TJ Strasbourg, 7 févr. 2025, RG 24/01516

N° RG 24/01516 - N° Portalis DB2E-W-B7I-NGAZ

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE STRASBOURG
11ème Chambre Civile, Commerciale
et des Contentieux de la Protection
[Adresse 4]
[Adresse 7]
[Localité 5]

11ème civ. S1

N° RG 24/01516
N° Portalis DB2E-W-B7I-NGAZ

Minute n°25/

Copie exec. à :
- Me Jean WEYL
- Me Mélanie ZIMMERMANN

Copie c.c à la Préfecture

Le

Le Greffier
Jean WEYL

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ORDONNANCE DU 07 FEVRIER 2025

PARTIE REQUÉRANTE :

S.A. NEOLIA
Immatriculée au RCS de Belfort sous le n°305 918 732
prise en la personne de son représentant légal
dont le siège social est sis [Adresse 3]
[Localité 2]
représentée par Me Jean WEYL, substitué par Me Léa MOUREY, avocats au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 111

PARTIE REQUISE :

Monsieur [E] [V]
né le 03 février 1991 à [Localité 8] (AFGHANISTAN)
demeurant [Adresse 1]
[Localité 6]
non comparant, non représenté
ayant pour avocat Me Mélanie ZIMMERMANN, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 312

OBJET : Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Laurent DUCHEMIN, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de Juge des Contentieux de la Protection en référé
Maryline KIRCH, Greffier

DÉBATS :
A l'audience publique du 17 Janvier 2025 à l’issue de laquelle le Président, Laurent DUCHEMIN, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de Juge des Contentieux de la Protection en référé, a avisé les parties que l’ordonnance serait prononcée par mise à disposition au greffe à la date du 07 Février 2025.

ORDONNANCE :
Réputée contradictoire en Premier ressort,
Rendue par mise à disposition au greffe,
Signée par Laurent DUCHEMIN, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de Juge des Contentieux de la Protection en référé et par Maryline KIRCH, Greffier
RAPPEL DES FAITS

Par contrat de location du 25 novembre 2022 ayant pris effet le 30 novembre 2022 la SA d’HLM NEOLIA a donné à bail à M. [E] [V] pour une durée de 1 an un logement à usage d’habitation n° 6325028 porte 28, 4ème étage sis [Adresse 1] - [Localité 6] pour un loyer mensuel initial de 339,22 € pour le logement outre les provisions et régularisation annuelle de charges.

Des loyers étant demeurés impayés, l’assurance locative n’ayant pas été justifiée, après rappels, la SA NEOLIA a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions du Bas-Rhin le 30 mai 2024 laquelle en a accusé réception le 3 juillet 2024.

La SA NEOLIA a ensuite fait signifier à M. [E] [V] un commandement de payer et d’avoir à justifier d’une assurance visant la clause résolutoire le 21 juin 2024 pour la somme en principal de 2 732,34 €.

Puis la SA NEOLIA a fait assigner à l’audience du 17 janvier 2025, M. [E] [V] en référé devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal de judiciaire de STRASBOURG par acte de commissaire de justice du 4 novembre 2024 pour obtenir la résiliation du contrat, l'expulsion et la condamnation au paiement.

A cette audience, le président a constaté l’absence de diagnostic social et financier, le locataire étant en Iran, son titre de séjour étant expiré.

La SA NEOLIA, représentée, reprend les termes de son acte introductif d’instance au soutien de son dossier de plaidoirie pour demander de :
constater la résiliation au 21 août 2024 du contrat de location conclu entre les parties ;constater que M. [E] [V] est occupant sans droit ni titre de l’appartement qu’il occupe ;ordonner son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef ;le condamner à lui payer une provision de 5 328,72 € avec les intérêts légaux à compter de l’assignation ;le condamner au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation correspondant au montant du loyer et des charges qui auraient été dues si le bail avait été maintenu à compter du 1er octobre 2024 jusqu’à la libération effective des lieux loués ;le condamner au paiement d’une somme de 900 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens comprenant les frais du commandement de payer.constater que l’ordonnance à intervenir est exécutoire par provision de plein droit.
M. [E] [V] n’a pas comparu, bien que régulièrement assigné par acte délivré à l’étude du commissaire de justice.

Les débats clos, l'affaire a été mise en délibéré pour être prononcée par mise à disposition au greffe et la décision rendue ce jour.

Le 25 janvier 2025, Maître Mélanie ZIMMERMANN adressait sa constitution pour les intérêts de M. [E] [V] et demandait la réouverture des débats.

Les parties étaient invitées par note en délibéré à faire connaître leur position sur cette demande.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application de l'article 472 du code de procédure civile, « si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée ».

1. SUR LA RECEVABILITÉ :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 9] par la voie électronique le 5 novembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la SA NEOLIA justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions par la voie électronique le 30 mai 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 4 novembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

1.1. SUR LA DEMANDE DE RÉOUVERTURE DES DÉBATS

La constitution d’avocat par le défendeur peut intervenir utilement jusqu’à ce que le président ordonne la clôture des débats.

En l’espèce, le défendeur ne rapporte pas la preuve de circonstances étrangères à sa personne qui ne lui aurait pas permis d’organiser sa comparution en temps utile.

Ainsi, sa demande sera déclarée irrecevable.

2. SUR L’ACQUISITION DES EFFETS DE LA CLAUSE RÉSOLUTOIRE :

L’article 1103 du code civil dispose que « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. »

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire, Conditions générales, titre 7 – résiliation du contrat – la résiliation pour défaut de paiement – Résiliation de plein droit pour défaut d’assurance et un commandement de payer a été signifié le 21 juin 2024. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois pour le paiement des loyers et charges, de sorte que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 22 août 2024, le bailleur ne se prévalant que du délai de deux mois.

M. [E] [V], occupant sans droit ni titre depuis cette date, sera en conséquence condamné, en vertu de l’article 1240 du code civil, au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 22 août 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi.

L’expulsion de M. [E] [V] sera ordonnée, en conséquence.

3. SUR LE MONTANT DE L’ARRIÉRÉ LOCATIF :

Selon l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, « Le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu ».
Aux termes de l’article 16 du code de procédure civile «Le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction.
Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d’en débattre contradictoirement...»

En application de l'article 1353 du code civil « celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation ».

La SA NEOLIA produit un décompte démontrant que M. [E] [V] reste lui devoir la somme de 7 213,35 € au quittancement du mois de décembre 2024, décompte arrêté au 9 janvier 2025. Le montant expurgé des frais de justice demandé dans l’assignation, 5 328,72 € est ainsi justifié.

M. [E] [V], absent lors de l’audience, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ou le montant de cette dette.

Il sera par conséquent condamné à titre provisionnel au paiement de cette somme de 5 328,72 €, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

4. SUR LES DÉLAIS DE PAIEMENT :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative (…) ».

Compte tenu de ces éléments, de la carence du locataire à l’établissement du diagnostic social et financier et de l’absence de tout paiement depuis le commandement de payer permettant d’en déduire une capacité de paiement il n’y a pas lieu d’accorder à M. [E] [V] des délais de paiement.

5. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

M. [E] [V], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir le demandeur, M. [E] [V] sera condamné à lui verser une somme de 500,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision sera exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS