TJ Meaux, 12 févr. 2025, RG 24/01022

- N° RG 24/01022 - N° Portalis DB2Y-W-B7I-CDXQ2

Date : 12 Février 2025

Affaire : N° RG 24/01022 - N° Portalis DB2Y-W-B7I-CDXQ2

N° de minute : 25/00054

Formule Exécutoire délivrée
le : 12-02-2025

à : Me Clément CARON + dossier

Copie Conforme délivrée
le :

à :

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées, a été rendue, le DOUZE FEVRIER DEUX MIL VINGT CINQ, par Monsieur Paul HUBER, Président du tribunal judiciaire de MEAUX, assisté de Madame Laurence MATHIEU-VANDEWOORDE, Greffière lors des débats et de Madame Béatrice BOEUF, Greffière lors du délibéré, l’ordonnance dont la teneur suit :

Entre :

DEMANDERESSE

S.C.I. EAU & VIE
[Adresse 2]
[Localité 4]

représentée par Me Clément CARON, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, substitué par Me Romain ICART, avocat au barreau de PARIS

DEFENDERESSE

S.A.S. F&JF
[Adresse 1]
[Localité 5]

non comparante

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Après avoir entendu les parties lors de l’audience de plaidoirie du 02 Janvier 2025 ;

EXPOSE DU LITIGE, PROCÉDURE, PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Par contrat en date du 8 février 2023, la société civile immobilière EAU & VIE (le bailleur) a donné à bail commercial à la société par actions simplifiée F&JF (le preneur) des locaux situés [Adresse 3], moyennant un loyer annuel de 20 160,00 euros, toutes taxes comprises, payable mensuellement par avance.

Des loyers étant demeurés impayés, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer, visant la clause résolutoire insérée au bail, par acte de commissaire de justice du 8 octobre 2024, pour une somme de 4186,97 euros (comprenant les frais de relances et le coût de l’acte ttc) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 4 octobre 2024.

- N° RG 24/01022 - N° Portalis DB2Y-W-B7I-CDXQ2
Exposant que les causes du commandement sont demeurées totalement ou partiellement impayées, le bailleur a, par acte d’huissier du 23 novembre 2024, fait assigner le locataire devant la présente juridiction des référés aux fins de :
- constater acquise au profit de la société EAU & VIE, la clause résolutoire du bail commercial visée dans le commandement de payer du 8 octobre 2024
- ordonner l'expulsion de la société F&JF des lieux qu’elle occupe, ainsi que tous les occupants de son chef avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier s’il y a lieu
- dire et juger que le sort des objets mobiliers restant dans les lieux sera soumis aux dispositions de l’article R433-1 du code des procédures civiles d’exécution, - condamner la société F&JF à verser la somme de 5149,97 euros à titre de provision à valoir sur l’arriéré de loyer et l’indemnité d’occupation augmentée des intérêts de droit à compter des présentes,
- condamner la société F&JF au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer contractuel outre les taxes et les charges à compter du 1er décembre 2024 et jusqu’à parfaite libération des lieux,
- dire et juger que le dépôt de garantie restera acquis à la société EAU & VIE à titre de clause pénale
- condamner la société F&JF à payer à la société EAU & VIE la somme de 3000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile
- condamner la société F&JF aux entiers dépens de l’instance.

La procédure a été dénoncée à la société anonyme CREDIT MUTUEL LEASING, créancier inscrit sur le fonds de commerce, par acte de commissaire de justice du 29 novembre 2024.

A l’audience du 2 janvier 2025, la société EAU & VIE a maintenu ses demandes.

Par note en délibéré autorisée en date du 2 janvier 2025 la société EAU & VIE a produit un compte actualisé au 31 décembre 2024 d’un montant de 5 149,97 euros.

Régulièrement assignée, la société F&JF n'a pas comparu. La décision étant susceptible d’appel, elle sera réputée contradictoire.

L’affaire a été mise en délibéré au 12 février 2025.

SUR CE,

En application de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

- Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et les demandes qui en découlent :

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

La juridiction des référés n'est toutefois pas tenue de caractériser l'urgence, au sens de l'article 834 du code de procédure civile, pour constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d'un bail.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d'un bail commercial, demandant la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Selon l’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, si l’existence et le montant de l’obligation ne sont pas sérieusement contestables, le juge des référés peut accorder une provision au bailleur à valoir sur le passif locatif du preneur.

Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement en ce qu'il correspond exactement au détail des montants réclamés préalablement au preneur par le bailleur. En annexe du commandement, figure en effet le détail complet des loyers et charges dus et le décompte des versements effectués. Le commandement précise qu'à défaut de paiement dans le délai d'un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail. La reproduction de la clause résolutoire et de l'article L. 145-17 alinéa 1 du code de commerce y figurent. Le commandement contient ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

En faisant délivrer ce commandement, la société EAU & VIE n’a fait qu’exercer ses droits légitimes du bailleur face à un locataire ne respectant pas les clauses du bail alors que celles-ci avaient été acceptées en toute connaissance de cause.

Ce commandement porte sur une créance d'un montant de 3997,59 euros, arrêtée au 4 octobre 2024, après déduction du coût du commandement de payer et des frais de relances dont le montant apparaît expressément sur le compte locataire joint au commandement de payer (2 fois 16,50 euros), qui n’est pas une créance locative.

Il résulte du décompte joint à l’assignation que les causes de ce commandement n’ont pas toutes été acquittées dans le mois de sa délivrance.

Dès lors, la clause résolutoire est acquise et il sera constaté que le bail est résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit.

Aux termes de l’article 835, alinéa 1er du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.

L’expulsion de la société F&JF et de tout occupant de son chef sera donc ordonnée en cas de non restitution volontaire des lieux dans les 15 jours de la signification de la présente ordonnance.

Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.

A compter de la résiliation du bail par l'effet de la clause résolutoire le preneur n'est plus débiteur de loyers mais d'une indemnité d'occupation.

- Sur la demande d’indemnité d’occupation

L’indemnité d’occupation due par la société F&JF depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires.

- Sur la demande de provision au titre des loyers impayés

Il n’est pas possible de tenir compte de l’état de la situation au jour de l’audience dès lors que le défendeur n’est pas présent. A la date d’assignation, la société EAU & VIE revendique un solde débiteur de 5 149,97 euros TTC auquel il faut retrancher les frais de relance qui ne relèvent pas d’une dette locative. Il convient par conséquent de condamner la société F&JF à payer la somme de 5 116,91 euros avec intérêt au taux légal à compter du commandement de payer pour la somme de 3997,59 euros et à compter de la date de l’assignation pour le surplus.

- Sur la demande relative à la conservation du dépôt de garantie :

La clause du bail relative à la conservation du dépôt de garantie à titre de pénalité s’analyse comme une clause pénale. Compte-tenu de son montant en l’espèce, qui serait de nature à procurer un avantage indu au créancier et qui relève donc du pouvoir modérateur du juge du fond, sera rejetée et disons n’y avoir lieu à référé sur ce point.

- Sur les demandes accessoires :

L’article 491, alinéa 2 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L’article 696 du même code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La société F&JF, qui succombe, supportera la charge des dépens, conformément aux dispositions sus-visées, qui comprendront le coût du commandement de payer du 8 octobre 2024.

En considération de l’équité, la société F&JF sera condamnée à payer à la société EAU & VIE la somme de 2000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS