CA Toulouse, 12 févr. 2025, RG 23/00189

12/02/2025

ARRÊT N° 55 /25

N° RG 23/00189

N° Portalis DBVI-V-B7H-PGOR

MD - SC

Décision déférée du 06 Octobre 2022

TJ de TOULOUSE- 20/03902

A. KINOO

S.A.R.L. S'COORDINATION

S.C.I. S'COO IMMO

C/

[U] [N]

CONFIRMATION PARTIELLE

Grosse délivrée

le 12/02/2025

à

Me Amélie DOMERCQ

Me Emmanuelle ASTIE

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

***

COUR D'APPEL DE TOULOUSE

1ere Chambre Section 1

***

ARRÊT DU DOUZE FEVRIER DEUX MILLE VINGT CINQ

***

APPELANTES

S.A.R.L. S'COORDINATION

[Adresse 2]

[Localité 3]

S.C.I. S'COO IMMO

[Adresse 4]

[Localité 5]

Représentées par Me Amélie DOMERCQ, avocat au barreau de TOULOUSE

INTIME

Monsieur [U] [N]

[Adresse 1]

[Localité 5]

Représenté par Me Emmanuelle ASTIE, avocat au barreau de TOULOUSE (postulant)

Représenté par Me Patricia FAURE-PIGEYRE, avocat au barreau de TOULOUSE (plaidant)

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 15 octobre 2024 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant M. DEFIX, Président, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

M. DEFIX, président

C. ROUGER, conseillère

S. LECLERCQ, conseillère

qui en ont délibéré.

Greffière : lors des débats M. POZZOBON

ARRET :

- CONTRADICTOIRE

- prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties

- signé par M. DEFIX, président et par M. POZZOBON, greffière

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Le 1er août 2018, M. [T] [H] et M. [Z] [W], co-gérants de la Sarl S'coordination, ont établi une offre d'achat portant sur un ensemble immobilier appartenant à M. [U] [N] et situé [Adresse 4] à [Localité 5] (31) pour un prix de 340.000 euros.

Par acte authentique reçu le 11 juin 2019 par Maitre [O], notaire, M. [N] et la Sarl S'coordination ont conclu une promesse unilatérale de vente par laquelle M. [N] s'est engagé à vendre l'ensemble immobilier à la Sarl S'coordination moyennant le prix de 315.000 euros.

L'acte a prévu une condition suspensive d'obtention d'un prêt et a fixé la date limite de son obtention au 13 septembre 2019. La date de fin de validité de la promesse a été fixée au 30 octobre 2019.

Le contrat prévoyait une faculté de substitution de bénéficiaire.

Par avenant du 21 juin 2019 passé en la forme authentique, les parties sont convenues de modifier les emplacements de stationnement objet de la vente, remplaçant les lots n°12 et 13 par les lots n° 9 et 23 sans modification des autres conditions et clauses de la vente.

Par courrier du 18 septembre 2019, Maître [O] a mis en demeure la Sarl S'coordination de justifier sous huitaine de l'obtention ou refus du prêt, sous peine de caducité de la promesse de vente.

Le 24 septembre 2019, la Sa Banque courtois a attesté consentir à la Sci S'coo immo, en cours de constitution et se substituant à la société S'coordination, un prêt professionnel d'un montant de 315 000 euros pour l'acquisition du bien précité.

Par acte d'huissier du 21 octobre 2019, la Sci S'coo immo a fait signifier à Maître [O] sa volonté de lever l'option d'achat du bien objet de la promesse et a sollicité un rendez-vous de signature de l'acte définitif de vente dans les 15 jours ouvrés suivant l'expiration de la durée de validité de la promesse.

Par courrier du 24 octobre 2019, le notaire des sociétés S'coo immo et S'coordination a confirmé à Maître [O] la levée d'option par la Sci S'coo immo avec virement du prix de et frais de vente.

Par acte d'huissier de justice du 30 octobre 2019, M. [U] [N] a fait adresser un courrier à la Sarl S'coordination et à la Sci S'coo immo par lequel il s'est prévalu de la caducité de l'acte du 11 juin 2019 et a sollicité le paiement de dommages et intérêts.

Les parties ont toutes deux considéré que la promesse était caduque et se sont opposées sur les conséquences qu'elles en tiraient, l'une et l'autre sollicitant des dommages et intérêts.

-:-:-:-:-

Par exploit d'huissier du 13 octobre 2020, la Sarl S'coordination et la Sci S'coo immo ont fait assigner M. [U] [N] devant le tribunal judiciaire de Toulouse afin d'obtenir le paiement de dommages et intérêts au titre du préjudice financier généré par le comportement déloyal du vendeur.

-:-:-:-:-

Par jugement du 6 octobre 2022, le tribunal judiciaire de Toulouse, a :

- débouté la Sarl S'coordination et la Sci S'Coo immo de leurs demandes en dommages et intérêts à l'encontre de M. [U] [N],

- débouté M. [U] [N] de ses demandes en dommages et intérêts à l'encontre de la Sarl S'Coordination et la Sci S'Coo immo,

- rejeté les demandes formées au titre des frais irrépétibles,

- condamné la Sarl S'coordination et la Sci S'Coo immo, in solidum, aux entiers dépens de l'instance.

Le premier juge a considéré que le délai séparant l'offre d'achat et la promesse de vente ne relevait pas de la responsabilité du vendeur, qu'il n'était pas démontré que le vendeur aurait retardé la signature des actes de vente ou fait patienter les acquéreurs pour signer la promesse de vente, qu'aucune mauvaise foi n'était donc caractérisée.

Il a retenu que le vendeur ne s'était pas prévalu de la caducité de l'acte par mauvaise foi mais ne faisait que se prévaloir des stipulations contractuelles.

Il a considéré que la Sarl S'coordination avait décidé de réaliser les travaux au titre de la vente projetée et qu'il n'était pas établi que le vendeur avait expressément sollicité ces travaux, de sorte que la Sarl S'coordination avait réalisé les travaux dans son propre intérêt et à ses risques et périls en l'absence de titre d'occupation ou de stipulations de la promesse et partant ne pouvait invoquer l'enrichissement sans cause.

Le tribunal judiciaire a considéré que le vendeur avait donné libre accès au bien immobilier à l'acquéreur et ne justifiait ni du quantum de sa demande au titre de la perte locative ni de l'immobilisation injustifiée alors que l'acquéreur ayant obtenu le prêt dans le délai de validité de la promesse ne peut être accusé de tromperie.

-:-:-:-:-

Par déclaration du 17 janvier 2023, la Sarl S'Coordination et la Sci S'Coo immo ont relevé appel du jugement en ce qu'il a :

- débouté la Sarl S'Coordination et la Sci S'Coo immo de leurs demandes en dommages et intérêts à l'encontre de M. [U] [N], lesquelles visaient à voir :

* condamner M. [U] [N] à payer à la Sarl S'coordination la somme de 47.170,08 euros à titre de dommages et intérêts, au titre des travaux effectués,

* condamner M. [U] [N] à payer à la Sci S'Coo immo la somme de 30.000 euros en indemnisation de son préjudice de perte de chance de pouvoir acquérir un bien équivalent à un tel prix,

- rejeté les demandes formées au titre des frais irrépétibles,

- condamné la Sarl S'Coordination et la Sci S'Coo immo, in solidum, aux entiers dépens de l'instance.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Dans leurs dernières conclusions transmises par voie électronique le 22 janvier 2024, la Sarl S'Coordination et la Sci S'Coo immo, appelantes, demandent à la cour, au visa des articles 1103 et suivants ainsi que 1303-2 et suivants du code civil, de :

Rejetant toutes conclusions contraires comme irrecevables et en tous cas, mal fondées,

- confirmer le jugement du tribunal judiciaire de Toulouse du 6 octobre 2022, en ce qu'il a débouté M. [U] [N] de ses demandes de dommages et intérêts à l'encontre de la Sarl S'coordination et la Sci S'coo immo,

- infirmer le jugement du tribunal judiciaire de Toulouse du 6 octobre 2022, en ce qu'il a :

* débouté la Sarl S'coordination et la Sci S'coo immo de leurs demandes en dommages et intérêts à l'encontre de M. [U] [N], lesquelles visaient à voir :

' condamner M. [U] [N] à payer à la Sarl S'coordination la somme de 47.170,08 euros à titre de dommages et intérêts, au titre des travaux effectués,

' condamner M. [U] [N] à payer à la Sci S'coo immo la somme de 30.000 euros en indemnisation de son préjudice de perte de chance de pouvoir acquérir un bien équivalent à un tel prix,

* rejeté les demandes formées au titre des frais irrépétibles,

* condamné la Sarl S'coordination et la Sci S'coo immo, in solidum, aux entiers dépens de l'instance,

Et statuant à nouveau,

- condamner M. [U] [N] à payer à la Sarl S'Coordination la somme de 47.170,08euros à titre de dommages et intérêts, au titre des travaux effectués,

- condamner M. [U] [N] à payer à la Sci S'Coo immo la somme de 30.000 euros en indemnisation de son préjudice de perte de chance de pouvoir acquérir un bien équivalent à un prix tel,

En tout état de cause,

- condamner M. [U] [N] à payer à chacune des requérantes la somme de 4.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner M. [U] [N] aux entiers dépens de l'instance, dont distraction au profit de l'avocat constitué sur son affirmation de droit.

À l'appui de leurs prétentions, les appelantes soutiennent que :

- M. [N] a retardé indéfiniment la signature de l'acte de cession des biens immobiliers,

- l'accord de la banque est intervenu avant l'expiration du délai de 8 jours accordé par Maître [O] dans sa mise en demeure du 18 septembre 2019,

- M. [N] a prétexté que la Sci n'était pas immatriculée pour renoncer à la vente,

- M. [N] n'a pas accepté un faible retard de 11 jours en parfaite mauvaise foi puisqu'il n'avait pas respecté ses propres engagements, le compteur Edf n'étant pas installé et le règlement de copropriété n'étant pas établi à l'expiration du délai de réitération de la promesse,

- la non-réitération de la promesse, de mauvaise foi, crée pour les sociétés requérantes un préjudice financier consistant en la perte de chance de pouvoir acquérir un bien équivalent à un même prix,

- M. [N] a fait réaliser des travaux d'aménagement des locaux par la Sarl S'coordination, le vendeur confirmant le 23 août 2018 que les travaux seront déduits du prix de vente, ce qui démontre qu'il entendait les prendre en charge,

- les travaux ont in fine bénéficié à M. [N] sans bourse déliée,

- les travaux ne peuvent rester à la charge de la Sarl S'coordination qui n'a pas pu acquérir le bien, sauf à constituer un enrichissement sans cause de M. [N].

Dans ses dernières conclusions transmises par voie électronique le 24 janvier 2024, M. [U] [N], intimé, demande à la cour, au visa des articles 1101 et suivants du code civil, de :

- confirmer le jugement dont appel dans toutes ses dispositions,

- condamner solidairement les sociétés S'Coordination et S'Coo immo à payer à M. [N] la somme de 4.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

À l'appui de ses prétentions, l'intimé soutient que :

- le seul engagement contractuel est la promesse, toutes démarches antérieures non reprises dans la promesse sont nulles et de nul effet,

- le retard de plus d'un an n'est pas établi et il n'est pas démontré qu'il serait à l'origine de la caducité de la promesse de vente,

- les parties ont bien été en discussion en août 2018 mais aucun engagement contractuel n'a été régularisé dans le prolongement de cette offre,

- la société S'coordination n'a fait aucune diligence avant le 13 septembre 2019 et n'a pas justifié au promettant de la réalisation ou non de la condition, par son comportement fautif elle a laissé la promesse devenir caduque,

- la société S'coordination a décidé de prendre en charge le coût de travaux en contrepartie de la diminution du prix de vente convenu,

- le devis n'a pas été signé ni accepté par M. [N] et est antérieur à la régularisation de la vente,

- la société S'coordination s'est comportée à tort comme ayant la libre disposition du bien avant la signature de la promesse, qui entérine l'accord des parties sur le prix diminué du coût des travaux,

- les factures portant sur un local sur lequel la Sarl S'coordination n'a aucun droit sont sans cause et sans lien avec la perte de chance prétendue,

- M. [N] ne saurait être à l'origine des dépenses tardivement engagées pour la création de la Sci S'coo immo.

L'ordonnance de clôture est intervenue le 8 octobre 2024 et l'affaire a été examinée à l'audience du 15 octobre 2024 à 14h.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

- Sur l'action en responsabilité pour faute dirigée à l'encontre de M. [N] :

1. La Sarl S'coordination et la Sci S'coo immo se prévalent de plusieurs fautes de M. [N]. Elles lui reprochent d'avoir mis un an avant de conclure la promesse et de s'être prévalu de la caducité de mauvaise foi alors qu'il n'avait pas exécuté ses obligations contractuelles.

À ce titre, elles agissent tant sur le fondement de la responsabilité délictuelle - lorsqu'elles se prévalent d'une mauvaise foi antérieure à la conclusion du contrat de promesse de vente -, que sur le fondement de la responsabilité contractuelle - lorsqu'elle se prévalent de la mise en oeuvre de la caducité de la promesse avec mauvaise foi et de l'inexécution de ses obligations contractuelles par M. [N].

Quelle que soit la nature de la responsabilité encourue, celui qui se prétend victime doit rapporter la preuve d'une faute, d'un préjudice et d'un lien de causalité entre eux.

2. S'agissant de la durée écoulée entre l'offre d'achat et la conclusion de la promesse unilatérale de vente,

Par document du 1er août 2018, M. [H] et M. [W] ont déclaré vouloir acquérir le bien immobilier appartenant à M. [N] situé [Adresse 4] à [Localité 5] moyennant paiement d'un prix de 340 000 euros prix net vendeur. Il y est stipulé que le vendeur prendra en charge le coût des quatre fenêtres et de la porte sectionnelle, leur pose restant à la charge des acquéreurs. Il est stipulé que l'offre est valable deux mois à compter du 1er août 2018.

Ce document n'est pas signé par M. [N].

M. [N] a conclu une promesse de vente par acte authentique avec la Sarl S'coordination, représentée par M. [H] et M. [W],co-gérants, le 11 juin 2019, soit dix mois après l'offre précitée.

Les société S'coordination et S'coo immo ne démontrent pas que ce délai de dix mois écoulé entre l'offre d'achat et la signature de la promesse de vente serait imputable à faute à M. [N], faute de produire des documents permettant de l'établir.

En effet, seuls deux documents édités au cours de cette période sont produits par les appelantes : des échanges de courriel avec M. [N] à propos des travaux et notamment un courriel du 23 août 2018, dans lequel M. [N] indique être d'accord pour déduire le prix des travaux du prix du bâtiment ainsi qu'un courriel du 15 mai 2019 par lequel la société S'coordination a transmis un devis à M. [N] d'un montant de 21 100 euros toutes taxes comprises. Ces documents démontrent que les parties entretenaient des relations pendant cette période, sans toutefois faire la preuve d'une quelconque mauvaise foi de la part de M. [N].

3. S'agissant de la mise en oeuvre de la caducité.

L'acte authentique de promesse unilatérale de vente conclu le 11 juin 2019 entre M. [N] et la Sarl S'coordination stipule que :

- une condition suspensive d'obtention d'un prêt a été consentie au profit du bénéficiaire, qui s'oblige à déposer le dossier de demande de prêt dans le délai de quinze jours calendaires à compter de la signature de l'acte authentique et à en justifier à première demande du promettant par tout moyen de preuve écrite,

- la condition suspensive sera réalisée en cas d'obtention d'un accord définitif de prêt au plus tard le 13 septembre 2019,

- l'obtention d'un accord définitif de prêt doit être portée à la connaissance du promettant par le bénéficiaire au plus tard dans les 5 jours suivant l'expiration du délai ci-dessus.

Il ressort des stipulations contractuelles précitées que le bénéficiaire de la promesse avait jusqu'au 18 septembre 2019 pour porter à la connaissance du promettant l'obtention d'un accord définitif de prêt, or tel n'a pas été le cas.

Par courriel du 23 août 2019, la société S'coordination a en effet seulement envoyé un mail à M. [N] auquel elle indique joindre 'l'attestation d'accord de principe pour un prêt bancaire'. Cette attestation est rédigée par les gérants de la société S'coordination qui indiquent avoir reçus un accord de principe de leur banque mais que le taux d'emprunt n'est pas satisfaisant et qu'un courtier étudie une proposition plus intéressante et fera un retour dans les plus brefs délais.

Un tel courrier ne constitue pas une notification de l'obtention d'un prêt.

Dans une telle hypothèse, l'acte notarié stipule que le promettant aura la faculté de mettre le bénéficiaire en demeure de lui justifier sous huitaine de la réalisation ou de la défaillance de la condition et que cette demande devra être faite par lettre recommandée avec avis de réception au domicile ci-après élu.

Par courrier du 18 septembre 2019, sur lequel il est précisé, sans contestation par les parties, que la lettre est une lettre recommandée avec avis de réception, Maître [O] a mis en demeure la Sarl S'coordination de justifier sous huitaine de l'obtention ou refus du prêt, sous peine de caducité de la promesse de vente, conformément aux stipulations contractuelles.

Dans le courrier du conseil de M. [N] signifié par huissier le 30 octobre 2019 aux bénéficiaires, il est précisé que le courrier du notaire a été reçu le 20 septembre 2019, date non contestée par les parties, de sorte que les bénéficiaires avaient jusqu'au 29 septembre pour justifier de l'obtention du prêt.

Dans leurs conclusions, les sociétés S'coordination et S'coo immo ont indiqué que la Sarl S'coordination a transmis une attestation d'accord de prêt de la Banque courtois le 30 septembre à Maître [O], date non contestée par M. [N].

Dans ce document, daté du 24 septembre 2019, la Sa Banque courtois a attesté consentir à la Sci S'coo immo en cours de constitution, un prêt professionnel d'un montant de 315 000 euros pour l'acquisition du bien précité.

Or, d'une part cette attestation a été notifiée après expiration du délai de 8 jours laissé aux bénéficiaires pour justifier de l'obtention d'un prêt, d'autre part, cette attestation ne peut démontrer l'obtention d'un prêt faute pour l'emprunteur, la Sci S'coo immo d'être dotée d'une existence juridique à cette date, le courrier de la banque indiquant qu'elle est 'en cours de constitution'.

Le contrat de promesse stipule que 'passé ce délai de huit jours sans que le bénéficiaire ait apporté les justificatifs, la condition sera censée défaillie et les présentes seront donc caduques de plein droit, sans autre formalité'.

Faute pour les bénéficiaires de la promesse de vente d'avoir justifié d de l'obtention d'un prêt dans le délai imparti par le contrat, la promesse est devenue caduque de plein droit.

M. [N] pouvait donc se prévaloir de la caducité la promesse, tel qu'il l'a fait, par courrier signifié le 30 octobre 2019 à la Sarl S'coordination et à la Sci S'coo Immo.

En se prévalant légitimement du droit qu'il tenait de la promesse de vente, M. [N] n'a commis aucune faute à l'égard des sociétés S'Coordination et S'coo immo.

4. S'agissant des obligations contractuelles de M. [N],

Les sociétés S'coo immo et S'coordination soutiennent que M. [N] a agi de mauvaise foi en se prévalant de la caducité de la promesse alors qu'il n'avait pas rempli ses obligations contractuelles suivantes : l'installation du compteur électrique et l'établissement du règlement de copropriété.

Le contrat de promesse stipule que le promettant s'engage à installer un compteur individuel d'électricité à ses frais exclusifs avant la réitération des présentes.

Toutefois, il n'est pas démontré que l'absence d'installation du compteur électrique serait à l'origine des préjudices allégués par les sociétés S'coordination et S'coo immo consistant aux frais d'aménagement du local, à la fourniture de matériel pour la salle de sport de M. [N], aux frais de constitution de la Sci S'coo immo, et à la perte de chance de ne pas pouvoir acquérir un bien équivalent qui découleraient de la non-réitération de la vente alors que si la vente n'a pas été réitérée c'est en raison du non-respect par les bénéficiaires des stipulations contractuelles ayant entraîné la caducité de la promesse.

En ce qui concerne le règlement de copropriété, il est stipulé dans l'acte notarié (p. 33) que : 'les pièces suivantes sont communiquées au bénéficiaire pour répondre aux exigences des dispositions de l'article L.721-2 du code de la construction et de l'habitation : le projet de règlement de copropriété et l'état descriptif de division. Le promettant déclare que la copropriété n'a ni syndic ni président nommés par les copropriétaires, il a donc été impossible d'obtenir les renseignements obligatoires issus de cet articles'.

Or, l'absence de fourniture d'un réglement de copropriété est sans lien de causalité avec les préjudices allégués ainsi que cela a été expliqué pour l'installation du compteur électrique.

Aucune faute ne peut donc être imputée à M. [N] à ce titre qui pouvait légitimement se prévaloir de la caducité de la promesse à l'égard des sociétés S'coordination et S'coo immo.

En l'absence de faute imputable à M. [N] ayant empêché la réalisation de la vente, ce dernier n'engage pas sa responsabilité et ne peut être condamné à payer des dommages et intérêts fondés sur ce fait générateur.

Les demandes de la Sarl S'coordination et de la Sci S'coo immo seront donc rejetées en ce qui concerne les frais de constitution de la Sci S'coo immo et la perte de chance de pouvoir acquérir un bien équivalent.

- Sur la demande de paiement des travaux effectués :

5. La Sarl S'coordination demande à ce que M. [N] soit condamné à l'indemniser du coût des travaux d'aménagement du local et de la fourniture de matériel pour la salle de sport de M. [N].

5.1. Cette action ne saurait prospérer sur le fondement de la responsabilité de M. [N] pour les fautes étudiées dans les paragraphes précédents et non retenues par la cour ou sans lien avec la non-réalisation de la vente.

5.2. La Sarl S'coordination soutient, par ailleurs, que M. [N] s'était engagé à prendre en charge les travaux et devrait donc lui rembourser leur coût.

L'acte authentique de promesse de vente stipule (p.31) que 'la remise des clés au bénéficiaire doit se faire le jour de la vente définitive. Toute remise anticipée des clés au bénéficiaire sera faite sous la seule responsabilité du promettant' et 'aucun travaux ne devra être entrepris dans les lieux acquis avant la vente définitive, peu importe que le prêt ait été obtenu ou le bien assuré : tous travaux entrepris malgré cette mise en garde le sera sous la seule responsabilité des parties en cas de difficultés survenues'.

Il ressort des pièces produites aux débats que M. [N] avait autorisé la Sarl S'coordination à occuper le bien tel que cela ressort des affirmations de son conseil dans le courrier signifié le 30 octobre 2019.

Les sociétés S'coordination et S'coo immo produisent aux débats des échanges de courriel avec M. [N] à propos des travaux et notamment un courriel du 22 août 2018 envoyé par la Sarl S'coordination à M. [N] par lequel elle lui transmet le prix d'achat des menuiseries à installer pour un total de 4 630,65 euros toutes taxes comprises, indiquant attendre son accord pour commander. Elle propose également de déduire le prix des travaux du prix du bâtiment. Ce courriel était rédigé par M. [H] de la manière suivante : 'Je me permet de prendre un peu d'avance, pour les menuiseries à installer voici mes prix d'achat ! Comme convenu, j'attend ton accord pour commander (il faudrait les mettre avant le crépis...) Pour le prix, on peut aussi déduire du prix du Bâtiment ' Ca fait baisser la commission et les frais dde notaire, et ca t'évite de sortir de la trésorerie.... Qu'en penses tu ''.

Par courriel en réponse du 23 août 2018, M. [N] indique accepter de déduire les travaux du prix du bâtiment, cet accord étant exprimé dans les termes suivants : '[...] Pas de soucis sinon pour les déduire du prix du bâtiment. Le truc qui coince un peu en ce moment, c'est le montage de la copro, enfin pour pouvoir construire sur l'arrière..initialement je devais garder et exploiter ce local en façade, j'avait trouvé comme solution d'agrandir sur l'arrière, mais il faut sûrement faire l'opération en 2 temps [...]'. La société S'coordination a communiqué à M. [N], par courriel du 15 mai 2019 'le devis global hors maçonnerie' ne portant que sur les menuiseries pour un montant total Ttc de 21 100 euros.

Dans l'offre d'achat formulée le 25 juillet 2018 par MM. [H] et [W], le prix de l'acquisition était fixée à 340 000 euros avec cette mention prévue dans le texte de cette offire : 'Le vendeur prend en charge le coût des 3 fenêtres et de la porte sectionnelle. Leurs poses restant à la charge des acquéreurs'. Dans un courriel du 1er août 2018, il a été précisé par M. [W] qu'il y avait en définitive 4 fenêtres de sorte qu'une nouvelle offre d'achat a été éditée, celle-ci ayant été signée des seuls acquéreurs.

Au regard des pièces produites aux débats, il apparaît donc que les parties se sont entendues, avant la conclusion de l'acte authentique de promesse, sur la prise en charge des seuls frais d'acquisition des fenêtres. Il apparaît également que le prix de vente a été finalement fixé dans la promesse de vente à 315 000 euros.

Tout d'abord, une action fondée sur l'enrichissement injustifié ne saurait prospérer en raison de l'accord entre les parties qui constitue la cause des travaux,.

Il ressort des échanges de courriel entre les parties les 22 et 23 août 2018 que M. [N] a accepté la fourniture d'une porte et de quatre fenêtres par la Sarl S'Coordination pour un prix de 21 100 euros toutes taxes comprises. Les factures établies le 1er octobre 2019 par cette société s'élèvent à la somme totale de 45 570,08 euros Ttc se décomposant d'une part en les menuiseries finalement facturées à 14 838,46 euros et d'autre part en la fourniture d'un châssis à soufflet, en une porte de garage enroulable et frais de mise en route, en l'aménagement d'un local séparation bureau/dépôt et des menuiseries acier intérieures pour un montant facturé à 30.731,62 euros. La Sarl S'coordination sollicite en outre le paiement de la somme de 1 600 euros Ttc au titre des frais de constitution de la Sci S'coo immo.

Il n'est toutefois pas démontré que les autres prestations visées par la seconde facture de la Sci S'coordination ont auraient été approuvées par M. [N]. Celles chiffrées dans la première facture doivent être retenues comme entrant dans les prévisions de l'accord de volonté exprimé en marge de la rédaction de la promesse dont le prix a pu être envisagé en contemplation du montant du devis qui a été finalement ramené à la somme de 14 838,46 euros. Le courrier du conseil de la société S'coordination, daté du 4 septembre 2020, a précisé sans démenti que ces menuiseries destinées au local transformé en maison d'habitation de M. [N] avaient été fabriquées et n'avaient pu être livrées 'à raison du comportement de Monsieur [N]', celles-ci étant tenues à disposition de l'intéressé.

Ensuite, le surplus est décrit comme concernant les frais d'aménagement du local promis à la vente. La société S'coordination, animée par les bénéficiaires de la promesse, ne démontre pas avoir accompli les prestations non prévues au devis ni que ces dernières aient fait l'objet d'échanges démontrant un accord des parties pour leur réalisation. Elles ont été réalisées sur un bien sur lequel le propriétaire avait laissé un libre accès sans stipulation d'une indemnité d'immobilisation et alors que l'acte de promesse précisait que l'attention des parties a été attirée 'sur le fait qu'aucun travaux ne devra être entrepris dans les lieux acquis avant la vente définitive, peu importe que la prêt ait été obtenu ou le bien assuré : tous travaux entrepris malgré cette mise en garde le sera sous la seule responsabilité des parties en cas de difficultés survenues'. Si dans leur offre d'achat, les animateurs de la société S'coordination ont décrit la séparation de trois cellules par des cloisons coupe-feu en parpaings et divers autres aménagements, ces précisions n'ont pas mentionnées, à la différence des menuiseries litigieuses, comme des aménagements à charge de M. [N]. Leur réalisation avant la perfection de la vente ne pouvait être que nécessairement accomplis au risque du bénéficiaire de la promesse.

Selon l'article 1303-2 du code civil, il n'y a pas lieu à indemnisation si l'appauvrissement procède d'un acte accompli par l'appauvri en vue d'un profit personnel et l'indemnisation peut être modérée par le juge si l'appauvrissement procède d'une faute de l'appauvri.

Il résulte des constatations qui précèdent que les aménagements que la Sarl S'coordination a facturés, à les supposer effectivement réalisés et leur montant évalués à leur coût exact, ont été accomplis dans l'unique intérêt de celle-ci dans le cadre de la promesse dont elle était bénéficiaire. Ne bénéficiant d'aucun accord du promettant, elle ne prétendre à l'indemnisation sollicitée.

Enfin, la création de la Sci S'coo immo relève de la volonté de M. [W] et M. [H] et ne peut être mise à la charge de M. [N].

M. [N] sera en conséquence condamné à payer à la Sarl S'coordination la seule somme de 14 838,46 euros Ttc au titre des prestations convenues et réalisées.

- Sur les dépens et frais irrépétibles :

6. M. [N] sera condamné aux dépens de première instance et d'appel, ainsi qu'à payer à la Sarl S'coordination et la Sci S'coo immo la somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles qu'elles ont exposés en première instance et en appel. Le jugement sera infirmé à ce titre.

Maître Amélie Domercq, avocat, sera autorisée, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile, à recouvrer directement contre M. [N], ceux des dépens dont elle a fait l'avance sans avoir reçu provision

La demande présentée par M. [N] au titre des frais irrépétibles qu'il a lui-même exposés sera quant à elle rejetée.

PAR CES MOTIFS