TJ Paris, 12 févr. 2025, RG 24/03817

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]

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Pôle civil de proximité
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PCP JTJ proxi fond

N° RG 24/03817 - N° Portalis 352J-W-B7I-C5LT2

N° MINUTE : 3 JTJ

JUGEMENT
rendu le mercredi 12 février 2025

DEMANDEUR
SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 1], Représenté par son Syndic la SA LOISELET PERE, FILS ET F. - DAIGREMONT sis [Adresse 2]
représenté par Maître Valérie GARCON de la SCP W2G, avocats au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : #22

DÉFENDERESSE
S.C.I. NAFTALI, dont le siège social est sis [Adresse 1]
non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Sandra MONTELS, Vice-Présidente, statuant en juge unique
assistée de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 22 novembre 2024

JUGEMENT
réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 12 février 2025 par Sandra MONTELS, Vice-Présidente assistée de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier

Décision du 12 février 2025
PCP JTJ proxi fond - N° RG 24/03817 - N° Portalis 352J-W-B7I-C5LT2

EXPOSE DU LITIGE

La SCI NAFTALI est propriétaire des lots n° 879 à 884 dans l'immeuble sis [Adresse 1], soumis au régime de la copropriété.

Par acte de commissaire de justice du 2 juillet 2024 le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic en exercice la société LOISELET PERE FILS ET DAIGREMONT, a assigné la SCI NAFTALI devant le tribunal judiciaire de Paris en paiement des sommes suivantes :
7019,05 euros au titre des charges arrêtées au 2ème trimestre 2024, 146,58 euros au titre des frais nécessaires, 1500 euros à titre de dommages-intérêts, 1500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.
A l'audience du 22 novembre 2024 le syndicat des copropriétaires, représenté par son conseil, maintient ses demandes.

Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé à l’assignation du syndicat des copropriétaires valant conclusions reprises et soutenues oralement à l’audience pour l'exposé de ses différents moyens.

Bien que régulièrement assignée à étude, la SCI NAFTALI n’a pas comparu.

La décision a été mise en délibéré ce jour par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les charges et provisions sur charges de copropriété et les travaux
Aux termes des alinéas 1 et 2 de l'article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de participer au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2-1 proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots. Aux termes de l'article 14-1 I de ladite loi le syndicat des copropriétaires vote chaque année un budget prévisionnel pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble. Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté mais l'assemblée générale peut fixer des modalités différentes. La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale.
L'article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.
Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu'à l'établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l'approbation de l'assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l'assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d'exigibilité des provisions impayées.

Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l'article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l'objet d'un vote à l'assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d'exigibilité.

L'article 35 du décret du 17 mars 1967 précise les versements que peut exiger le syndic.

En application de l'article 42 de la même loi, les décisions d'une assemblée générale s'imposent aux copropriétaires tant que la nullité n'en a pas été prononcée et ce même si une procédure pour obtenir cette nullité a été diligentée. En effet, les actions ayant pour objet de contester les décisions des assemblées générales ne suspendent que les travaux décidés par l'assemblée générale en application des articles 25 et 26 durant le délai de recours de deux mois. Le copropriétaire qui n'a pas contesté la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes, n'est ainsi pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En application de l'article 1353 du code civil il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité.

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires produit à l’appui de sa demande le relevé de propriété établissant la qualité de propriétaire de la SCI NAFTALI, deux historiques de compte individuel copropriétaire portant sur la période globale du 1er octobre 2023 au 1er octobre 2024, les appels de fonds, les procès-verbaux des assemblées générales des 10 mars 2020, 23 mars 2023, 8 février 2024 ainsi que les attestations de non recours correspondantes.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que la créance du syndicat des copropriétaires est établie à hauteur de la somme de 6977,05 euros au titre des charges de copropriété et travaux impayés, déduction faite des frais de procédure (188,58 euros), somme arrêtée au 1er avril 2024 tel que demandé.

Sur les frais nécessaires pour le recouvrement des charges

Aux termes de l’article 10-1 a) et dernier alinéa de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur ; (…). Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l'équité ou de la situation économique des parties au litige.

Il convient d'ajouter que les frais de recouvrement ne sont nécessaires au sens de l'article 10-1 précité que s'ils ne relèvent pas de la gestion courante du syndic et traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire défaillant.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation de la SCI NAFTALI au paiement de la somme de 146,58 euros au titre des frais de relance (35,28 euros) du 27 novembre 2023 et des frais d’ouverture contentieux (111,30 euros).

En l’absence de mise en demeure préalable, le coût de la relance sera écarté. En outre le syndicat des copropriétaires, qui se borne à produire une facture, ne rapporte pas la preuve que le syndic aurait accompli des diligences précises, inhabituelles et exceptionnelles sortant de sa gestion courante. Ces frais seront dès lors écartés.

Le syndicat des copropriétaires sera en conséquence débouté de sa demande au titre des frais nécessaires.

Sur les dommages-intérêts

L'article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce le syndicat des copropriétaires ne justifie ni de la mauvaise foi - ce qui ne résulte pas du seul défaut de paiement du débiteur- ni d’un préjudice subi distinct du retard apporté au paiement et compensé par les intérêts moratoires. Il y a lieu en conséquence de rejeter sa demande indemnitaire.

Sur les demandes accessoires

La SCI NAFTALI, partie perdante, supportera les dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 1400 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,