TJ Paris, 12 févr. 2025, RG 24/06121

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à :
Maître Sonia KEPES

Copie exécutoire délivrée
le :
à : Maître Elisabeth WEILLER

Pôle civil de proximité
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PCP JCP fond

N° RG 24/06121 - N° Portalis 352J-W-B7I-C5FG5

N° MINUTE : 2 JCP

JUGEMENT
rendu le mercredi 12 février 2025

DEMANDERESSE
Société [Localité 4] HABITAT - OPH (ANCIENNEMENT OPAC DE [Localité 4]), dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée par Maître Elisabeth WEILLER de la SCP MENARD - WEILLER, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #P0128

DÉFENDERESSES
Madame [W] [J], demeurant [Adresse 1]
non comparante, ni représentée

Madame [N] [M], demeurant [Adresse 1]
représentée par Maître Sonia KEPES de la SELARL KEPES SONIA, avocats au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : #PN054

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Sandra MONTELS, Vice-Présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 22 novembre 2024

JUGEMENT
réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 12 février 2025 par Sandra MONTELS, Vice-Présidente assistée de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier

Décision du 12 février 2025
PCP JCP fond - N° RG 24/06121 - N° Portalis 352J-W-B7I-C5FG5

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 1er juillet 1975 l’OPAC de la ville de [Localité 4], devenu l’établissement public [Localité 4] HABITAT OPH, a consenti un bail d’habitation à M. [R] [J] et Mme [W] [J] sur des locaux situés au [Adresse 1].

M. [J] est décédé le 30 décembre 2021.

Mme [W] [J] ne vit plus dans le logement qui est occupé par Mme [N] [M], dont le bailleur a rejeté la demande de « transfert » du bail.

Par actes de commissaire de justice des 3 et 4 juin 2024, l’établissement [Localité 4] HABITAT OPH a assigné Mme [W] [J] et Mme [N] [M] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
résiliation judiciaire du contrat de bail, expulsion de Mme [W] [J] ainsi que celle de tout occupant de son chef dont Mme [N] [M] avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est, condamnation in solidum de Mme [W] [J] et Mme [N] [M] au paiement des sommes suivantes :une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant au moins égal à celui qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi, majoré de 30%, outre les taxes et charges diverses, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,1200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens en ce compris les coûts de l’assignation, de la sommation interpellative et du constat sur ordonnance.
À l'audience du 22 novembre 2024, l’établissement [Localité 4] HABITAT OPH, représenté par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d'instance.

Mme [N] [M], représentée par son conseil qui a déposé des conclusions soutenues et modifiées oralement, demande :
le prononcé de la poursuite du bail à son nom et ce à compter du 1er novembre 2023, subsidiairement l’octroi d’un délai d’un an pour libérer les lieux,la condamnation de [Localité 4] HABITAT OPH à lui payer la somme de 1200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.
Bien que régulièrement assignée par acte de commissaire de justice délivré à étude, Mme [W] [J] n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter.
Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties visées ci-dessus reprises et soutenues oralement à l’audience pour l'exposé de leurs différents moyens.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Il importe d’examiner en premier lieu si Mme [N] [M] peut prétendre à la continuation (et non tranfert, terme utilisé dans l’hypothèse du décès du locataire) du bail à son profit.

Sur la demande de continuation du contrat de bail

Aux termes de l'article 9 du code procédure civile il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.
Aux termes de l'article 14 de la loi du 6 juillet 1989, en cas d'abandon du domicile par le locataire, le contrat de location continue notamment au profit des descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date de l'abandon du domicile.
Il est de jurisprudence constante que le départ du locataire doit être définitif, brusque et imprévisible pour être qualifié d’abandon au sens de l’article précité.
En l’espèce, il est établi par la production des livrets de famille que Mme [N] [M] est la petite-fille de la locataire Mme [W] [J].
Par courrier non daté mais réceptionné par [Localité 4] HABITAT OPH le 8 octobre 2023, Mme [N] [M] l’a informé que sa grand-mère ne pouvait plus rester seule dans la journée et qu’elle allait être hébergée par sa fille à partir du mois de novembre et a, en conséquence, sollicité le « transfert » du bail à son nom, exposant résider dans le logement depuis le mois de juin 2022.
Par courrier du 9 janvier 2024, [Localité 4] HABITAT OPH a communiqué à Mme [N] [M] la décision de la commission d’attribution des logements de refus du transfert de bail au motif que le départ de Mme [W] [J] chez sa fille ne pouvait être assimilé à un abandon faute d’un départ brusque, imprévisible définitif et imposé et lui a accordé un délai de trois mois pour libérer les lieux. Par courrier du 2 avril 2024 [Localité 4] HABITAT OPH a informé Mme [N] [M] de la fixation de la date d’état des lieux de sortie au 11 avril 2024. Cette dernière ne s’y est pas présentée et par courriel du 24 avril 2024 a contesté auprès de [Localité 4] HABITAT OPH le refus de « transfert » de bail.
Il ressort de l’attestation de Mme [P] [J] que l’état de santé de Mme [W] [J], sa mère, s’est dégradé progressivement ce qui a conduit Mme [N] [M] à s’installer chez elle en février 2022, qu’en juillet 2023 après des vacances chez sa fille [K], de retour à [Localité 4], Mme [W] [J] a brutalement perdu pied, que le 15 août (2023) la famille a pris la décision de la reconduire chez sa fille à [Localité 3] car son état réclamait une présence quotidienne que Mme [N] [M] ne pouvait assumer, qu’elle ne peut revenir dans son logement
Par attestation du 9 novembre 2023, Mme [K] [V] a déclaré que sa mère est hébergée à son domicile depuis le 1er novembre 2023.
Le certificat médical du Dr [O] du 6 novembre 2023 certifie que Mme [W] [J] a dû abandonner son domicile début novembre 2023 en urgence pour raison de santé.
Il résulte de l’ensemble de ces éléments que si le départ du logement de Mme [W] [J], née en 1924, est définitif compte tenu de son âge et de son état de santé rendant impossible une vie autonome, il apparait que ce départ a été concerté et organisé par la famille bien avant le 1er novembre 2023 de sorte qu’il ne peut être considéré comme brusque et imprévisible, contrairement à ce que soutient Mme [N] [M].
En effet, dès avant le 8 octobre, date de réception du courrier par le bailleur, Mme [N] [M] l’a informé du départ définitif au mois de novembre - soit un mois plus tard - de sa grand-mère chez l’une de ses filles de sorte que ce départ n’est pas intervenu en urgence au début du mois de novembre contrairement à ce qu’indique le médecin. Il apparait qu’il était même décidé depuis le mois d’août 2023 ainsi que cela ressort de l’attestation de Mme [P] [J].
Il s’ensuit que le départ de Mme [W] [J] du logement, ni brusque ni imprévisible, ne peut être considéré comme un abandon au sens de l’article 14 du 6 juillet 1989 pouvant donner lieu à continuation du bail.
Mme [N] [M] sera en conséquence déboutée de sa demande à ce titre.
Sur la demande de résiliation du bail
Aux termes des articles 1224, 1227, 1228 et 1229 du code civil la résolution d’un contrat résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. La résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice. Le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l'exécution du contrat. Lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie ; dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.
En application de l’article 1741 du code civil le contrat de louage se résout par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements.
Aux termes de l’article 1728 dudit code le preneur est tenu d’user de la chose louée suivant la destination qui lui a été donnée par le bail.
Aux termes de l’article 7 b) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 le locataire est obligé d'user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location. En application de l’article 2 de ladite loi la résidence principale est entendue comme le logement occupé au moins huit mois par an, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure, soit par le preneur ou son conjoint, soit par une personne à charge au sens du code de la construction et de l'habitation.

En application de l’article 8 de la loi du 6 juillet 1989 le locataire ne peut ni céder le contrat de location, ni sous-louer le logement sauf avec l'accord écrit du bailleur, y compris sur le prix du loyer.

En outre, en l’espèce, le contrat de bail stipule (cf. les conditions générales) que le preneur ne peut ni céder ni sous-louer ni mettre gratuitement à la disposition de tiers non mentionnés au contrat tout ou partie des lieux, la location devant toujours de condition expresse et absolue, rester personnelle au preneur.

En l’espèce, il est établi que Mme [W] [J] a quitté définitivement et depuis plus d’un an le logement qui est occupé par Mme [N] [M].
Ce défaut d’occupation constitue un manquement grave aux obligations légales et contractuelles justifiant la résiliation du bail. Il sera fait dès lors fait droit à la demande de [Localité 4] HABITAT OPH.
Il convient en conséquence d’ordonner à Mme [W] [J] de libérer les lieux et à défaut de libération volontaire d’ordonner son expulsion, ainsi que celle de tout occupant de son chef dont Mme [N] [M].

Sur la demande de délai de Mme [N] [M] pour libérer les lieux

Aux termes de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution, si l'expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7.
Aux termes des articles L412-3 et L412-4 du code des procédures civiles d’exécution, le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. La durée des délais ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l'habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.
En l’espèce, Mme [N] [M] sollicite le délai d’un an pour libérer les lieux. Elle justifie (avis d’impôt sur le revenu 2023) d’un revenu annuel imposable de 35269 euros, ce qui rend possible un logement dans le parc privé, et avoir un enfant majeur et deux enfants mineurs à charge. Il ressort du bulletin de paie versé aux débats qu’elle ne travaille pas à [Localité 4] de sorte qu’il ne lui est pas indispensable de rester établie dans cette ville.
[Localité 4] HABITAT OPH lui a signifié dès le 9 janvier 2024 le refus de continuation du bail mais elle ne justifie d’aucune démarche de recherche de logement autre qu’une demande de logement social déposée tardivement au mois d’octobre 2024.
Néanmoins, compte tenu de la présence d’enfants mineurs au domicile, il convient d’accorder à Mme [N] [M] un délai de quatre mois pour libérer les lieux.

Sur l’indemnité d’occupation

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En ce que l'indemnité d'occupation, de nature délictuelle, trouve son fait générateur dans l'occupation du bien, y sont tenus au premier chef les occupants du bien, même non locataires. Les locataires non occupants peuvent par ailleurs en être tenus s'il peut leur être reproché un défaut de diligences pour restituer les lieux au bailleur et solliciter le départ de l'occupant installé dans les lieux de leur fait. Les occupants et le locataire sont alors condamnés in solidum en leur qualité de coauteur du dommage, unique et indivisible, du bailleur.

En l’espèce, Mme [W] [J] a quitté définitivement le logement. Elle est très âgée et il n’est pas démontré qu’elle ait délibéremment agi pour permettre à sa petite-fille de s’installer dans les lieux à la suite de son départ. [Localité 4] HABITAT OPH sera dès lors débouté de sa demande de condamnation de Mme [W] [J] au paiement de l’indemnité d’occupation.
En conséquence, seule Mme [N] [M] sera tenue au paiement de l’indemnité d’occupation, d’un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de continuation du bail, sans application de la majoration demandée par [Localité 4] HABITAT OPH.

L’indemnité d’occupation sera payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à l’établissement [Localité 4] HABITAT OPH ou à son mandataire.

Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [W] [J] et Mme [N] [M], qui succombent à la cause, seront condamnées in solidum aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût de l'assignation mais non de la sommation interpellative et du constat sur ordonnance qui ne sont pas produits et qui en outre ne sont pas requis pour l’introduction de la présente instance.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 500 euros à la demande de l’établissement [Localité 4] HABITAT OPH concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées. Mme [W] [J] et Mme [N] [M] seront condamnées in solidum à payer cette somme à [Localité 4] HABITAT OPH et Mme [N] [M] sera déboutée de sa demande à ce titre.

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS,