TJ Paris, 7 févr. 2025, RG 23/08523

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à :SCP MENARD - WEILLER

Copie exécutoire délivrée
le :
à :
Me Alexandra BOISSET

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR référé

N° RG 23/08523 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3GKO

N° MINUTE : 1

ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 07 février 2025

DEMANDERESSE
S.A. IMMOBILIERE 3F, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par la SCP MENARD - WEILLER, avocats au barreau de PARIS,
Toquee : P0128

DÉFENDERESSE
Madame [C] [O], demeurant [Adresse 2]

représentée par Me Alexandra BOISSET, avocat au barreau de PARIS, Toque : D0368

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Hélène BODIN, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection
assistée de Clarisse DUMONTET, Greffier en préaffectation,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 22 novembre 2024

ORDONNANCE
contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 07 février 2025 par Hélène BODIN, Vice-présidente, assistée de Clarisse DUMONTET, Greffier en préaffectation

Décision du 07 février 2025
PCP JCP ACR référé - N° RG 23/08523 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3GKO

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 20 juillet 2017, la S.A IMMOBILIERE 3F a consenti un bail d'habitation à Mme [C] [O] sur des locaux situés au [Adresse 2] (escalier 5, logement 0502), moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 296,64 euros.

Par acte de commissaire de justice du 6 juin 2023, la bailleresse a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 799,76 euros au titre de l'arriéré locatif, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.

La caisse d'allocations familiales a été informée de la situation de Mme [C] [O] le 3 avril 2023.

Par assignation du 10 octobre 2023, la S.A IMMOBILIERE 3F a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l'acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l'expulsion de Mme [C] [O], la séquestration de ses meubles, et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :
une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant égal à celui du loyer, majoré de 50%, et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu'à libération des lieux,
1 863,36 euros à titre de provision sur l'arriéré locatif arrêté au 10 octobre 2023,
350 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L'assignation a été notifiée au représentant de l'État dans le département le 13 octobre 2023, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l'audience, à laquelle il en a été donné lecture.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Appelée à l'audience du 30 janvier 2024, l'affaire a fait l'objet de quatre renvois pour être finalement retenue le 22 novembre 2024.

À l'audience du 22 novembre 2024, la S.A IMMOBILIERE 3F, représentée par son conseil, dépose des conclusions aux termes desquelles elle maintient l'intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 31 octobre 2024, terme d'octobre 2024 inclus, s'élève désormais à 8 242,78 euros.
Elle demande par ailleurs de débouter Mme [C] [O] de l'intégralité de ses demandes et de la condamner à lui verser la somme de 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Elle considère enfin qu'il n'y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience, au sens de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Elle indique le commandement de payer intègre des régularisations de charges, précisant que les consomations d'eau facturées correspondent à la consommation réelle de la locataire.

Mme [C] [O], représentée par son conseil, dépose des conclusions aux termes desquelles elle demande de juger que le commandement de payer n'a pu faire jouer la clause résolutoire ou de constater l'existence d'une contestation sérieuse.
Elle demande en conséquence de débouter le bailleur de ses demandes et de constater qu'il ne justifie pas du caractère certain et exigible de la dette réclamée.

Elle fait valoir que la dette locative correspond à des impayés de charge d'eau contestées en amont. Elle expose que cette augmentation est six fois supérieure à sa consommation habituelle.
Elle indique par ailleurs que les pièces 11 et 12 versées au débat ne démontrent pas que le prestataire ait vérifié les compteurs.

En application de l'article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Mme [C] [O] a indiqué ne pas faire l'objet d'une telle procédure.

À l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu'à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

La S.A IMMOBILIERE 3F justifie avoir notifié l'assignation au représentant de l'État dans le département plus de six semaines avant l'audience.

Elle justifie également avoir saisi la caisse d'allocations familiales deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l'espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié à la locataire le 6 juin 2023. Or, d'après l'historique des versements, la somme de 799,76 euros n'a pas été réglée par cette dernière dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d'apurement n'a été conclu dans ce délai entre les parties.

Cependant, en défense, Mme [C] [O] soulève plusieurs contestations concernant les sommes réclamées dans le commandement de payer et, par conséquent, les demandes subséquentes visant à voir constater l'acquisition de la clause résolutoire.

Elle fait notamment valoir que le commandement de payer a été délivré de mauvaise foi en ce qu'il vise des sommes qui ne sont pas suffisamment détaillées et explicites, et qui étaient contestées en amont de la signification dudit commandement. Elle expose que la dette correspond à une augmentation des charges d'eau non justifiée et qui ne peut correspondre à la consommation réelle d'une personne vivant seule. A soutien de ses propos, elle produit des échanges de courriers, l'un rédigé par ses soins en mai 2023 avant le commandement de payer et d'autre, entre le bailleur et la locataire et le Centre d'Action Sociale et ce dernier en date d'octobre et novembre 2023, soit postérieurs au commandement de payer, mais qui n'en démontrent pas moins l'existence d'une contestation du niveau de la consommation d'eau froide, visant une recherche de fuites infructueuse et un changement de compteurs en 2022.

Au regard de ce qui précède, les contestations de Mme [C] [O] revêtent un caractère sérieux et il n'appartient pas au juge des référés, juge de l'évidence, de les trancher.
Les parties seront invités à se pourvoir comme elles aviseront.

2. Sur les autres demandes

Au vu de la décision rendue, les demandes au titre des frais irrépétibles seront rejetées.

Les dépens seront laissés à la charge de la S.A IMMOBILIERE 3F.

PAR CES MOTIFS,