TJ Versailles, 11 févr. 2025, RG 24/00105

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DE RAMBOUILLET

[Courriel 8]
Tél. [XXXXXXXX01]

N° RG 24/00105 - N° Portalis DB22-W-B7I-SJJT
MINUTE : /2025

5AA Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

JUGEMENT

Du : 11 Février 2025

réputé contradictoire
premier ressort

DEMANDEUR(S) :

[H] [R] [I], [S] [M] épouse [I]

DEFENDEUR(S) :

[D] [L], [N] [L]

expédition exécutoire
délivrée le
à Me MARTY

copies délivrées le
à Me MARTY

JUGEMENT

REPUBLIQUE FRANCAISE AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

L’AN DEUX MILLE VINGT-CINQ
et le 11 Février :

Après débats à l'audience publique du tribunal de proximité de Rambouillet tenue le 14 Janvier 2025 ;

Sous la présidence de Madame Léonore FASSI, juge placée, déléguée par ordonnance de M. le Premier Président de la cour d'appel de Versailles en date du 19/12/2024 chargée des fonctions de Juge des contentieux de la protection et exerçant au tribunal de proximité de Rambouillet, assistée de Madame Edeline EYRAUD, Greffier ;

le jugement suivant a été rendu en indiquant que la décision serait mise à disposition au greffe aux horaires d’ouverture au public, conformément aux dispositions de l’article 450 du code de procédure civile ;

ENTRE :

DEMANDEUR(S) :

M. [H] [R] [I]
Mme [S] [M] épouse [I]
[Adresse 2]
[Localité 6],

représentée par Me Anne MARTY, avocat au barreau de PARIS,

ET :

DEFENDEUR(S) :

Mme [D] [L]
[Adresse 4]
[Adresse 4]
[Localité 7],

non comparante,

Mme [N] [L]
[Adresse 3]
[Localité 5],

non comparante

RAPPEL DES FAITS

Par un contrat du 17 septembre 2021, Mme [M] [S] épouse [I] et M. [I] [H] [R] a donné à bail à Mme [L] [D] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 4], pour un loyer mensuel de 1040 € et 100 € de provision sur charges. Mme [L] [N] s’est portée caution par acte de caution solidaire du 17 septembre 2021.

Des loyers étant demeurés impayés, Mme [M] [S] épouse [I] et M. [I] [H] [R] a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire.

Elle a ensuite fait assigner Mme [L] [D], locataire, et Mme [L] [N], en sa qualité de caution, devant le juge des contentieux de la protection de Rambouillet pour obtenir la résiliation du contrat, l'expulsion et la condamnation au paiement.

A l’audience du 14 janvier 2025, Mme [M] [S] épouse [I] et M. [I] [H] [R], représentés par leur conseil, reprennent les termes de leur assignation pour demander de constater l’acquisition de la clause résolutoire ; d'ordonner l’expulsion de Mme [L] [D] ; d'ordonner le transport et la séquestration des meubles aux frais, risques et périls du défendeur ; et de condamner solidairement Mme [L] [D], locataire, et Mme [L] [N], en sa qualité de caution, au paiement de l’arriéré locatif actualisé à la somme de 16302,76 € avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation, d’une indemnité mensuelle d’occupation, outre une somme de 700 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens ; le tout, sous le bénéfice de l'exécution provisoire.

Il convient de se référer à l'assignation susmentionnée pour l’exposé des moyens venant au soutien de ces demandes, par application des articles 446-1 et suivants et 455 du code de procédure civile.

Bien que convoqués par acte de commissaire de justice signifié à l'étude le 3 août 2023, Mme [L] [D] et Mme [L] [N] (caution) ne sont ni présentes ni représentées.

L'affaire a été mise en délibéré au 11 février 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Le jugement est réputé contradictoire en application de l'article 473 du code de procédure civile, du seul fait qu'il est susceptible d'appel.

De plus, en application de l’article 472 du code de procédure civile, à défaut de comparution du défendeur, il est néanmoins statué sur la demande et le juge n'y fait alors droit que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

I. SUR LA RESILIATION

- sur la recevabilité de l'action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Yvelines par la voie électronique le 04 août 2023, soit plus de deux mois avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable au jour de la conclusion du contrat, conformément à l’avis rendu par la troisième chambre civile de la Cour de cassation en date du 13 juin 2024 (avis n°24-70.002).

L’action est donc recevable.

- sur l'acquisition des effets la clause résolutoire :

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version antérieure à la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, applicable à l'espèce, prévoit que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux" .

Ensuite, l'article 24 V de cette même loi, dans sa version issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, ajoute que " le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années". S’agissant d’une loi de procédure et des pouvoirs du juge, ces dispositions sont applicables à toutes les assignations à compter du 29 juillet 2023. Elles sont ainsi applicables en l’espèce.

Enfin, l'article 24 VII dans sa version issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, applicable à l'espèce, précise que " lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article."

Le bail conclu le 17 septembre 2021 contient une clause résolutoire page 5 et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 28 avril 2023, pour la somme en principal de 13872,04 €. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire se sont trouvées réunies à la date du 28 juin 2023.

L’expulsion de Mme [L] [D] sera ordonnée, en conséquence, aucun délai ne pouvant être accordé, les loyers courants n'étant pas réglés dans leur intégralité au jour de l'audience.

Aucun motif ne justifie en revanche de supprimer, ni même de réduire, le délai de deux mois laissé au défendeur pour partir volontairement après la délivrance du commandement de quitter les lieux. Au contraire, ce délai apparaît nécessaire à Mme [L] [D] pour organiser son départ et assurer son relogement.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L433-1 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion. Il n'y a donc pas lieu d'ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent de surcroît purement hypothétiques à ce stade.

II. SUR LA CONDAMNATION AU PAIEMENT

Mme [L] [D] et Mme [L] [N] (caution) seront condamnées solidairement au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant à compter du 29 juin 2023 et jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l'occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

Ainsi, Mme [M] [S] épouse [I] et M. [I] [H] [R] produisent un décompte démontrant que Mme [L] [D] et Mme [L] [N] (caution) restent devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 16302,75 € à la date du 1er juin 2023 incluant les loyers et provisions sur charges dues pour le mois de juin 2023 au titre de l'arriéré locatif, c'est à dire l'ensemble des loyers, charges et indemnités d'occupations dues à cette date.

Les défenderesses, non comparantes, n’apportent par définition aucun élément de nature à contester ni le principe ni le montant de cette dette. Elles seront par conséquent condamnées solidairement au paiement de cette somme de 16302,75 €, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 13872,04 € à compter du commandement de payer (28 avril 2023) et à compter de la signification du présent jugement pour le surplus, conformément aux dispositions de l'article 1231-6 du code civil.

En effet, le bail est assorti d’un acte de caution solidaire.

Aucun délai de paiement ne peut être accordé, le loyer courant n'étant pas intégralement payé.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Mme [L] [D] et Mme [L] [N] (caution), parties perdantes, supporteront la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

En outre, compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir Mme [M] [S] épouse [I] et M. [I] [H] [R], Mme [L] [D] et Mme [L] [N] (caution) seront solidairement condamnées à lui verser la somme de 700 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, le jugement est de plein droit assorti de l'exécution provisoire et il n'y a pas lieu de l'écarter.

PAR CES MOTIFS,