TJ Nanterre, 11 févr. 2025, RG 24/01938

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTERRE

REFERES

ORDONNANCE DE REFERE RENDUE LE 11 Février 2025

N°R.G. : 24/01938
N° Portalis DB3R-W-B7I-ZUHG

N° minute : 25/369

S.A.R.L. ERINHOA LESUR IMMOBILIER

c/

S.A.S. IMMO DE FRANCE PARIS IDF

DEMANDERESSE

S.A.R.L. ERINHOA LESUR IMMOBILIER
[Adresse 1]
[Localité 4]

représentée par Maître Wilfried SCHAEFFER de la SELEURL SCHAEFFER AVOCAT, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : D0615

DEFENDERESSE

S.A.S. IMMO DE FRANCE PARIS IDF
[Adresse 3]
[Localité 5]

non comparante

COMPOSITION DE LA JURIDICTION

Président : Amélie DRZAZGA, Juge, tenant l’audience des référés par délégation du Président du Tribunal,

Greffier : Flavie GROSJEAN, Greffier

Statuant publiquement en premier ressort par ordonnance réputée contradictoire mise à disposition au greffe du tribunal, conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

Nous, Président , après avoir entendu les parties présentes ou leurs conseils, à l’audience du 16 décembre 2024, avons mis l'affaire en délibéré au 7 février 2025, prorogé à ce jour:

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Le 28 mai 2024, selon une assemblée générale des copropriétaires de la résidence [Adresse 6], sise [Adresse 2], à [Localité 7], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis, la société LESUR IMMOBILIER a été désignée en qualité de syndic de l'immeuble en lieu et place de la société IMMO DE FRANCE PARIS ILE DE FRANCE.

Par assignation du 9 juillet 2024, la société ERINHOA LESUR IMMOBILIER, es qualité de syndic de la résidence [Adresse 6], sise [Adresse 2], à [Localité 7], a fait assigner en référé la société IMMO DE FRANCE PARIS ILE DE FRANCE aux fins de condamner la défenderesse à :
communiquer les pièces visées dans l’assignation, sous astreinte,payer à la société demanderesse une somme de 3.000 euros, à titre de provision sur dommage et intérêts,payer à la société demanderesse une somme de 2.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
À l’audience du 16 décembre 2024, le conseil de la demanderesse a soutenu oralement son acte introductif d’instance.

Régulièrement assignée à personne morale, la société IMMO DE FRANCE PARIS ILE DE FRANCE n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter à l’audience.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des demandeurs, il est renvoyé à l'assignation introductive d’instance.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Conformément à l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande principale

En vertu de l’article 18-2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, en cas de changement de syndic, l'ancien syndic est tenu de remettre au nouveau syndic, dans le délai de quinze jours à compter de la cessation de ses fonctions, la situation de trésorerie, les références des comptes bancaires du syndicat et les coordonnées de la banque. Il remet, dans le délai d'un mois à compter de la même date, l'ensemble des documents et archives du syndicat ainsi que, le cas échéant, l'ensemble des documents dématérialisés relatifs à la gestion de l'immeuble ou aux lots gérés mentionnés à l'alinéa 11 du I de l'article 18, dans un format téléchargeable et imprimable. Dans l'hypothèse où le syndicat des copropriétaires a fait le choix de confier tout ou partie de ses archives à un prestataire spécialisé, il est tenu, dans ce même délai, d'informer le prestataire de ce changement en communiquant les coordonnées du nouveau syndic.

Dans le délai de deux mois suivant l'expiration du délai mentionné ci-dessus, l'ancien syndic est tenu de fournir au nouveau syndic l'état des comptes des copropriétaires ainsi que celui des comptes du syndicat, après apurement et clôture.

Après mise en demeure restée infructueuse, le syndic nouvellement désigné ou le président du conseil syndical pourra demander au président du tribunal judiciaire statuant en référé, d'ordonner sous astreinte la remise des pièces, informations et documents dématérialisés mentionnés aux deux premiers alinéas ainsi que le versement des intérêts provisionnels dus à compter de la mise en demeure, sans préjudice de toute provision à valoir sur dommages et intérêts.

L’article 33 du décret du 17 mars 1967 énumère les pièces détenues par le syndic qui doivent être transmises. L’ancien syndic devra ainsi remettre à son successeur le règlement de copropriété et l'état descriptif de division, les modificatifs de ces actes, les plans de l'immeuble s'il en a été établi, les contrats passés avec les fournisseurs, les correspondances échangées, les factures, les grands livres comptables pouvant se présenter sous la forme du grand-livre général, du grand-livre auxiliaire fournisseurs et du grand-livre auxiliaire copropriétaires, l'historique des comptes des copropriétaires, les procès-verbaux des assemblées générales et les pièces annexes, les dossiers d'assurance, de contentieux et de mutation de lots. La transmission précitée doit être accompagnée d'un bordereau récapitulatif des pièces en application de l'article 33-1 du décret du 17 mars 1967, dont copie est remis au conseil syndical.

L’ancien syndic n'a pas à se faire juge de l'opportunité de transmettre ou non les pièces prévues par l'article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965. Si on ne peut contraindre un syndic à remettre des pièces qui ne sont pas en sa possession, la seule affirmation non circonstanciée de l'ancien syndic selon laquelle il ne disposerait plus d'aucune pièce ne saurait suffire à l'exonérer de l'obligation précitée.

Si le précédent syndic n'a pas transmis conformément aux dispositions de l’article 18-2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 précité les documents et archives du syndicat des copropriétaires soit qu'il ne les avait plus soit qu'il ne les avait jamais tenues, le litige se déplace, dans cette hypothèse, sur le terrain de la responsabilité civile professionnelle du syndic qui a manqué à ses obligations légales.

En l’espèce, les demandeurs versent notamment aux débats une mise en demeure du 20 juin 2024, émanant du syndic nouvellement désigné, sollicitant le transfert à son profit des pièces réclamées : la situation de trésorerie, la totalité des fonds disponibles du syndicat, l’ensemble des documents et archives du syndicat et la procès-verbal de l’assemblée générale du 28 mai 2024. Cette mise en demeure est restée infructueuse.

Il convient de constater que les pièces réclamées font partie de celles devant être transmises en application de l’article 18-2.

Il y a donc lieu de faire droit à la demande et d’ordonner au défendeur, sous astreinte provisoire de 50 euros par jour de retard et pendant une durée de 90 jours, de remettre à la société ERINHOA LESURE IMMOBILIER les documents suivants :
- la situation de trésorerie,
- la totalité des fonds disponibles du syndicat,
- l'ensemble des documents et archives du syndicat,
- le procès-verbal de l’assemblée générale du 28 mai 2024.

Sur les dommages et intérêts

Conformément à l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier. Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée. Le juge des référés fixe discrétionnairement à l’intérieur de cette limite la somme qu’il convient d’allouer au requérant, la provision n’ayant pas pour objet de liquider le préjudice de façon définitive mais d’indemniser ce qui dans ce préjudice est absolument incontestable.

En l’espèce, les retards apportés par la société défenderesse à la transmission des pièces réclamées ont nécessairement handicapé la reprise de la gestion de la copropriété, ont accaparé le nouveau syndic au détriment d'une action plus efficace au profit de la copropriété et ont ainsi occasionné au syndicat des copropriétaires un préjudice qu’il convient d’évaluer à la somme provisionnelle de 3.000 euros.

Sur les demandes accessoires

L'article 696 du code de procédure civile énonce que la partie perdante est en principe condamnée aux dépens.

Il y a en conséquence lieu de condamner le défendeur, qui succombe, aux dépens.

L'article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Il doit à ce titre tenir compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée et peut écarter pour les mêmes considérations cette condamnation.

Il serait inéquitable de laisser à la demanderesse l’intégralité des frais irrépétibles qu’elle a dû exposer pour la défense de ses intérêts. Il y a lieu, en conséquence, de condamner la défenderesse à lui payer la somme de 1.000 euros.

PAR CES MOTIFS