TJ Bobigny, 10 févr. 2025, RG 23/08185

TRIBUNAL JUDICIAIRE
de BOBIGNY

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 10 FEVRIER 2025

Chambre 6/Section 4
AFFAIRE: N° RG 23/08185 - N° Portalis DB3S-W-B7H-X5LG
N° de MINUTE : 25/00125

Madame [D] [V]
[Adresse 3]
[Localité 4]
représentée par Maître Emilia ZELMAT de la SELARL JURIS, avocats au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 228, postulant et Maître François MUZEREAU de la SELARL JURICA, avocats au barreau de POITIERS, plaidant

DEMANDEUR

C/

Madame [B] [K]
[Adresse 1]
[Localité 5]
représentée par Me Karim ZIANE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : G474

S.A.S. ORPI [Localité 4]
[Adresse 2]
[Localité 4]
représentée par Maître Romain BINELLI de la SELARL WOOG & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P0283

DEFENDEURS

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Charlotte THIBAUD,Vice-Présidente, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Maud THOBOR, greffier.

DÉBATS

A l’audience publique du 2 Décembre 2024, l’affaire a été mise en délibéré au 10 Février 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, par Madame Charlotte THIBAUD,Vice-Présidente, assistée de Madame Maud THOBOR, greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Les 9 et 10 juillet 2022, Madame [D] [V] a signé avec Madame [B] [K], un compromis de vente rédigé par la SAS ORPI [Localité 4], portant sur un appartement, une terrasse et un emplacement de stationnement au sein de l’immeuble en copropriété situé [Adresse 1] aux [Localité 5] moyennant la somme de 245.000 €, pour une durée expirant le 30 septembre 2022 et notamment sous condition suspensive de régularisation de l’état descriptif.

La vente n’a pas été réitérée.

Par actes de commissaire de justice en date du 25 juillet 2023, Madame [V] a fait assigner Madame [B] [K] et la SAS ORPI [Localité 4] devant le tribunal judiciaire de Bobigny aux fins d’obtenir la résolution du compromis conclu les 9 et10 juillet 2022 ainsi que leur condamnation à lui payer la somme de 24.000 € au titre de la clause pénale.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 12 juin 2024 et l’affaire a été renvoyée pour être plaidée à l’audience du 02 décembre 2024.

***

Dans ses dernières conclusions notifiées par RPVA en date du 18 mars 2024, Madame [V] demande au tribunal de :
« Déclarer Madame [V] recevable et bien fondée en son action.

Prononcer la résolution de la promesse synallagmatique de vente des 9 et 10 juillet 2022.

Condamner in solidum Mme [K] et la société [Localité 4] IMMOBILIER à payer à Mme [V] la somme de 24 000 € au titre de la clause pénale et de dommages-intérêts.

Condamner Mme [K] à restituer l’acompte de 12 250 € et ordonner la levée du séquestre.

Condamner in solidum Mme [K] et la société [Localité 4] IMMOBILIER à payer à Mme [V] la somme de 4000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Condamner in solidum Madame [K] et la société [Localité 4] IMMOBILIER aux entiers dépens. »

***

Dans ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 13 mai 2024, Madame [K] demande au tribunal de :
« I - A titre principale

Débouter Madame [V] dans toutes ses demandes.
Débouter [Localité 4] IMMOBILIER dans toutes ses demandes.

II - A titre subsidiaire :
Mettre hors de cause Madame [K] [B].
Condamner in solidum Madame [V] et la société [Localité 4] a payés à Madame [B] [K] la somme de 4000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

III- A titre reconventionnelle :
Prononcer résolution de la promesse synallagmatique de vente en date du 9 et 10 juillet 2022 sur la seule responsabilité de Madame [V].

Condamner in solidum Madame [V] et la société [Localité 4] a payés à Madame [B] [K] la somme de 24 000 euros au titre de la clause pénale et de dommages et intérêts.
Condamner in solidum Madame [V] et la société [Localité 4] a payés à Madame [B] [K] la somme de 10 000 euros au titre de la perte de chance.
Condamner in solidum Madame [V] et la société [Localité 4] a payés à Madame [B] [K] la somme de 980 euros et de 1224 euros au titre des frais engagés
Condamner in solidum Madame [V] et la société [Localité 4] a payés à Madame [B] [K] la somme de 4000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile. »

***

Dans ses dernières conclusions notifiées par RPVA en date du 07 mai 2024, la SAS ORPI [Localité 4] demande au tribunal de :
« A titre liminaire :

1. DONNER ACTE à [Localité 4] IMMOBILIER qu’elle s’en rapporte à Justice sur la demande de résolution du compromis des 9 et 10 juillet 2022 ;

A titre principal :

2. JUGER les demandes de Madame [D] [V] formulées à l’encontre de la société [Localité 4] IMMOBILIER irrecevables et mal fondées ;

A titre subsidiaire :
3. DEBOUTER Madame [D] [V] de ses demandes ;

En tout état de cause :

4. DEBOUTER Madame [D] [V] et Madame [B] [K] de leurs demandes formulées à l’encontre de la société [Localité 4] IMMOBILIER ;

5. CONDAMNER toute partie succombante à payer une somme de 5.000 euros à la société [Localité 4] IMMOBILIER au titre de l’article 700 CPC ;

6. CONDAMNER toute partie succombante aux dépens, dont distraction au profit de la SELARL WOOG & ASSOCIES, représentée par Me Romain BINELLI, en application de l’article 699 CPC »

***

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L'affaire a été mise en délibéré au 10 février 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire

Aux termes de l'article 768 du code de procédure civile, le tribunal ne doit statuer que sur les prétentions énoncées au dispositif et n'examine les moyens au soutien de ces prétentions que s'ils sont invoqués dans la discussion.

Or ne constituent pas des prétentions au sens de l'article 4 du code de procédure civile les demandes des parties tendant à voir « constater », « dire », « juger » ou « donner acte », en ce que, hors les cas prévus par la loi, elles ne sont pas susceptibles d'emporter de conséquences juridiques, mais constituent en réalité des moyens ou arguments, de sorte que le tribunal n'y répondra qu'à la condition qu'ils viennent au soutien de la prétention formulée dans le dispositif des conclusions et, en tout état de cause, pas dans son dispositif mais dans ses motifs, sauf à statuer sur les demandes des parties tendant à « dire et juger » lorsqu'elles constituent un élément substantiel et de fond susceptible de constituer une prétention (2ème Civ., 13 avril 2023, pourvoi n° 21-21.463).

Sur les demandes principales

Sur la résolution de la promesse synallagmatique de vente conclu les 9 et 10 juillet 2022

En application des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ; ils doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

Selon l’article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

En l’espèce, aux termes de la promesse synallagmatique de vente conclue les 9 et10 juillet 2022 entre Madame [V] et Madame [K], les biens et droits immobiliers vendus sont ainsi décrits :
« Dans un ensemble immobilier soumis au régime de la copropriété tel que défini par la loi du 10 juillet 1965 situé [Adresse 1].
(…)
LOT NUMERO CINQ (5)
Description :
Dans le bâtiment A, au deuxième étage, un appartement comprenant : entrée, cuisine équipée, salle d’eau, water-closets, une chambre.
Et les cent quarante-neuf/ millièmes (149/1000 èmes) de la propriété du sol et des parties communes générales
(…)
LOT NUMERO ONZE (11)
Description :
Dans le bâtiment B, au deuxième étage, une terrasse d’environ 32 m².
Et les huit / millièmes (8/1000 èmes) de la propriété du sol et des parties communes générales.

LOT NUMERO ()
Description :
En cours de création : un emplacement de stationnement en partie centrale, décalé pour accès piéton à l’entrée portant le numéro 2.
Etant ici précisé que lors de l’AG des copropriétaires en date du 22/05/2002, il a été décidé à l’unanimité la création de 3 parkings sur la cour commune C en façade de l’immeuble. Depuis, il n’a été fait aucun modification de RCP.

LE VENDEUR s’engage à régulariser l’Etat de description de la copropriété à ses frais partagés avec les lots propriétaires des lots numéros 1,3,8, 12 avant la réitération authentique. ».

Il résulte de cette rédaction que la vente porte sur la pleine propriété de trois lots au sein de l’immeuble en copropriété, à savoir, un appartement, une terrasse et un emplacement de stationnement, ce dernier lot ayant été créé par décision de l’assemblée générale des copropriétaires du 22 mai 2002, sans que le règlement de copropriété et l’état descriptif de division aient été modifiés pour tenir compte de cette création.

Or, il résulte du procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires du 22 mai 2002 que la copropriété a décidé de la création de 3 parkings sur la cour commune C en façade de l’immeuble, décrits de la manière suivante :
« 1er parking : devant la porte de l’actuel atelier dont la jouissance exclusive sera réservée au propriétaire des lots 1-3-8-12 afin d’obtenir la mutation de l’atelier en habitation

2ème parking : en partie centrale (décalé pour accès piétons à l’entrée) dont la jouissance exclusive sera réservée exclusivement au propriétaire des lots 5 et 11

3ème parking : Devant l’actuel studio du RDC (gauche face à l’immeuble) dont la jouissance sera réservée au propriétaire des lots 2-4 et 9 pour accès au garage prévu ».

Ainsi, il n’est nullement fait état de la création de lots de copropriété, la rédaction est sans ambiguïté sur le fait que ces parkings ne constituent pas des parties privatives, mais des parties communes dont la jouissance exclusive est réservée à certains copropriétaire, en particulier le propriétaire des lots 5 et 11 se voit attribuer la jouissance exclusive du parking n°2.

La promesse synallagmatique conclue les 9 et 10 juillet 2022 non seulement ne mentionne pas que les droits immobiliers cédés sur l’emplacement de stationnement ne portent que sur un droit de jouissance exclusif et non sur la pleine propriété du lot, mais elle n’indique pas non plus que le procès-verbal de l’assemblée générale du 22 mai 2002 lui est annexée.

En outre, l’acte authentique de vente signé le 8 août 2014 par lequel Madame [K] a acquis la propriété des biens qu’elle a souhaité revendre à Madame [V] mentionne uniquement les lots n°5 et 11 et n’indique à aucun moment que le vente porte également sur un emplacement de stationnement, que ce soit en pleine propriété ou en jouissance exclusive, alors même que cette vente intervient plus de 12 ans après la création des trois places de parking par décision de l’assemblée générale des copropriétaires du 22 mai 2002, de sorte que Madame [K] ne pouvait ignorer qu’elle n’était pas propriétaire de l’emplacement de stationnement, ce d’autant plus qu’elle était le syndic bénévole de la copropriété.

Pourtant, ainsi qu’il ressort de l’ensemble de ces éléments, Madame [K] s’est engagée à vendre la pleine propriété d’un lot de copropriété correspondant à un emplacement de stationnement.

Par ailleurs, la promesse synallagmatique contient une condition suspensive particulière ainsi libellée :
« Etant ici précisé que lors de l’AG des copropriétaires en date du 22/05/2002, il a été décidé à l’unanimité la création de 3 parkings sur la cour commune C en façade de l’immeuble. Depuis, il n’a été fait aucun modification de RCP.
LE VENDEUR s’engage à régulariser l’Etat de description de la copropriété à ses frais partagés avec les lots propriétaires des lots numéros 1,3,8, 12 avant la réitération authentique ».

Il est également prévu que : « si l’une des conditions suspensives n’est pas réalisée, chacune des PARTIES, retrouvera alors son entière liberté de disposition sans indemnité de part et d’autre.
L’acompte versé sera immédiatement et intégralement restitué à l’ACQUEREUR.
Si le défaut de réalisation d’une des conditions suspensives a pour origine la faute, la négligence, la mauvaise foi ou un abus de droit de l’ACQUEREUR, le VENDEUR pourra faire déclarer la condition réalisée, sans préjudice de l’attribution de dommages et intérêts. L’ACQUEREUR devra par ailleurs, indemniser l’AGENCE du préjudice causé, à hauteur du montant des honoraires prévus aux présentes. »

Enfin, la promesse synallagmatique dispose que : « sous la seule réserve de la réalisation des conditions suspensives qu’elles contiennent, les présentes lient les parties définitivement.
Elles seront réitérées par acte authentique au plus tard le 30 septembre 2022
(…)
La date ci-dessus mentionnée N’EST PAS EXTINCTIVE, mais CONSTITUTIVE DU POINT DE DEPART à partir duquel l’une des PARTIES pourra, si toutes les conditions suspensives sont réalisées, obliger l’autre à s’exécuter en lui adressant une lettre recommandée avec demande d’avis de réception.
A défaut de s’être exécutée dans un délai de DIX JOURS suivant la date de première présentation de cette lettre, la partie non défaillante aura le choix entre :
-invoquer la résolution de plein droit des présentes sans qu’il soit besoin de la faire constater judiciairement. La partie défaillante lui versera à titre d’indemnité forfaitaire et de clause pénale la somme de vingt-quatre mille cinq cent euros (24500 €),
-ou poursuivre en justice la réalisation de la vente, la partie défaillante supportant tous les frais de poursuites ou de justice augmentés du montant de l’indemnité forfaitaire prévue à l’alinéa ci-dessus.
Dans les deux cas, l’AGENCE aura droit à une indemnisation forfaitaire, à titre de clause pénale, d’un montant correspondant à ses honoraires prévu à l’article « Honoraires de l’AGENCE ». ».

Madame [K] fait valoir que la condition suspensive consistait à faire modifier l’état descriptif de division du règlement de copropriété conformément au procès-verbal de l’assemblée générale du 22 mai 2002 donc relativement à l’attribution d’un droit de jouissance exclusif sur les trois parkings à certains lots de copropriété.

Néanmoins, la rédaction de cette condition suspensive qui fait référence à la décision prise en assemblée générale du 22 mai 2002, sans reprendre in extenso la teneur de cette décision et alors que le procès-verbal de ladite assemblée générale n’est pas annexé au compromis de vente, est à mettre en relation avec la description des biens vendus telle que rappelée ci-dessus qui porte sur un lot de copropriété donc une partie privative et ne mentionne pas que la cession porte sur le droit de jouissance exclusif de l’emplacement de stationnement, de sorte qu’il ne pouvait s’agir que de la mise en conformité de l’état descriptif de division relativement à la création d’un lot, partie privative, correspondant à un emplacement de stationnement.

Il convient de relever que postérieurement à la signature de la promesse synallagmatique litigieuse :

- le 20 octobre 2022, l’assemblée générales des copropriétaires du [Adresse 1] a donné pouvoirs au président du syndic, à savoir Madame [K], pour passer tout acte nécessaire à la modification du règlement de copropriété sur la base du modification de copropriété établi par le cabinet de géomètre [C] daté du 29 septembre 2022, tout en rappelant que le 22 mai 2002 il a été voté à l’unanimité la création de 3 places de parking dans la cour C en façade de l’immeuble avec attribution d’un droit de jouissance exclusive de chaque parking à certains lots de la copropriété ;

- par acte notarié du 30 novembre 2022, l’état descriptif de division et le règlement de copropriété ont été modifiés relativement à la création d’un droit de jouissance sur les trois emplacements de stationnement créés au sein des parties communes conformément à la décision de l’assemblée générale du 22 mai 2002.

Ainsi, Madame [K], à qui la charge de la preuve incombe, ne démontre pas avoir fait modifier l’état descriptif de division dans les termes prévus à la promesse synallagmatique, c’est-à-dire portant sur la création d’un lot de copropriété, partie privative, relative aux trois emplacements de stationnement créés selon décision de l’assemblée générale du 22 mai 2002 et plus particulièrement sur le parking n°2.

Dès lors, il est suffisamment établi que Madame [K] n’a pas accompli les diligences qui lui incombaient dans le cadre de la réalisation de la condition suspensive litigieuse, en empêchant l'accomplissement. Elle sera dès lors réputée accomplie.

Il est également suffisamment établi que Madame [K] a commis une faute en promettant de vendre un emplacement de stationnement en pleine propriété alors qu’elle ne pouvait ignorer, avant même la signature de l’avant-contrat, qu’elle n’était pas propriétaire d’un emplacement de stationnement mais ne détenait qu’un droit de jouissance exclusif sur cet emplacement partie commune.

Dès lors, la vente litigieuse n’a pas été réitérée de son fait.

En conséquence, la résolution de la promesse synallagmatique signée les 9 et 10 juillet 2022 sera prononcée aux torts de Madame [K].

Sur les conséquences de la résolution

Selon l’article 1231-5 du code civil, lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l'exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte ni moindre.
Néanmoins, le juge peut, même d'office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.
Lorsque l'engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d'office, à proportion de l'intérêt que l'exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l'application de l'alinéa précédent.
Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite.
Sauf inexécution définitive, la pénalité n'est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure.
Il est constant que les dispositions conventionnelles relatives à la clause pénale dans l'hypothèse de la caducité d'un compromis de vente sous seing privé, survivent à celle-ci dès lors que sa seule cause, réside spécialement dans la non réitération de l'acte et a pour objet de sanctionner l'attitude fautive du cocontractant.

En l’espèce, la promesse synallagmatique de vente des 9 et 10 juillet 2022 prévoit que : « sous la seule réserve de la réalisation des conditions suspensives qu’elles contiennent, les présentes lient les parties définitivement.
Elles seront réitérées par acte authentique au plus tard le 30 septembre 2022
(…)
La date ci-dessus mentionnée N’EST PAS EXTINCTIVE, mais CONSTITUTIVE DU POINT DE DEPART à partir duquel l’une des PARTIES pourra, si toutes les conditions suspensives sont réalisées, obliger l’autre à s’exécuter en lui adressant une lettre recommandée avec demande d’avis de réception.
A défaut de s’être exécutée dans un délai de DIX JOURS suivant la date de première présentation de cette lettre, la partie non défaillante aura le choix entre :
-invoquer la résolution de plein droit des présentes sans qu’il soit besoin de la faire constater judiciairement. La partie défaillante lui versera à titre d’indemnité forfaitaire et de clause pénale la somme de vingt-quatre mille cinq cent euros (24500 €),
-ou poursuivre en justice la réalisation de la vente, la partie défaillante supportant tous les frais de poursuites ou de justice augmentés du montant de l’indemnité forfaitaire prévue à l’alinéa ci-dessus.

Dans les deux cas, l’AGENCE aura droit à une indemnisation forfaitaire, à titre de clause pénale, d’un montant correspondant à ses honoraires prévu à l’article « Honoraires de l’AGENCE ». »

Il est constant que les dispositions conventionnelles relatives à la clause pénale dans l'hypothèse de la résolution d'un compromis de vente sous seing privé, survivent à celle-ci dès lors que sa seule cause, réside spécialement dans la non réitération de l'acte et a pour objet de sanctionner l'attitude fautive du cocontractant.

Il a déjà été démontré que la condition suspensive a défailli par la faute de Madame [K] et qu’elle a également empêché la réitération de la vente en promettant de vendre la pleine propriété d’un emplacement de stationnement dont elle n’était pas propriétaire, de sorte que cette clause pénale peut trouver à s'appliquer, dès lors, qu'une mise en demeure a été préalablement adressée à l'acquéreur d'avoir à régulariser l'acte authentique.

Aux termes d’un courrier en date du 10 novembre 2022, Madame [V] a mis en demeure Madame [K] d’avoir à réitérer la promesse de vente des 9 et 10 juillet 2022 dans un délai d’un mois.

Dès lors, les conditions légales de mise en oeuvre de la clause pénale sont réunies

Le montant prévu pour la vente s'élevait à la somme totale de 245.000 €, le montant de la clause pénale représente 10% de cette somme, montant usuel qui n’apparaît pas comme manifestement excessif.

Toutefois, dans la mesure où Madame [V] ne sollicite que la somme de 24.000 €, le tribunal ne pouvant statuer ultra petita, la somme de 24.000 € sera retenue.

En outre, la résolution de la promesse synallagmatique de vente des 9 et 10 juillet 2022 étant prononcée eu égard à l’absence de réalisation de la vente, laquelle n’est pas imputable à Madame [V], mais à Madame [K], il convient d’ordonner conformément aux dispositions de la promesse, la restitution à Madame [V] de la somme de 12.250 € qu’elle a versé entre les mains de Maître [A], notaire, à titre de dépôt de garantie et de rejeter les demandes reconventionnelles de Madame [K] tendant à l’application de la clause pénale à son profit et au versement de dommages et intérêts complémentaires à hauteur de 2204 € (980 + 1224) ainsi qu’au paiement de la somme de 10.000 € au titre de la perte de chance.

En conséquence, Madame [K] sera condamnée à payer à Madame [V] la somme de 24.000€ au titre de la clause pénale.

Sur la responsabilité de la SAS ORPI [Localité 4]

Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Il incombe au demandeur de rapporter la preuve de l’existence d’une faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité.

En application de ces dispositions, l'agent immobilier qui prête son concours à la rédaction d'un acte doit s'assurer que se trouvent réunies toutes les conditions nécessaires à l'efficacité juridique dudit acte, même à l'égard de la partie qui ne l'a pas mandaté.

En l’espèce, il est établi que la promesse synallagmatique des 9 et 10 juillet 2022 a été rédigée par la SAS ORPI [Localité 4].

Il a déjà été démontré qu’elle porte sur la vente en pleine propriété de trois lots au sein de l’immeuble en copropriété situé [Adresse 1] aux [Localité 5] correspondant à un appartement, une terrasse et un emplacement de stationnement, mais que Madame [K] n’est pas propriétaire de l’emplacement de stationnement, partie commune sur laquelle elle ne détient qu’un droit de jouissance exclusif.

L’examen des pièces versées aux débats permet d’établir que la SAS ORPI [Localité 4], a été destinataire et a annexé à la promesse synallagmatique litigieuse les documents suivants :
-le règlement de copropriété qui ne mentionne pas d’emplacement de stationnement ;
-l’acte authentique de vente conclu le 8 août 2014 par lequel Madame [K] est devenue propriétaire au sein de l’immeuble en copropriété situé [Adresse 1] aux [Localité 5] et qui mentionne uniquement les lots n°5 et 11 sans faire état d’un emplacement de stationnement, que ce soit en pleine propriété ou en jouissance exclusive ;
-le procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires du 22 mai 2002 décidant de la création de 3 parkings, parties communes, avec attribution d’un droit de jouissance exclusif à certains lots de copropriété.

A la lecture de ces différentes pièces, la SAS ORPI [Localité 4], en sa qualité de professionnel de l’immobilier, ne pouvait ignorer que Madame [K] n’était pas propriétaire de l’emplacement de stationnement mais titulaire d’un droit de jouissance exclusif et il lui appartenait de le faire apparaître clairement et sans ambigüité dans la promesse, à tout le moins d’attirer l’attention des parties à l’acte sur cette contradiction, ce qu’elle n’a pas fait.

Elle a ainsi commis une faute qui a entraîné l’absence de réalisation de la vente.

Toutefois, comme le souligne la SAS ORPI [Localité 4], n’étant pas cocontractant à la promesse synallagmatique, la clause pénale, qui a pour but d’évaluer forfaitairement les préjudices subis en cas d’inexécution contractuelle et dispense le créancier d’avoir à justifier d’un préjudice, ne lui est pas applicable.

Si Madame [V] réclame à la SAS ORPI [Localité 4] le paiement de dommages et intérêts en réparation du même préjudice que celui indemnisé par la clause pénale, elle n’explique ni ne justifie de la réalité de ce préjudice.

Dans ces conditions, Madame [V] sera déboutée de ses demande à ce titre.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Succombant, Madame [K] sera condamnée aux dépens de la présente procédure, dont distraction au profit de la SELARL WOOG & ASSOCIES représentée par Maître Romain BINELLI pour ceux dont elle a fait l’avance, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 1° du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s'il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l'Etat.

En l'espèce, sera prononcée la condamnation de Madame [K] à payer à Madame [V] une somme qu’il est équitable de fixer à 2000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Sur l'exécution provisoire

Aux termes de l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Selon l'article 514-1 du code de procédure civile, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

En l'espèce, compte tenu des circonstances de la nature de l'affaire et de l'issue du litige, il n’y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS