CA Aix Provence, 12 févr. 2025, RG 24/06886

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-1

ARRÊT AU FOND

DU 12 FEVRIER 2025

N° 2025/68

N° RG 24/06886 - N° Portalis DBVB-V-B7I-BNDLF

[T] [F]

S.C.I. LIBERATION PAULO

S.E.L.A.R.L. ORTHODONTIE LIBERATION

C/

SCCV [Localité 5] GARE DU SUD

Copie exécutoire délivrée le :

à :

Me Elie MUSACCHIA

Me Paul SZEPETOWSKI

Décision déférée à la Cour :

Ordonnance du tribunal judiciaire de NICE en date du 23 Avril 2024 enregistré au répertoire général sous le n° 21/01964.

APPELANTES

Madame [T] [F]

Née le 04 Mars 1969 à [Localité 4] (06)

Demeurant [Adresse 1]

S.C.I. LIBERATION PAULO

Agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux en exercice domiciliés ès-qualité au siège social

Demeurant [Adresse 1]

S.E.L.A.R.L. ORTHODONTIE LIBERATION

Prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité au siège social

Demeurant [Adresse 2]

toutes trois représentées par Me Elie MUSACCHIA, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, Me Denis DEUR, avocat au barreau de GRASSE, avocat plaidant

INTIMÉE

SOCIETE CIVILE DE CONSTRUCTION VENTE [Localité 5] GARE DU SUD

Prise en la personne de son représentant légal en exercice y domicilié en cette qualité au siège social

Demeurant [Adresse 3]

représentée par Me Paul SZEPETOWSKI de la SELARL S.Z., avocat au barreau de NICE

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COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 804, 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 11 Décembre 2024, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Fabienne ALLARD, Conseillère, chargée du rapport, qui a fait un rapport oral à l'audience, avant les plaidoiries.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Elisabeth TOULOUSE, Présidente de chambre

Madame Fabienne ALLARD, Conseillère

Madame Louise de BECHILLON, Conseillère

Greffier lors des débats : Mme Anastasia LAPIERRE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 12 Février 2025.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 12 Février 2025

Signé par Madame Elisabeth TOULOUSE, Présidente de chambre et Mme Anastasia LAPIERRE, Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

Exposé des faits et de la procédure

Par acte authentique en date du 23 février 2017, faisant suite à un contrat de réservation conclu le 4 mai 2016, Mme [T] [F], orthodontiste, et la SCI libération Paulo, dont elle est la gérante, ont acquis de la société civile de construction vente (SCCV) Nice gare du sud, la première en usufruit, la seconde en nue propriété, deux appartements en l'état futur d'achèvement dans un immeuble situé à Nice, en vue d'y exercer une activité d'orthodontie.

Mme [F] a apporté ses droits en usufruit à la SELARL orthodontie libération.

La livraison a eu lieu le 28 janvier 2019.

Se plaignant d'un dysfonctionnement du système de ventilation/chauffage des appartements, Mme [F], la SELARL orthodontie libération et la SCI libération Paulo ont, par acte du 5 mai 2021, assigné la SCCV Nice gare du sud devant le tribunal de grande instance de Nice afin d'obtenir des dommages-intérêts.

Par conclusions du 25 octobre 2021, la SCCV [Localité 5] gare du sud a saisi le juge de la mise en état afin qu'il déclare les demandes irrecevables pour cause de prescription.

Le juge de la mise en état, ayant considéré que la fin de non recevoir dépendait d'une question de fond devant être préalablement tranchée, a, par ordonnance du 16 mars 2023, renvoyé l'affaire devant la formation de jugement, sans clore l'instruction, afin qu'elle statue sur la question de fond et la fin de non-recevoir.

Par décision du 23 avril 2024, le tribunal a :

- déclaré les demanderesses irrecevables à agir sur le fondement de la responsabilité contractuelle de droit commun et de la responsabilité décennale ;

- déclaré les demanderesses forcloses en leur action sur le fondement des articles 1642-1 et 1648 du code civil ;

- dit n'y avoir lieu à condamnation en application de l'article 700 du code de procédure civile ;

- condamné Mme [F], la SELARL Orthodontie libération et la SCI Paulo aux dépens.

Pour statuer ainsi, il a considéré que :

- l'action engagée sur le fondement du droit commun de la responsabilité contractuelle est irrecevable s'agissant d'une vente en l'état futur d'achèvement ;

- l'action engagée sur le fondement de l'article 1792 du code civil est irrecevable en l'absence de réception de l'ouvrage et de preuve du désordre alors que les acquéreurs ont déclaré faire leur affaire personnelle du changement d'affectation des locaux achetés ;

- la garantie prévue par les articles 1642-1 et 1648 du code civil ne porte que sur les désordres apparents et l'action doit être intentée, sous peine de forclusion, dans l'année qui suit la date à laquelle le vendeur peut être déchargé des vices apparents, or, le désordre relatif au système de ventilation/chauffage est apparu en juin 2019, soit au cours de l'année qui a suivi la livraison du 28 juin 2019 et l'action a été initiée plus d'un an plus tard, sans que le délai ait été interrompu par une quelconque reconnaissance par la SCCV [Localité 5] garde du sud de la réalité des désordres puisque le courriel du 26 juin 2019 fait tout au plus état d'une intervention en vue d'un changement de thermostat.

Par acte du 29 mai 2024, dont la régularité et la recevabilité ne sont pas contestées, Mme [F], la SELARL Orthodontie libération et la SCI libération Paulo ont relevé appel de cette décision en visant tous les chefs de son dispositif.

Prétentions et moyens des parties

Dans leurs dernières conclusions, régulièrement notifiées le 24 juin 2024, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des moyens, Mme [F], la SELARL Orthodontie libération et la SCI Paulo demandent à la cour de :

' infirmer en toutes ses dispositions l'ordonnance rendue le 23 avril 2024 par le tribunal judiciaire de Nice ;

Statuant à nouveau,

' juger que le délai de forclusion prévu aux dispositions des articles 1642-1 et 1648 alinéa 2

du code civil n'a pas commencé à courir et que leur action n'encourt aucune forclusion ;

En toute hypothèse,

' juger que le désordre n'est pas apparent, que les dispositions des articles 1642-1 et 1648 alinéa 2 du code civil sont inapplicables et écarter toute fin de non recevoir tirée de la forclusion ;

En conséquence,

' juger l'action recevable sur le fondement de la responsabilité contractuelle de droit commun ;

' renvoyer la cause et les parties devant le tribunal judiciaire de Nice afin qu'il soit statué au fond ;

Subsidiairement,

' juger l'action recevable sur le fondement de la garantie décennale et renvoyer la cause et les parties devant le tribunal judiciaire de Nice afin qu'il soit statué au fond ;

En tout état de cause,

' condamner la SCCV [Localité 5] Gare du sud à leur payer la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 code de procédure civile ainsi qu'aux dépens.

Dans ses dernières conclusions d'intimée, régulièrement notifiées le 23 juillet 2024, auxquelles il convient de renvoyer pour un exposé plus exhaustif des moyens, la SCCV [Localité 5] gare du sud demande à la cour de :

' confirmer en toutes ses dispositions l'ordonnance rendue le 23 avril 2024 ;

' condamner Mme [F], la SCI libération Paulo et la SELARL Orthodontie libération à lui payer 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens.

Motifs de la décision

La cour est saisie d'une décision du tribunal, formation de fond, à qui le juge de la mise en état a renvoyé l'affaire sans clore l'instruction, afin qu'il tranche une question de fond dont dépend la fin de non recevoir dont le juge de la mise en état a été saisi, et qui porte sur la prescription de l'action.

La question de fond est afférente au droit pour l'acheteur d'un bien en l'état futur d'achèvement, qui relève d'un régime spécifique de garantie des défauts, d'opter entre la garantie des vices apparents, la responsabilité décennale et la responsabilité contractuelle de droit commun.

Lorsqu'il statue en application de l'article 789 alinéa 3 du code de procédure civile, le juge doit statuer sur la question de fond et la fin de non recevoir par des dispositions distinctes dans le dispositif de la décision.

1/ Sur la question de fond

1.1 Moyens des parties

Mme [F], la SELARL Orthodontie libération et la SCI Paulo font valoir :

- d'une part que le vendeur d'un immeuble à construire est, de même que les constructeurs, tenu sur le fondement de la responsabilité contractuelle de droit commun de réparer les désordres intermédiaires, c'est-à-dire les dommages insuffisamment graves pour relever des garanties légales et non apparents lors de la livraison ;

- d'autre part que l'acheteur est également en droit de mobiliser l'action en garantie décennale pour les dommages qui en relèvent, or, en l'espèce, le contrat conclu entre les parties contient une notice descriptive des lots à construire, qui prévoit expressément que les appartements seront réalisés conformément à la réglementation acoustique, la réglementation thermique 2005 ' Label BBC Effinergie et la norme électrique C15-100, qui poursuivent trois objectifs, à savoir une économie d'énergie, un confort d'été et des garde-fous, impliquant une diminution des besoins de chauffage et de refroidissement, mais aussi un meilleur confort d'été et introduisant une limite de consommation maximale, par mètre carré de surface, pour les consommations de chauffage, de refroidissement et de production d'eau chaude sanitaire, déclinée par zones climatiques et par énergies de chauffage, or des températures excessives par rapport à la norme ont été constatées dans l'appartement le 9 août 2019, et ce désordre, rend l'ouvrage impropre à sa destination puisque le syndic a procédé à un appel de fonds complémentaire afin de couvrir les dépenses de chauffage et que, contrairement à ce qu'a retenu le premier juge, le constat d'huissier mentionne bien la température extérieure avant de constater qu'il n'existe aucune différence avec celle relevée à l'intérieur des locaux

La SCCV [Localité 5] gare du sud soutient qu'en matière de VEFA, lorsque sont en cause un désordre ou une non-conformité apparents, seul le régime de la garantie des vices apparents s'applique, à l'exclusion de tout autre fondement et qu'il importe peu que le désordre allégué présente également les caractéristiques d'un désordre décennal, dès lors que son caractère apparent est retenu.

1.2 Réponse de la cour

La vente litigieuse est une vente d'immeuble à construire, plus spécialement une vente en l'état futur d'achèvement.

Le législateur soumet les ventes d'immeubles à construire à une garantie légale spécifique dont les conditions sont réglementées aux articles 1642-1 et suivants du code civil.

Le vendeur est ainsi soumis à une double garantie portant sur les défauts apparents (1642-1) ainsi que sur les défauts cachés (1643), mais également, à la responsabilité prévue aux articles 1792 et suivants du code civil (1646-1).

Par ailleurs, le dommage intermédiaire, qui est défini comme le vice sans gravité, relève d'un régime spécifique, qui implique de prouver la faute du constructeur, laquelle ne peut résulter de la seule circonstance que le résultat promis n'a pas été atteint.

Même s'ils ont pour origine une non conformité aux stipulations contractuelles, les désordres qui relèvent d'une garantie légale ne peuvent donner lieu contre les personnes tenues à cette garantie à une action en responsabilité sur le fondement de la responsabilité contractuelle de droit commun, qu'il s'agisse de sanctionner l'obligation de délivrance conforme ou une quelconque inexécution du contrat.

En conséquence, Mme [F], la SELARL Orthodontie libération et la SCI libération Paulo ne peuvent invoquer, pour obtenir réparation des préjudices qu'elles allèguent, la responsabilité contractuelle de droit commun.

Il s'en déduit que la recevabilité de l'action doit être examinée exclusivement au regard des dispositions applicables à l'action en garantie des défauts de la chose vendue, à l'action en responsabilité décennale ou à l'action en garantie des dommages intermédiaires.

2/ Sur la prescription

2.1 Moyens des parties

Mme [F], la SELARL Orthodontie libération et la SCI Paulo font valoir que l'action en responsabilité pour inexécution par un contractant de ses obligations se prescrit par cinq ans ; que l'action en garantie décennale se prescrit par dix ans à compter de la réception de l'ouvrage qui a eu lieu, en l'espèce, le 28 janvier 2019 et que les désordres liés à une surconsommation d'énergie et un inconfort thermique ou même un usage impliquant un coût exorbitant rendent l'ouvrage impropre à sa destination.

La SCCV [Localité 5] gare du sud soutient que le vice allégué a été dénoncé dans le délai imparti par l'article 1642-1 du code civil et doit être qualifié d'apparent dans la mesure où il a été "décelé" par l'acquéreur dès la mise en fonctionnement de l'ouvrage, de sorte que l'action, soumise au régime prévu aux articles1642-1 et 1648 du code civil, est prescrite ; que le défaut ne saurait être qualifié de non apparent au seul motif que son origine est à rechercher dans les gaines du sous plafond ; que contrairement à ce que soutiennent les appelantes, la réception a bien eu lieu le jour de la livraison et qu'il importe peu que le désordre allégué présente également les caractéristiques d'un désordre décennal dès lors que son caractère apparent est retenu.

2.2 Réponse de la cour

La garantie pesant sur le vendeur à raison des défauts affectant un immeuble à construire est réglementée par les articles 1642-1 et 1643 du code civil. Le vendeur est tenu à une double garantie :

- celle des vices de construction et défauts apparents lors de la réception ou dans le délai d'un mois après la prise de possession par l'acquéreur ;

- celle des vices cachés.

Dans le premier cas, l'article 1648 alinéa 2 impose à l'acquéreur, à peine de forclusion, d'agir dans l'année qui suit la date à laquelle le vendeur peut être déchargé des vices ou des défauts de conformité apparents, sauf si des réserves ont été formulées lors de la livraison. Dans le second, il doit agir dans un délai de deux ans à compter de la découverte du vice.

Selon l'article 1646 du code civil, le vendeur d'immeuble à construire est tenu, à compter de la réception des travaux, des obligations dont les architectes, entrepreneurs et autres personnes liées au maître de l'ouvrage par un contrat de louage d'ouvrage sont eux-mêmes tenus en application des articles 1792, 1792-1, 1792-2 et 1792-3 du code civil.

L'article 1642-1 du code civil dispose que le vendeur d'un immeuble à construire ne peut être déchargé, ni avant la réception des travaux, ni avant l'expiration d'un délai d'un mois après la prise de possession par l'acquéreur, des vices de construction alors apparents, l'action devant, en application du troisième, être introduite, à peine de forclusion, dans l'année qui suit la date à laquelle le vendeur peut être déchargé des vices apparents.

Enfin, aux termes de l'article 1792-6 du code civil, la réception est l'acte par lequel le maître de l'ouvrage déclare accepter l'ouvrage avec ou sans réserves.

Il résulte de la combinaison de ces textes que l'acquéreur bénéficie du concours de l'action en garantie décennale et de celle en réparation des vices apparents.

Lorsqu'il agit en réparation contre le vendeur en l'état futur d'achèvement sur le fondement des articles 1646-1 et 1792 et suivants du code civil, le caractère apparent du désordre s'apprécie en la personne du maître de l'ouvrage et au jour de la réception, peu important qu'il soit dénoncé au delà du délai d'un mois fixé par l'article 1642-1 du code civil.

En l'espèce, la prise de possession de l'immeuble par l'acquéreur a eu lieu le 28 janvier 2019, date à laquelle les clefs ont été remises à Mme [F] et c'est également à cette date que, selon le procès verbal produit aux débats, la réception de l'ouvrage a eu lieu.

Le désordre apparent est donc celui dont les manifestations et les conséquences ont été visibles par Mme [F] au plus tard un mois après la prise de possession, soit au 28 février 2019, peu important qu'ils aient été dénoncés plus tard au vendeur.

Or, dans un courrier adressé à la société venderesse le 15 mars 2021, le conseil de Mme [F] explique que 'dès la prise de possession des lieux' sa cliente a informé la SCCV [Localité 5] gare du sud d'un dysfonctionnement du système de rafraîchissement équipant les locaux.

Mme [F] ne produit aucune pièce démontrant que, contrairement à ce qu'indique son propre conseil dans le courrier précité, la prise de possession n'a pas eu lieu lors de la livraison le 28 janvier 2019, ni que c'est seulement en juin, soit cinq mois plus tard qu'elle a découvert le dysfonctionnement du système de ventilation chauffage.

Pour autant, il résulte du concours d'action dont bénéficie l'acquéreur d'un immeuble en l'état futur d'achèvement, que, quand bien même les désordres, en l'espèce relatifs au fonctionnement du système de ventilation/chauffage, étaient apparents au sens de l'article 1642-1 du code civil, l'acquéreur peut agir sur le fondement de l'article 1792 s'il démontre que ce vice, soit porte atteinte à la solidité de l'immeuble, soit le rend impropre à sa destination, soit porte atteinte à sa solidité ou au bon fonctionnement de ses éléments d'équipements.

Selon l'article 1792-4-1 du code civil, toute personne physique ou morale dont la responsabilité peut être engagée en vertu des articles 1792 à 1792-4 du présent code est déchargée des responsabilités et garanties pesant sur elle, en application des articles 1792 à 1792-2, après dix ans à compter de la réception des travaux ou, en application de l'article 1792-3, à l'expiration du délai visé à cet article.

Par ailleurs, l'action fondée sur des dommages intermédiaires, correspondant aux vices sans gravité, est également soumise à un délai de prescription de dix ans à compter de la réception.

En l'espèce, le vice concerne le lot ventilation-chauffage. Selon la notice descriptive, il s'agit d'un système de production d'air chaud ou froid par production centralisée par pompe à chaleur réversible air/eau avec thermostat de régulation depuis une unité intérieure gainable dans le faux plafond du logement avec diffusion dans les pièces sèches par bouches en limite de faux plafond.

Les demanderesses produisent un procès verbal de constat dressé par un commissaire de justice, dont il résulte que le système de rafraîchissement et de chauffage se trouve à l'intérieur des faux plafonds et que l'air froid ou chaud est diffusé depuis ceux-ci par des bouches d'aération.

Il sera rappelé que la recevabilité d'une action ne préjuge en rien de son bien fondé. Le juge de la mise en état, lorsqu'il statue sur la recevabilité de l'action, n'a pas à rechercher si les conditions de fond en sont réunies.

Il appartiendra donc au tribunal d'apprécier si les conditions de fond de l'action en garantie décennale ou au titre de vices intermédiaires sont réunies.

Il résulte de l'ensemble de ces considérations que :

- les demanderesses disposent d'une option leur permettant d'agir sur le fondement de la responsabilité des constructeurs prévue par les articles 1792 et suivants du code civil ;

- le délai d'action est de dix ans à compter de la réception ;

- la réception ayant eu lieu le 28 janvier 2019, l'action, qu'elle soit fondée sur la garantie décennale ou la garantie des vices intermédiaires, n'était pas prescrite au jour où elles ont engagé l'action par assignation délivrée le 5 mai 2021.

En conséquence, il convient d'infirmer la décision entreprise, hormis en ce qu'elle a déclaré irrecevables les demandes fondées sur la responsabilité contractuelle de droit commun, et de déclarer les demandes recevables.

3/ Sur les dépens et frais irrépétibles

Les dispositions du jugement relatives aux dépens et aux frais irrépétibles sont infirmées.

La SCCV [Localité 5] garde du sud, qui succombe, supportera la charge des entiers dépens de première instance et d'appel et n'est pas fondée à solliciter une indemnité au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

L'équité justifie d'allouer à Mme [F], la SELARL Orthodontie libération et la SCI Paulo, ensemble, une indemnité de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles exposés en première instance et devant la cour.

Par ces motifs