TJ Nice, 11 févr. 2025, RG 24/02241

COUR D’APPEL D’AIX EN PROVENCE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

JUGEMENT - PROCÉDURE ACCÉLERÉE AU FOND

N° RG 24/02241 - N° Portalis DBWR-W-B7I-QCVZ
Du 11 Février 2025

MINUTE N°

Affaire : Syndic. de copro. [7]
c/ [N], [N], [N]

Grosse(s) délivrée(s)

à Me ROUILLOT

Expédition(s) délivrée(s)

à Partie défaillante (3)

le

Président : Madame Céline POLOU, Vice-Présidente, assistée lors des débats par Madame Wendy NICART, Greffier et lors du prononcé par Madame Wendy NICART qui a signé la minute avec le président,

Vu l'assignation délivrée par exploit en date du 03 Décembre 2024, déposée par commissaire de justice,

A la requête de :

Syndic. de copro. [7], sis [Adresse 6], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège
Représenté par son syndic en exercice CITYA BAIE DES ANGES
[Adresse 5]
[Localité 1]
Rep/assistant : Maître Maxime ROUILLOT de la SELARL MAXIME ROUILLOT - FRANCK GAMBINI, avocats au barreau de NICE

DEMANDERESSE

Contre :

M. [Y] [M] [N]
[Adresse 6]
[Adresse 6]
[Localité 1]
Non comparant ni représenté

Mme [J] [T] [N]
[Adresse 3]
[Localité 1]
Non comparante ni représentée

M. [Z] [G] [B] [N]
[Adresse 2]
[Localité 4]
Non comparant ni représenté

DEFENDEURS

Après avoir entendu les parties en leurs explications à l'audience publique du 07 Janvier 2025, au cours de laquelle l'affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 11 Février 2025.
EXPOSE DU LITIGE

Madame [J] [N] et Monsieur [Z] [N] sont nus-propriétaires indivisaires et Monsieur [Y] [N] usufruitier des lots n° 33, 53 et 143 au sein de la copropriété de l’immeuble [7] sis [Adresse 6] à [Localité 1].

Faisant valoir que des charges de copropriété demeurent impayées, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [7] a, par actes de commissaire de justice des 3 et 4 décembre 2024, fait assigner Monsieur [Y] [N], Madame [J] [N] et Monsieur [Z] [N] devant le Président du tribunal judiciaire de Nice selon la procédure accélérée au fond, aux fins de les voir condamner solidairement à lui payer les sommes suivantes :
- 5044,43 euros arrêtée au 17 octobre 2024 au titre de l’arriéré de charges échues approuvées et les frais nécessaires de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, outre intérêts à compter de la délivrance de l’assignation,
- au paiement des futurs appels de fonds votés au titre du budget prévisionnel du 1er octobre 2024 au 30 septembre 2025 :
La somme de 870,46 euros au titre de l’appel provisionnel du 1er janvier 2025 (2ème trimestre exercice du 1er octobre 2024 au 30 septembre 2025),
La somme de 27,40 euros d’avance de trésorerie du 1er janvier 2025,
La somme de 870,46 euros au titre de l’appel provisionnel du 1er avril 2025 (3ème trimestre exercice du 1er octobre 2024 au 30 septembre 2025),
La somme de 27,40 euros d’avance de trésorerie du 1er avril 2025,
La somme de 870,46 euros au titre de l’appel provisionnel du 1er juillet 2025 (4ème trimestre exercice du 1er octobre 2024 au 30 septembre 2025),
- 300 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

- 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens lesquels comprendront notamment les droits et émoluments des actes d’Huissier de Justice, le droit de recouvrement dans le cas de la mise à exécution de la décision à intervenir, ou d’encaissement perçus tels que prévus par l’article 90 de la Loi n.2006-872 du 13 juillet 2006 modifiant le 1er alinéa de l’article 10-1 de la Loi n.65-557 du 10 juillet 1965, le tout lié au défaut de paiement.

À l’audience du 7 janvier 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [7] représenté par son conseil, a maintenu ses demandes.

Dans ses conclusions déposées à cette même audience, et visées par le greffe, Monsieur [Y] [N] qui a comparu en personne, Madame [J] [N] et Monsieur [Z] [N] étant représentés Monsieur [Y] [N] muni d’un pouvoir, sollicite un délai de paiement de six mois pour régler l’arriéré, contestent les frais de justice et les frais de gaz.

M. [Y] [N] expose être usufruitier de l’appartement sis [Adresse 6] à [Localité 1], qu’il assume seul l’intégralité des charges depuis des années, qu’il conteste le relevé du nouveau syndic Citya qui ne décompte pas l’appel à charge complémentaire de 784,26 euros qui a été annulé et que les frais de justice ne sont pas tous nécessaires de sorte que la dette s’élève à la somme de 2576,19 euros. Il ajoute que des délais de paiement doivent lui être accordés afin d’apurer la dette sur six mois tout en proposant de régler une première somme de 2500 euros.

L’affaire a été mise en délibéré au 11 février 2025.

MOTIFS

Sur la demande en paiement au titre des charges :

L’article 481-1 du code de procédure civile dispose : “À moins qu’il en soit disposé autrement, lorsqu’il est prévu par la loi ou le règlement qu’il est statué selon la procédure accélérée au fond, la demande est formée, instruite et jugée dans les conditions suivantes :
1o La demande est portée par voie d’assignation à une audience tenue aux jour et heure prévus à cet effet ;
2o Le juge est saisi par la remise d’une copie de l’assignation au greffe avant la date fixée pour l’audience, sous peine de caducité de l’assignation constatée d’office par ordonnance du juge, ou, à défaut, à la requête d’une partie ;
3o Le jour de l’audience, le juge s’assure qu’il s’est écoulé un temps suffisant depuis l’assignation pour que la partie assignée ait pu préparer sa défense. La procédure est orale ; (...)
6o Le jugement est exécutoire de droit à titre provisoire dans les conditions prévues aux articles 514-1 à 514-6 ” ;

Selon l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1 ou du I de l’article 14-2, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restantes dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles. Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.
Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2.

Il est de principe que l’approbation des comptes par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Les copropriétaires qui n’ont pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 de la loi de 1965, la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, ne sont pas fondés à refuser de payer les sommes qui leur sont réclamées.

En l’espèce, il est justifié que Madame [J] [N] et Monsieur [Z] [N] sont nues-propriétaires en indivision et Monsieur [Y] [N] usufruitier des lots n° 33, 53 et 143 dépendants de l’immeuble [7].

Il ressort du procès-verbal d’assemblée générale du 15 février 2023, que les copropriétaires ont rejetés les comptes et les budgets prévisionnels à la majorité des copropriétaires présents.

Il ressort du procès-verbal d’assemblée générale du 20 mars 2023, que les copropriétaires ont approuvé les comptes pour l’exercice du 1er octobre 2021 au 30 septembre 2022 et ont adopté des exercices du 1er octobre 2023 au 30 septembre 2024.

Enfin, il ressort du procès-verbal d’assemblée générale du 15 mars 2024 que les copropriétaires ont approuvé les comptes pour l’exercice du 1er octobre 2022 au 30 septembre 2023 et ont adopté des exercices du 1er octobre 2024 au 30 septembre 2025.

Le syndicat des copropriétaires verse aux débats les appels de fonds adressés à Monsieur [Y] [N] pour la période considérée, une sommation de payer du 14 décembre 2023 ainsi que des mises en demeure du 29 février 2024 puis 27 juin 2024 envoyées par lettre recommandée aux défendeurs avec avis de réception, la dernière portant sur la somme de 3672,18 euros leur précisant qu’à défaut de paiement dans le délai de trente jours, il sera sollicité leur condamnation au paiement des charges échues et à échoir (avis de réception signés).

Il ressort du décompte versé en date du 17 octobre 2024, que Monsieur [Y] [N], Madame [J] [N] et Monsieur [Z] [N] ne se sont pas acquittés des sommes visées dans la mise en demeure dans le délai imparti et que la somme de 2323,11 euros demeure impayée au titre des charges de copropriété échues au 17 octobre 2024 déduction faite des frais de recouvrement (21,6 – 49,20– 51,60 – 480 – 153,18 – 480 – 240 – 240) qui seront examinés au paragraphe suivant et du solde antérieur d’un montant de 1005,74 euros qui n’est justifié par aucune pièce, le décompte du 27 juin 2024 ne faisant état à l’inverse d’aucun solde à cette date, M. [N] contestant le solde porté au décompte. En outre, les autres provisions non encore échues portant la période du 1er octobre 2024 au 30 septembre 2025 sont devenues exigibles suite à la mise en demeure restée infructueuse.

Toutefois, s’agissant des contestations soulevées par M. [N] au titre des frais de gaz et de l’annulation d’un appel de charges complémentaire, force est de relever qu’elles ne reposent sur aucune pièce probante.

Il est de principe qu'il n'y a pas de solidarité entre les indivisaires pour le paiement des charges de sorte que chacun est tenu d'acquitter sa quote-part en fonction de ses droits dans l'indivision, sauf si le règlement de copropriété comporte une clause instituant une solidarité permettant de réclamer à un quelconque des indivisaires le paiement de la totalité des charges dues, ce dont il n’est pas justifié en l’espèce.

En outre, il est constant que seul M. [Y] [N] est usufruitier, les autres défendeurs étant nus-propriétaires, ce dernier reconnaissant régler seul les charges en intégralité.

En application de l’article 608 du code civil, l’usufruitier est seul tenu au paiement de toutes les charges pendant sa jouissance, seules les grosses réparations demeurant à la charge des nus-propriétaires, sauf accord contraire.

Dès lors, force est de considérer que Monsieur [Y] [N], est seul redevable de la somme de 2323,11 euros au titre des charges de copropriété dues au 9 octobre 2024 et des provisions à échoir qui sont devenus exigibles suite à la mise en demeure soit :
-la somme de 870,46 euros au titre de l’appel provisionnel du 1er janvier 2025 (2ème trimestre exercice du 1er octobre 2024 au 30 septembre 2025),
-la somme de 27,40 euros d’avance de trésorerie du 1er janvier 2025,
-la somme de 870,46 euros au titre de l’appel provisionnel du 1er avril 2025 (3ème trimestre exercice du 1er octobre 2024 au 30 septembre 2025),
- la somme de 27,40 euros d’avance de trésorerie du 1er avril 2025,
- la somme de 870,46 euros au titre de l’appel provisionnel du 1er juillet 2025 (4ème trimestre exercice du 1er octobre 2024 au 30 septembre 2025).

Dès lors, M. [Y] [N] sera condamné seul en sa qualité d’usufruitier, au paiement de la somme de 2323,11 euros et ce avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation et des sommes suivantes au titre des provisions à échoir conformément à l’article 19-2 de la loi de 1965 soit la somme de 2666.18 euros, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Le surplus des demandes sera donc rejeté.

Sur la demande au titre des frais au sens de l’article 10-1 de la loi de 1965 :

L’article 10-1 de la loi dispose que par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :
a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur ;

S’agissant des frais nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi, pour que l’imputation des frais de recouvrement au copropriétaire défaillant soit admise, plusieurs conditions doivent être réunies, résultant de la rédaction même du texte :
- une mise en demeure préalable,
- la créance invoquée par le syndicat des copropriétaires doit être justifiée,
- les frais exposés doivent être nécessaires, ce qui est soumis à l’appréciation du tribunal qui doit rechercher parmi les frais et honoraires afférents à la procédure diligentée à son encontre, quels sont ceux qui s’avèrent nécessaires au recouvrement de la créance.

En l’espèce, le syndic a, par lettres recommandées du 9 novembre 2023, mis en demeure Monsieur [Y] [N] de régler les charges et provisions échues puis lui ont adressé une sommation, de payer le 14 décembre 2023.

Les frais afférents de 202,38 euros sont bien des frais nécessaires au sens du texte susvisé et doivent en conséquence être supportés par ce dernier.

Enfin, s’il est exact que le contrat de syndic prévoit des honoraires particuliers au titre des frais de relance ou de remise à l’avocat, ces frais ne sauraient davantage être considérés comme procéduralement nécessaires au recouvrement de la créance du syndicat des copropriétaires. En effet, la transmission du dossier à l’avocat ou son suivi constituent des actes élémentaires d’administration de la copropriété et entrent donc dans la mission classique du syndic. Ils peuvent, toutefois, être considérés comme nécessaires selon les circonstances et les démarches exceptionnelles accomplies par le syndic, ce dont il n’est pas justifié en l’espèce. Dès lors, la demande en paiement de la somme de 1440 euros formée à ce titre sera rejetée.

Monsieur [Y] [N], sera seul condamné à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble la somme de 202.38 euros au titre des frais de recouvrement au sens de l‘article 10-1 de la loi de 1965 et ce avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Sur la demande de délais de paiement :

Toutefois, l’article 1343-5 du code civil dispose que “Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues”.

En l’espèce, Monsieur [Y] [N] sollicite un délai de paiement de six mois en proposant d’effectuer un premier versement de 2500 euros. Il expose être âgé de 85 ans et de bonne foi.

Dès lors, au vu des règlements récemment effectués, du montant de sa dette et de sa proposition, il sera fait droit à sa demande selon les modalités prévues au dispositif de la décision

Sur la demande de dommages et intérêts :

Selon l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d'aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.

Il n’est pas justifié que le défaut de paiement de ses charges par les défendeurs soit abusif ou traduise une intention de nuire. De même, le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve d’avoir subi un préjudice.
Dès lors, il sera débouté de sa demande à ce titre.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens :

Il sera alloué au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [7] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Monsieur [Y] [N], sera seul condamné aux dépens lesquels comprendront notamment les droits et émoluments des actes d’Huissier de Justice, le droit de recouvrement dans le cas de la mise à exécution de la décision à intervenir, ou d’encaissement perçus tels que prévus par l’article 90 de la Loi n.2006-872 du 13 juillet 2006 modifiant le 1er alinéa de l’article 10-1 de la Loi n.65-557 du 10 juillet 1965, le tout lié au défaut de paiement.

Il convient de rappeler que la présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS