TJ Orléans, 7 févr. 2025, RG 24/00578
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Texte de la décision
TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ORLEANS
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 07 Février 2025
N° RG 24/00578 - N° Portalis DBYV-W-B7I-GY5E
DEMANDERESSES :
S.A.R.L. BATI ECO LOGIS
immatriculée au RCS de Orléans sous le n° B 507459410, dont le siège social est sis [Adresse 7]
représentée par Maître Marie-odile COTEL de la SELARL LEROY AVOCATS, avocat au barreau d’ORLEANS
S.C.I. GMI IMMO
immatriculée au RCS de Orléans sous le n°820 803 161, dont le siège social est sis [Adresse 7]
représentée par Maître Marie-odile COTEL de la SELARL LEROY AVOCATS, avocat au barreau d’ORLEANS
ET :
DEFENDEURS :
S.A. MAAF ASSURANCES
immatriculée au RCS de NIORT sous le n° 542 073 580, dont le siège social est sis [Adresse 13]
représentée par Maître Marie-sophie JENVRIN de la SCP GUILLAUMA - PESME - JENVRIN, avocats au barreau d’ORLEANS
S.A. SWISSLIFE ASSURANCES DE BIENS
immatriculée au RCS de Nanterre sous le n°391 277 878, dont le siège social est sis [Adresse 9]
représentée par Maître Emmanuel POTIER de la SELARL CASADEI-JUNG, avocats au barreau d’ORLEANS
THELEM ASSURANCES
inscrite au RCS de Orléans sous le n° B 085 580 488, dont le siège social est sis [Adresse 16].
représentée par Maître Benoît BERGER de la SELARL BERGER-TARDIVON-GIRAULT-SAINT-HILAIRE, avocats au barreau d’ORLEANS
Madame [N] [I]
de nationalité Française, demeurant [Adresse 11]
représentée par Me Véronique PIOUX, avocat au barreau d’ORLEANS
Madame [Z] [P]
de nationalité Française, demeurant [Adresse 4]
représentée par Me Véronique PIOUX, avocat au barreau d’ORLEANS
Copies conformes le :
à : expertises (X2), régie, Me Pioux, Me Berger, Me Potier, Me Cotel, Me Pesme
Madame [L] [P]
de nationalité Française, demeurant [Adresse 8]
représentée par Me Véronique PIOUX, avocat au barreau d’ORLEANS
Madame [E] [P]
de nationalité Française, demeurant [Adresse 5]
représentée par Me Véronique PIOUX, avocat au barreau d’ORLEANS
Monsieur [M] [P]
de nationalité Française, demeurant [Adresse 11]
représenté par Me Véronique PIOUX, avocat au barreau d’ORLEANS
Madame [F] [P]
de nationalité Française, demeurant [Adresse 2]
représentée par Me Véronique PIOUX, avocat au barreau d’ORLEANS
Monsieur [R] [H] [G],
entrepreneur individuel immatriculé au SIREN sous le n° [Numéro identifiant 12]
de nationalité Française, demeurant [Adresse 14]
représenté par Maître Christophe PESME de la SCP GUILLAUMA - PESME - JENVRIN, avocats au barreau d’ORLEANS
Les débats ont eu lieu à l’audience publique des référés du 06 Décembre 2024 tenue par Bénédicte LAUDE, 1ère vice-présidente, assistée de Olivier GALLON, greffier,
Puis, madame la 1ère vice-présidente a mis l’affaire en délibéré et dit que l’ordonnance serait prononcée le SEPT FEVRIER DEUX MIL VINGT CINQ par mise à disposition au greffe de la juridiction.
EXPOSE DU LITIGE
Par acte notarié des 17 et 20 mars 2017, Mme [N] [I] épouse [P], M. [M] [P], Mme [Z] [P], Mme [L] [P], Mme [E] [P] et Mme [F] [P] ont donné à bail commercial à la société GMI IMMO un local et un terrain situés [Adresse 10] à [Localité 17], ledit bail ayant commencé à courir le 1er septembre 2016.
Par acte sous seing privé daté du 1er avril 2016 prenant effet au 17 mars 2017, la société GMI IMMO a sous-loué les lieux à la société BATI ECO LOGIS.
De violentes intempéries sont survenues le 21 juin 2022, qui ont endommagé la couverture du bâtiment donné à bail, et entraîné un dégât des eaux.
Monsieur [R] [G], intervenu à la demande de la société THELEM ASSURANCES, assureur du bailleur, a bâché la toiture à titre conservatoire du 5 au 7 octobre 2022.
Suite à de nouvelles intempéries survenues durant l’hiver 2022/2023, ce bâchage a été partiellement arraché, entraînant un nouveau dégât des eaux.
Par actes de commissaire de justice en date des 23, 24, 25 et 30 juillet 2024, les sociétés BATI ECO LOGIS et GMI IMMO ont fait assigner devant le juge des référés du tribunal judiciaire d’ORLEANS :
- Mme [N] [I] épouse [P], M. [M] [P], Mme [Z] [P], Mme [L] [P], Mme [E] [P], Mme [F] [P], et leur assureur en qualité de bailleur, la société THELEM ASSURANCES,
- M. [R] [G], entrepreneur individuel exerçant sous l’enseigne CIZEL, et son assureur, la société MAAF ASSURANCES,
- la société SWISSLIFE ASSURANCES DE BIENS en qualité d’assureur de la société BATI ECO LOGIS.
Suivant conclusions signifiées par la voie électronique le 5 décembre 2024, les sociétés BATI ECO LOGIS et GMI IMMO demandent au juge des référés du tribunal judiciaire d’Orléans de :
- ORDONNER une expertise,
- DIRE que les sociétés GMI IMMO et BATI ECO LOGIS supporteront provisoirement la charge des dépens et l’avance des frais d’expertise judiciaire,
- ENJOINDRE aux parties concernées de produire les conditions générales et particulières de leur contrat d’assurance notamment pour M. [G], exploitant sous l’enseigne CIZEL, sa police d’assurance de responsabilité décennale,
- RESERVER les frais irrépétibles,
- DIRE qu’il ne ressort pas de la compétence du juge des référés d’interpréter les stipulations du bail commercial, ni par suite de statuer sur la validité du contrat de sous-location,
- DEBOUTER en conséquence les consorts [P] de leur demande visant à obtenir la nullité du contrat de sous-location,
- DEBOUTER toutes parties de toutes autres demandes.
Suivant conclusions numéro 3 signifiées par la voie électronique le 5 décembre 2024, les consorts [P] demandent au juge des référés de :
- ORDONNER l’expertise sollicitée sous les protestations et réserves d’usage des consorts [P] et aux frais avancés des demandeurs,
- JUGER que le contrat de sous location du 1er avril 2016 est nul et de nul effet,
- JUGER en tout état de cause la société BATI ECO LOGIS irrecevable à agir pour défaut de qualité et la DEBOUTER de l’ensemble de ses demandes,
- CONDAMNER les demandeurs et à tout le moins la société BATI ECO LOGIS au paiement de la somme de 1 500 euros au profit des consorts [P] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.
Suivant conclusions signifiées par la voie électronique le 4 décembre 2024, la société THELEM ASSURANCES demande au juge des référés du tribunal judiciaire d’Orléans de :
A titre principal,
- La mettre hors de cause,
- Débouter la société BATI ECO LOGIS et la SCI GMI IMMO des demandes formulées à son encontre,
A titre subsidiaire,
- Lui donner acte qu’elle s'en rapporte en ce qui concerne la mesure d’expertise sollicitée à son égard, et de ses protestations et réserves, notamment quant à l’application de ses garanties,
- Laisser les dépens à la charge des demanderesses,
- Débouter les parties de toutes autres demandes formulées à son encontre.
Suivant conclusions signifiées par la voie électronique le 19 septembre 2024, la société SWISSLIFE ASSURANCES DE BIENS demande au juge des référés du tribunal judiciaire d’Orléans de prendre acte de ses protestations et réserves et de réserver les dépens.
Suivant conclusions en date du 7 novembre 2024, M. [G] et la société MAAF ASSURANCE demandent au juge des référés du tribunal judiciaire d’Orléans de :
- DONNER ACTE à M. [G] et la société MAAF ASSURANCE de leurs protestations et réserves,
- RESERVER les dépens.
Pour un exposé complet des moyens développés par les parties à l’appui de leurs prétentions, il est renvoyé à leurs écritures en application de l’article 455 du code de procédure civile.
A l’audience utile du 6 décembre 2024, les parties, représentées, ont soutenu les termes de leurs écritures.
Sur quoi, l’affaire a été mise en délibéré au 7 février 2025 pour y être prononcée la présente ordonnance par sa mise à disposition au greffe.
MOTIFS DE LA DECISION
1/ Sur l’irrecevabilité des demandes formulées par la société BATI ECO LOGIS pour défaut de qualité à agir
L'article 31 du code de procédure civile prévoit que l'action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d'une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d'agir aux seules personnes qu'elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé.
L'article 32 du code de procédure civile dispose que, est irrecevable toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d'agir.
En l’espèce, il est constant que la société BATI ECO LOGIS occupe les locaux dont sont propriétaires les consorts [P], que celle-ci a subi un préjudice suite aux intempéries survenues durant l’hiver 2022/2023, et qu’il est sollicité une mesure d’expertise afin de déterminer l’imputabilité desdits préjudices, outre leurs coûts.
La société BATI ECO LOGIS justifie par conséquent avoir intérêt et qualité à agir, étant précisé que la validité du contrat de sous-location conclu au bénéfice de la société BATI ECO LOGIS n’est pas une condition de recevabilité de son action à l’égard des consorts [P] mais du succès de celle-ci.
La fin de non-recevoir soulevée par les consorts [P] sera par conséquent rejetée.
2/ Sur la nullité du contrat de sous-location
L’article 834 du code de procédure civile dispose que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.
Il s’en déduit qu’il n’entre pas dans les pouvoirs du juge des référés de prononcer la nullité d’un contrat.
En l’espèce, la demande de prononcer la nullité du contrat de sous-location formulée par les consorts [P] excède les pouvoirs du juge des référés.
Il sera donc dit n’y avoir lieu à référé sur cette demande.
3/ Sur la demande d’expertise
L’article 145 du code de procédure civile dispose que, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé.
En l’espèce, les sociétés GMI IMMO et BATI ECO LOGIS justifient du bienfondé de la mesure d’instruction sollicitée en ce qu’il ressort des pièces versées aux débats que des désordres affectent les locaux pris à bail, dont l’imputabilité aux intempéries, aux manquements éventuels de l’entreprise CIZEL ou à toute autre cause doivent être déterminés, outre le coût réparatoire et les préjudices subis.
Il sera donc fait droit à la demande d’expertise à l’égard de l’ensemble des parties en cause, en ce compris la société THELEM ASSURANCES dont la demande de mise hors de cause sera rejetée compte tenu de sa qualité d’assureur des propriétaires du local affecté de désordres, et l’expertise ayant pour objet d’évaluer l’imputabilité des désordres et les préjudices consécutifs.
4/ Sur la communication des conditions générales et particulières de M. [G], assuré auprès de la société MAAF ASSURANCES
Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le juge des référés peut, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.
En l’espèce, il est constant que :
- la responsabilité de monsieur [G] est susceptible d’être mise en cause pour avoir réalisé un bâche de la toiture inopérant,
- malgré la demande figurant aux écritures des demanderesses, tant monsieur [G] que son assureur, la société MAAF, se sont abstenus de communiquer les conditions générales et particulières de la police d’assurance applicable, malgré l’intérêt évident de les voir versées aux débats et communiquées à l’expert saisi.
Par conséquent, il sera fait injonction à M. [G] et à la société MAAF ASSURANCES de communiquer aux sociétés GMI IMMO et BATI ECO LOGIS les conditions générales et particulières de la police responsabilité décennale souscrite par monsieur [G].
5/ Sur les autres demandes
La présente instance intervenant dans l’intérêt des demandeurs à la mesure d’instruction, ils conserveront la charge des dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.
En l’état du litige, il n’apparait pas inéquitable de laisser à la charge de chacune des parties le coût des frais de procédure exposés qui ne sont pas compris dans les dépens. Les demandes formulées au titre de l’article 700 du code de procédure civile seront donc rejetées.
PAR CES MOTIFS
Le juge des référés, statuant publiquement, par ordonnance contradictoire, prononcée en premier ressort et par sa mise à disposition au greffe,
REJETTE la fin de non-recevoir soulevée par Mme [N] [I] épouse [P], M. [M] [P], Mme [Z] [P], Mme [L] [P], Mme [E] [P] et de Mme [F] [P] tirée du défaut de qualité à agir de la sociéaté BATI ECO LOGIS ;
DIT n’y avoir lieu à référé sur la demande de nullité du contrat de sous-location formulée par Mme [N] [I] épouse [P], M. [M] [P], Mme [Z] [P], Mme [L] [P], Mme [E] [P] et de Mme [F] [P] ;
REJETTE la demande de mise hors de cause de la société THELEM ASSURANCES ;
ORDONNE une expertise au contradictoire des sociétés GMI IMMO, BATI ECO LOGIS, de Mme [N] [I] épouse [P], M. [M] [P], Mme [Z] [P], Mme [L] [P], Mme [E] [P], Mme [F] [P], M. [R] [G], la société MAAF ASSURANCES, la société SWISSLIFE ASSURANCES DE BIENS et la société THELEM ASSURANCES ;
DESIGNE pour y procéder :
M. [C] [W]
[Adresse 3]
[Localité 6]
Tél : [XXXXXXXX01]
Mèl : [Courriel 15]
Avec mission de :
- Convoquer les parties en cause ainsi que leurs avocats suivant les dispositions de l’article 160 du code de procédure civile ;
- Visiter le bien litigieux situé au sis [Adresse 10] à [Localité 17] ;
- Se faire communiquer par les parties tous documents utiles ;
- Recueillir les déclarations des parties et éventuellement celles de toute personne informée ;
- Examiner les désordres, malfaçons, non façons, non conformités contractuelles allégués dans l'assignation ; les décrire, en indiquer la nature, l'importance, la date d'apparition ; en rechercher la ou les causes ;
- Préciser la date d'apparition des désordres dans toutes leurs composantes, leur ampleur et leurs conséquences ;
- Préciser de façon motivée si les désordres compromettent la solidité de l’ouvrage ou si, l'affectant dans l'un de ses éléments constitutifs ou l'un de ses éléments d'équipement, ils le rendent impropre à sa destination ;
- Dans l'affirmative, préciser si ces désordres affectent la solidité du bien ou son bon fonctionnement ;
Donner tous éléments motivés sur les causes et origines des désordres et malfaçons dont s'agit en précisant s'ils sont imputables :
à la conception, à un défaut de direction ou de surveillance, à l'exécution, aux conditions d'utilisation ou d'entretien, à une cause extérieure et, dans le cas de causes multiples, évaluer les proportions relevant de chacune d'elles, en précisant les intervenants concernés ;
- En particulier, décrire la part éventuellement imputable, d’une part aux intempéries ayant affecté la couverture des bâtiments en cause, d’autre part au bâchage défaillant ;
- Déterminer la responsabilité de chacun des intervenants ;
- Après avoir exposé ses observations sur la nature des travaux propres à remédier aux désordres, et leurs délais d'exécution, chiffrer, à partir des devis fournis par les parties, éventuellement assistées d'un maître d'œuvre, le coût de ces travaux ;
- Fournir tous éléments de nature à permettre ultérieurement à la juridiction saisie d'évaluer les préjudices de toute nature, directs ou indirects, matériels ou immatériels résultant des désordres, notamment le préjudice de jouissance subi ou pouvant résulter des travaux de remise en état ;
- Dire si des travaux urgents sont nécessaires soit pour empêcher l'aggravation des désordres et du préjudice qui en résulte, soit pour prévenir les dommages aux personnes ou aux biens ; dans l'affirmative, à la demande d'une partie ou en cas de litige sur les travaux de sauvegarde nécessaires, décrire ces travaux et en faire une estimation sommaire dans un rapport intermédiaire qui devra être déposé aussitôt que possible ;
ORDONNE aux parties et à tout tiers détenteur de remettre sans délai à l’expert tout document qu’il estimera utile à l’accomplissement de sa mission ;
DIT que :
- l’expert devra faire connaître sans délai son acceptation au juge chargé du contrôle de l’expertise, et devra commencer ses opérations dès sa saisine ;
- en cas d’empêchement ou de refus de l’expert, il sera procédé à son remplacement par ordonnance du juge chargé du contrôle de l’expertise ;
- l'expert devra, dès réception de l'avis de versement de la provision à valoir sur sa rémunération, convoquer les parties à une première réunion qui devra se tenir avant l'expiration d'un délai de deux mois, au cours de laquelle il procédera à une lecture contradictoire de sa mission, présentera la méthodologie envisagée, interrogera les parties sur d'éventuelles mises en cause, établira contradictoirement un calendrier de ses opérations et évaluera le coût prévisible de la mission, et qu'à l'issue de cette première réunion il adressera un compte-rendu aux parties et au juge chargé du contrôle ;
- l’expert devra accomplir sa mission conformément aux articles 232 et suivants du code de procédure civile, notamment en ce qui concerne le caractère contradictoire des opérations ;
- l'expert devra tenir le juge chargé du contrôle de l’expertise, informé du déroulement de ses opérations et des difficultés rencontrées dans l’accomplissement de sa mission ;
- l’expert pourra, en cas de besoin, en considération de la complexité technique de la mission, remettre un pré-rapport aux parties en leur communiquant au préalable les propositions chiffrées ou devis concernant les travaux envisagés ;
- l'expert devra déposer son rapport définitif, en deux exemplaires originaux sous format papier, ainsi que sa demande de rémunération au greffe du tribunal, dans un délai de 6 mois à compter de l’avis de consignation, délai de rigueur (sauf prorogation dûment autorisée par le juge du contrôle des expertises), et communiquer ces deux documents aux parties ;
DIT que les frais d’expertise seront avancés par les sociétés GMI IMMO et BATI ECO LOGIS qui devront consigner la somme de 2000 euros à valoir sur la rémunération de l’expert auprès de la régie du tribunal judiciaire dans le délai maximum de 6 semaines à compter de la présente ordonnance ;
DIT que :
- à défaut de consignation dans le délai imparti, la désignation de l’expert sera caduque de plein droit, (sauf décision contraire en cas de motif légitime) et il sera tiré toutes conséquences de l’abstention ou du refus de consigner ;
- chaque partie est autorisée à procéder à la consignation de la somme mise à la charge de l’autre en cas de carence ou de refus ;
- la personne ci-dessus désignée sera dispensée de consignation au cas où elle serait bénéficiaire de l’aide juridictionnelle, sous réserve du dépôt de la décision d’aide juridictionnelle au greffe avant la même date que celle indiquée ci-dessus ;
ENJOINT à M. [R] [G] et à la société MAAF ASSURANCES de communiquer les conditions générales et particulières du contrat d’assurance responsabilité décennale de monsieur [R] [G] aux sociétés GMI IMMO et BATI ECO LOGIS ;
CONDAMNE les sociétés GMI IMMO et BATI ECO LOGIS aux dépens ;
REJETTE toutes autres demandes.
Ordonnance prononcée par mise à disposition au greffe le SEPT FEVRIER DEUX MIL VINGT CINQ et signée par Bénédicte LAUDE, 1ère vice-présidente, et Olivier GALLON, greffier.
LE GREFFIER, LA 1èRE VICE- PRÉSIDENTE.
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