TJ Paris, 7 févr. 2025, RG 24/10215

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : [U] [Y]

Copie exécutoire délivrée
le :
à : Me Yves CLAISSE

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR fond

N° RG 24/10215 - N° Portalis 352J-W-B7I-C6HTO

N° MINUTE : 9

JUGEMENT
rendu le 07 février 2025

DEMANDERESSE
Association ADEF HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Me Yves CLAISSE, avocat au barreau de PARIS, Toque : P0500

DÉFENDEUR
Monsieur [U] [Y], demeurant Foyer ADEF HABITAT - [Adresse 2]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Hélène BODIN, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection
assistée de Clarisse DUMONTET, Greffier en préaffectation,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 22 novembre 2024

JUGEMENT
réputé contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 07 février 2025 par Hélène BODIN, juge des contentieux de la protection assistée de Clarisse DUMONTET, Greffier en préaffectation

Décision du 07 février 2025
PCP JCP ACR fond - N° RG 24/10215 - N° Portalis 352J-W-B7I-C6HTO

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par contrat sous seing privé du 1er avril 2017, l'association pour le développement des foyers (ADEF) a mis une chambre meublée à disposition de M. [U] [Y] , située [Adresse 2] (bat 3 - logement n°207) pour une redevance mensuelle de 404,80 euros.

Par sommation en date du 18 octobre 2023 remise en mains propres à M. [Y] contre signature ce même jour, M. [Y] a été mise en demeure de quitter son logement dans le délai d'un mois pour comportement inapproprié.

Par mise en demeure signifié le 26 octobre 2023, l'ADEF a fait état de la présence de plusieurs personnes et matelas supplémentaires au sein du logement et sommé M. [Y] de régulariser la situation et de faire cesser l'hébergement de tiers dans un délai d'un mois.

Par acte de commissaire de justice en date du 4 novembre 2024, l'ADEF a fait assigner M. [U] [Y] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, statuant au fond aux fins de voir :

A TITRE PRINCIPAL :
-CONSTATER la violation par Monsieur [U] [Y] de ses obligations au titre du contrat de résidence et du règlement intérieur, en matière d'hébergement de tiers
- CONSTATER l'acquisition de la clause résolutoire et dire en conséquence que Monsieur [U] [Y] est occupant sans droit ni titre depuis l'expiration d'un délai d'un mois après la notification de la mise en demeure ou à défaut et à titre subsidiaire un mois après la signification de la présente assignation et déclarera le défendeur occupant sans droit ni titre à l'une ou l'autre de ces dates ;

A TITRE SUBSIDIAIRE :
-CONSTATER, les manquements graves et répétés de Monsieur [U] [Y] à ses obligations contractuelles et légales
-PRONONCER la résiliation judiciaire du contrat de résidence conclu entre ADEF HABITAT et Monsieur [U] [Y] à compter de la décision à intervenir ;

EN TOUT ETAT DE CAUSE ET EN CONSEQUENCE
-REJETER toute demande de délai pour quitter les lieux ;
-DIRE, que faute par Monsieur [U] [Y] et les occupants de son chef de quitter le logement n°207sis [Adresse 2] (bat 3) dans un délai de 48 HEURES à compter de la signification du jugement à intervenir, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, conformément aux dispositions des articles L433-1 et suivants et R433-1 et suivants du Code des procédures civiles d'exécution, à peine d'astreinte comminatoire de 80 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement ;
-ORDONNER le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans tout lieu que le défendeur désignera ou à défaut dans un garde-meubles ou dans tout autre lieu au choix du bailleur décrits avec précision par le commissaire de justice chargé de l'exécution avec sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire aux frais, risques et périls du défendeur et ce en garantie de toutes sommes qui pourront être dues;
-CONDAMNER Monsieur [U] [Y] à payer à ADEF HABITAT une indemnité d'occupation égale au montant de la redevance globale mensuelle actuelle, majorée d'un forfait pour charges supplémentaires de 15% du montant des charges et prestations individuelles, à compter de la date de résolution du contrat et jusqu'à la complète libération des lieux, avec revalorisation de droit telle que prévue le cas échéant au contrat d'hébergement.,
-CONDAMNER Monsieur [U] [Y] à payer à ADEF HABITAT la somme de 200 euros à titre de dommages-intérêts ;
-CONDAMNER Monsieur [U] [Y] à payer à ADEF HABITAT la somme de 400 euros en application de l'article 700 du Code de procédure civile,
-RAPPELER que l'exécution provisoire de la décision à intervenir est de droit ;
-CONDAMNER le défendeur aux entiers dépens, lesquels comprendront le coût de la présente assignation, et de tous actes d'exécution de la décision à intervenir.

Au soutien de ses prétentions, l'ADEF reproche au défendeur d'héberger des tiers sans autorisation et en méconnaissance des dispositions de l'article 9 du règlement intérieur qui encadrent les modalités d'accueil des tiers, malgré la mise en demeure en date du 26 octobre 2023.

A l'audience du 22 novembre 2024, l'ADEF, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance.

M. [U] [Y], régulièrement cité à l'étude n'a pas comparu.

Conformément à l'article 464 du Code de procédure civile, il sera statué par jugement réputé contradictoire.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe le 7 février 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire sur le statut juridique applicable au titre d'occupation litigieux, il convient de rappeler que le logement occupé par M. [U] [Y] est soumis à la législation des logements-foyers résultant des articles L.633-1 et suivants du code de la construction et de l'habitation. Ainsi, il est soumis à une réglementation spécifique qui exclut le droit au maintien dans les lieux de l'occupant et il échappe aux dispositions protectrices de l'article L.632-1 du code de la construction et de l'habitation, en vertu de l'article L.632-3 du même code, ainsi qu'au titre Ier bis précité de la loi du 6 juillet 1989, en vertu de l'article 25-3 de la loi du 6 juillet 1989.

1. Sur la résiliation du titre d'occupation

Aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution d'un contrat résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. L'article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation. L'article 1225 précise qu'en présence d'une clause résolutoire, la résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse s'il n'a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l'inexécution. La mise en demeure doit viser expressément la clause résolutoire pour produire effet.

En matière de logements mis à disposition par l'ADEF, plus précisément en application de l'article L.633-2 du code de la construction et de l'habitation, le contrat est conclu pour une durée d'un mois et tacitement reconduit à la seule volonté de la personne logée. La résiliation du contrat par le gestionnaire ou le propriétaire ne peut intervenir que dans les cas suivants :
- inexécution par la personne logée d'une obligation lui incombant au titre de son contrat ou d'un manquement grave ou répété au règlement intérieur ;
- cessation totale d'activité de l'établissement ;
- cas où la personne logée cesse de remplir les conditions d'admission dans l'établissement considéré.

Les dispositions de l'article R.633-9 du code de la construction et de l'habitation encadrent par ailleurs le droit pour la personne logée d'héberger pendant une période totale ne pouvant excéder six mois par an, un ou des tiers, selon les caractéristiques des logements et les conditions de sécurité, pour une période maximale de trois mois par an pour une même personne hébergée et prévoient l'obligation de déclarer la présence et l'identité des personnes accueillies ainsi que leurs dates d'arrivée et de départ.

L'article R.633-3 du même code précise que le gestionnaire ou le propriétaire peut résilier le contrat dans l'un des cas prévus à l'article L. 633-2 sous réserve d'un délai de préavis :
a) d'un mois en cas d'inexécution par la ou les personnes titulaires du contrat d'une obligation leur incombant au titre de ce contrat ou en cas de manquement grave ou répété au règlement intérieur. La résiliation peut être décidée pour impayé, lorsque trois termes mensuels consécutifs, correspondant au montant total à acquitter pour le logement, les charges et les prestations obligatoires et facultatives, sont impayés ou bien, en cas de paiement partiel, lorsqu'une somme au moins égale à deux fois le montant mensuel à acquitter pour le logement et les charges reste due au gestionnaire.
b) de trois mois lorsque la personne logée cesse de remplir les conditions d'admission dans l'établissement telles qu'elles sont précisées dans le contrat ou lorsque l'établissement cesse son activité.

Cet article précise les conditions de forme de la résiliation en indiquant que la résiliation du contrat est signifiée par huissier de justice ou notifiée par courrier écrit remis contre décharge ou par lettre recommandée avec avis de réception. Il est jugé au visa de ce texte que la mise en œuvre de la clause résolutoire du contrat de résidence d'un logement-foyer est subordonnée à la remise effective de la lettre de mise en demeure à son destinataire (Ccass Civ 3ème 1 décembre 2016, n° 15-27.795).

L'article 9 du règlement intérieur indique que le résidant qui justifie d'un contrat de résidence en cours et qui est à jour du paiement de ses redevances, peut héberger temporairement une personne de son choix dont il assure le couchage.
Un même résidant ne peut exercer ce droit pendant plus de six mois par an, que ces six mois aient été continus ou non. La durée maximale de l'hébergement par un résidant pour une même personne ne peut excéder trois mois sans possibilité de renouvellement.
Le résidant doit informer le représentant de l'ADEF de l'arrivée et du départ de la personne qu'il héberge, en lui déclarant préalablement son identité. Au plus tard le jour de l'arrivée de la personne, le résidant signe un registre paraphé consacré à cet usage et justifie auprès du responsable de l'établissement de la régularité du séjour du tiers par la remise d'une photocopie de sa carte d'identité ou de son titre de séjour. L'ADEF remet alors au résidant hébergeant un récépissé de déclaration. Cet article rappelle que tout hébergement exercé en dehors des règles constitue une violation grave du règlement intérieur de nature à entrainer la résiliation du contrat de résidence.

En l'espèce, par procès-verbal, en date du 13 décembre 2023, il a été constaté par Me [H] [P], commissaire de justice, dans le logement n°207 au [Adresse 2], outre la présence de M. [Y], celle d'un homme en caleçon dans la salle d'eau, justifiant être M.[D] [W] [L]. Le commissaire de justice a également constaté la présence d'un matelas en mousse contre le mur.

Par procès-verbal, en date du 13 novembre 2024, il a été constaté par M° [J] [B] [S], commissaire de justice, dans le logement n°207 au [Adresse 2], la présence d'un homme déclarant être M. [F] [Y] se disant de la famille de M. [U] [Y] et celle d'un autre homme allongé dans un des deux lits supplémentaires dressés déclarant se nommer [N] [A].

Il est ainsi établi que M. [U] [Y] héberge des tiers dans les lieux, en violation des dispositions de l'article R.633-9 du code de la construction et de l'habitation et du règlement intérieur concernant les conditions d'hébergement des tiers.

L'article 15 du contrat de résidence contient une clause résolutoire rappelant que le gestionnaire peut résilier de plein droit le contrat en cas d'inexécution par le résidant de l'une des obligations lui incombant au regard du contrat ou de manquement grave ou répété au règlement intérieur.

L'ADEF a mis en demeure M. [U] [Y] de mettre fin à l'hébergement de tiers par acte de commissaire de justice signifié le 26 octobre 2023, reproduisant les dispositions du règlement intérieur relatives aux règles applicables à l'hébergement de tiers et celles du contrat de résidence du 1er avril 2017 visant la clause résolutoire.

La résiliation de plein droit du contrat de résidence sera en conséquence constatée à la date du 27 novembre 2023, soit dans le délai d'un mois suivant la mise en demeure faite à M. [U] [Y].

M. [U] [Y] étant sans droit ni titre depuis cette date, il convient d'ordonner son expulsion ainsi que l'expulsion de tout occupant de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Il sera rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution.

2. Sur la demande en paiement au titre de l'indemnité d'occupation

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d'expiration du contrat de résidence constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire, l'occupation indue de son bien l'ayant privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

M. [U] [Y] sera ainsi condamné au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation provisionnelle pour la période courant du 27 novembre 2023 à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des redevances qui auraient été dues si le contrat de résidence s'était poursuivi, en deniers ou quittances. Il n'y a pas lieu à majoration pour charges supplémentaires de 15% du montant des charges et prestations individuelles, à compter de la date de résolution du contrat, demande qui sera rejetée comme étant manifestement excessive.

3. Sur la demande de dommages et intérêts

Il n'y a pas lieu de faire droit à la demande de dommages et intérêts forfaitaires formée par l'ADEF sur le fondement de l'article 16 du contrat de résidence " Frais de rappel et de procédure " qui visent le remboursement des frais de lettre recommandée et de signification de la résiliation. En l'espèce, il est justifié d'une mise en demeure préalable à l'assignation, prise en charge dans les dépens.

4. Sur les demandes accessoires

M. [U] [Y], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile.

L'équité commande de faire application des dispositions de l'article de l'article 700 du Code de procédure civile au bénéfice de l'ADEF à hauteur de 100 euros.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS