TJ Versailles, 13 févr. 2025, RG 24/01004

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ 13 FEVRIER 2025

N° RG 24/01004 - N° Portalis DB22-W-B7I-SG7F
Code NAC : 30B
AFFAIRE : S.A.S. CEETRUS FRANCE C/ S.A.R.L. RAZ MOBILE

DEMANDERESSE

S.A.S. CEETRUS FRANCE, immatriculée au RCS de LILLE METROPOLE sous le numéro 969 201 532, dont le siège social est [Adresse 1] à [Localité 3], prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège, représentée par la S.A.S. NHOOD SERVICES FRANCE, anciennement dénommée TRIMOGEST, dont le siège social est situé [Adresse 1] à [Localité 3], immatriculée au RCS de LILLE METROPOLE sous le numéro 534 886 411, dûment habilitée à l’effet des présentes aux termes d’un mandat de gestion en date du 27 décembre 2020, titulaire d’une carte professionnelle Syndic, Gestion Immobilière, Transaction sur immeubles et fonds de commerce n° CPI 5906 2016 000 012 159 délivrée par la CCI de Grand Lille le 22 septembre 2019
représentée par Me Fanny HURREAU, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : 248

DEFENDERESSE

S.A.R.L. RAZ MOBILE, au capital de 3.000 euros, immatriculée au RCS de VERSAILLES sous le numéro 849 402 417, dont le siège social est [Adresse 4], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège
représentée par Me Céline BORREL, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 122, Me Thomas NOGRIS, avocat au barreau de PARIS

Débats tenus à l'audience du : 9 janvier 2025

Nous, Eric MADRE, Vice-Président, assisté de Romane BOUTEMY, Greffier placé,

Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil à l’audience du 9 janvier 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 13 février 2025, date à laquelle l’ordonnance suivante a été rendue :

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 7 août 2019, la société Ceetrus France a consenti à la société Raz Mobile un bail commercial portant sur le local commercial numéro 001 d’une superficie d’environ 45 m2 situé au sein la galerie marchande du centre commercial [Localité 2] sis [Adresse 4] à [Localité 2] (Yvelines) pour une durée de dix ans à compter du 11 février 2020 moyennant un loyer fixé à 7,23 % hors taxes du chiffre d'affaires annuel hors taxes du locataire, avec un montant minimum garanti de 35 000,00 euros hors taxes et hors charges par an.
Le 6 février 2023, la société Ceetrus France a fait signifier à la société Raz Mobile un commandement visant la clause résolutoire du bail d’avoir à lui payer la somme de 61 837,85 euros au titre des loyers et charges impayés, outre les frais de l’acte.
Par acte de commissaire de justice en date du 27 septembre 2023, la société Ceetrus France a fait assigner la société Raz Mobile devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Versailles.
Par ordonnance en date du 27 février 2024, la radiation de l'affaire a été ordonnée à la demande des parties.
Après réinscription au rôle, l'affaire a été appelée à l'audience du 12 septembre 2024, puis renvoyée au 10 octobre 2024.
Après un nouveau renvoi, la cause a été entendue à l’audience du 9 janvier 2025.
Aux termes de ses conclusions soutenues oralement à l’audience, la société Ceetrus France demande, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, au juge de :
- constater que la clause résolutoire, stipulée dans le contrat de bail conclu le 7 août 2019 entre les parties portant sur le local commercial numéro 001 d’une superficie d’environ 45 m2 situé au sein de la galerie marchande du centre commercial « [Localité 2] » sis [Adresse 4] à [Localité 2] (Yvelines), est acquise depuis le 6 mars 2023 ;
- constater en conséquence la résiliation dudit contrat de bail à compter de cette date ;
- ordonner l’expulsion de la société Raz Mobile et de tous occupants de son chef, des locaux en cause avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si nécessaire ;
- fixer le montant de la dette locative de la société Raz Mobile à la somme de 87 292,32 euros TTC ;
- condamner la société Raz Mobile, à titre provisionnel, à lui payer la somme en principal d’un montant de 87 292,32 euros TTC, selon le décompte locatif établi à la date du 10 septembre 2024, à parfaire ;
- condamner la société Raz Mobile, à titre provisionnel, à lui payer la somme de 8 586,56 euros au titre du remboursement des réductions temporaires de loyers lui ayant été appliquées et ce, en application de l’article 7.9.2 du bail commercial ;
- condamner la société Raz Mobile au paiement d’une d’indemnité d’occupation d’un montant forfaitaire de 232,06 euros par jour, établi sur la base du double du loyer global de la dernière année de facturation, outre les charges et indexation telles que prévues au bail, à compter du 7 mars 2023, jusqu’à justification de la libération totale des lieux et remise des clés à la société Ceetrus France ;
- dire que toutes les sommes exigibles payées en retard au bailleur seront, sans préjudice de ce qui précède, également forfaitairement majorée à hauteur de 10 % à compter du 9 février 2023 et jusqu’à parfait paiement ;
- dire que toutes les sommes exigibles payées en retard au bailleur seront également productrices d’un intérêt de retard au taux d’intérêt légal, majoré de trois points, à compter de leur date d’échéance respective ;
- rejeter les demandes de la société Raz Mobile ;
- condamner la société Raz Mobile à payer à la société Ceetrus France la somme de 2 500,00 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et à supporter les dépens, dont notamment les frais de commandement, de signification et d’expulsion.
Elle précise que les parties ont conclu le 21 mars 2024 un protocole d’accord transactionnel prévoyant les modalités d’apurement de la dette locative de la société Raz Mobile, mais que celui-ci n'a pas été respecté, de sorte qu'elle a repris son droit à poursuivre le recouvrement des sommes dues et à se prévaloir des causes du commandement de payer visant la clause résolutoire.
Elle en déduit que le bail a donc pris fin depuis le 6 mars 2023, date d’effet de la clause résolutoire, et que la société Raz Mobile est réputée, depuis cette date, occupant sans droit ni titre, ladite occupation devant entraîner le paiement d’une indemnité d’occupation depuis le 7 mars 2023 d’un montant forfaitaire établi sur la base du double du loyer global de la dernière année de location, outre les charges et indexation telles que prévues au bail, soit la somme de 232,06 euros par jour et ce, jusqu’à justification de la libération effective des lieux.
Elle soutient que sont mal-fondées les contestations du défendeur sur son décompte relatives (i) à la “balance antérieure” figurant sur le décompte locatif édité le 6 décembre 2023, dont elle justifie par la production d'un décompte antérieur ; (ii) à l'application du mécanisme de réduction temporaire de loyers prévu par l’article 7.9.2 du bail commercial ; (iii) à la facturation indue de loyers pendant la période de fermeture du centre commercial lors de la pandémie de la covid-19 ; et (iv) à des saisies qui auraient été réalisées sur son compte.
Elle conclut au rejet de la demande de délai de paiement, au motif que les difficultés financières ne sont pas démontrées, que les problèmes de santé du gérant n’ont pas empêché le preneur d’exploiter le local commercial qui n’a pas été fermé en dehors des périodes de la pandémie de la covid-19 et que le défendeur ne justifie pas être en mesure de respecter un échéancier d’une durée de 24 mois avec des mensualités, en sus du paiement de ses loyers et charges courants, d’un montant de 3 271,23 euros.
Elle reconnaît les virements effectués en janvier.
Par conclusions soutenues oralement à l'audience, la société Raz Mobile demande au juge des référés de :
- constater que le montant de la dette locative est de 57 651,18 euros à la date du jugement ;
- suspendre la réalisation et les effets de la clause résolutoire ;
- ordonner la mise en œuvre d’un échéancier de paiement comprenant 24 mensualités de 2 402,13 euros ;
- rejeter la demande de condamnation présentée par la demanderesse sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.
Elle conteste le montant de la dette locative au motif que le décompte fait apparaître sans détail une balance débitrice de 14 698,05 euros sur la période antérieure au 1er janvier 2021, dont il n’est pas possible de déterminer l’origine ; que les loyers devaient également être réduits de 20 % au titre du mécanisme de réduction temporaire prévue par l’article 7.9.2 du bail ; que six loyers d’un montant de 3 529,31 euros TTC ont été facturés entre le 1er janvier 2021 et le 1er juin 2021, sur des périodes couvertes par les mesures générales de protection prévues dans le cadre de l’état d’urgence ; que le décompte locatif ne tient pas non plus compte d’une saisie réalisée sur le compte le 7 novembre 2023 pour un montant de 2 783,84 euros et d'une nouvelle saisie opérée le 4 janvier 2024.
Elle indique que le montant de la dette locative avait été arrêté à 55 385,41 euros dans le protocole, montant différent de celui figurant dans le décompte, majoré d'une somme de 9 308,38 euros non justifiée.
Elle sollicite des délais de paiement faisant valoir en substance que la pandémie de covid-19 a rendu difficile le démarrage de l’exploitation, que des difficultés ont été liées à l’état de santé du gérant, qu'elle a fait preuve de bonne foi et s'est acquittée de plusieurs versements substantiels depuis la délivrance de l'assignation.
A l’issue, l’affaire a été mise en délibéré au 13 février 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé, pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties à leurs conclusions.

Sur les demandes de constat de l’acquisition de la clause résolutoire du bail et d’expulsion de la société Raz Mobile et la demande reconventionnelle de suspension :
Aux termes de l'article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
L'expulsion d'un locataire commercial devenu occupant sans droit ni titre en vertu du jeu d'une clause résolutoire de plein droit peut être demandée au juge des référés en application des dispositions précitées dès lors que le maintien dans les lieux de cet occupant constitue un trouble manifestement illicite ou qu'à tout le moins l'obligation de libérer les lieux correspond dans cette hypothèse à une obligation non sérieusement contestable.
Aux termes de l’article 1103 du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.
Aux termes de l'article L. 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.
Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.
En l’espèce, le bail conclu entre la société Ceetrus France et la société Raz Mobile comporte une clause résolutoire applicable notamment en cas de défaut de paiement à son échéance d’un seul terme de loyer ou de charges.
Le commandement de payer signifié le 6 février 2023 à la société Raz Mobile vise cette clause. Il porte sur un arriéré locatif de 61 837,85 euros en principal selon décompte annexé à l’acte.
Il résulte du relevé de compte versé aux débats que la société Raz Mobile ne s’est pas acquittée des causes du commandement dans le délai d’un mois à compter de la délivrance de l’acte. Il convient donc de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 6 mars 2023 à minuit.
Si elle a effectué de récents paiements, la société Raz Mobile ne s'est pas acquittée pendant de très longs mois du montant de son loyer courant et n'a pas respecté l'échéancier antérieurement convenu avec le bailleur selon protocole transactionnel. Elle ne justifie par ailleurs aucunement que sa situation financière, ni que ses perspectives d'activité, lui permettraient de s'acquitter d'un montant conséquent en sus de l'indemnité d'occupation courante.
Il convient en conséquence de rejeter la demande de suspension des effets de la clause résolutoire et d'ordonner l’expulsion de la société Raz Mobile selon les termes du dispositif ci-après.
Le bailleur sollicite une indemnité d’occupation égale au double du loyer contractuel en cas d'expulsion. Cette somme excède le revenu locatif dont il se trouve privé du fait de la résiliation du bail et est susceptible de s'analyser en une clause pénale que le juge du fond peut réduire si elle est manifestement excessive au regard de la situation financière du locataire. Elle relève donc de l'appréciation de ce juge et ne peut donc être accueillie devant le juge des référés qu'à concurrence du montant du loyer courant, charges en sus, auquel le bailleur peut prétendre en cas de maintien dans les lieux après résiliation du bail.
L’indemnité d’occupation due à la société Ceetrus France à compter du 7 mars 2023 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés est donc fixée à titre provisionnel au montant du loyer augmenté des charges et taxes, tel qu’il résulterait de la poursuite du bail.

Sur la demande de provision :
Aux termes de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
Aux termes de l’article 1728 du code civil, le paiement du prix du bail aux termes convenus constitue l’une des deux obligations principales du locataire.
En l’espèce, la société Ceetrus France verse aux débats un extrait du compte de la société Raz Mobile arrêté à la somme de 88 689,38 euros à la date du 24 décembre 2024, échéance de novembre 2024 incluse.
Toutefois, l’obligation de la société Raz Mobile n’est pas sérieusement contestable uniquement à hauteur d'un montant de 57 651,18 euros, reconnu par la défenderesse et après prise en compte de versements de 3 700,00 euros intervenus respectivement les 12 décembre 2024 et 4 janvier 2025.
En effet, le surplus de la demande se heurte à des contestations sérieuses tenant aux périodes d'effet de la franchise de loyers convenue par avenant en date du 22 juin 2020 jusqu'à l'expiration d'un délai de quinze jours suivant la “date de déclaration de fin d'application des mesures générales mises en place pour faire face à l'épidémie de covid 19”.
Il convient de condamner la société Raz Mobile à titre provisionnel à payer ladite somme à la société Ceetrus France.
Compte tenu des paiements intervenus depuis la délivrance du commandement de payer, la somme due est assortie des intérêts au taux légal à compter du 6 février 2023, date du commandement de payer sur un montant de 9 105,09 euros, à compter du 27 septembre 2023, date de délivrance de l'assignation, sur un montant de 9 6132,17 euros, à compter du prononcé de la présente ordonnance pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 alinéa 1er du code civil relativement aux loyers échus impayés et 1231-7 du code civil relativement aux indemnités d'occupation échues impayées.

Sur la capitalisation des intérêts :
En application des dispositions de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts moratoires sur les sommes dues sont capitalisés par périodes annuelles.

Sur les autres demandes :
Aux termes de l’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.
Les demandes formées par la société Ceetrus France au titre du remboursement des réductions temporaires de loyers appliquées en vertu de l’article 7.9.2 du bail commercial, d'une indemnité forfaitaire de 10 % et de la majoration du taux d’intérêt s’analysent en des demandes d’application d’une clause pénale.
S’il est constant que le juge des référés peut accorder ces sommes à titre provisionnel sur le montant non sérieusement contestable d’une clause pénale, il n’en demeure pas moins qu’elles apparaissent en l’espèce élevées et sont susceptibles d’être qualifiées de manifestement excessives et donc d’être réduites par le juge du fond. Les demandes se heurtent en conséquence à une contestation sérieuse.
Il sera dit n’y voir lieu à référé s’agissant de ces demandes.

Sur les demandes accessoires :
La société Raz Mobile, partie perdante, est condamnée aux dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer du 6 février 2023 et de l'assignation.
L’équité commande de condamner la société Raz Mobile à payer à la société Ceetrus France la somme de 1 500,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS