TJ Paris, 7 févr. 2025, RG 24/07213

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Me Laurent SIMON
[C] [V] ép. [N]

Copie exécutoire délivrée
le :
à : Me David BENSADON

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR fond

N° RG 24/07213 - N° Portalis 352J-W-B7I-C5QGF

N° MINUTE : 6

JUGEMENT
rendu le 07 février 2025

DEMANDERESSE
S.C.I. ARMAILLE BACON, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Me David BENSADON, avocat au barreau de PARIS, Toque : P0074

DÉFENDEURS
Madame [C] [V] épouse [N], demeurant [Adresse 2]

comparante en personne

Monsieur [T] [L], demeurant [Adresse 1]

représenté par Me Laurent SIMON, avocat au barreau de PARIS, Toque: P0073

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Hélène BODIN, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection
assistée de Clarisse DUMONTET, Greffier en préaffectation,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 22 novembre 2024

JUGEMENT
contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 07 février 2025 par Hélène BODIN, juge des contentieux de la protection assistée de Clarisse DUMONTET, Greffier en préaffecation

Décision du 07 février 2025
PCP JCP ACR fond - N° RG 24/07213 - N° Portalis 352J-W-B7I-C5QGF

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 20 octobre 2010, la société civile immobilière ARMAILLE BACON a consenti un bail d'habitation à M. [E] [N] et Mme [C] [V] épouse [N] sur des locaux situés au [Adresse 2], moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 2000 euros.

Le paiement du loyer était garanti par le cautionnement de M. [T] [L].

Par ordonnance de non conciliation du 30 octobre 2020, le juge aux affaires familiales a autorisé les époux à résider séparément et attribué la jouissance gratuite du domicile conjugal sis [Adresse 2] à [Localité 4] à Mme [C] [V] épouse [N].

Par actes de commissaire de justice du 17 janvier 2024, la bailleresse a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 21120,87 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de 6 semaines, en visant une clause résolutoire.

Ce commandement a également été dénoncé à la caution le 1er février 2024.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [E] [N] et Mme [C] [V] épouse [N] le 19 janvier 2024.

Par assignations du 16 juillet 2024, la société civile immobilière ARMAILLE BACON a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l'acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l'expulsion de Mme [C] [V], s'il y a lieu sous astreinte de 150 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision et obtenir sa condamnation solidaire avec M. [T] [L], caution, au paiement des sommes suivantes:
-une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant égal à 78,17 euros par jour à compter de la résiliation du bail et jusqu'à libération des lieux,
-28700,82 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 27 mai 2024, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,
-2000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
- Elle sollicite la capitalisations des intérêts

Par jugement du 7 novembre 2024, le tribunal judiciaire de Paris a prononcé la clôture de la procédure de rétablissement professionnel ouverte par jugement du 27 juin 2024 au bénéfice de Mme [C] [V].

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

À l'audience du 22 novembre 2024, la société civile immobilière ARMAILLE BACON maintient l'intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 20 novembre 2024, s'élève désormais à 41 496,51 euros. Elle sollicite, se référant à ses conclusions en réplique n°2,déposées à l'audience de voir condamner :
- M. [T] [L], caution, à lui régler la somme de 33776,12 euros au titre de l'arriéré locatif jusqu'au mois d'août 2024,
- Mme [C] [V] et M. [T] [L], solidairement à lui régler la somme de 7720,39 euros correspondant aux sommes dues au titre des loyers et charges de septembre, octobre et novembre 2024, postérieurs à l'ouverture de la procédure de rétablissement personnel et une indemnité d'occupation journalière d'un montant de 80,72 euros par jour hors charges à compter du 17 mars 2024

La société civile immobilière ARMAILLE BACON considère enfin qu'il n'y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience, au sens de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

M. [T] [L] demande à voir débouter la SCI ARMAILLE BACON de l'ensemble de ses demandes,
Et subsidiairement,
- Condamner à verser à Monsieur [L] une somme de 24 000 € à titre de dommages-intérêts.
- Condamner à titre reconventionnel la SCI ARMAILLE BACON
En toute hypothèse,
- Condamner Madame [V] à garantir Monsieur [L] de toutes les condamnations qui pourraient intervenir à son préjudice.
- Condamner la SCI ARMAILLE BACON au paiement d'une somme de 2 500 € au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile.
- La condamner aux entiers dépens.

Mme [C] [V] épouse [N] qui comparait en personne affirme avoir repris le règlement du loyer le 19 novembre 2024 et sollicite un délai de paiement de 36 mois et la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement. Elle expose être en cours de procédure de divorce et séparée de son époux qui ne lui verse pas les sommes dues au titre des pensions alimentaires.

En application de l'article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Il a été produit le jugement du 7 novembre 2024 du tribunal judiciaire de Paris prononçant la clôture de la procédure de rétablissement professionnel ouverte par jugement du 27 juin 2024 au bénéfice de Mme [C] [V] entrainant l'effacement des dettes de celle-ci à hauteur de 39 253,91 euros dont 36 313,77 euros dus à la SCI ARMAILLE BACON.

À l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu'à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

Les parties ont été autorisées à produire une note en délibéré pour produire un décompte actualisé de la dette au jour de l'audience et établir la reprise du règlement du loyer avant l'audience. Aucune note n'a été produite.

MOTIVATION

1. Sur la caution

L'article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 dispose, en ses deux derniers alinéas, que lorsque le cautionnement d'obligations résultant d'un contrat de location ne comporte aucune indication de durée ou lorsque la durée du cautionnement est stipulée indéterminée, la caution peut le résilier unilatéralement. La résiliation prend effet au terme du contrat de location, qu'il s'agisse du contrat initial ou d'un contrat reconduit ou renouvelé, au cours duquel le bailleur reçoit notification de la résiliation.
La personne physique qui se porte caution signe l'acte de cautionnement faisant apparaître le montant du loyer et les conditions de sa révision tels qu'ils figurent au contrat de location, ainsi que la reproduction de l'avant-dernier alinéa du présent article. La caution doit apposer la mention prévue par l'article 2297 du code civil. Le bailleur remet à la caution un exemplaire du contrat de location. Ces formalités sont prescrites à peine de nullité du cautionnement.

En l'espèce, M. [T] [L] s'est constitué caution solidaire de M. [E] [N] et Mme [C] [V] épouse [N] par engagement du 16 octobre 2010 étant mentionné dans l'acte que "cet engagement de cautionnement sera valable par dérogation à l'article 1740 du code civil jusqu'à l'extinction des obligations dudit locataire sans pouvoir dépasser la durée dudit bail renouvelée deux fois pour la même durée. "
Cet engagement respecte formellement les exigences prescrites par l'article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989.
En l'espèce, la durée du bail est de six années et prend effet le 20 octobre 2010. Le bail a ainsi été renouvelé une première fois le 20 octobre 2016 et une seconde fois le 20 octobre 2022 pour une période de six années. La caution est en conséquence tenue par son engagement jusqu'au 20 octobre 2028.
M.[T] [L] ne peut se prévaloir de son courrier en date du 4 octobre 2021 par lequel il sollicite de voir résilier l'acte de cautionnement au motif qu'il s'était engagé pour son neveu, M. [E] [N] et que celui est séparé de son épouse, restée seule dans le logement. Il demeure tenu par l'acte de cautionnement portant sur le règlement des loyers et charges dus par M. et Mme [N] pour la durée sus visée.

Le commandement de payer délivré aux locataires le 17 janvier 2024 lui a été dénoncé par acte de commissaire de justice du 1er février 2024.

En conséquence, les demandes de la SCI ARMAILLE BACON tendant à la condamnation de M.[T] [L] en sa qualité de caution seront accueillies, dans la limite s'agissant de l'indemnité d'occupation de son engagement de caution prenant fin le 20 octobre 2028.

2. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

2.1 Sur la recevabilité de la demande

La société civile immobilière ARMAILLE BACON justifie avoir notifié l'assignation au représentant de l'État dans le département plus de six semaines avant l'audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

2.2 Sur la résiliation du bail

Aux termes de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l'article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif. Ainsi, il n'y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l'article 10 de cette loi, en ce qu'il fixe à six semaines et non plus deux mois le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l'espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié aux locataires le 17 janvier 2024 et dénoncé à la caution le 1er février 2024. Or, d'après l'historique des versements, la somme de 21120,87 euros n'a pas été réglée par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d'apurement n'a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 18 mars 2024.

Le jugement du 27 juin 2024 ouvrant une procédure de rétablissement professionnel à l'égard de Mme [V] est sans effet sur l'acquisition de la clause résolutoire effective le 18 mars 2024, de même que le jugement du 7 novembre 2024 entrainant l'effacement de la dette locative à hauteur de 36 313,77 euros sur cette période, étant rappelé que l'effacement d'une dette n'équivaut pas à son paiement et ne fait pas disparaître en conséquence le manquement contractuel du locataire.

Selon l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, il ressort des éléments du dossier, et notamment de l'audience et du diagnostic social et financier réalisé dans les conditions de l'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, que les revenus du foyer de Mme [C] [V] épouse [N] ne lui permettent pas d'assumer régulièrement le paiement du loyer actuel ni, à plus forte raison, d'envisager un plan d'apurement de la dette.
En outre, dument autorisée à produire un justificatif en cours de délibéré, Mme [C] [V] ne justifie pas avoir repris le paiement intégral du paiement du loyer avant l'audience, de sorte que les délais de paiement, ne pourraient, en tout état de cause, avoir pour effet de suspendre la résiliation du bail.
Dans ces conditions, il convient de rejeter la demande de délais de paiement.

Il convient, en conséquence, d'ordonner à Mme [C] [V] ainsi qu'à tous les occupants de leur chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d'autoriser la société civile immobilière ARMAILLE BACON à faire procéder à l'expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu'aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, il convient de rappeler que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance aux locataires d'un commandement de quitter les lieux.
Il n'y a pas lieu de faire droit à la demande de condamnation sous astreinte, le recours à la force publique étant d'ores et déjà autorisée par la présente décision.

3. Sur la dette locative

Aux termes de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L'article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l'espèce, la société civile immobilière ARMAILLE BACON verse aux débats un décompte démontrant qu'à la date du 20 novembre 2024, la dette locative s'élève à 41 496,51 euros.

Mme [C] [V] voit sa dette effacée à hauteur de 33 313, 77 euros, échéance de juillet 2024 comprise par jugement du 7 novembre 2024 prononçant la clôture de la procédure de rétablissement professionnel. Elle a réglé la somme due au titre du loyer et des charges pour le mois d'août 2024 à hauteur de 2537,65 euros. Elle demeure tenue du règlement des sommes dues au titre des mois de septembre, octobre et novembre, soit 7720,39 euros. Elle sera en conséquence condamnée à régler cette somme à la bailleresse.

L'effacement de la dette locative à l'égard de Mme [C] [V] est une mesure strictement personnelle au débiteur principal soumis à la procédure de rétablissement judiciaire et n'a aucune incidence sur la caution.
M. [T] [L] sera en conséquence,, tenu au règlement de l'intégralité de la dette locative en qualité de caution soit 41 496,51 euros dont 7720,39 euros solidairement avec la locataire.

Il convient enfin de rappeler que si M. [E] [N] n’a pas été attrait à la cause, il n’en demeure pas mois tenu de régler la dette locative.
L’ordonnance de non conciliation qui régit les rapports entre époux est sans effet à l’égard des tiers. L’effacement de la dette locative par le jugement du 7 novembre 2024 est sans effet à l’égard de l’époux de Mme [C] [V] épouse [N].

4. Sur l'indemnité d'occupation

En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d'occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé à la somme mensuelle de 2537,65 euros.

L'indemnité d'occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l'étaient le loyer et les charges, à partir du 18 mars 2024, et ne cessera d'être due qu'à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société civile immobilière ARMAILLE BACON ou à son mandataire.

Mme [C] [V] épouse [N] et M.[T] [L] seront solidairement condamnés à la régler, étant relevé que l'acte de cautionnement signé par ce dernier prévoit expressément qu'il sera tenu au règlement de l'indemnité d'occupation en cas de défaillance des locataires.

5. Sur la demande en paiement de la caution

Il résulte de la définition même du cautionnement et de sa finalité que, si le créancier, faute d'avoir été payé par le débiteur principal, a fait appel au garant, celui-ci, qui aura payé une dette qui n'était pas la sienne, est en droit de réclamer au débiteur le remboursement de ce qu'il a payé.

En l'espèce, M. [T] [L] ne démontre pas avoir réglé les sommes dues par les locataires, en qualité de caution. Il ne peut en conséquence exiger de voir Mme [C] [V] condamner à les lui rembourser étant rappelé que cette dernière a bénéficié d'un effacement de sa dette à hauteur de 36313,77 euros.

M. [E] [N] reste en revanche tenu du règlement de la totalité de la dette

6. Sur la demande de dommages et intérêts

M. [T] [L] sollicite la condamnation de la bailleresse à lui verser la somme de 24 000 euros sur le fondement de l'article 2314 du code civil au motif que celle-ci aurait tardé à agir à l'encontre de la locataire.
Force est de constater que la société civile immobilière ARMAILLE BACON a procédé à deux mises en demeure de la locataire le 19 juillet 2023, puis le 21 septembre 2023, avant de procéder au commandement de payer le 17 janvier 2024, de sorte qu'il n'est démontré aucun comportement fautif du bailleur.
M. [L] sera en conséquence débouté.

7. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [C] [V] épouse [N] et M. [T] [L], qui succombent à la cause, seront solidairement condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l'article 696 du code de procédure civile et à régler la somme de 1000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Toutefois, selon l'article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

En l'espèce, compte tenu du montant et de l'ancienneté de la dette et de l'absence totale de reprise du paiement des loyers depuis l'assignation, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,