TJ Draguignan, 12 févr. 2025, RG 24/06748

T R I B U N A L J U D I C I A I R E D E D R A G U I G N A N

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O R D O N N A N C E D E R E F E R E

REFERE n° : N° RG 24/06748 - N° Portalis DB3D-W-B7I-KLWQ

MINUTE n° : 2025/ 68

DATE : 12 Février 2025

PRESIDENT : Madame Laetitia NICOLAS

GREFFIER : M. Alexandre JACQUOT

DEMANDERESSE

S.A.R.L. GRAMA, dont le siège social est sis [Adresse 4]
représentée par Me Laura CUERVO, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

DEFENDERESSE

S.A.R.L. JB2M, dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée par Me Mehdi MEZOUAR, avocat au barreau de MARSEILLE

DEBATS : Après avoir entendu à l’audience du 15 Janvier 2025 les parties comparantes ou leurs conseils, l’ordonnance a été rendue ce jour par la mise à disposition de la décision au greffe.

copie exécutoire à
Me Laura CUERVO
Me Mehdi MEZOUAR

copie dossier

délivrées le

Envoi par Comci à Me Laura CUERVO
Me Mehdi MEZOUAR

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 18 janvier 2023 à effet le 2 janvier 2023, la SARL GRAMA a donné à bail dérogatoire à la SARL JB2M un local situé [Adresse 1] à [Localité 3], moyennant paiement d'un loyer annuel de 33.600 euros HT, payable trimestriellement, outre les provisions sur charges.

La SARL JB2M ayant laissé certains loyers impayés, la SARL GRAMA lui a fait délivrer le 29 mars 2024, un commandement de payer la somme de 37.125,48 euros au principal, visant la clause résolutoire et lui manifestant son intention de s'en prévaloir.

Ce commandement étant demeuré infructueux, par acte du 28 août 2024, auquel il est expressément fait référence pour un plus ample exposé des faits, de ses moyens, prétentions et demandes, la SARL GRAMA a fait assigner la SARL JB2M, en référé devant la présidente du tribunal judiciaire de Draguignan, aux fins de voir constater la résiliation du bail, prononcer l'expulsion de l'occupant et de fixer une indemnité provisionnelle d'occupation à hauteur de 112.038,13 euros par trimestre, outre les charges à compter du 30 mars 2024. Il est sollicité en outre sa condamnation au paiement des sommes de 48.762,42 euros à titre de provision à valoir sur les loyers, charges et indemnités d'occupation impayés arrêtés au 16 mai 2024, de 2.500 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civil et aux dépens.

Par conclusions notifiées par RPVA le 14 janvier 2025, la SARL GRAMA a réitéré ses demandes et sollicité, modifiant le montant de l'indemnité d'occupation sollicitée à hauteur de 12.038,13 euros et actualisant la demande de provision au montant de 82.955,12 euros à valoir sur les loyers, charges et indemnités d'occupation impayés arrêtés au 16 mai 2024.

Par conclusions notifiées par RPVA le 14 janvier 2025, la SARL JB2M a sollicité à titre principal, le rejet des demandes, à titre subsidiaire, de déclarer nul le commandement de payer, délivré le 29 mars 2024 et à titre infiniment subsidiaire, a sollicité des délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire.
Elle fait valoir que le commandement de payer n’est pas précis et que le montant de certaines sommes commandées n’est pas jusitifé et notamment le montant des provisions sur charges.

SUR QUOI

A titre liminaire, il convient de rappeler que la demande tendant à voir prononcer la nullité du commandement délivré le 29 mars 2024 ne relève pas des pouvoirs du juge des référés, qui peut seulement apprécier si les conditions d'établissement de ces actes se heurtent à des contestations sérieuses ou non, de sorte qu’il n’y a lieu à référé sur les demandes reconventionnelles.

L’article 835 du code de procédure civile prévoit : « le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. ».

Aux termes de l’article L.145-5 du code de commerce, « les parties peuvent, lors de l'entrée dans les lieux du preneur, déroger aux dispositions du présent chapitre à la condition que la durée totale du bail ou des baux successifs ne soit pas supérieure à trois ans. A l'expiration de cette durée, les parties ne peuvent plus conclure un nouveau bail dérogeant aux dispositions du présent chapitre pour exploiter le même fonds dans les mêmes locaux.
Si, à l'expiration de cette durée, et au plus tard à l'issue d'un délai d'un mois à compter de l'échéance le preneur reste et est laissé en possession, il s'opère un nouveau bail dont l'effet est réglé par les dispositions du présent chapitre.
Il en est de même, à l'expiration de cette durée, en cas de renouvellement exprès du bail ou de conclusion, entre les mêmes parties, d'un nouveau bail pour le même local.
Les dispositions des deux alinéas précédents ne sont pas applicables s'il s'agit d'une location à caractère saisonnier.
Lorsque le bail est conclu conformément au premier alinéa, un état des lieux est établi lors de la prise de possession des locaux par un locataire et lors de leur restitution, contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles, et joint au contrat de location.
Si l'état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues à l'avant-dernier alinéa, il est établi par un huissier de justice, sur l'initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire ».

En l’espèce, il résulte du contrat de bail à effet le 2 janvier 2023 que les parties ont signé un bail dérogatoire et ont entendu exclure l’application des dispositions relatives au statut des baux commerciaux y compris l’article L.145-41 du code de commerce, afin qu’il soit régie par le droit commun.

Si le bail dérogatoire prévoit une clause résolutoire (article 23 du contrat), qui est reproduite dans l’acte de commissaire de justice, auquel est annexé les relevés de compte locataire, le commandement de payer vise l’article L.145-41 du code de commerce. Or, en l’absence de prolongation du contrat de bail sous le statut des baux commerciaux et celui-ci étant soumis au droit commun, l’article L.145-41 du code de commerce n’est pas applicable en l’espèce, de sorte que la validité du commandement de payer délivré le 29 mars 2024 se heurte à une contestation sérieuse.

Par conséquent, les demandes relatives à l’acquisition de la clause résolutoire et les demandes principales qui en découlent, relatives à l’expulsion et à l’indemnité d’occupation provisionnelle apparaissent sérieusement contestables, de sorte qu’il n’y a lieu à référé ces points.

Sur la demande de provision, il résulte de l’article 9.2.2 du contrat de bail que le montant des provisions sur charges dues par le locataire a été fixé à la somme de 1.200 euros HT par an, soit 300 euros par trimestre. Au vu des appels de loyer des deux premiers semestres, le montant de la TVA pour les provisions sur charges est de 20 %, soit 60 euros par trimestre (= 300 x 20 %).

S’il est vraisemblable qu’une erreur quant à l’indication du montant « ht » et « tva » a été commise, il est évident que le montant réclamé au titre des charges à compter du 1er juillet 2023 comprend les 20 % de TVA et cette erreur n’a pas d’incidence sur le montant de la créance, aucun surplus n’ayant été facturé au titre des charges, ce qui rend la demande non sérieusement contestable.

En application des clauses contractuelles et au vu des décomptes versés aux débats, il sera fait droit à la demande à hauteur de 79.629,27 euros à titre de provision à valoir sur les loyers et charges échus impayés arrêtés au 31 mars 2025.
Le surplus de la demande soit 3.325,85 euros (1.705,48 euros + 1.620,37 euros), correspondant aux taxes foncières 2023 et 2024 constitue une part sérieusement contestable de la créance, en l’absence d’élément permettant de justifier son montant.

Sur la demande reconventionelle de délai de paiement, la SARL JB2M ne produit aucun élément et ne soutient aucune prétention permettant de justifier sa demande, des sorte qu’il n’y a lieu à référé.

La SARL JB2M sera condamnée aux dépens et devra, en outre, à son adversaire une somme de 1.500 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS