CA Aix Provence, 13 févr. 2025, RG 24/02285

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 3-2

ARRÊT AU FOND

DU 13 FEVRIER 2025

Rôle N° RG 24/02285 - N° Portalis DBVB-V-B7I-BMTYP

S.A.S. MANYMMO

C/

[B] [D]

Sarl PRO ECO BAT CONSTRUCTIONS

[J] [P]

[V] [Z]

SOCIETE IMMOBILIERE DE GESTION ET D'ADMINISTRATION

M.LE PROCUREUR GENERAL

Copie exécutoire délivrée

le : 13 Février 2025

à :

Me Dylan FERRARO ROGHI

Me Karine TOLLINCHI

Décision déférée à la Cour :

Ordonnance du Tribunal de Commerce de MARSEILLE en date du 09 Janvier 2024 enregistré (e) au répertoire général sous le n° 2023M05536.

APPELANTE

S.A.S. MANYMMO,

dont le siège social est sis [Adresse 8] , prise en la personne de son représentant légal domicilié ès qualité audit siège

représentée par Me Dylan FERRARO ROGHI, avocat au barreau de MARSEILLE

assisté de Me Nawel FERHAT, avocat au barreau de LYON substitué par Me Dylan FERRARO ROGHI, avocat au barreau de MARSEILLE, plaidant

INTIMES

Maître [B] [D],

agissant ès qualités de liquidateur judiciaire de la SARL PRO ECO BAT CONSTRUCTIONS, dûment désigné à cette fonction par jugement du tribunal de commerce de Marseille du 2 août 2023, demeurant [Adresse 2]

représenté par Me Karine TOLLINCHI de la SCP CHARLES TOLLINCHI - KARINE BUJOLI-TOLLINCHI AVOCATS ASSO CIES, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE

SARL PRO ECO BAT CONSTRUCTIONS (MAISONS TRADITION SUD), au capital de 7.500 €, immatriculée au registre du commerce de Marseille sous le numéro 834.656.969, dont le siège social est [Adresse 6] (France), prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège.

Défaillante

PARTIES INTERVENANTES FORCEES

Monsieur [J] [P]

demeurant [Adresse 1]

Défaillant

Madame [V] [Z]

demeurant [Adresse 1]

Défaillante

SOCIETE IMMOBILIERE DE GESTION ET D'ADMINISTRATION - SIGA

société par actions simplifiée, au capital social de 810 300,00 €, dont le siège social est situé au [Adresse 7], immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de Marseille sous le numéro 305 233 850 prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

défaillante

EN PRESENCE DE :

Monsieur le PROCUREUR GENERAL

demeurant Cour d'Appel d'Aix en Provence, [Adresse 3]

---

COMPOSITION DE LA COUR

L'affaire a été débattue le 11 Décembre 2024 en audience publique. Conformément à l'article 804 du code de procédure civile, Madame Muriel VASSAIL, Conseillère a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

Madame Gwenael KEROMES, Présidente de chambre

Madame Muriel VASSAIL, Conseillère

Mme Isabelle MIQUEL, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffière lors des débats : Madame Chantal DESSI.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 13 Février 2025.

MINISTERE PUBLIC :

Auquel l'affaire a été régulièrement communiquée.

ARRÊT

Défaut,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 13 Février 2025,

Signé par Madame Gwenael KEROMES, Présidente de chambre et Madame Chantal DESSI, greffiere auquel la minute de la décision a été remise par la magistrate signataire.

***

FAITS PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Le 28 avril 2022, le tribunal de commerce de Marseille a ouvert une procédure de redressement judiciaire au bénéfice de la société PRO ECO BAT CONSTRUCTIONS et désigné M. [B] [D] en qualité de mandataire judiciaire.

Par jugement du 2 août 2023, la même juridiction a prononcé la liquidation judiciaire de la société PRO ECO BAT CONSTRUCTIONS et désigné M. [D] en qualité de liquidateur judiciaire.

Le 29 mars 2022, avant l'ouverture de sa procédure collective, la société PRO ECO BAT CONSTRUCTIONS avait signé une promesse unilatérale de vente au bénéfice M. [X] [N] concernant un terrain situé [Adresse 5], cadastré section BC n° [Cadastre 4] sur la commune

de [Localité 9].

En raison de l'ouverture de son redressement judiciaire, le 23 mai 2022, la société PRO ECO BAT CONSTRUCTIONS, a saisi le juge commissaire pour être autorisée à formaliser l'acte de vente.

Par ordonnance du 17 juin 2022, le juge commissaire l'a autorisée à vendre son terrain à M. [N] sans faculté de substitution pour la somme de 360 000 euros.

Par ordonnance du 18 avril 2023, rendue à la requête de la débitrice, le juge commissaire a autorisé la vente du terrain à M. [N] avec faculté de substitution au profit de la société MANYMMO pour la somme de 360 000 euros.

La liquidation judiciaire de la société PRO ECO BAT CONSTRUCTIONS ayant été prononcée avant la réitération de la vente par acte authentique, le 11 septembre 2023, M. [D] ès qualités a saisi le juge commissaire pour être autorisé à vendre le même terrain au prix de 360 000 euros.

Affirmant avoir déjà versé la somme de 200 000 euros à la société PRO ECO BAT CONSTRUCTIONS, la société MANYMMO a proposé à M. [D] d'acquérir le terrain sous déduction de cette somme.

Par ordonnance du 9 janvier 2024, le juge commissaire du tribunal de commerce de Marseille a notamment :

- autorisé M. [D] à vendre le terrain de la société PRO ECO BAT CONSTRUCTIONS à la société MANYMMO pour la somme de 360 000 euros,

- autorisé M. [D] à régler 39 000 euros à l'agence immobilière SIGA,

-prévu que les actes de cession devaient être signés dans le délai de six mois à compter de l'ordonnance et qu'à défaut l'acheteur sera redevable d'une somme égale au prix de vente à titre d'indemnité au bénéfice de la procédure collective,

- employé les dépens en frais privilégiés de la procédure collective.

Pour prendre sa décision le premier juge a retenu que :

-il est de l'intérêt de la liquidation judiciaire de procéder à la vente du terrain de la débitrice pour la somme de 360 000 euros,

- en l'état de la proposition d'achat de la société MANYMMO il n'y a pas lieu d'engager des mesures de publicité.

La société MANYMMO a formé un recours devant le tribunal de commerce de Marseille à l'encontre de cette ordonnance, lequel, par jugement du 16 mai 2024 s'est déclaré incompétent pour trancher le litige et a renvoyé les parties à mieux se pourvoir.

Par ailleurs, le 22 février 2024, la société MANYMMO a fait appel de l'ordonnance rendue le 9 janvier 2024.

Dans ses dernières conclusions, notifiées au RPVA le 24 octobre 2024, elle demande à la cour:

A titre principal, de :

- confirmer l'ordonnance frappée d'appel en ce que le juge commissaire à autorisé la vente entre elle-même et la société PRO ECO BAT CONSTRUCTIONS,

-infirmer l'ordonnance frappée d'appel sur les modalités et conditions du prix de la vente,

- autoriser la vente du terrain objet du litige moyennant le prix de 240 000 euros payable comptant sur fonds propres,

- ordonner la vente dans un délai de 3 mois,

- constater que la somme de 145 437 euros est consignée chez maître [O] [Y], notaire,

- rejeter les demandes, fins et prétentions de M. [D] ès qualités pour être nouvelles en cause d'appel,

A titre subsidiaire, en cas d'annulation de l'ordonnance rendue, de :

- condamner M. [D] ès qualités à lui payer 200 000 euros en réparation du préjudice subi du fait du refus de vente,

- fixer sa créance à la somme de 200 000 euros au passif de la procédure collective de la société PRO ECO BAT CONSTRUCTIONS,

En tout état de cause, de :

- condamner M. [D] ès qualités aux dépens et à lui payer 20 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- ordonner l'emploi des dépens en frais privilégiés de la procédure collective.

Dans ses dernières conclusions, communiquées au RPVA le 23 octobre 2024, M. [D] ès qualités demande à la cour :

In limine litis, de se déclarer incompétente au profit du juge commissaire pour fixer la créance indemnitaire de la société MANYMMO au passif de la société PRO ECO BAT CONSTRUCTIONS,

A titre principal, de :

- rejeter l'argumentaire de la société MANYMMO,

- rectifier l'erreur matérielle affectant l'ordonnance rendue en remplaçant « au profit de la société MAYMMO » par « au profit de la société MANYMMO »,

- confirmer en toutes ses dispositions l'ordonnance rendue le 9 janvier 2024 par le juge commissaire du tribunal de commerce de Marseille,

A titre subsidiaire, de :

- annuler l'ordonnance du 9 janvier 2024,

- le renvoyer à saisir le juge commissaire aux fins de vente de la parcelle litigieuse par adjudication,

- déclarer la demande de la société MANYMMO irrecevable et infondée,

- réduire la demande indemnitaire de la société MANYMMO et subsidiairement la déclarer inopposable à la procédure collective,

- débouter la société MANYMMO de ses prétentions au titre des frais irrépétibles

- condamner la société MANYMMO aux entiers dépens avec distraction et à lui payer 20 000 euros au visa de l'article 700 du code de procédure civile.

Dans son avis, déposé au RPVA le 6 septembre 2024, le ministère public demande à la cour de confirmer l'ordonnance attaquée.

La société PRO ECO BAT CONSTRUCTIONS a été citée en l'étude d'huissier le 12 mars 2024.

La société IMMOBILIERE DE GESTION a été citée le 12 mars 2024 à personne habilitée.

M.[P] et Mme [Z], contrôleurs de la procédure collective, ont été cités le 12 mars 2024 en l'étude d'huissier.

Aucun d'entre-eux n'a constitué avocat.

La présente décision sera rendue par défaut en application de l'article 474 du code de procédure civile.

Le 4 mars 2024, en application de l'article 905 du code de procédure civile, les parties ont été avisées de la fixation du dossier au 11 septembre 2024.

La procédure a été clôturée le 11 septembre 2024.

A l'audience du 11 septembre 2024 :

- les parties ont été interrogées sur l'existence et la rectification d'une erreur matérielle affectant le dispositif de la décision frappée d'appel concernant le nom de la société MANYMMO et y ont acquiescé,

- le dossier a été renvoyé à la demande des parties à l'audience du 11 décembre 2024 avec rabat de l'ordonnance de clôture.

La procédure a été de nouveau clôturée le 24 octobre 2024.

Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, il conviendra de se référer aux écritures des parties pour l'exposé de leurs moyens de fait et de droit.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1) Comme les parties ne le contestent pas, l'ordonnance rendue le 9 janvier 2024 par le juge commissaire du tribunal de commerce de Marseille est, dans son dispositif, affectée d'une erreur matérielle concernant le nom de la société MANYMMO qu'il convient de rectifier, comme il sera dit ci-après dans le dispositif de l'arrêt

2) Au soutien de son appel, la société MANYMMO fait valoir, ce qui n'est pas contesté par les parties, que l'offre initiale de M. [N] était ainsi présentée :

Total 839 000 euros (hors frais de notaire de 38 000 euros environ) dont :

-360 000 euros : terrain net vendeur,

-120 000 euros : transfert permis de construire (PC),

-320 000 euros : construction de la maison + piscine + assurance dommage ouvrage.

Elle en tire pour conséquence que l'offre était réalisée pour un montant global et forfaitaire concernant une opération de construction en son intégralité.

Elle précise qu'en application de cette offre, le 25 mars 2022, ont été versées à la société PRO ECO BAT les sommes de :

-120 000 euros au titre du transfert du PC,

-80 000 euros au titre de l'acompte correspondant au marché de travaux signé avec la société PRO ECO BAT pour la construction de la maison.

Elle affirme que la promesse unilatérale de vente a été signée le 29 mars 2022 par les parties sans faire état de la globalité du projet pour lequel elle avait donné son accord auquel elle n'a jamais renoncé puisqu'après l'ouverture du redressement judiciaire elle a signé un contrat de construction dans les mêmes termes concernant la maison avec la société VILLAXIA dont le siège social est situé à la même adresse que la société PRO ECO BAT.

Elle en tire pour conséquence que l'ordonnance frappée d'appel a méconnu la commune intention des parties en violation des articles 1124 et 1112-1 du code civil de sorte qu'elle doit être infirmée sur le montant du prix pour rétablir la réalité de leurs engagements respectifs antérieurs qui se sont poursuivis après l'ouverture du redressement (22 avril 2022) et même de la liquidation judiciaire (2 août 2023).

3) Cependant, ainsi que le fait valoir M. [D] ès qualités, si l'offre d'achat initiale signée entre la société PRO ECO BAT et M. [N] en mars 2022 stipule effectivement un prix global, son objet vise un terrain, un permis de construire et une construction et ventile à chaque fois des prix fixés et différenciés (terrain 360 000 euros net vendeur, transfert du PC 120 000 euros et construction de la maison + piscine + assurance DO 320 000 euros) et il ne résulte d'aucun élément versé aux débats que les trois opérations prévues par cet accord aient été indissociables.

Par ailleurs, il n'est pas remis en cause que la somme de 120 000 euros a été versée au titre du transfert du permis de construire et celle de 80 000 euros à titre d'acompte sur le contrat de construction de la maison.

Dès lors que la promesse unilatérale de vente de terrain du 29 mars 2022 et son avenant du 30 mars 2022 aient ou non été caduques importe peu puisque :

- soit les dispositions contractuelles s'appliquent entre les parties et le versement de chaque somme doit être affecté tel que prévu au contrat, de sorte que le prix payé pour le terrain est bien celui convenu de 360 000 euros,

- soit les dispositions contractuelles n'ont plus vocation à s'appliquer et le prix retenu dans l'ordonnance frappée d'appel est conforme à l'estimation qui en a été faite par les parties préalablement à l'ouverture de la procédure collective.

Pour regrettable que ce soit, le fait que la société MANYMMO, qui n'a pas déclaré ses créances de paiement du permis de construire et d'acompte, se trouve lésée sur une partie de son projet n'est pas de nature à modifier le prix du terrain objet du litige tel qu'elle l'avait elle-même apprécié, seul élément à prendre en considération par les organes de la procédure collective de la société PRO ECO BAT qui doivent réaliser ses actifs dans l'intérêt commun de la masse de ses créanciers.

Il est donc sur ce point totalement inopérant, ce qui n'est d'ailleurs nullement établi par l'appelante (voir la pièce 13 de M. [D]), que le gérant de la société PRO ECO BAT M. [G] [W] ait ou déclaré que le prix de vente n'était plus d'actualité en raison de la difficulté liée au permis de construire.

En effet, à défaut pour l'appelante de démontrer qu'entre temps le terrain litigieux est devenu inconstructible, la péremption du précédent permis de construire, dont elle a effectivement obtenu le transfert à la diligence de M. [N] (pièce 9 de l'intimé), qu'elle soit ou non de son fait, n'est pas un élément suffisant pour justifier la baisse de prix dont elle se prévaut.

4) La société MANYMMO soutient encore avoir été trompée par la société PRO ECO BAT qui lui aurait caché la réalité de sa situation matérielle et se déclare victime d'une tentative d'escroquerie.

La cour, saisie de l'appel d'une ordonnance du juge commissaire autorisant une vente de gré à gré, ne dispose pas du pouvoir juridictionnel de trancher ce point qui excède la compétence du premier juge.

En conséquence, il appartiendra éventuellement à l'appelante d'engager sur ce point une action en responsabilité devant la juridiction idoine.

Quoi qu'il en soit, cet argument n'est pas de nature à interférer sur le prix de vente du terrain en objet de l'ordonnance frappée d'appel.

5) En outre, la société MANYMMO fait grief au premier juge de ne pas avoir réclamé une expertise judiciaire pour fixer le montant du prix du terrain de la société PRO ECO BAT pour obtenir une évaluation tenant compte de l'absence de permis de construire.

Dans ses développements précédents, la cour a déjà partiellement répondu à cet argument qui doit être rejeté au motif qu'elle ne démontre pas qu'entre temps le terrain, qu'elle a accepté d'acheter pour la somme de 360 000 euros, soit devenu inconstructible depuis qu'elle en a elle-même fixé le prix d'un commun accord avec le vendeur.

6) Enfin, la société MANYMMO, se prévaut d'une déclaration de créance tacite de sa part à hauteur de 200 000 euros qui, pour ce que la cour croit pouvoir déduire de ses écritures, autoriserait à opérer une compensation avec le prix de vente du terrain.

La cour relève en premier lieu, qu'opposant cet argument, elle se contredit puisqu'elle admet que le terrain vaut 360 000 euros tout en reprochant au premier juge de ne pas avoir diligenté d'expertise.

Par ailleurs, il lui appartient, dans le strict respect du double degré de juridiction et de sa compétence exclusive, de présenter au juge commissaire compétent une demande d'admission de sa créance et lui seul sera dans un premier temps habile à décider si la notion de déclaration de créance tacite existe en procédure collective et s'il convient d'admettre cette créance au passif de la société PRO ECO BAT.

En tout état de cause, au jour où la cour statue et dans les limites de sa saisine qui sont fixées par la déclaration d'appel et les dispositifs respectifs des écritures des parties, l'argument tiré de l'existence d'une déclaration de créance tacite ne peut valablement prospérer pour obtenir l'infirmation de la décision attaquée.

7) Il s'ensuit que l'ordonnance frappée d'appel doit être confirmée en toutes ses dispositions et cela sans qu'il soit nécessaire de procéder au constat demandé par la société MANYMMO à propos d'un séquestre et de statuer sur les demandes subsidiaires des parties qu'elles soient ou non considérées comme nouvelles au regard des articles 563 et suivants du code de procédure civile.

8) La société MANYMMO qui succombe sera condamnée aux dépens d'appel.

Elle se trouve, ainsi, infondée en ses prétentions au titre des frais irrépétibles.

Au vu des circonstances de l'espèce, il serait inéquitable de laisser supporter à M. [D] ès qualités l'intégralité des frais qu'il a exposés et qui ne sont pas compris dans les dépens.

La société MANYMMO sera condamnée à lui payer 3 000 euros du chef de l'article 700 du code de procédure civile.

L'application de l'article 699 du code de procédure civile sera autorisée pour le conseil de M. [D].

PAR CES MOTIFS