TJ Paris, 13 févr. 2025, RG 17/11459

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]

[1]
Expéditions
exécutoires
délivrées le:

■

18° chambre
1ère section

N° RG 17/11459
N° Portalis 352J-W-B7B-CLE4T

N° MINUTE : 2

contradictoire

Assignation du :
21 Août 2017

JUGEMENT
rendu le 13 Février 2025
DEMANDERESSE

ASSOCIATION FRANCAISE DES OEUVRES PONTIFICALES MISSIONNAIRES
[Adresse 11]
[Localité 13]

représentée par Maître Thierry CHAPRON de la SCP CHAPRON LANIECE, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #P0479

DÉFENDEUR

Monsieur [Z] [B]
[Adresse 9]
[Localité 14]

représenté par Maître André GUILLEMAIN de la SCP SCP GUILLEMAIN PANEPINTO PAULHAC, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #P0102

PARTIE INTERVENANTE

Société SAINT JAMES INVEST
[Adresse 8]
[Localité 16]

représentée par Maître Thierry CHAPRON de la SCP CHAPRON LANIECE, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #P0479
Décision du 13 Février 2025
18° chambre 1ère section
N° RG 17/11459 - N° Portalis 352J-W-B7B-CLE4T

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Sophie GUILLARME, 1ère Vice-présidente adjointe,
Monsieur Jean-Christophe DUTON, Vice-président,
Madame Diana SANTOS CHAVES, Juge,

assistés de Monsieur Christian GUINAND, Greffier principal,

DÉBATS

A l’audience du 26 Novembre 2024, tenue en audience publique devant Madame Sophie GUILLARME, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.
Avis a été donné aux avocats des parties que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 6 février 2025.
Puis, le délibéré a été prorogé jusqu’au 13 février 2025.

JUGEMENT

Rendu par mise à disposition au greffe
Contradictoire
en premier ressort

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 6 juillet 1998, [F] [P] a donné à bail commercial à M. [Z] [B] des locaux commerciaux situés [Adresse 9], pour une durée de 9 ans à compter du 1er juillet 1998 moyennant un loyer annuel en principal de 300 000 francs (45 734,70 euros), les activités autorisées étant celles de “couture -tailleur- prêt-à porter hommes & femmes- styliste.”

Par acte sous seing privé du 9 janvier 2012, Mme [F] [P] a renouvelé le bail à compter du 1er avril 2009 pour une durée de 9 ans, moyennant un loyer annuel en principal de 63 028,64 euros.

Les locaux sont désignés ainsi qu’il suit :
« Au rez-de-chaussée à droite du porche et au 1er étage.
Lots 2 et 25 représentant 53 et 24/1000e, un local d'environ 142,20 m² allant de la [Adresse 28] à la [Adresse 26] et un local accessible par un escalier intérieur partie du lot 25.
Au 1er étage : lot 26 représentant 53/1000e d'environ 136 m² à usage d'habitation.
Au 6e étage : lots 35 et 36, soit 4 et 3/1000e - pièces annexes.
Au soul sol : lot 44, soit 3/1000e accessible par un escalier depuis le lot 25 d'environ 47 m² - Plans joints. »

A la suite du décès de [F] [P], sa légataire universelle, l'Association Française des Oeuvres Pontificales Missionnaires (ci-après l’Afopm), est devenue propriétaire des biens loués.

Par ordonnance rendue sur requête le 30 janvier 2017 par le président du tribunal de grande instance de Paris, un huissier de justice a été désigné aux fins de constater les conditions d'occupation des lieux loués et notamment l'existence d'une sous-location.

L'huissier de justice instrumentaire a constaté lors d'un procès-verbal établi le 16 mars 2017 la présence de M. [R] [B], frère du preneur, architecte, et de Mme [K] [G] dans une chambre de service.

A la suite, par acte extra judiciaire du 21 août 2017, l'Afopm a fait délivrer au preneur un congé pour le 31 mars 2018 sans offre d'une indemnité d'éviction pour motifs graves et légitimes résultant d'une sous-location non autorisée concernant M. [R] [B] et Mme [K] [G] et l'a fait assigner, par acte du même jour devant le tribunal de grande instance de Paris afin de voir prononcer la résiliation du bail.

Par acte extra judiciaire en date du 28 décembre 2017, le preneur a fait assigner l'Afopm devant le tribunal de grande instance de Paris pour contester les motifs graves du congé et demander une indemnité d'éviction de 1 020 000 euros.

Les deux procédures ont été jointes le 11 septembre 2018.

La société Saint James Invest qui a acquis les biens immobiliers, objets des lieux loués par acte authentique du 29 novembre 2018, est intervenue volontairement à la procédure.

Par jugement contradictoire mixte et en premier ressort, rendu le 10 février 2020, le tribunal judiciaire de Paris a :

- reçu la société Saint James Invest en son intervention volontaire,
- rejeté la demande de nullité de l’ordonnance sur requête du 30 janvier 2017,
- écarté l’irrecevabilité des demandes de l’Afopm soulevée par M. [Z] [B],
- dit que le congé avec refus de renouvellement et refus de paiement d’une indemnité d’éviction délivré le 21 août 2017 est irrégulier pour défaut de mise en demeure,
- dit que le congé délivré le 21 août 2017 à M. [Z] [B] par l’Afopm a mis fin, à compter du 30 mars 2018, au bail renouvelé les liant, portant sur les locaux sis [Adresse 9],
- dit que l’Afopm et la société Saint James Invest sont redevables in solidum d’une indemnité d’éviction à M. [Z] [B],
- dit que l’Afopm devra seule supporter le coût final de cette dette,
- dit que M. [Z] [B] a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du bail expiré jusqu'au paiement de l’indemnité d’éviction, et est redevable d'une indemnité d'occupation,
- dit que l’indemnité d’occupation due par M. [Z] [B] à compter du 1er avril 2018 sera fixée conformément aux dispositions de l’article L.145-28 du code de commerce,
- dit que pendant la durée de l’instance, l’indemnité d’occupation provisionnelle sera fixée au montant du loyer contractuel outre les taxes frais et charges,
- débouté l’Afopm et la société Saint James Invest de leur demande en expulsion,
- débouté l’Afopm et la société Saint James Invest de leur demande de résiliation judiciaire du bail;
- avant dire droit au fond sur le montant de l'indemnité d'éviction et celui de l'indemnité d'occupation, tous droits et moyens des parties demeurant réservés à cet égard, ordonné une mesure d’expertise confiée à Mme [V],
- débouté M. [Z] [B] de sa demande de provision sur l’indemnité d’éviction;
- réservé les dépens et les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Ce jugement a été confirmé par la cour d’appel de Paris le 11 janvier 2023.

Mme [L] [U], désignée à la place de Mme [V], empêchée, a déposé son rapport le 10 février 2022.

Elle conclut à la perte du fonds, et estime le montant de l’indemnité d’éviction toutes causes de préjudice confondues à la somme de 601 000 euros se décomposant comme suit :
- Indemnité principale : 530 000 euros,
- Indemnités accessoires :
* Frais de remploi : 53 000 euros
* Trouble commercial : 1 000 euros
* Frais de déménagement : 5 000 euros.
* Frais de réinstallation : néant.
* Frais administratifs et commerciaux : 3 000 euros.

L’expert judiciaire estime par ailleurs l’indemnité d’occupation au 1er avril 2018, après abattement pour précarité de 10 %, à la somme de 99 900 HT/HC/an.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par RPVA le 7 octobre 2022, l’Afopm et la société Saint James Invest demandent au tribunal de :
- prononcer le sursis à statuer en attendant la décision de la cour d’appel suite à l’appel interjeté à l’encontre du jugement rendu le 10 février 2020,
- donner acte à la société Saint James Invest de ce qu’elle offre de procéder au règlement de l’indemnité d’éviction en principal à hauteur de 415 000 euros,
- fixer le montant de l’indemnité d’occupation due depuis le 1er avril 2018 à la somme de 99900 euros HT hors charges par an.
- condamner M. [B] au paiement de la somme de 99 900 € HT / HC au titre de l’indemnité d’occupation due du 1er avril 2018 jusqu’à la date de restitution des locaux,
- ordonner en cas d’allocation d’une indemnité d’éviction, la compensation des sommes ci-dessus avec le montant de ladite indemnité.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 6 mars 2023, M. [B] demande au tribunal de :
- condamner in solidum la société Saint James Invest et l’Afopm à payer à titre d’indemnité d’éviction la somme totale, sauf à parfaire, de 783 000 euros, avec intérêt à compter du 10 février 2020, outre la capitalisation des intérêts dès lors qu’ils seraient dus plus d’une année entière et consécutive ;
- fixer le montant de l’indemnité d’occupation à compter du 1er avril 2018 à la somme par an en principal de 60 000 euros HT/HC ;
- débouter en toute hypothèse l’Afopm et la société Saint James Invest de toutes leurs demandes, fins et prétentions ;
- condamner in solidum la société Saint James Invest et l’Afopm à lui payer la somme de 20 000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile ;
- condamner in solidum la société Saint James Invest et l’Afopm aux entiers dépens.

Pour un plus ample exposé des faits de la cause et moyens des parties, il est expressément renvoyé à leurs dernières conclusions récapitulatives figurant à leur dossier et régulièrement notifiées, en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 7 mars 2023.

MOTIFS DU JUGEMENT

Sur la demande de sursis à statuer

En application des dispositions de l’article 378 du code civil, la décision de sursis suspend le cours de l'instance pour le temps ou jusqu'à la survenance de l'événement qu'elle détermine

En l’espèce, aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 7 octobre 2022, la société Saint James Invest et l’Afopm demandent au tribunal de prononcer le sursis à statuer dans l’attente de l’arrêt de la cour d’appel de Paris à l’encontre du jugement rendu le 10 février 2020 par le tribunal judiciaire de Paris.
La cour d’appel de Paris ayant rendu son arrêt le 11 janvier 2023, la demande de sursis à statuer est devenue sans objet.

Sur l’indemnité d’éviction

Sur l'indemnité principale

Aux termes de l’article L. 145-14 du code du commerce, “Le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement.
Cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée selon les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que les frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre."

L'indemnité d'éviction a pour objet de compenser le préjudice qui résulte pour le locataire de la perte de son droit au bail. Si le fonds de commerce est transférable, l'indemnité principale est qualifiée d'indemnité de déplacement et correspond au minimum à la valeur du droit au bail, élément incorporel majeur du fonds de commerce. Si le fonds n'est pas transférable, l'indemnité principale correspond à la valeur du fonds et est dite de remplacement et comprend donc la valeur marchande du fonds, déterminée selon les usages de la profession. Si la valeur du droit au bail est supérieure à la valeur marchande du fonds, le locataire doit alors se voir allouer une indemnité de transfert égale à la valeur du droit au bail.

En l’espèce, l’expert judiciaire a conclu à une perte de fonds, ce qui n’est pas contesté par les parties, lesquelles sont également d’accord pour dire que la valeur du droit au bail des locaux en litige sera dans tous les cas supérieure à la valeur du fonds de commerce.
L’indemnité d’éviction sera donc déterminée par référence à la valeur du droit au bail perdu.

Pour déterminer cette valeur, l’expert judiciaire a utilisé la méthode dite du différentiel de loyer, soit, en fonction de l'écart mesuré entre la valeur locative de marché des locaux objets de l'éviction et le loyer de renouvellement, avec application d'un coefficient représentatif de la valeur de l'emplacement au différentiel ainsi obtenu.

Pour calculer la valeur du droit au bail, il convient, d’adopter cette méthode retenue par l’expert et avalisée par les parties.

Selon le rapport d'expertise judiciaire, les locaux sont situés dans un immeuble ancien, au [Adresse 9] et [Adresse 10] dans le [Localité 14], à proximité immédiate du Sénat et du [Adresse 22].
L’expert relève que le quartier où se situent les locaux est un quartier central de la capitale, l’un des plus agréables et des plus prisés de la rive gauche, très résidentiel avec quelques bureaux, mais surtout très touristique, bien qu’en retrait des rues les plus animées du secteur (au niveau de [Adresse 23] et du [Adresse 20]).
La partie de la rue dont dépendent les locaux étudiés comprend un café presqu’en face des locaux étudiés, un traiteur-salon de thé dont le fonds est à céder juste à côté, un coiffeur, quelques magasins de prêt-à-porter pour hommes, une agence de voyages et plusieurs librairies.
Les locaux sont moyennement desservis par les transports en commun (métro : lignes 4 et 10 avec la station Odéon à environ 300 m, ligne 10 avec la station Mabillon à 385 m, autobus avec à proximité immédiate l’arrêt Sénat qui dessert les lignes 84,58 et 89, et le RER B avec la station Luxembourg, assez éloignée à environ 490 m). Le stationnement est très difficile dans le secteur, le parking le plus proche “Marché [29]” étant réservé aux résidents, les parkings publics “[Localité 25] [24]” et “[21]” étant un peu plus éloignés (respectivement 400 m et 550 m).

Mme [U] conclut qu’il s’agit d’un bon emplacement pour l’activité exercée (tailleur pour hommes), dépendant de la partie la moins active de la [Adresse 28].

Les locaux dépendent d’un immeuble ancien, classé aux monuments historiques, doté d’une belle façade côté [Adresse 28] (sur laquelle donnent la devanture principale et l'accès à la boutique) en pierre et maçonnerie sous enduit peint ornée de plusieurs mascarons, élevé sur sous-sol, d'un rez-de-chaussée (avec 2 commerces de part et d'autre de la porte d'entrée), de deux étages droits (avec garde-corps en ferronnerie) et d'un troisième étage derrière un balcon filant (également en ferronnerie) outre un quatrième étage sous combles avec fenêtres. Côté [Adresse 26] (sur laquelle donnent la devanture secondaire éclairant la réserve de la boutique et l'appartement) la façade est plus simple en maçonnerie sous enduit peint et l’immeuble est élevé sur sous-sol, d'un rez-de-chaussée, de cinq étages droits outre un sixième étage sous combles avec fenêtres. Le ravalement est récent et le gros œuvre en bon état apparent.

Les locaux loués comprennent :

- une partie commerciale avec :
* une première boutique en façade sur la [Adresse 28] qui bénéficie d'une visibilité correcte grâce à un linéaire de façade d' environ 7 mètres sur la [Adresse 28], avec une devanture vitrée séparée par trois piliers massifs dans laquelle est prise une porte simple d'accès surélevée d'une marche, l'ensemble sous un bandeau à l'enseigne "[C] [B] - TAILLEUR" et un store déroulant. Cette première boutique est de configuration régulière (à peu près rectangulaire, avec cependant un large pilier au centre de la partie accessible à la clientèle), assez correctement éclairée en premier jour depuis la rue, avec une partie accessible à la clientèle en deux zones (aire de vente et atelier/essayage) suivie d'une partie non accessible à la clientèle aménagée en atelier et en bureau, tous deux éclairés sur la cour intérieure de l'immeuble par des fenêtres barreaudées, outre, tout au fond, une porte ouvrant sur le hall d'accès commun de l'immeuble où se trouvent l'escalier d'accès aux étages et une porte ouvrant sur la seconde boutique.
* une seconde boutique située à gauche de l'immeuble, non reliée à la précédente, avec une façade sur la [Adresse 26] se développant sur deux niveaux : au RDC et au R-1 reliés entre eux par un escalier intérieur. Cette boutique bénéficie d'une visibilité moyenne grâce un linéaire de façade d' environ 4 m sur la [Adresse 26], avec une devanture comprenant, sur la gauche, une vitrine sur laquelle est collé un calicot et, sur droite, une porte simple d'accès surélevée d'une marche. Une aire de vente est utilisée en espace de stockage où se trouvent un ancien comptoir
d'accueil et le départ d'un escalier à vis étroit vers le R-1, ouvrant sur une réserve. Au R-1 se trouvent deux compartiments de caves sous voûtain, à usage de débarras.

- une partie habitation qui comprend :
* au R+1, accessible par un escalier et un ascenseur depuis les parties communes de l'immeuble
un vaste appartement de 4 pièces principales d'une surface d'environ 136,40 m2 éclairé sur la [Adresse 26] et sur la cour intérieure, avec un vaste séjour-salle à manger (parqueté, murs peints et plafond mouluré) et trois chambres (deux moquettées et une parquetée), outre une grande salle de bains (avec baignoire, douche et WC), plusieurs dégagements, une salle d'eau (avec cabine de douche), un WC séparé (avec fenêtre) et une petite cuisine (avec plan de gabarit en mélaminé).
* Au R+6 : un studio, accessible par un escalier et un ascenseur depuis les parties communes de l'immeuble, composé de deux chambres avec fenêtres aménagées sous combles d'une surface d'environ 16,93 m2 Carrez (et 24,85 m2 au sol, 7,92 m2 ayant une hauteur supérieure à 1,80 m), avec un coin kitchenette et une cabine de douche.

L’expert note que la partie commerciale des locaux étudiés est relativement fonctionnelle (malgré une exploitation en 2 entités et sur 2 niveaux), d'aspect ancien, simplement équipée et aménagée pour l'activité exercée, le tout en état moyen, le preneur ayant l'avantage de bénéficier d'un grand appartement d'habitation et d'un studio, en état correct, dans un quartier où ce type de bien est particulièrement recherché.

Aux termes du rapport d’expertise, la surface des locaux en litige est de 172,60 m2 utile pour la partie commerciale et de 153,33 m2 (loi Carrez) pour la partie habitation (136,40 m2 pour l’appartement et 16,93 m2 pour le studio).

L’expert évalue les surfaces pondérés pour la partie commerciale comme suit :
- boutique en façade sur la [Adresse 28] : 63,20 m2b
- boutique en façade sur la [Adresse 26] : 40,73 m2b arrondis à 40,80 m2b.

Les parties ne formulent dans leurs dernières conclusions récapitulatives qui seules saisissent le tribunal, aucune contestation argumentée concernant les surfaces utiles comme les surfaces pondérées retenues par l’expert judiciaire. Celles-ci sont conformes, pour la partie commerciale, aux préconisations de la nouvelle charte de l’expertise applicable en l’espèce et à la spécificité des lieux, et pour la partie habitation, aux surfaces mesurées en loi Carrez figurant sur les attestations communiquées à l’expert.

Le bail ne comporte pas de clause exorbitante de droit commun, à l’exception de la faculté offerte au preneur de sous-louer dans la même activité, sous la seule réserve de porter cette sous-location à la connaissance du bailleur.

Mme [U] indique que si le loyer avait été renouvelé, le loyer aurait, au 1er avril 2018, été plafonné au montant de 68 119,39 euros HT HC/an, ce qui est admis par les parties.

L’expert retient par ailleurs, comme valeur locative de marché :
- s’agissant de la partie commerciale :
* pour la boutique en façade sur la [Adresse 28], une valeur unitaire 950 euros/m2b, soit une valeur locative annuelle de 60 040 euros (63,20 m2b x 950 €/m2b)
* pour la boutique en façade sur la [Adresse 26], dont la commercialité est, aux dires de l’expert, sensiblement inférieure à celle de la [Adresse 28], une valeur unitaire de 650 euros/m2b, soit une valeur locative annuelle de 26 520 euros (40,80 m2b x 650 €/m2b)
- s’agissant de la partie habitation :

* pour l’appartement situé au R+1 : une valeur unitaire de 28 euros/ m2/mois, soit une valeur locative annuelle de 45 830 euros (136,40 m2 x 28 x 12 mois)
* pour le studio situé au R+6 / : une valeur unitaire de 35 euros/m2/mois, soit une valeur locative annuelle de 7 111 euros (16,93 m2 x 35 x 12 mois).

Sur ces bases, l’expert judiciaire conclut à une valeur locative de marché totale de 139.501 euros arrondie à 140 000 euros HT/HC/an.

M. [B] ne conteste pas ces estimations.

La société Saint James Invest et l’Afopm, ne contestent pas la valeur locative annuelle telle que retenue par l’expert pour la partie habitation. Pour la partie commerciale, se référant au rapport amiable établi à leur demande par Mme [V], elles demandent au tribunal de retenir une valeur locative globale de 78 920 euros, sur la base de 800 euros/m2.
Au soutien de leur demande, elles font valoir :
- s’agissant de la boutique en façade sur la [Adresse 26] : que l’expert judiciaire a apprécié le prix au m2 sous le prisme du prestige du quartier situé proche du Sénat en oubliant la faible commercialité, voire la quasi-absence de commercialité sur la [Adresse 26] ; que le prix unitaire “de 600 euros/m2" dans une rue sans commercialité est déconnecté et que l’appréciation au m2 doit se faire par rapport à une valeur de bureau et non d’une boutique nonobstant la présence de vitrine, puisque le frère de M. [B] y exerçait comme architecte,
- s’agissant de la boutique en façade sur la [Adresse 28], que les fixations judiciaires ou en renouvellements amiables déplafonnés font ressortir un chiffre de 800 euros à 850 euros le m2, les prix les plus élevés correspondant à des emplacements ayant une commercialité supérieure à celle du commerce considéré.

A titre liminaire, il y a lieu de relever que contrairement à ce que font soutenir la société Saint James Invest et l’Afopm, le prix du bail des locaux en façade sur la [Adresse 26] ne peut pas être apprécié par rapport au marché des bureaux, s’agissant de locaux à usage de boutique, la destination contractuelle des lieux étant l’activité de “couture-tailleur-prêt à porter hommes & femmes- styliste”et la boutique étant au demeurant dotée d’un linéaire de façade d’environ 4 mètres.

Aux termes de son rapport, Mme [U] a analysé 15 références :
- 2 concernent des fixations judiciaires pour des locaux situés [Adresse 28] :
* un bail de juillet 2009, [Adresse 1]/[Adresse 5], 60m2b, activité de tissus, décoration : 1 100 euros/m2,
* un bail d’avril 2013, [Adresse 3], 45m2b, activité de prêt-à-porter, 800 euros/m2,
- 2 concernent des renouvellements amiables déplafonnés pour des locaux situés [Adresse 17]- [Adresse 7] concernant un même fonds objet de deux baux d’avril 2014, pour une activité de pâtisserie, à savoir :
* un bail pour une local de 90,44 m2b : 885 euros/m2,
* un bail pour un local de 18,36 m2b : 901 euros/m2,
- 5 concernent des locations nouvelles pures, dont 2 pour des locaux situés [Adresse 28] :
* un bail d’octobre 2013, [Adresse 4], 78m2b, activité d’agence de voyages : 769 euros/m2,
* un bail de janvier 2017, [Adresse 6], 92,40 m2b, activité d’agence immobilière: 844 euros/m2.
* un bail d’août 2014, [Adresse 19], 54,04 m2b, activité de prêt-à-porter : 1.369 euros/m2 (présence de charges exorbitantes en défaveur du preneur),
* un bail de juin 2015,16 [Adresse 27], 45,40 m2b, activité de pâtisserie restauration: 929 euros/m2,
* un bail de janvier 2017, [Adresse 6], 92,40 m2b, activité d’agence immobilière: 844 euros/m2.

L’expert a également retenu 6 références concernant des loyers décapitalisés, tenant compte du droit au bail ou pas de porte versé en distinguant le loyer facial (LF) et le loyer économique (LE)
* un bail de mars 2016, [Adresse 18], 31,20 m2b, activité de maroquinerie, LF : 1025 euros, LE : 1706 euros,
* un bail de février 2017, [Adresse 15], 44,75 m2b, activité de spécialité de choux à la crème LF: 939 euros, LE : 1 330 euros,
* un bail de février 2016, [Adresse 18], 34,25 m2b, activité de maroquinerie, LF : 934 euros, LE : 1 555 euros,
* un bail de juin 2015, [Adresse 12], 60 m2b, activité de confiserie LF : 1073 euros, LE : 1 427 euros,
* un bail de novembre 2014, [Adresse 18], m2b, activité de chaussures LF : 931 euros, LE : 1 479 euros,
* un bail de janvier 2013, [Adresse 2], m2b, activité de prêt-à-porter pour hommes, LF : 940 euros LE : 1 135 euros.

Ces références sont à retraiter à la hausse et à la baisse selon leur emplacement (la plupart des références concernant des locaux bénéficiant d’une meilleure commercialité), les surfaces, la date des baux et l’activité exercée ; étant entendu s’agissant des activités de bureaux que celles-ci ne seront prises en compte qu’à titre indicatif, et que les loyers faciaux seront privilégiés aux loyers économiques, cette seconde rubrique devant être prise en considération compte tenu de son caractère récurrent dans le secteur mais en la modérant compte tenu de la spécificité des droits au bail ou d’entrée ainsi décapitalisés.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, notamment des caractéristiques des locaux loués, de la nature de l’activité exercée, des facteurs locaux de commercialité et de l’état du marché locatif des boutiques il convient de fixer la valeur locative de marché annuelle pour la partie commerciale à la somme annuelle de 86 560 euros HT HC (60.040 euros + 26 520 euros), les valeurs unitaires retenues par l’expert judiciaire (950 euros/m2b pour le local [Adresse 28] et 650 euros/m2b pour le local [Adresse 26]) étant parfaitement justifiées.

La valeur locative de marché des locaux en cause ressort donc à la somme de 139 501 euros HT TC/an (86 560 + 52 941).

Il en résulte donc un différentiel de 71 381,61 euros entre la valeur locative de marché et la valeur locative de renouvellement (139 501- 68 119,39).

Prenant en compte une bonne situation commerciale, adaptée à l’activité exercée, dans un emplacement qu’elle qualifie de numéro 2, l’expert judiciaire a retenu un coefficient de situation de 7,5.

M. [B] préconise de retenir un coefficient de 8,5, précisant que l’activité de tailleur sur mesure qu’il exerce dans les locaux en cause est en parfaite adéquation avec la proximité du Sénat, et que la valeur de marché de 950 euros/m2b correspond à un coefficient de commercialité a minima de 8. Il ajoute que l’impossibilité de retrouver une telle situation éminemment favorable, où il peut vivre et exploiter ses activités dans un des meilleurs quartiers de [Localité 25] révèle l’ampleur du préjudice subi et justifie l’application d’un coefficient de 8,5.

La société Saint James Invest et l’Afopm sollicitent l’application d’un coefficient de 6,5, faisant soutenir que sauf à considérer que la clientèle de M. [B] est principalement constituée de sénateurs, la proximité du Sénat est insuffisante pour considérer la situation exceptionnelle de cet emplacement et que la boutique ne se situe pas dans la partie la plus commerciale de la [Adresse 28].

Compte tenu de la qualité de l’emplacement adaptée à l’activité exercée, du quartier prestigieux et privilégié dans lequel se situent les locaux à usage commercial et d’habitation, mais aussi de la moindre commercialité de la partie de la [Adresse 28], et du peu de commercialité de la [Adresse 26] dans lesquelles ils se trouvent, le coefficient de 7,5 retenu par l’expert est adapté et sera retenu en l’espèce.

Il en ressort une valeur du droit au bail de :
71 381,61 euros x 7,5 = 535 362 euros arrondie à 535 400 euros.

L’indemnité principale sera donc fixée à la somme de 535 400 euros.

Sur les indemnités accessoires

Le fait que l’indemnité d’éviction prenne le caractère d’une indemnité de remplacement ne fait pas obstacle à l’appréciation des indemnités dites accessoires que subit le preneur évincé du fait de l’éviction.

L’Afopm s’oppose à l’allocation de toutes indemnités accessoires hormis une indemnité pour couvrir les frais déménagement, faisant soutenir que du fait de son âge, M. [B] ne se réinstallera pas.

Il convient de rappeler que c’est au bailleur de rapporter la preuve que le preneur ne se réinstallera pas, preuve qui n’est pas rapportée en l’espèce puisque M. [B] n’a à ce jour pas fait valoir ses droits à la retraite et que bien qu’âgée de plus de 80 ans, il exploite actuellement son fonds de commerce, ce qui démontre contrairement à ce qu’il est soutenu que l’âge n’est pas un obstacle irrémédiable à l’exploitation d’un fonds de commerce et partant, à une réinstallation

Les frais de remploi

Les frais de remploi sont destinés à permettre au locataire évincé de supporter le coût engendré par l’acquisition d’un nouveau titre locatif et, notamment, les droits de mutation, les honoraires de transaction et les frais juridiques.

L’expert judiciaire a fixé cette indemnité à 10 % de l’indemnité principale, soit à la somme de 53 000 euros, “sous réserve d’une réinstallation effective de l’exploitant, né le 10 novembre 1941.”

M. [B] sollicite à ce titre la somme de 61 100 euros, en retenant un pourcentage de 10 % de l’indemnité principale qu’il estimait être de droit de réclamer à hauteur de 611 000 euros.

Il appartient au bailleur de prouver l’inexistence d’un préjudice de ce chef ; si ainsi que rappelé supra, la seule affirmation de l’absence de réinstallation à raison de l’âge du preneur ne suffit pas à rapporter cette preuve, il y a lieu de juger, au regard des circonstances de l’espèce, que l’indemnité de remploi sera versée sur justificatif.

La proposition de l’expert de voir chiffrer à hauteur de 10 % du montant de l’indemnité principale le montant de ces frais de remploi qui est conforme aux usages sera adoptée.

L’indemnité de remploi sera ainsi fixée à la somme de 53 540 euros mais son versement sera conditionné à la justification, par M. [B], de sa réinstallation effective.

Le trouble commercial :

Ce préjudice résulte de la perte de temps générée par l'éviction et le moindre investissement dans le commerce, ayant eu des incidences sur l'exploitation
Il est d'usage que cette indemnité corresponde à trois mois de l'excédent brut d'exploitation (EBE) moyen des trois derniers exercices, et, s'il est nul ou déficitaire, en tenant compte d'autres paramètres comme le chiffre d'affaires ou la masse salariale.

L’expert judiciaire a retenu une indemnité pour trouble commercial forfaitaire de 10.000 euros, retenant l’absence de rentabilité du fonds.
Mme [V], expert mandaté par le preneur, avait retenu une indemnité forfaitaire de 5 000 euros.

M. [B] sollicite l’allocation de 19 000 euros, correspondant selon lui à 6 mois d’EBE moyen retraité en appliquant les coefficients de 3 pour l’année 2017, de 2 pour 2028 et de 1 pour 2019, compte tenu des multiples manifestations et grèves ayant affecté la fin de l’année 2018 et l’année 2019.

La société Saint James Invest et l’Afopm contestent devoir cette indemnité compte tenu de l’âge du preneur et l’absence de réinstallation.

Cependant, le principe d’une indemnité pour trouble commercial doit être retenu même en l’absence de réinstallation, dans la mesure où subsiste ce trouble provoqué par l’arrêt de l’exploitation.

En l’absence d’éléments comptables versés aux débats, égard à la nature de l'activité exercée et aux contraintes liées à l’éviction, il ya lieu d’évaluer le trouble commercial à la somme forfaitaire de 6 000 euros.

Les frais de réinstallation

Le bailleur étant tenu de réparer l'entier préjudice du preneur suite à son éviction, il peut être tenu de l'indemniser de frais de réinstallation si le preneur, qui transfère son fonds, doit mettre en place des aménagements spécifiques semblables à ceux qu'il perd et qu'il ne peut déménager, même s'ils sont d'un coût important ; les aménagements et améliorations de pure convenance ne sont cependant pas à la charge du bailleur, et l'état d'usure des équipements non transférables constitue un élément d'appréciation.

Mme [U] n’a pas retenu d’indemnisation à ce titre, faisant valoir que lieux ne présentaient pas d’aménagements ou équipements spécifiques par rapport à un fonds de tailleur classique et ne relevaient pas d’un concept particulier, ni d’un commerce de chaîne.

M. [B] réclame l’allocation d’une somme de 83 500 euros sur la base de 1000 euros /m2 pour une surface retenue de 83,51 m2 regroupant l’activité vente et la partie atelier.
Il fait valoir que la réinstallation nécessitera d’aménager des espaces propres à la coupe, au montage des parties du vêtement et à la couture, avec des matériels spécifiques.

Pour autant, M. [B], allègue mais ne justifie par aucun élément objectif versé aux débats de la spécificité particulière des locaux évincés.

Il sera donc débouté de sa demande formée de ce chef.

Les frais de déménagement

Cette indemnité accessoire a pour objet d'indemniser le preneur des frais exposés pour libérer les locaux.

M. [B] réclame à ce titre la somme de 5 000 euros telle que retenue par l’expert judiciaire, ce à quoi l’Afopm acquiesce.

Il sera donc alloué à M. [B] cette somme de 5 000 euros.

Au regard de l’ensemble des observations qui précèdent, l’indemnité d’éviction s’établit de la manière suivante :
indemnité principale : 535 400 euros
frais de remploi : 53 540
trouble commercial : 6 000 euros
frais de déménagement : 5000 euros
frais de réinstallation : néant
total : 599 940 euros.

Il est rappelé que l’Afopm et la société Saint James Invest sont redevables in solidum de cette indemnité d’éviction due à M. [Z] [B] et que l’Afopm devra seule supporter le coût final de cette dette, conformément aux termes du jugement rendu le 10 février 2020.

Sur le montant de l’indemnité d’occupation

En vertu de l’article L.145-28 du code de commerce, le locataire évincé qui se maintient dans les lieux est redevable d’une indemnité d’occupation, jusqu’au paiement de l’indemnité d’éviction, égale à la valeur locative de renouvellement déplafonnée.
Les parties s’opposent sur la valeur locative annuelle de base concernant la partie commerciale et sur le coefficient de précarité à retenir.

Sur la valeur locative de renouvellement de base

S’agissant de la partie commerciale, les parties s’accordent pour retenir une valeur locative annuelle de base de 55 260 euros HT HC telle que retenue par l’expert judiciaire.

Avant abattement pour précarité, l’Afopm est d’accord avec Mme [U] pour voir appliquer à cette valeur une majoration de 3% à raison de la possibilité offerte au preneur de sous-louer les locaux sous la seule réserve que cette sous-location soit portée à la connaissance du bailleur. M. [B] demande quant à lui l’application d’un abattement de 20 % pour accession différée et ne retient pas de facteur de majoration.

Le bail prévoyant la possibilité pour le preneur de sous-louer le bien, sans accord du bailleur et sous la seule réserve de l’en informer, c’est à juste titre que l’expert judiciaire a conclu à une majoration de 3% de la valeur locative de renouvellement.

S’agissant de la clause d’accession, l’alinéa 1 de l’article R 1458-8 du code de commerce énonce: “Du point de vue des obligations respectives des parties, les restrictions à la jouissance des lieux et les obligations incombant normalement au bailleur dont celui-ci se serait déchargé sur le locataire sans contrepartie constituent un facteur de diminution de la valeur locative. Il en est de même des obligations imposées au locataire au-delà de celles qui découlent de la loi ou des usages. Les améliorations apportées aux lieux loués au cours du bail à renouveler ne sont prises en considération que si, directement ou indirectement, notamment par l'acceptation d'un loyer réduit, le bailleur en a assumé la charge.”

Il résulte de ce texte que le bailleur ne peut se prévaloir des travaux d’aménagement réalisés par le preneur que s’ils sont devenus sa propriété par accession.

Le bail liant les parties en l’espèce contient la clause suivante :
“ tous embellissements et améliorations resteront à l’expiration du bail la propriété du bailleur, à moins qu’il ne préfère la remise des lieux dans leur état d’origine”.

Cette clause doit être interprétée comme prévoyant que les travaux réalisés dans les lieux par le preneur ne feront accession au bailleur qu’en fin de jouissance ; en effet, par son libellé, cette clause relie l’accession à la faculté détenue concomitamment par le bailleur d’exiger la remise en état des locaux, laquelle ne se conçoit elle-même qu’au départ des lieux du preneur, en fin de jouissance.

L’abattement pour travaux dont l’accession est ainsi repoussée en fin de jouissance, dont le bailleur n’a pas à profiter avant, vise à compenser le fait que l’évaluation des locaux à la valeur locative s’effectue ordinairement compte tenu de l’état des locaux dans leur état modifié après les travaux effectués, alors que cela ne devrait pas être pour des travaux qui n’ont pas encore fait accession au bailleur.

En l’espèce, compte tenu de l’état moyen des locaux commerciaux dont l’expert relève qu’ils sont “simplement équipés et aménagés pour l’activité exercée” et de la durée d’occupation des lieux par M. [B], il sera retenu un abattement de 5 %.

La valeur locative annuelle de base de la partie commerciale sera donc fixée à la somme annuelle de : 55 260 euros x 98 % (abattement de 5 % - majoration de 3 %) = 54 154,80 euros arrondie à 54 150 euros HT HC.

S’agissant de la partie habitation, l’expert a repris la valeur locative de marché (avant abattement de précarité) qui ressort à 52 941 euros HT HC/an (sur la base de 28 euros/m2/mois pour l’appartement et 35 euros/m2/mois pour le studio), ce qui recueille l’accord de la bailleresse.
M. [B] conteste cette estimation soutenant qu’elle concerne une valorisation établie en 2022, alors que l’étude des données de l’observatoire des loyers parisiens à cette date fait ressortir :
- pour l’appartement du 1er étage, un loyer médian de 21 euros/m2/mois,
- pour le studio du 6ème étage, un loyer médian de 28 euros/m2/mois,
soit une valeur locative au 1er avril 2018 de 40 061 euros HT HT/an.

Pour autant, les 20 références retenues par l’expert judiciaire, toutes provenant de l’observatoire des marchés parisiens, concernent des baux conclus entre mars 2018 et février 2020, conclus à un loyer unitaire allant de 27,20 euros à 34,60 euros/m2/mois pour l’appartement et de 30,80 euros/m2/mois à 40,50 euros/m2/mois pour le studio, et leur analyse ne permet nullement de conclure à une tendance à la hausse entre 2018 et 2020 contrairement à ce que sous-tend l’argumentation de M. [B]. Etant entendu que les 5 références visées par ce dernier dans ses conclusions ne permettent pas de remettre en cause la pertinence des éléments de comparaison retenus par Mme [U].
Compte tenu des caractéristiques des locaux, du secteur dans lequel ils sont situés et des références sus visés, la valeur de 52 941 euros HT HC/an est pertinente et sera retenue.

Il en ressort une valeur locative en renouvellement annuelle de base de 54 150 + 52 941 = 107091 euros HT HC arrondie à 107 000 euros.

Sur l’abattement de précarité

L’expert a retenu un “abattement classique” de précarité de 10 %, que l’Afopm et la société Saint James Invest demande au tribunal d’avaliser.
M. [B] sollicite un abattement de 30 % en invoquant le trouble causé à son activité depuis de “trop nombreuses années”

Compte tenu de l’ancienneté du congé et de la situation d’insécurité en découlant pour M. [B], il sera retenu un abattement de précarité majoré à hauteur de 20 %.

L’indemnité d’occupation annuelle s’établit donc à la somme en principal de 85 600 euros HT HC (107 000 x 0,80).

Sur les intérêts et la capitalisation des intérêts

Conformément aux dispositions de l’article 1231-7 code civil, le point de départ des intérêts courant sur le montant de l’indemnité d’éviction (hors frais de remploi payables sur justificatifs) sera fixé au jour du présent jugement.

En application des dispositions de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus pour une année entière à compter du présent jugement porteront eux-mêmes intérêts.

Sur les autres demandes

Les parties étant réciproquement créancière et débitrice l'une de l'autre, il y a lieu de constater que le paiement de l'indemnité d'éviction et de l'indemnité d'occupation s'opérera de plein droit par compensation en application des articles 1348 et suivants du code civil.

La procédure ayant eu pour cause la délivrance par la bailleresse du congé refusant le renouvellement, il appartient en conséquence à l’Afopm et la société Saint James Invest de supporter in solidum les dépens de l’instance, en ce compris le coût de l’expertise.

L’Afopm et la société Saint James Invest seront en outre déboutées de leur demande formée en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et condamnées in solidum sur ce fondement, au regard de l’équité, à payer à M. [B] la somme de 5 000 euros.

En raison du droit de repentir ouvert au bailleur à compter du prononcé de la présente décision et du droit au maintien dans les lieux du locataire jusqu'au paiement de l'indemnité d'éviction, l'exécution provisoire apparaît incompatible avec la nature de l'affaire et ne sera pas prononcée.

PAR CES MOTIFS