TJ Paris, 13 févr. 2025, RG 24/07333

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]

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Copie exécutoire délivrée
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Pôle civil de proximité
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PCP JCP ACR référé

N° RG 24/07333 - N° Portalis 352J-W-B7I-C5QYY

N° MINUTE : 10/2025

ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 13 février 2025

DEMANDERESSE
RIVP, [Adresse 2],représentée par Maître Nicolas GUERRIER, avocat au barreau de PARIS, [Adresse 3], Toque P0208

DÉFENDERESSE
Madame [W] [T], demeurant [Adresse 1], comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Morgane JUMEL,juge des contentieux de la protection
assistée de Caroline CROUZIER, Greffière

DATE DES DÉBATS : 20 décembre 2024

ORDONNANCE
contradictoire et en premier ressort prononcée le 13 février 2025 par Morgane JUMEL, Vice-présidente, assistée de Caroline CROUZIER, Greffière

Décision du 13 février 2025
PCP JCP ACR référé - N° RG 24/07333 - N° Portalis 352J-W-B7I-C5QYY

EXPOSE DU LITIGE

Par acte d'huissier du 8 juillet 2024, la RIVP a fait assigner Madame [T] [W] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de PARIS, statuant en référé, afin notamment que celui-ci:

- constate l'acquisition de la clause résolutoire prévue à l'engagement de location portant sur le logement ;

- ordonne l'expulsion de Madame [T] [W] ainsi que de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique si nécessaire ;

- ordonne l'enlèvement et le dépôt des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués en un lieu approprié aux frais, risques et périls du défendeur ;

- condamne Madame [T] [W] à lui payer la somme de 21.104,70 euros à titre de provision sur les loyers et provisions impayés au mois de juin 2024 inclus, outre les intérêts au taux legal à compter du commandement de payer les loyers ;

- condamne Madame [T] [W] à lui payer une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer principal mensuel en vigueur à la date de la résiliation, augmentée des charges locatives, outre indexation, et ce jusqu'à libération effective du local d'habitation ;

- condamne Madame [T] [W] au versement d'une somme de 1.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.

A l'audience, la RIVP, représentée par son avocat, a sollicité le bénéfice de son exploit introductif d'instance en actualisant sa demande en paiement au titre de l'arriéré locatif arrêté au 30 novembre 2024 à la somme de 27.381,49 euros. La RIVP s'est opposée à l'octroi de délais de paiement suspendant la clause résolutoire au regard de l'ancienneté de la dette locative .

Madame [T] [W] n'a pas contesté le montant de l'arriéré locatif. Elle a expliqué qu'elle avait rencontré de graves problèmes de santé ayant eu des répercussions financières. Elle a par ailleurs soulevé des manquements du bailleur à son obligation de délivrance d'un logement décent en s'appuyant sur diverses photographies de son appartement.

MOTIFS DE LA DECISION

Vu la loi du 6 juillet 1989, et notamment les articles 7 et 24,

Vu le contrat de bail conclu le 10 janvier 2020, portant sur l'appartement situé [Adresse 1], outre une cave et deux offices,

Vu le commandement de payer en date du 1er décembre 2023 portant sur une somme en principal de 12.052,46 euros,

Vu la saisine de la CCAPEX intervenue le 7 décembre 2023,

Vu la notification de l'assignation au Préfet le 10 juillet 2024,

En application de l'article 834 du code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire peut, dans tous les cas d'urgence et dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

Sur la demande d'expulsion :

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version en vigueur depuis le 29 juillet 2023 prévoit que :
" I. - Tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.
Le commandement de payer contient, à peine de nullité :
1° La mention que le locataire dispose d'un délai de six semaines pour payer sa dette ;
2° Le montant mensuel du loyer et des charges ;
3° Le décompte de la dette ;
4° L'avertissement qu'à défaut de paiement ou d'avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s'expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d'expulsion ;
5° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l'adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière ;
6° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l'article 1343-5 du code civil.
Lorsque les obligations résultant d'un contrat de location conclu en application du présent titre sont garanties par un cautionnement, le commandement de payer est signifié à la caution dans un délai de quinze jours à compter de sa signification au locataire. A défaut, la caution ne peut être tenue au paiement des pénalités ou des intérêts de retard.
Lorsque le locataire est en situation d'impayé de loyer ou de charges locatives sans interruption depuis une durée de deux mois ou lorsque la dette de loyer ou de charges locatives du locataire est équivalente à deux fois le montant du loyer mensuel hors charges locatives, les commandements de payer, délivrés pour le compte d'un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus, sont signalés par le commissaire de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Lors de ce signalement, le commissaire de justice précise les coordonnées téléphoniques et électroniques et la situation socioéconomique des occupants au vu des informations en sa connaissance. Le signalement s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa du même article 7-2.
Le représentant de l'Etat dans le département saisit l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l'offre globale de services d'accompagnement vers et dans le logement prévue à l'article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée, afin qu'il réalise un diagnostic social et financier pour les locataires ainsi signalés par le commissaire de justice. Le diagnostic est transmis par l'opérateur à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la même loi avant l'expiration du délai mentionné au III du présent article. "

L'article 24 V indique pour sa part :
" Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation. "

L'article 24 VII précise :
" Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. "

En l'espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 1er décembre 2023, pour la somme en principal de 12.052,46 euros, en mentionnant que cette somme doit être réglée dans un délai de six semaines.

Les dispositions de l'article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu'elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s'acquitter de sa dette après la délivrance d'un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l'article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n'ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l'entrée en vigueur de la loi.

En l'espèce, le bail a été conclu à effet du 10 janvier 2020 pour une durée de trois ans. Dès lors, les dispositions de l'article 10 de la loi du 27 juillet 2023 ne lui étaient pas applicables à la date de délivrance du commandement de payer le 1er décembre 2023.

En l'espèce, Madame [T] [W] ne s'est pas acquittée de l'intégralité des sommes réclamées dans le délai de deux mois.

Elle s'oppose toutefois à la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire en invoquant des manquements de la RIVP à ses obligations.

L'article 1719 du Code civil prévoit à cet égard :
"Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière :
1° De délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant ;
2° D'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ;
3° D'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;

4° D'assurer également la permanence et la qualité des plantations."

En l'espèce, Madame [T] [W] fait valoir que le bailleur n'a pas rempli ses obligations relatives à la jouissance paisible du logement. Elle estime qu'elle était par conséquent bien fondée à cesser le règlement de son loyer en réaction aux désordres dont elle fait état.

Les éléments communiqués par Madame [T] [W] sont toutefois insuffisants pour établir l'existence de désordres ainsi que pour déterminer que ces désordres seraient imputables à la RIVP. En effet, Madame [T] [W] produit uniquement des photographies d'origine inconnue et de dates incertaines. Elle ne communique en revanche ni procès-verbal de constat par commissaire de justice/rapport d'inspecteur de salubrité, ni courrier de mise en demeure adressé au bailleur.

En outre, Madame [T] [W] ne démontre pas que le logement était devenu impropre à son usage et qu'elle se serait trouvée dans l'impossibilité totale d'habiter les lieux.

Or, l'exception d'inexécution ne peut être invoquée qu'en cas d'impossibilité absolue d'utiliser les lieux et le manquement partiel du bailleur à l'obligation de délivrance d'un logement décent ne justifie pas le non-paiement du loyer.

Dès lors, l'exception d'inexécution soulevée par Madame [T] [W] pour justifier l'absence de règlement du loyer sera rejetée.

L'examen du décompte locatif laisse apparaître que le loyer courant n'est pas réglé depuis de nombreux mois. La clause résolutoire est donc acquise à effet du 1er février 2024.

Madame [T] [W] ne justifie pas disposer des moyens financiers suffisants pour lui permettre de s'acquitter du paiement du loyer courant ainsi que du solde de sa dette dans les délais impartis par la loi. Elle n'a pas non plus repris le paiement du loyer courant à la date de l'audience. Il n'y a donc lieu de lui accorder ni de délais de paiement, ni de délais suspensifs des effets de la clause résolutoire.

Il convient en conséquence d'autoriser l'expulsion de Madame [T] [W].

Aucun élément du dossier ne justifie de supprimer le délai prévu par l'article L. 433-1 du Code des procédures civiles d'exécution.

Jusqu'à la complète libération des lieux par le locataire, il est légitime, faute pour le bailleur de justifier d'un préjudice plus important que celui résultant de la seule perte du montant des loyers et charges, de fixer une indemnité d'occupation égale au montant du loyer actuel et des charges à compter de la résiliation du bail et jusqu'à la complète libération des lieux, avec revalorisation de droit telle que prévue au contrat de bail.

Sur la demande en paiement de la dette de loyer :

L'examen du décompte locatif laisse apparaître que Madame [T] [W] reste redevable de la somme de 27.381,49 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés au 30 novembre 2024.

Dès lors, Madame [T] [W] sera condamnée au paiement de la somme de 27.381,49 euros, à titre provisionnel, augmentée des intérêts au taux légal tel que précisé au dispositif.

Sur les frais et dépens :

L'équité ne commande pas de faire application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile. La demande formulée à ce titre sera rejetée.

Madame [T] [W], partie perdante, sera condamnée aux dépens tels que définis par l'article 695 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS