltration et à procéder au déménagement des locaux lors du départ forcé en décembre 2019 ; qu’il produit au débat une attestation de son expert-comptable du 26 avril 2021 et sollicite une indemnisation hauteur de 12 270 € ;

Attendu qu’il résulte de l’attestation de Madame [J], expert-comptable, que cette dernière estime la perte de chiffre d’affaires hors-taxes pour 20 jours de fermeture de la boutique à 2755 € et le coût de 5 employés utilisés 90 heures par salarié pour éponger et nettoyer les locaux de 1700 €, auquel elle ajoute un coût de déménagement ;

Mais attendu qu’une perte d’exploitation ne peut être constituée par une perte de chiffre d’affaires ni résulter d’une attestation de comptable qui n’établit ni la réalité du nombre de jours de fermeture de la boutique, ni le nombre d’heures pendant lesquelles des salariés ont nettoyé ou épongé les locaux ; qu’il échet en conséquence de débouter Monsieur [K] de ce chef de demande ;

Attendu que Monsieur [K] sollicite par ailleurs l’indemnisation d’un trouble de jouissance au motif que certaines parties du local n’ont pu être exploitées ; qu’il chiffre ce poste de préjudice à la somme de 15 840 € ;

Mais attendu que si le principe d’un trouble de jouissance est établi, le montant sollicité et le mode de calcul ne peuvent être retenus comme preuve de son importance ;

Attendu qu’au vu des éléments du dossier et en l’absence de preuve plus ample dont la charge s’impose à Monsieur [K], il échet de fixer ce chef de préjudice à la somme de 4000 €, toutes causes confondues ;

Attendu que Monsieur [K] sollicite, à titre de préjudice matériel, une somme de 5800 hors-taxes au titre de la réfection d’une borne d’accueil qu’il avait fait réaliser sur mesure, et produit de ce chef à titre de preuve un devis établi par la société Hedhili le 10 avril 2021 ;

Mais attendu qu’à la date du 10 avril 2021, Monsieur [K] avait quitté les lieux depuis plus de 15 mois et ne pouvait en conséquence subir un quelconque préjudice actuel ; qu’il échet de le débouter de ce chef de demande ;

Attendu que Monsieur [K] sollicite l’indemnisation d’un préjudice moral résultant d’une part de l’obligation dans laquelle il s’est trouvé d’exploiter le local dans des conditions anormales résultant des infiltrations et d’autre part résultant d’une atteinte à l’image de marque de son activité ; qu’il sollicite de ce chef une indemnisation à hauteur de 10 000 € ;

Attendu que le principe d’un tel préjudice ne peut être contesté ; qu’il échet de le fixer à la somme globale de 5000 € et de condamner la SCI Hôtel 46 à payer ladite somme à Monsieur [K] ;

Attendu que les demandeurs sollicitent la somme de 15 000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Attendu qu’aucune considération d’équité ou liée à la situation de la SCI Hôtel 46 ne permet d’exonérer celle-ci de la prise en charge des frais irrépétibles exposés par les demandeurs ; qu’il échet de la condamner à leur payer de ce chef la somme de 4000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

II / Sur les recours récursoires :

Attendu qu’à la suite du complément d’expertise sollicité par le syndicat de copropriété, Monsieur [R] a établi que les dommages à la structure de l’immeuble avaient exactement les mêmes causes que les infiltrations subies dans le local appartenant à la SCI Lilax ;

Attendu que dans un complément du 10 juillet 2023, l’expert a chiffré le coût total des travaux de réparation du plancher partie commune du syndicat de copropriété à la somme de 32 102,30 € TTC, en ce compris le coût de la maîtrise d’œuvre et de l’assurance dommages ouvrage ;

Attendu que le syndicat de copropriété du [Adresse 6] sollicite de ce chef la condamnation de la SCI Hôtel 46 à lui payer la somme de 102 598,38 €, sur le fondement de diverses résolutions prises en assemblée générale ;

Mais attendu qu’il n’est produit aucune pièce justificative à l’appui d’une telle demande ; qu’il échet en conséquence de condamner la SCI Hôtel 46 à payer au syndicat de copropriété du [Adresse 6] la somme de 32 102,30 € TTC au titre de son préjudice matériel, telle qu’elle a été retenue par l’expert judiciaire ;

Attendu que le syndicat de copropriété du [Adresse 6] sollicite la condamnation de la SMACL, son assureur, à le garantir de toutes condamnations mises à sa charge ;

Mais attendu que le syndicat étant exonéré de toute responsabilité, une telle demande n’a plus d’objet ;

Attendu qu’aucune considération d’équité ou liée à la situation de la SCI Hôtel 46 ne permet d’exonérer celle-ci de la prise en charge des frais irrépétibles exposés par le syndicat de copropriété ; qu’il échet de la condamner à lui payer de ce chef la somme de 3000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Attendu que la SARL Cabinet Brustel sollicite d’être relevée et garantie de toutes condamnations mises à sa charge par la SCI Hôtel 46 ;

Attendu que le syndic étant mis hors de cause, ces demandes n’ont plus d’objet ;

Attendu qu’aucune considération d’équité ou liée à la situation de la SCI Hôtel 46 ne permet d’exonérer celle-ci de la prise en charge des frais irrépétibles exposés par le syndic ; qu’il échet de la condamner à payer de ce chef à la SARL Cabinet Brustel la somme de 1000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Attendu que la compagnie d’assurances SMACL, en sa qualité d’assureur du syndicat de copropriété, sollicite le débouté de toutes demandes formulées à son encontre, et à titre subsidiaire d’être garantie par la SCI Hôtel 46 ;

Mais attendu que le syndicat de copropriété étant mis hors de cause, ces demandes n’ont plus d’objet ;

Attendu qu’aucune considération d’équité ou liée à la situation de la SCI Hôtel 46 ne permet de l’exonérer de la prise en charge des frais irrépétibles exposés par la SMACL ; qu’il échet de la condamner à lui payer de ce chef la somme de 1000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Attendu qu’il échet enfin de condamner la SCI Hôtel 46 aux entiers dépens de la présente instance, en ce compris les frais d’expertise judiciaire exposés par les demandeurs et par le syndicat de copropriété ;

Attendu que les sommes allouées à titre de réparation seront productives d’intérêts au taux légal avec capitalisation des intérêts dès lors qu’ils seront dus pour une année entière à compter du présent jugement ;

PAR CES MOTIFS