TJ Paris, 11 févr. 2025, RG 23/07397

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]

[1] Copie exécutoire
délivrée le :
à Me Florence FAURE-GEORS

Copie certifiée conforme
délivrée le :
à Me MALKA

■

8ème chambre
1ère section

N° RG 23/07397
N° Portalis 352J-W-B7H-CZXNG

N° MINUTE :

Assignation du :
28 Avril 2023

JUGEMENT
rendu le 11 Février 2025
DEMANDEURS

Monsieur [O] [K]
[Adresse 3]
[Localité 4]

Madame [P] [H] [Z]
[Adresse 3]
[Localité 4]

Madame [Y] [K]
[Adresse 2]
[Localité 4]

Madame [M] [D]
[Adresse 3]
[Localité 4]

tous représentés par Maître Samuel MALKA, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #K0049

DÉFENDEURS

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3], représenté par son syndic coopératif, Monsieur [L] [U]
[Adresse 3]
[Localité 4]

représenté par Maître Florence FAURE-GEORS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #E1892
Décision du 11 Février 2025
8ème chambre 1ère section
N° RG 23/07397 - N° Portalis 352J-W-B7H-CZXNG

S.A.R.L. IMMO EXPRESS
[Adresse 1]
[Localité 4]

non représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Monsieur Julien FEVRIER, Juge, statuant en juge unique,

assisté de Madame Justine EDIN, Greffière.

DÉBATS

A l’audience du 13 Novembre 2024
tenue en audience publique

JUGEMENT

Prononcé par mise à disposition au greffe
Réputé contradictoire
En premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

L'immeuble situé [Adresse 3] est constitué en copropriété.

Mme [M] [D] est propriétaire des lots n° 13 (appartement) et 14 (cave) de cet immeuble.

M. [O] [K], Mme [P] [H] [Z] et Mme [Y] [K] sont propriétaires indivis des lots n° 75 (appartement) et 76 (cave) de cet immeuble.

L'assemblée générale des copropriétaires de l'immeuble a voté le 13 février 2023 la suppression du poste de gardien par une résolution n° 4, ainsi que l'embauche éventuelle d'un employé d'immeuble ou le recours à une entreprise extérieure de ménage par une résolution n° 5.

Par acte d'huissier de justice du 28 avril 2023, Mme [M] [D], M. [O] [K], Mme [P] [H] [Z] et Mme [Y] [K] ont assigné le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] afin d'obtenir l'annulation des résolutions litigieuses précitées.

Cette affaire a été enregistrée sous le numéro 23/07397.

Puis, par acte d'huissier de justice du 21 août 2023, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] a assigné en intervention forcée la SARL Immo Express, ancien syndic de la copropriété.

Cette seconde affaire a été enregistrée sous le numéro 23/10650.

Les deux affaires ont été jointes sous le premier numéro.

*

Dans leurs dernières écritures notifiées par le réseau privé des avocats le 26 avril 2024, Mme [M] [D], M. [O] [K], Mme [P] [H] [Z] et Mme [Y] [K] demandent au tribunal de :

" Vu les dispositions de l'article 42 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965,
Vu les articles 26 et 26-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965,
Vu l'article 11 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967,
Vu les pièces versées aux débats,

Il est demandé au tribunal judiciaire de PARIS de :

ANNULER les résolutions n°4 et n°5 de l'assemblée générale spéciale du 13 février 2023 ;

CONDAMNER le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 4] à verser à Monsieur [O] [K], Madame [P] [H] [Z], Madame [Y] [K] et Madame [M] [D], la somme de 2.000,00 € chacun au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

DISPENSER Monsieur [O] [K], Madame [P] [H] [Z], Madame [Y] [K] et Madame [M] [D], des frais de procédure conformément aux dispositions de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

DEBOUTER le syndicat de l'immeuble sis [Adresse 3]) de ses demandes ;

CONDAMNER le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 4] aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Samuel MALKA, avocat au Barreau de PARIS, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile ;

DECLARER n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire du jugement à intervenir ".

*

Dans ses dernières écritures notifiées par le réseau privé des avocats le 29 novembre 2023, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] demande au tribunal de :

" Vu les articles 26 et 26-1 de la loi du 10 juillet 1965,
Vu l'article 11 du décret du 17 mars 1967,
Vu les articles 1991 et 1992 du Code civil,

Il est demandé au Tribunal Judiciaire de Paris de :

A TITRE PRINCIPAL :

REJETER la demande de nullité de la résolution n°4 votée lors de l'assemblée générale du syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3] du 13 février 2023,

REJETER la demande de nullité de la résolution n°5 votée lors de l'assemblée générale du syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3] du 13 février 2023,

A TITRE SUBSIDIAIRE :

CONDAMNER la société IMMO EXPRESS à garantir le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3], représenté par son syndic, Monsieur [L] [U], de toute condamnation qui serait prononcée à son encontre ;

EN TOUT ETAT DE CAUSE :

CONDAMNER la société IMMO EXPRESS à verser au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3], représenté par son syndic, Monsieur [L] [U], la somme de 10.000€ à titre de dommages et intérêts,

CONDAMNER la société IMMO EXPRESS ou tout succombant à verser au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3], représenté par son syndic, Monsieur [L] [U], la somme de 4.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens ".

*

Bien que régulièrement assignée, la société Immo Express n'a pas constitué avocat.

*

Il est renvoyé aux conclusions récapitulatives des parties pour l'exposé des moyens de droit et de fait à l'appui de leurs prétentions conformément à l'article 455 du code de procédure civile.

La clôture de la procédure a été ordonnée le 29 avril 2024 et l'affaire a été plaidée le 13 novembre 2024. La décision a été mise en délibéré au 11 février 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Vu l'article 472 du code de procédure civile qui prévoit que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande d'annulation des résolutions 4 et 5 de l'assemblée générale du 13 février 2023

A l'appui de leur demande principale, Mme [M] [D], M. [O] [K], Mme [P] [H] [Z] et Mme [Y] [K] font valoir que :
- les résolutions litigieuses doivent être annulées pour défaut d'information des copropriétaires en violation de l'article 11 du décret du 17 mars 1967 ;
- la convocation à l'assemblée générale ne comporte pas d'information quant aux conséquences économiques pour les copropriétaires de la suppression du poste de gardien et l'embauche d'un employé d'immeuble pour l'entretien de la copropriété ;
- ils n'ont reçu aucun document comparatif des coûts et gains, ni aucun document ou devis ou contrat concernant l'entreprise extérieure ;
- ils n'ont pas été informés de la catégorie d'emploi visée en cas d'embauche d'un employé d'immeuble alors que l'article 31 du décret du 17 mars 1967 prévoit que l'assemblée générale a seule qualité pour fixer la catégorie des emplois ;
- ils n'ont pas été en mesure de se prononcer en connaissance de cause;
- les résolutions litigieuses ont été rejetées en 2022 mais l'ancien syndic avait commis une erreur s'agissant de la majorité requise ;
- l'ancien syndic a estimé que les documents avaient été joints lors de l'assemblée générale de 2022 et n'a pas jugé nécessaire de les transmettre à nouveau lors de l'assemblée générale spéciale de 2023 ;
- la résolution 4 n'a pas été adoptée conformément à la majorité prévue au premier alinéa de l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965 car il n'a pas été procédé à un second vote pour adopter la résolution ;
- les votants par correspondance ne sont pas apparus comme défaillants à ce second vote.

En réponse, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] fait valoir que :
- lors de l'assemblée du 17 mai 2022 une résolution portant sur la suppression du poste de gardien a été soumise au vote, mais a été votée selon une majorité erronée ;
- l'ancien syndic a pris en charge une nouvelle assemblée générale le 13 février 2023 pour se prononcer à nouveau sur les résolutions litigieuses;
- l'obligation de communication de l'article 11 du décret du 17 mars 1967 n'incombe au syndic que dans l'hypothèse où un contrat, un devis ou un marché est mis au vote ;
- la résolution 4 n'avait pas pour objet l'adoption d'un contrat ou devis ou marché ;
- les informations financières ont été présentées lors de l'assemblée ;
- initialement, l'embauche d'un employé d'immeuble n'était qu'un vote de principe ;
- s'agissant du prestataire extérieur, il s'agit d'une prestation antérieure à l'assemblée et non de l'adoption d'un nouveau contrat ;
- un second vote de la résolution 4 a bien été mis en œuvre.

*

Vu l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965 qui précise que les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d'assemblée sans ses annexes.

Vu l'article 26 de la même loi qui prévoit que sont prises à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix les décisions concernant : ...c) la suppression du poste de concierge ou gardien ...

Vu l'article 26-1 de la même loi qui dispose que nonobstant toute disposition contraire, lorsque l'assemblée générale n'a pas décidé à la majorité prévue au premier alinéa de l'article 26 mais que le projet a au moins recueilli l'approbation de la moitié des membres du syndicat des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance, représentant au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires, la même assemblée se prononce à la majorité des voix de tous les copropriétaires en procédant immédiatement à un second vote.

Vu l'article 11 du décret du 17 mars 1967 qui prévoit que sont notifiés au plus tard en même temps que l'ordre du jour : I. pour la validité de la décision : … 3° Les conditions essentielles du contrat ou, en cas d'appel à la concurrence, des contrats proposés, lorsque l'assemblée est appelée à approuver un contrat, un devis ou un marché...

Vu l'article 31 du même décret qui précise que le syndic engage et congédie le personnel employé par le syndicat et fixe les conditions de son travail suivant les usages locaux et les textes en vigueur. L'assemblée générale a seule qualité pour fixer le nombre et la catégorie des emplois.

Sur ce,

En l'espèce, les demandeurs versent aux débats le procès-verbal de l'assemblée générale du 13 février 2023.

Il en ressort que pour la résolution 4, Mme [D] a la qualité de copropriétaire défaillant et les consorts [K] celle de copropriétaire opposant.

Pour la résolution 5, les demandeurs ont tous la qualité de copropriétaire défaillant, les consorts [K] ayant quitté l'assemblée après le vote de la résolution 4.

La date de notification du procès-verbal n'étant pas justifiée, il y a lieu de considérer que le délai de deux mois de l'article 42 précité a été respecté.

La demande d'annulation des résolutions 4 et 5 de l'assemblée générale du 13 février 2023 est donc recevable.

*

Sur le fond, la résolution 4 porte sur la " suppression du poste de gardienne ". L'assemblée générale a approuvé la résolution suivante : " l'assemblée générale, après avoir constaté que la destination de l'immeuble était respectée, décide de supprimer le poste de gardiennage ".

La résolution 4 porte uniquement sur le principe de la suppression du poste de gardien.

L'article 11 du décret du 17 mars 1967 ne trouve pas à s'appliquer dès lors que l'assemblée n'était pas appelée à approuver dans ce cadre un contrat, un devis ou un marché. Il n'y avait donc pas d'obligation pour le syndic de remettre aux copropriétaires un document comparatif des coûts et gains entre la solution " gardien " et les autres solutions.

Par ailleurs, l'article 31 du même décret ne trouve pas non plus à s'appliquer dès lors qu'il concerne l'embauche d'un employé par le syndicat des copropriétaires et non la question de la suppression du poste de gardien.

Enfin, l'analyse du procès-verbal de l'assemblée générale du 13 février 2023 permet de s'assurer que la résolution litigieuse a bien été votée à la majorité de l'article 26-1 de la loi du 10 juillet 1965 lors d'un second vote. Elle a en effet été approuvée par 34 copropriétaires totalisant 3.286 tantièmes sur 4.941 tantièmes.

Il n'est pas justifié que ce second vote n'aurait pas eu lieu, ni de l'existence de copropriétaires ayant voté par correspondance et n'ayant pas donné d'instruction pour ce second vote.

Il n'y a donc pas lieu d'annuler la résolution 4 litigieuse.

*

S'agissant de la résolution 5, elle porte sur " en cas de suppression du poste de gardiennage - embauche ou non d'un employé d'immeuble ". L'assemblée générale a approuvé la résolution suivante : " après avoir voté la suppression du poste de gardienne, l'assemblée générale décide de continuer avec la solution actuelle depuis août 2022 à savoir une entreprise extérieure pour l'entretien ménager ".

La résolution 5 porte uniquement sur le principe de l'embauche d'un employé d'immeuble ou sur le recours à une entreprise extérieure pour réaliser l'entretien ménager.

L'article 11 du décret du 17 mars 1967 ne trouve pas à s'appliquer dès lors que l'assemblée n'était pas appelée à approuver dans ce cadre un contrat spécifique, un devis ou un marché. D'ailleurs, l'assemblée n'a pas approuvé un prestataire particulier, mais uniquement le principe du recours à une entreprise extérieure.

Par ailleurs, l'article 31 du même décret ne trouve pas non plus à s'appliquer dès lors qu'il concerne l'embauche d'un employé par le syndicat des copropriétaires et qu'en l'espèce le principe de l'embauche d'un employé par le syndicat des copropriétaires n'a pas été approuvé.

Il n'y a donc pas lieu d'annuler la résolution 5 litigieuse.

En l'absence de condamnation du syndicat des copropriétaires défendeur, l'appel en garantie contre l'ancien syndic Immo Express est sans objet.

Sur la demande de dommages-intérêts du syndicat des copropriétaires contre son ancien syndic

Sur ce point, le syndicat des copropriétaires fait valoir que :
- la résolution portant sur la suppression du poste de gardien a été votée en 2022 selon une majorité erronée et la société Immo Express a pris en charge le financement d'une nouvelle assemblée générale qui s'est tenue le 13 février 2023 pour se prononcer sur les résolutions relatives à ce sujet ;
- Immo Express, en qualité de syndic, avait la responsabilité de la rédaction de la convocation et des résolutions mises au vote ;
- l'action est fondée sur les articles 1991 et 1992 du code civil ;
- Immo Express a commis diverses fautes (erreur de majorité, absence de solution de remplacement, absence d'information, aggravation de tensions entre copropriétaires, blocage du projet de rénovation de la loge de la gardienne).

Les demandeurs s'en rapportent sur ce point.

*

Vu les articles 1991 et 1992 du code civil.

En l'espèce, il est certain que l'ancien syndic Immo Express a commis des manquements dans l'exécution de sa mission, notamment s'agissant du vote en 2022 de la suppression du poste de gardien.

Pour autant, le préjudice financier invoqué à hauteur de 10.000 € n'est pas démontré.

La demande de dommages-intérêts sera donc rejetée.

Sur les demandes accessoires

En application de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

Mme [M] [D], M. [O] [K], Mme [P] [H] [Z] et Mme [Y] [K], partie perdante, supporteront in solidum les dépens.

En application de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à cette condamnation.

Mme [M] [D], M. [O] [K], Mme [P] [H] [Z] et Mme [Y] [K] seront condamnés in solidum à verser au syndicat des copropriétaires défendeur une somme de 1.500 € au titre des frais irrépétibles.

En application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le copropriétaire qui, à l'issue d'une instance judiciaire l'opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l'absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

Compte-tenu de la solution du litige, il n'y a pas lieu de faire application de cette disposition.

En application des articles 514 et 515 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue d'office ou à la demande d'une partie.

En l'espèce, il n'y a pas lieu de suspendre l'exécution provisoire du jugement.

Les parties seront déboutées du surplus de leurs demandes formées au titre des dépens et des frais irrépétibles ainsi que de leurs autres demandes plus amples ou contraires.

PAR CES MOTIFS