CA Paris, 7 févr. 2025, RG 24/11680

Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 1 - Chambre 8

ARRÊT DU 07 FEVRIER 2025

(n° , 10 pages)

Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 24/11680 - N° Portalis 35L7-V-B7I-CJVGO

Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 04 Juin 2024 -Président du TJ de [Localité 12] - RG n° 23/59019

APPELANTE

S.C.I. SYRINGA, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 2]

[Localité 9]

Représentée par Me Morgane OJALVO DENIEL de la SELAS KARILA SOCIETE D'AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : P264

INTIMÉES

S.A.R.L. LE BOCAL, agissant poursuites et diligences de son Gérant y domicilié en cette qualité

[Adresse 8]

[Localité 10]

Représentée par Me Marie-catherine VIGNES de la SCP GRV ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : L0010

Ayant pour avocat plaidant Me Laurence TRUC, avocat au barreau de PARIS

S.A.S. NIKO, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 4]

[Localité 10]

Représentée par Me Christian MARQUES, avocat au barreau de PARIS, toque : D0230

Ayant pour avocat plaidant Me Christophe PEREIRE, avocat au barreau de PARIS

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 19 décembre 2024, en audience publique, les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Patrick BIROLLEAU, Magistrat honoraire.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Florence LAGEMI, Président,

Marie-Catherine GAFFINEL, Conseiller

Patrick BIROLLEAU, Magistrat honoraire

Greffier, lors des débats : Jeanne BELCOUR

ARRÊT :

- CONTRADICTOIRE

- rendu publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

- signé par Florence LAGEMI, Présidente de chambre et par Jeanne BELCOUR, Greffière, présente lors de la mise à disposition.

---

Suivant acte sous seing privé du 7 février 2017, la SCI du 110-21 aux droits de laquelle est venue la société SPI, puis la société Syringa, a renouvelé le bail à usage commercial précédemment consenti à la société Le Bocal, portant sur un local d'une superficie de 140 m² sis [Adresse 7]).

Par décision du 24 février 2023, le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris a fixé le loyer à 42.800,25 euros en principal par an, à compter du 22 novembre 2019.

Suivant acte sous seing privé du 19 mai 2021, la société Le Bocal a donné en location-gérance à la société Niko le fonds de commerce de Restauration, [Localité 11], situé à la même adresse, connu sous le nom de 'Le Bloc Café'.

La société Syringa a fait délivrer à la société Le Bocal un commandement, suivant exploit du 7 septembre 2023, aux fins de faire cesser les nuisances sonores, se conformer à la réglementation et mettre en conformité l'exploitation. Le commandement visait la clause résolutoire du bail commercial.

Le 31 octobre 2023, la bailleresse a fait délivrer un nouveau commandement d'avoir, dans le mois de la signification, à :

- se conformer à la destination des lieux et cesser toute activité de bar de nuit sonorisé,

- cesser les nuisances sonores et tous troubles du voisinage dont elle est responsable,

- respecter l'ensemble des prévisions du règlement de copropriété, notamment celles relatives à la tranquillité des habitants de l'ensemble immobilier et du voisinage,

- respecter l'autorisation d'occupation du domaine public consentie par l'autorité administrative, limitée à 11m² sur le plan coupé de l'immeuble.

Ce commandement visait la clause résolutoire insérée au bail.

Par acte du 27 novembre 2023, la société Le Bocal a dénoncé à la société Niko les commandements précités.

Par acte du 30 novembre 2023, la société Le Bocal a fait assigner la société Syringa et la société Niko devant le tribunal judiciaire en opposition aux commandements précités.

Par acte du 1er décembre 2023, la société Syringa a fait assigner la société Le Bocal devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris aux fins de constatation de l'acquisition de la clause résolutoire prévue au bail, expulsion et condamnation au paiement d'une indemnité d'occupation correspondant à la valeur locative annuelle d'un montant de 53.000 euros à compter de la résiliation du bail et de la somme de 10.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

A l'audience du 19 décembre 2023 dans l'affaire enregistrée sous le numéro RG 23/59019, les parties ont été invitées à assister à une séance de médiation. L'affaire a été renvoyée au 30 avril 2024.

Par acte du 9 janvier 2024, la société Le Bocal a assigné devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris, la société Niko pour l'audience du 16 février 2024 enregistrée sous le numéro RG 24/50326.

Par ordonnance contradictoire du 4 juin 2024, le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris a :

- dit n'y avoir lieu à référé sur la demande relative à l'acquisition de la clause résolutoire du bail litigieux et les demandes subséquentes,

- dit n'y avoir lieu à l'application de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamné le demandeur aux dépens.

Par déclaration du 25 juin 2024, la société Syringa a relevé appel de cette décision en critiquant l'ensemble de ses chefs de dispositif.

Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 11 octobre 2024, la société Syringa demande à la cour de :

- infirmer l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions,

Statuant de nouveau :

Principalement :

- constater que les infractions visées aux commandements du 7 septembre 2023 et du 31 octobre 2023 ont perduré au-delà du délai du mois,

- constater en conséquence l'acquisition de la clause résolutoire prévue au bail à effet du 8 octobre 2023 ;

- débouter la société Le Bocal de toutes ses demandes,

- débouter la société Niko de toutes ses demandes,

A titre subsidiaire :

- prononcer la résiliation judiciaire du bail en raison de la gravité, de la multiplication et la persistance pendant plusieurs années des infractions reprochées,

En tout état de cause :

- dire que la société Le Bocal est occupant sans droit ni titre depuis le 8 octobre 2023,

- ordonner l'expulsion de la société Le Bocal, ainsi que celle de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et l'aide d'un serrurier, du local à usage commercial qu'elle exploite au [Adresse 6] ([Adresse 3]),

- dire que la bailleresse pourra procéder à l'enlèvement et au déménagement des objets mobiliers garnissant les lieux, soit dans l'immeuble, soit chez un garde-meubles, au choix de la demanderesse, aux frais, risques et périls de la société Le Bocal,

- condamner la société Le Bocal à lui payer une indemnité d'occupation correspondant à la valeur locative annuelle d'un montant de 53.000 euros à compter de la résiliation du bail et jusqu'à parfaite libération des locaux, outre les charges, indexations et accessoires dudit loyer,

- condamner la société Le Bocal à lui payer la somme de 10.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner la société Le Bocal en tous les dépens, en ce compris les frais des commandements de payer, de la notification aux créanciers inscrits le cas échéant et de la signification de l'ordonnance à intervenir.

Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 11 septembre 2024, la société Le Bocal demande à la cour de :

- la dire recevable et bien fondée en ses demandes,

- dire la société Syringa mal fondée en son appel,

En conséquence :

A titre principal :

- débouter la société Syringa de l'ensemble de ses demandes,

- confirmer l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions,

A titre subsidiaire :

- dire que les commandements visant la clause résolutoire du bail des 7 septembre 2023 et 31 octobre 2023 ont été délivrés de mauvaise foi par la société Syringa,

- dire les commandements visant la clause résolutoire du bail en date des 7 septembre 2023 et 31 octobre 2023 nuls et de nul effet,

- débouter la société Syringa de l'ensemble de ses demandes,

A titre plus subsidiaire encore :

- dire que la clause résolutoire du bail n'est pas valable puisqu'elle n'énumère pas précisément les obligations dont l'inexécution permet le jeu d'une clause résolutoire et que l'acquisition de la clause résolutoire ne peut pas avoir valablement joué,

- dire que les commandements des 7 septembre 2023 et 31 octobre 2023 et les causes de ces commandements ne sont dans tous les cas ni fondés ni justifiés,

- débouter la société Syringa de l'ensemble de ses demandes,

A titre infiniment subsidiaire :

- lui accorder rétroactivement sept mois de délais pour faire cesser les nuisances alléguées par la société Syringa aux termes des commandements en date des 7 septembre 2023 et 31 octobre 2023,

- suspendre la clause résolutoire du bail et à tout le moins les effets de ladite clause résolutoire,

- débouter la société Syringa de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

Dans tous les cas,

- dire que la décision à venir sera opposable à la société Niko,

- débouter la société Niko de toutes ses demandes fins et prétentions et conclusions dirigées à son encontre,

- dire que la décision à intervenir ne sera pas opposable à ses créanciers inscrits,

- condamner en principal la société Syringa, et subsidiairement la société Niko, à lui payer une somme de 6 000 euros au titre de l'article 700, ainsi qu'aux entiers dépens.

Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 02 octobre 2024, la société Niko demande à la cour de :

- la déclarer recevable et bien fondée en ses demandes, et y faire droit.

Y faisant droit,

- confirmer l'ordonnance en ce qu'elle a dit n'y avoir lieu à référé sur la demande relative à l'acquisition de la clause résolutoire du bail litigieux et les demandes subséquentes et condamné la société Syringa aux dépens,

En conséquence,

- débouter la société Syringa de toutes ses demandes,

- débouter la société Le Bocal de toutes ses demandes, dirigées à son encontre,

- infirmer l'ordonnance en ce qu'elle a dit n'y avoir lieu à l'application de l'article 700 du code de procédure civile,

Statuant à nouveau,

- condamner la société Syringa, et subsidiairement la société Le Bocal, à lui verser la somme de 3.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile pour les frais engagés en première instance,

En tout état de cause,

- débouter la société Syringa de toutes ses demandes,

- débouter la société Le Bocal de toutes ses demandes, dirigées à son encontre,

- condamner la société Syringa, et subsidiairement la société Le Bocal, à lui verser la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile pour les frais engagés dans la présente instance,

- condamner la société Syringa, et subsidiairement la société Le Bocal, aux entiers dépens.

L'ordonnance de clôture est intervenue le 11 décembre 2024.

Pour un exposé plus détaillé des faits, de la procédure, des moyens et prétentions des parties, la cour renvoie expressément à la décision déférée ainsi qu'aux conclusions susvisées, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.

SUR CE LA COUR,

Sur la demande d'acquisition de la clause résolutoire

Selon l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

Selon l'article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En application de ces textes, il est possible, en référé, de constater la résiliation de plein droit d'un bail en application d'une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en 'uvre régulièrement.

Selon l'article L. 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

L'article 8 du bail dispose que :

« A défaut de paiement à son échéance d'un seul terme de loyer, ou de l'exécution de l'une quelconque des dispositions énoncées au présent bail et après un mois à compter d'une simple mise en demeure restée sans effet de payer, ou d'exécuter la disposition en souffrance, contenant déclaration par le BAILLEUR de son intention de se prévaloir de cette clause, le présent bail sera résilié immédiatement et de plein droit si bon semble au BAILLEUR sans qu'il soit besoin de remplir aucune formalité, le juge des référés étant compétent, en cas de besoin pour ordonner l'expulsion du PRENEUR, le tout sous réserve de dommages et intérêts.(') »

Aux termes du commandement délivré le 7 septembre 2023 à la société Le Bocal, la société Syringa sollicitait l'attestation d'assurance en cours de validité, qu'il soit mis fin aux nuisances sonores dont la locataire était responsable et qu'elle procède à la mise en conformité de son établissement avec les règlements énoncés par le préfet de police dans le délai du mois suivant la signification du commandement. Invoquant l'arrêté de suspension d'activité musicale du 27 avril 2023, elle visait expressément que le bail prévoit que le preneur « jouira desdits lieux raisonnablement » et «devra se conformer scrupuleusement aux prescriptions des règlements et ordonnances en vigueur notamment en ce qui concerne la voirie, la salubrité, la sécurité, la police, l'inspection du travail, la protection de l'environnement, et supporter le cas échéant, le coût de mise en conformité avec lesdits règlements ainsi que tous travaux, modifications ou aménagements ordonnés par les autorités administratives. Le PRENEUR devra également faire cesser les plaintes justifiées et exécuter tous travaux nécessaires pour que le BAILLEUR ne soit jamais inquiété à ce sujet. »

Si la société Syringa soutient que ce commandement est resté infructueux, la société Le Bocal justifie lui avoir adressé le 22 septembre 2023 l'attestation d'assurance requise et l'arrêté du 17 août 2023 ayant abrogé l'arrêté de suspension de l'activité de diffusion de sons amplifiés de l'établissement à l'enseigne « le Bloc » du 27 avril 2023. Ce nouvel arrêté mentionne que lors du contrôle de l'établissement réalisé le 7 août 2023, il a été constaté que l'établissement était conforme à la règlementation applicable aux établissements diffusant des sons amplifiés. Il en résulte que dès avant la signification du commandement, la société Le Bocal s'était mise en conformité avec la règlementation. La société Le Bocal justifie ainsi d'une contestation sérieuse.

La société Syringa sollicite également l'acquisition de la clause résolutoire à la suite du second commandement qu'elle a fait délivrer à la société Le Bocal le 31 octobre 2023.

Dans ce commandement, qui vise la clause résolutoire précitée, la société Syringa a mis en demeure la société Le Bocal d'avoir à :

« se conformer à la destination des lieux et cesser toute activité de bar de nuit sonorisé,

o cesser les nuisances sonores et tous troubles du voisinage dont elle est responsable,

o respecter l'ensemble des prévisions du règlement de copropriété, notamment celles relatives à la tranquillité des habitants de l'ensemble immobilier et du voisinage,

o respecter l'autorisation d'occupation du domaine public consentie par l'autorité administrative, limitée à 11 m² sur le pan coupé de l'immeuble. »

En premier lieu, pour s'opposer à la mise en 'uvre de la clause résolutoire, la société Le Bocal soutient que la société Syringa, nouvellement propriétaire, lui a délivré le commandement de faire, de mauvaise foi, sans l'avoir avertie précédemment des nuisances invoquées et des plaintes du voisinage, sans avoir cherché une solution amiable et dans l'unique intention de la voir quitter les lieux, sans indemnité d'éviction et qu'en conséquence ce commandement est nul. Elle allègue avoir effectué toutes diligences dès la réception du premier commandement de payer en assignant sa locataire-gérante le 31 octobre 2023, en tentant de négocier la résiliation du contrat de location-gérance et en proposant une médiation tripartite. Elle ajoute que le délai d'un mois imparti par le commandement qui lui a été délivré le 31 octobre 2023 ne pouvait pas lui permettre de faire partir la société Niko, qu'elle est parvenue à signer un contrat de résiliation le 16 février 2024 pour un départ au plus tard le 4 mars et que nonobstant le départ de la société Niko, la société Syringa a poursuivi la procédure alors que les nuisances ont cessé et qu'elle n'a jamais subi aucun préjudice.

La société Syringa réplique que sa locataire ne démontre nullement sa mauvaise foi.

L'existence de cette mauvaise foi doit s'apprécier lors de la délivrance de l'acte ou à une période contemporaine à celle-ci.

Ainsi, les événements postérieurs invoqués par la société Le Bocal, et notamment le départ de la société Niko dont la société Syringa n'a été avertie que le 1er mars 2024, sont inopérants à établir la mauvaise foi de cette dernière. De même, il ne peut lui être reproché de ne pas avoir tenté un rapprochement amiable, aucune obligation contractuelle n'imposant une telle démarche avant la délivrance d'un commandement. En tout état de cause, la société Le Bocal, à qui la copropriété avait écrit le 26 septembre 2023 pour se plaindre des nuisances sonores, d'emprise devant l'entrée de l'immeuble et de problèmes de propreté et d'hygiène (pièce de l'appelante n° 16) ne pouvait ignorer les nuisances causées par sa locataire-gérante. Enfin, il importe peu que la société Syringa ait acquis les locaux le 13 avril 2023 et ne justifie pas d'un préjudice. En effet, l'absence d'action du syndicat des copropriétaires à son encontre ne l'empêche pas de se prévaloir de la clause résolutoire prévue au contrat qui la lie à la société Le Bocal.

En second lieu, la société Le Bocal et la société Niko allèguent que la clause résolutoire n'est pas valable faute d'énumérer précisément les obligations dont l'inexécution permet sa mise en 'uvre.

Mais, comme le rappelle la société Syringa, la clause résolutoire, en visant le défaut d' « exécution de l'une quelconque des dispositions énoncées au présent bail » porte sur toutes les obligations du preneur contractuellement prévues et auxquelles ce dernier se serait soustrait.

La société Le Bocal est, en application du bail, tenue de jouir des lieux « raisonnablement » et de « se conformer aux dispositions de tout document contractuel qui lui a été communiqué par le bailleur, ou réglementaire applicable à l'immeuble et devra se conformer scrupuleusement aux prescriptions des règlements et ordonnances en vigueur notamment en ce qui concerne la voirie, la salubrité, la sécurité, la police, l'inspection du travail, la protection de l'environnement, et supporter le cas échéant, le coût de mise en conformité avec lesdits règlements ainsi que tous travaux, modifications ou aménagements ordonnés par les autorités administratives. Le PRENEUR devra également faire cesser les plaintes justifiées et exécuter tous travaux nécessaires pour que le BAILLEUR ne soit jamais inquiété à ce sujet. » (§ 15 de l'article 4 du bail)

D'une part, la société Syringa produit « l'état récapitulatif des installations autorisées sur le domaine public » pour l'année 2023 indiquant que la société Le Bocal est bénéficiaire d'une autorisation d'occupation du domaine public du pan coupé du [Adresse 4] au [Adresse 1] sur une longueur de 5 mètres et une largeur de 2,20 mètres. Cet état récapitulatif, délivré par la direction de l'urbanisme de la mairie de [Localité 12], constitue la règlementation applicable à la société Le Bocal pour l'occupation de la voirie devant son commerce. Contrairement à ce que soutient la société Le Bocal, quand bien même la copropriété n'a effectivement aucun droit sur le domaine public, la société Syringa, peut, au regard de l'article 4 précité, se prévaloir d'une violation par son locataire de la règlementation qui lui est applicable en matière de voiries.

D'autre part, l'acte de renouvellement du bail signé le 7 février 2017 comprenait en son annexe 4 le règlement de copropriété, ce qui n'est d'ailleurs pas contesté par la société Le Bocal. Dans ces conditions, la société Syringa peut valablement se référer aux obligations qui y figurent pour les copropriétaires et occupants de l'immeuble.

Il n'est pas contesté que le règlement de copropriété de l'immeuble prévoit ainsi que :

o « Chacun des copropriétaires a le droit de jouir comme bon lui semble des parties privatives comprises dans son lot, à la condition de ne pas nuire aux droits des autres copropriétaires et de ne rien faire qui puisse compromettre la solidité, la sécurité ou la tranquillité de l'ensemble immobilier, ni porter atteinte à sa destination. »

o « Les appartements ne peuvent être occupés que bourgeoisement, au seul usage d'habitation à l'exception du LOT NUMERO UN situé au rez-de-chaussée, qui pourra être occupé à usage commercial à condition que l'activité exploitée dans les lieux, ne soit pas de nature à incommoder par le bruit ou les odeurs, les personnes habitant l'ensemble immobilier. »

o « Bruits : Les copropriétaires et occupants doivent veiller à ce que la tranquillité de l'ensemble immobilier ne soit à aucun moment troublée par leur fait, celui des membres de leur famille, de leurs invités ou des personnes à leur service. En conséquence, ils ne peuvent faire ou laisser faire aucun bruit anormal, aucun travail, de quelque genre que ce soit, qui serait de nature à nuire à la solidité de l'ensemble immobilier ou à gêner leurs voisins par le bruit, l'odeur, les vibrations ou autrement. Tous bruits ou tapages nocturnes, de quelque nature qu'ils soient, alors même qu'ils auraient lieu à l'intérieur des appartements, troublant la tranquillité des habitants, sont formellement interdits. L'usage des appareils d'émission, de réception ou de reproduction du son ou de l'image ainsi que l'usage de tout autre appareil électrique, est autorisé sous réserve de l'observation des règlements administratifs et à la condition que le bruit en résultant ne soit pas susceptible de gêner les voisins. »

Ainsi, la clause résolutoire peut être mise en 'uvre pour un manquement constaté relatif à la violation d'une règlementation en matière de voiries et à la tranquillité des voisins.

En troisième lieu, la société Le Bocal prétend que la société Syringa ne démontre pas la persistance des manquements invoqués au-delà du délai imparti.

Mais, la société Syringa pour justifier des nuisances sonores plus d'un mois après le commandement du 31 octobre 2024 produit :

- le rapport d'enquête « diffusion de son amplifiés » Dossier BAPPS N°41704 concernant l'établissement « LE BLOC » [Adresse 4] du 15 février 2024 établi à la suite d'un nouveau contrôle in situ inopiné de l'établissement réalisé le 7 février à 20h. Aux termes de ce rapport, l'inspecteur a constaté que l'analyse de l'extraction des enregistrements du système de limitation installé dans les locaux (à la suite de l'arrêté du 27 avril 2023 qui avait suspendu l'activité de diffusion de musique amplifiée en raison du non-respect de la réglementation) faisait ressortir treize dépassements des valeurs de réglages à l'étude d'impact des nuisances sonores (EINS) entre le 10 novembre 2023 et le 15 décembre 2023 dont à sept reprises après 2h du matin et qu'une enceinte supplémentaire avait été ajoutée par l'exploitant en contravention avec l'EINS ;

- La mise en demeure adressée le 4 mars 2024 par la préfecture de police à l'établissement le Bloc, remise en main propre, comprenant copie du rapport de l'inspecteur de sécurité sanitaire en charge du dossier qui indique que le signalement faisant état de nuisances sonores était fondé et qui l'invite à mettre en 'uvre toutes les mesures pour faire cesser immédiatement les nuisances sonores ;

- Deux constats des 24 février 2024 à 23h30 et 2 mars 2024 à 23h établis par un commissaire de justice qui a constaté sur la voie publique ou dans un appartement du [Adresse 4] les nuisances sonores ;

- Un mail émanant de la direction de la police municipale et de la prévention adressé à M. [T] [S], indiquant qu'après vérification, l'établissement sous enseigne « le Bloc » avait fait l'objet de 22 verbalisations de janvier 2023 à janvier 2024 de la part de la police municipale, dont 10 contraventions pour nuisances sonores ;

- L'Etude d'impact des nuisances sonores (EINS) établie le 26 avril 2022.

Pour contester la force probante de ces pièces, la société Le Bocal fait valoir que l'étude d'impact des nuisances sonores (EINS) qui est produite n'a pas été établie de façon contradictoire à son égard et qu'elle n'a pas autorisé le prestataire à l'effectuer et à pénétrer dans son local.

Mais il ressort de l'arrêté du 27 avril 2023 portant suspension de l'activité de diffusion de sons amplifiés de l'établissement à l'enseigne « LE BLOC » que 17 novembre 2021, l'exploitant n'avait pas été en mesure de présenter le dossier d'étude d'impact des nuisances sonores liée à l'activité de son établissement, qu'il a ensuite produit l'EINS du 26 avril 2022 mais qu'il n'avait pas poser un limiteur de pression acoustique tel que préconisé par l'EINS. Il s'en déduit que l'étude d'impact a été commandée et mise en 'uvre par la société Niko, locataire-gérante, seule responsable de toutes contraventions ou de toutes infractions selon les termes du contrat de location-gérance. Ainsi, la société Le Bocal qui a donné en location-gérance les locaux à la société Niko, ne peut sérieusement contester la force probante de cette étude d'impact au motif qu'elle ne l'aurait pas autorisée. Par ailleurs, la circonstance que sur la lettre de la préfecture du 4 mars 2024 (pièce n°46 de l'appelant) le nom du destinataire ait été biffé est sans conséquence, ce document ayant manifestement été adressé à l'exploitant du café « LE BLOC ».

La société Niko, pour sa part, prétend que la société Syringa ne démontre pas que le volume sonore dépassait les normes applicables. Mais, le rapport d'enquête, qui rappelle les normes applicables, spécifie que la musique enregistrée les dépassait au moyen d'éléments chiffrés. La contestation soulevée par la société Niko n'est donc pas sérieuse.

Ainsi, l'ensemble des pièces produites par la société Syringa suffisent à établir, avec l'évidence requise en référé, l'existence et la persistance des nuisances sonores après le délai d'un mois à compter du second commandement, en violation de la réglementation, et de nature à troubler la tranquillité des autres occupants de l'immeuble et voisins.

S'agissant du non-respect de la réglementation relative à l'occupation de la voierie, il ressort des constats établis les 1er décembre 2023 et 2 mars 2024 que des tables et chaises étaient installées côté [Adresse 13] alors que l'état récapitulatif des installations autorisées sur le domaine public pour l'année 2023 limite l'autorisation d'occupation du domaine public au pan coupé entre la [Adresse 13] et la [Adresse 14].

La société Le Bocal qui soutient que son droit de terrasse depuis 2014 « est ou était double » produit un procès-verbal de constat établi à sa demande le 6 février 2024 aux termes duquel la commissaire de justice indique, sans autre précision, qu'elle a constaté sur la vitre du local plusieurs affichages dont « un état récapitulatif des installations autorisées sur le domaine public » avec l'inscription « 2014 » en haut à droite permettant l'installation de tables [Adresse 13].

Mais ce procès-verbal qui fait état d'une autorisation datant d'il y a plus de 10 ans ne peut suffire à remettre en cause l'autorisation produite par la société Syringa pour l'année 2023.(pièce n°3 de l'appelant). Le maintien par la locataire-gérante d'une autorisation ancienne sur sa vitrine ne saurait la dispenser d'avoir à respecter les autorisations délivrées ultérieurement, sans qu'il n'appartienne à la société Syringa de démontrer à quelle date la limitation du droit de terrasse est intervenue.

La société Le Bocal ne démontrant aucune contestation sérieuse, il convient de constater l'acquisition de la clause résolutoire à la date du 1er novembre 2023.

Sur la demande de délais rétroactifs

La société Le Bocal sollicite à titre subsidiaire qu'il lui soit accordé des délais rétroactifs pour mettre un terme aux manquements invoqués dès lors qu'elle est liée par un contrat avec la société Le Bocal.

Mais comme le rappelle justement la société Syringa, l'article 1345-5 du code civil permet d'accorder des délais en cas de non-paiement des sommes dues et n'est pas applicable en l'espèce. Il n'y a donc pas lieu à référé sur ce point.

Sur le constat de la résiliation du bail et ses conséquences

Au regard des motifs qui précèdent, il convient de constater la résiliation du bail à la date du 1er novembre 2023.

La société Le Bocal étant devenue occupante sans droit ni titre à compter de cette date, ce qui est constitutif d'un trouble manifestement illicite, son expulsion et celle de tous occupants de son chef doit être ordonnée.

La société Syringa sollicite que la société Le Bocal soit condamnée à lui verser une indemnité d'occupation correspondant à la valeur locative annuelle d'un montant de 53.000 euros à compter de la résiliation du bail.

Mais, la société Le Bocal fait valoir à juste titre que le juge des référés n'a pas le pouvoir de condamner au paiement d'une indemnité d'occupation mais peut seulement accorder une provision, laquelle n'a pas été sollicitée. Il convient en conséquence de dire n'y avoir lieu à référé.

Sur les demandes accessoires

La société Niko étant partie à l'instance, l'arrêt lui est nécessairement opposable, sans qu'il ne soit nécessaire de le préciser.

La société Le Bocal sollicite que l'arrêt ne soit pas opposable aux créanciers inscrits mais il n'appartient pas à la cour de tirer les conséquences de l'absence éventuelle de notification aux créanciers inscrits de l'assignation.

La société Le Bocal, succombant à l'instance, est condamnée aux dépens et à verser à la société Syringa la somme de 10.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Il n'y a pas lieu en équité d'allouer à la société Niko une indemnité au titre des frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS