TJ Strasbourg, 14 févr. 2025, RG 24/06593

N° RG 24/06593 - N° Portalis DB2E-W-B7I-M42N

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE STRASBOURG
11ème Chambre Civile, Commerciale
et des Contentieux de la Protection
[Adresse 5]
[Adresse 5]
[Localité 6]

11ème civ. S1

N° RG 24/06593
N° Portalis DB2E-W-B7I-M42N

Minute n°25/

Copie exec. à :
- Me Magalie GRIETEN
- Mme [R]

Le

Le Greffier
Magalie GRIETEN

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 14 FEVRIER 2025

DEMANDERESSE :

Madame [K] [N]
demeurant [Adresse 4]
[Adresse 2]
représentée par Me Magalie GRIETEN, avocat au barreau de STRASBOURG, avocat plaidant, vestiaire : 65

DEFENDERESSE :

Madame [H] [R]
demeurant [Adresse 3]
[Localité 6]
comparante en personne

OBJET : Baux d’habitation - Demande du locataire en fin de bail en restitution du dépôt de garantie et/ou tendant au paiement d’une indemnité pour amélioration des lieux loués

COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Gussun KARATAS, Juge des Contentieux de la Protection
Maryline KIRCH, Greffier

DÉBATS :
A l'audience publique du 10 Décembre 2024 à l’issue de laquelle le Président, Gussun KARATAS, Juge des Contentieux de la Protection, a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 14 Février 2025.

JUGEMENT :
Contradictoire en dernier ressort,
Rendu par mise à disposition au greffe,
Signé par Gussun KARATAS, Juge des Contentieux de la Protection et par Maryline KIRCH, Greffier

N° RG 24/06593 - N° Portalis DB2E-W-B7I-M42N

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé conclu le 28 juin 2022, Madame [H] [R] a donné en location à Madame [K] [N] un appartement meublé situé [Adresse 1] à [Localité 6] moyennant un loyer mensuel de 668 euros ainsi que des charges forfaitaires mensuelles à hauteur de 120 euros. Le contrat de bail du logement meublé prévoyait un dépôt de garantie à hauteur de 2 364 euros soit trois loyers mensuels « car sans garant ».

Il est constant et non contesté que le contrat de bail a pris fin le 15 août 2023.

Par virement du 1er février 2024, Madame [H] [R] a versé une somme de 857,32 euros à Madame [K] [N].

Par courrier recommandé du 14 mars 2024 avec accusé de réception signé le 6 avril 2024 adressé par son conseil, Madame [K] [N] a mis Madame [H] [R] en demeure de payer la somme de 1 506,68 euros au titre du reliquat du dépôt de garantie non remboursé intégralement (2 364 euros – 857,32 euros) ainsi que la somme de 400,80 euros au titre de la majoration de 10% du loyer mensuel hors charges par mois de retard pour la restitution du dépôt de garantie. Elle a rappelé dans son courrier que l'état des lieux de sortie contradictoire avait été réalisé le 15 août 2023 sans qu'elle n'en reçoive une copie et que les clefs avaient été restituées le même jour.

Par requête du 9 juillet 2024 et après échec d'une tentative préalable de conciliation par l'intermédiaire d'un conciliateur de justice, Madame [K] [N] a saisi la juridiction de céans par l'intermédiaire de son conseil et a demandé, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, la condamnation de Madame [H] [R] en paiement de :
la somme de 1 506,68 euros au titre du dépôt de garantie non restitué,la somme de 66,80 euros par mois à compter du 15 septembre 2023 et jusqu'à remboursement de la totalité de la garantie locative au titre de la majoration de 10%,la somme de 200 euros au titre du préjudice moral augmentée des intérêts au taux légal à compter de la présente décision,la somme de 100 euros pour résistance abusive augmentée des intérêts au taux légal à compter de la présente décision,la somme de 750 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.
A l'appui de ses demandes, Madame [K] [N] expose que Madame [H] [R] doit lui verser l'intégralité de son dépôt de garantie. Elle explique que conformément à l'article 1103 du code civil le contrat de bail prévoyait des charges forfaitaires excluant une quelconque régularisation, que la bailleresse ne peut se retrancher derrière une erreur lors de la conclusion du bail pour refuser la restitution du dépôt de garantie au titre de charges qui seraient dues au réel. Elle explique qu'elle n'a jamais réceptionné l'état des lieux de sortie, que la bailleresse ne peut ainsi retenir le dépôt de garantie pour de quelconques dégradations locatives dont la preuve n'est pas rapportée. Conformément aux dispositions de l'article 22 alinéa 3 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, elle sollicite la condamnation de Madame [H] [R] à lui verser 10% du loyer mensuel brut par mois de retard à compter du 15 septembre 2023 et jusqu'au remboursement de la totalité du dépôt de garantie.
Elle expose qu'elle est victime d'une résistance abusive de la part de son ancienne bailleresse qui retient le dépôt de garantie sous le motif fallacieux de charges réelles à appliquer.
Elle soutient également qu'elle a subi un préjudice moral du fait du comportement de Monsieur [E] [Y] qui intervenait pour le compte de Madame [H] [R] en lui envoyant à elle et à son son conseil des courriels intimidant et lui mettant la pression en menaçant de signaler les faits à son employeur à l'Ambassade du Japon à [Localité 7], dénigrant envers son conseil et les avocats français en général. Elle verse aux débats les différents courriels échangés avec Monsieur [E] [Y].

Les parties ont été convoquées à l'audience du 10 décembre 2024.

A cette audience, Madame [K] [N], représentée par son conseil, se réfère à son acte introductif d'instance. Elle souligne que Madame [H] [R] a mis à exécution sa menace puisqu'elle verse aux débats un courrier qu'elle a adressé à son employeur, en l'espèce un ministère japonais, en signalant à la même occasion qu'elle est mariée à une femme.
Elle précise qu'elle n'a toujours pas de copie de l'état des lieux de sortie.

Madame [H] [R] comparait en personne. Elle conteste être redevable d'une somme d'argent à Madame [K] [N] en estimant que le reliquat du dépôt de garantie couvre les charges qu'elle calcule au réel. Elle soutient qu'elle a commis une erreur lors de la conclusion du contrat de bail en cochant la case des charges forfaitaires alors que dans son esprit elle souhaitait prévoir les charges au réel, qu'elle attribue cette erreur au fait qu'elle ne maîtrise pas le français et que Madame [K] [N] serait sa première locataire. Elle ne peut verser de quelconque justificatif étant en attente de l'assemblée générale du syndic. Selon elle, c'est Madame [K] [N] qui lui doit la somme de 1 440 euros.
Elle soutient qu'elle n'a pu rembourser le dépôt de garantie dans la mesure où la locataire ne lui avait pas donné les moyens de le faire, ne lui transmettant son RIB qu'en janvier 2024. Elle conteste ainsi également les demandes au titre du retard dans le remboursement du dépôt de garantie.
Elle estime qu'il y a lieu de prendre en considération les liens d'amitié qui se sont tissés entre elle et son ancienne locataire, de l'aide qu'elle a pu lui apporter et du fait qu'elle ait accepté qu'elle n'ait pas de garant et qualifie la présente procédure introduite par la demanderesse de « dégueulasse ».
Elle confirme avoir écrit à l'employeur de Madame [K] [N] au ministère de l'agriculture au Japon le 5 décembre 2024 car elle estime que c'est lui qui est garant de cette dernière, qu'il a pris en charge ses frais lorsqu'elle travaillait en France, qu'elle ne voit pas ou était le mal dans le fait d'avoir indiqué qu'elle était mariée à une femme quand bien même le mariage homosexuel est interdit au Japon, qu'il y règne une tolérance pour les couples homosexuels. Outre ledit courrier transmis à l'employeur de Madame [K] [N], elle verse également aux débats les courriels rédigés par Monsieur [E] [Y] à Madame [K] [N], à l'avocate de cette dernière ainsi qu'au conciliateur de justice.

Elle dépose à l'audience un écrit intitulé « en réponse à Maître Grieten » et qui reprend en substance la teneur des courriels émis par Monsieur [E] [Y] notamment sur le fait que selon elle l'affaire aurait dû être réglée entre les parties et non par la justice pour une somme aussi modique, que c'est l’appât du gain et la mauvaise influence de son avocate qui ont conduit la locataire a faire une telle procédure alors que c'est elle qui lui est redevable, que ce ne sont pas des menaces mais des remontées qui ont été faites auprès du ministère de l'agriculture japonais, employeur de Madame [K] [N], car « il ne fait aucun doute qu'elle sera sanctionnée » et que ces remontées auront des « conséquences désastreuses » pour cette dernière. Elle conclut son écrit en demandant à la juridiction de :
« soit d'attendre une réponse du ministère japonais ; cette réponse pourrait être de dire :
Que Mme [N] se désiste ;
Que Mme [N] accepte la conciliation ;
Que nous ne sommes pas concernés c'est une affaire privée.
Soit si vous estimez qu'il faut juger et que d'attendre la partie japonaise est trop exotique, alors je sollicite dans la mesure de ce que le droit vous permet, de prendre en considération ma bonne foi et de tirer le droit vers la vrai justice ce qui en l’occurrence se mesurerait par une minoration des frais de justice et une minoration des frais de retard. Concernant d'ailleurs les frais de retard j'avais été obligé de réclamer à Mme [K] le 28 janvier ses coordonnées bancaires pour pouvoir la régler de sa caution ».

L'affaire a été mise en délibéré à ce jour par mise à disposition au greffe.

MOTIF DE LA DÉCISION

Sur la demande en restitution du dépôt de garantie

Les articles 22 et 25-6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portants modification de la loi n°86-1290 du 23 décembre 1986 prévoient que le montant du dépôt de garantie prévu par le contrat de location pour garantie l'exécution des obligations locatives du locataire est limité à deux mois de loyer en principal.

L'article 22 prévoit en outre que le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées. A cette fin, le locataire indique au bailleur ou à son mandataire, lors de la remise des clés, l'adresse de son nouveau domicile.

Il est restitué dans un délai maximal d'un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l'état des lieux de sortie est conforme à l'état des lieux d'entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées.(…)

A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d'une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard. Cette majoration n'est pas due lorsque l'origine du défaut de restitution dans les délais résulte de l'absence de transmission par le locataire de l'adresse de son nouveau domicile.

L'article 25-10 de la même loi dispose que :
« Les charges locatives accessoires au loyer principal sont récupérées par le bailleur au choix des parties et tel que prévu par le contrat de bail :
1° Soit dans les conditions prévues à l'article 23, lorsqu'il s'agit de provisions pour charges ;
2° Soit sous la forme d'un forfait versé simultanément au loyer, dont le montant et la périodicité de versement sont définis dans le contrat et qui ne peut donner lieu à complément ou à régularisation ultérieure. Le montant du forfait de charges est fixé en fonction des montants exigibles par le bailleur en application du même article 23 et peut être révisé chaque année aux mêmes conditions que le loyer principal. Ce montant ne peut pas être manifestement disproportionné au regard des charges dont le locataire ou, le cas échéant, le précédent locataire se serait acquitté ».

En l'espèce, si l'état des lieux n'est pas versé aux débats, il n'est contesté par aucune des parties que le contrat de bail a pris fin le 15 août 2023 et que la bailleresse a repris possession des lieux à cette date.

En l'absence d'état des lieux de sortie, il y a lieu de considérer que le logement a été restitué en bon état et sans dégradation locative.

En dépit des dispositions de l'article 25-6, au demeurant d'ordre public, qui prévoient que pour un local meublé le dépôt de garantie est limité à deux mois du loyer mensuel, la bailleresse a imposé un dépôt de garantie de trois loyers mensuels soit la somme de 2 364 euros. Il n'est pas contesté que la locataire s'est acquittée de la totalité de ce montant.

Malgré la fin du contrat de bail intervenu le 15 août 2023 et l'absence de communication de l'état des lieux de sortie communiqué à la locataire, un versement partiel par la bailleresse n'est intervenu que le 1er février 2024 soit presque 7 mois après la fin du bail.

Conformément aux dispositions de l'article 22 susvisé, la bailleresse était dans l'obligation de restituer à la locataire la totalité du dépôt de garantie dans un délai d'un mois à compter du 15 août 2023 dans la mesure où elle n'apporte la preuve d'aucune dégradation ou défaut d'entretien du logement imputable à Madame [K] [N].

Le contrat de bail qui liait les parties portait sur un logement meublé moyennant un loyer et des charges forfaitaires. Le contrat de bail versé par la demanderesse ne prévoit pas de « case » à cocher comme l'indique la défenderesse mais une mention « charges forfaitaires » à côté de laquelle la somme de 120 euros a été annotée manuscritement en chiffres et en lettres. La ligne du dessous prévoyant les provisions pour charges réelles n'est pas complétée. Il ne fait ainsi nulle doute que les charges étaient fixées par les parties de manière forfaitaire.

L'argumentation selon laquelle Madame [H] [R] se serait trompée lors de la conclusion du contrat en prévoyant des charges forfaitaires au lieu de charges réelles ne peut prospérer et ne l'autorise aucunement à garder le dépôt de garantie ni à réclamer une quelconque régularisation de charges qui ne peut avoir lieu conformément à la lettre du contrat de bail et aux dispositions de l'article 25-10 de loi du 6 juillet 1989.

Par conséquent, il y a lieu de condamner Madame [H] [R] à verser à Madame [K] [N] la somme de 1 506,68 euros en restitution du dépôt de garantie (2 364 euros – 857,32 euros).

Sur la demande de majoration de 10%

Aux termes des dispositions de l'article 22 alinéa 7 de la loi du 6 juillet 1989 à défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d'une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard. Cette majoration n'est pas due lorsque l'origine du défaut de restitution dans les délais résulte de l'absence de transmission par le locataire de l'adresse de son nouveau domicile.

En l'espèce, Madame [H] [R] ne soutient ni ne prouve que le défaut de restitution du dépôt de garantie résulte de l'absence de transmission par la locataire de l'adresse de son nouveau domicile. Bien au contraire, elle indique que c'est en connaissance de cause qu'elle ne le lui a pas restitué, estimant qu'elle était en droit de le garder en raison d'une régularisation de charges qu'elle ne pouvait pourtant pas appliquer.

Par conséquent, Madame [K] [N] est légitime à réclamer une majoration de 10% du loyer mensuel en principal pour chaque période mensuelle commencée en retard et ce, jusqu'à restitution du dépôt de garantie.

Le loyer était de 668 euros, Madame [H] [R] est donc redevable d'une majoration de 66,80 euros à compter du 16 septembre 2023, soit la somme de 1 002 euros (66,80 euros X 15) arrêtée au 10 décembre 2024, date de l'audience, cette pénalité sera à parfaire et sera due jusqu'à complet remboursement du dépôt de garantie.

Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive

Aux termes de l'article 1231-1 du code civil le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

En application de l'article 1231-6 alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.

En l'espèce, il ressort des pièces produites aux débats et notamment des échanges de courriels, du courrier adressé par la défenderesse à l'employeur de Madame [K] [N] ainsi que de la position de cette dernière à l'audience, qu'elle savait pertinemment qu'elle ne pouvait se retrancher derrière une prétendue erreur dans la conclusion du contrat de bail sur les modalités de paiement des charges locatives pour retenir à tort le dépôt de garantie. En effet, la teneur du courrier au Ministère de l'Agriculture ainsi que ses écrits à destination de la juridiction démontrent qu'elle en appelle à « l'honneur et pas au droit » pour le règlement du litige et se résigne à passer par tous les moyens pour faire pression sur la demanderesse en la dénigrant auprès d'un ministère de son pays d'origine.

Malgré le courrier de mise en demeure, les différents courriels du conseil de Madame [K] [N], la tentative de conciliation et le rappel des textes, elle a persisté à ne pas rembourser le dépôt de garantie, somme qu'elle juge pourtant « ridicule » dans ses différents courriers.

Dès lors, il y a lieu de faire droit à la demande et de condamner Madame [H] [R] à verser à Madame [K] [N] la somme de 100 euros à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive.

Sur la demande de dommages-intérêts pour le préjudice moral subi

Aux termes de l'article 1240 du code civil tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l'espèce, Madame [K] [N] soutient que Madame [H] [R] lui a causé un préjudice moral en tenant des propos notamment intimidant, dénigrant et menaçant à son égard lors des différents échanges de courriels par l'intermédiaire d'un tiers. Elle fait également état de ce que Madame [H] [R] a mis à exécution ses menaces en envoyant directement un courrier à son employeur, au ministère de l'agriculture du Japon, non seulement en faisant état du différend qui les oppose et également en exposant sa situation personnelle au regard de son couple.

Il ressort effectivement des différentes pièces transmises par les parties mais notamment du courrier produit par Madame [H] [R] envoyé à un directeur du Ministère de l'Agriculture du Japon que cette dernière qui indique avoir eu pour locataire « Mme [N] [K] et son épouse Mme [X] [B] », tient des propos très dénigrant envers son ancienne locataire qu'elle accuse de s'être « très mal comportée » alors qu'il lui revenait de régler les charges locatives, somme qu'elle juge de « ridicule » compte tenu de son montant et également au regard du soutien financier qu'elle a reçu de son employeur. Elle écrit avoir « exigé » le remboursement des charges locatives « au nom de l'honneur et non du droit ». Elle soutient qu’« il y a la possibilité qu'elle ait été très mal conseillée par son avocat car beaucoup d'avocats français ont leur intelligence obscurcie par l'appât du gain. Or Mme [N] s'exprime mal en français et est influençable. Si au contraire, en juriste qu'elle est, elle a vu là l'opportunité de gagner facilement un peu d'argent c'est un comportement méprisable qui moralement touche à la petite délinquance. Quand bien même, quand on dispose de 69 000 euros d'argent gouvernemental on peut payer son eau chaude et son chauffage. Il en va aussi de l'image du Japon qui me tient à cœur. J'en appelle à votre arbitrage et je souhaite que Mlle [N] accepte le compromis que j'avais proposé au tribunal de conciliation, compromis qui permet de sauver la face à tout le monde soit se désister de son action en justice. Si elle me dit qu'elle a été mal conseillé par son avocat je suis tout prêt à la soutenir et vous demande dans ce cas là de ne pas la sanctionner ».

La teneur de ce courrier adressé le 5 décembre 2024 à l'employeur de Madame [K] [N], en l'espèce un directeur auprès du Ministère de l'Agriculture au Japon, est sans conteste dénigrant, vexatoire et humiliant pour Madame [K] [N]. Il a été transmis dans le but manifeste de nuire à l'image de Madame [K] [N] que Madame [H] [R] qualifie en substance de mauvais payeur, d'ingrate face à l'aide qu'elle prétend lui avoir procurée et même de délinquante.

Par ailleurs, ce courrier ainsi que les autres pièces versées aux débats mettent en lumière les tentatives d'intimidation et les menaces proférées par Madame [H] [R] elle-même ou par l'intermédiaire d'un tiers de porter les faits à la connaissance de l'employeur de Madame [K] [N] ; menaces finalement mises à exécution 5 jours avant la date de l'audience. Contrairement à ce que soutient la défenderesse qui explique qu'il s'agissait uniquement d'une remontée factuelle, il ne fait nul doute à la lecture du courrier et des différents courriels qu'il s'agissait d'un moyen d'intimidation et de pression pour que Madame [K] [N] cesse la procédure judiciaire contentieuse et accepte la proposition de Madame [H] [R] sous ses conditions et tout en sachant pertinemment qu'elle ne pouvait retenir le dépôt de garantie. Madame [H] [R] reconnaît elle-même dans ses écritures déposées à l'audience que la transmission dudit courrier au Ministère de l'Agriculture du Japon était destinée à obtenir la sanction de Madame [K] [N].

Enfin, le fait de faire étalage de l'homosexualité de Madame [K] [N] dans un tel courrier en divulguant sa situation matrimoniale et l'identité de son épouse est à tout le moins inutile vu le contexte du différend, si ce n'est dans le dessein de nuire à Madame [K] [N] alors que Madame [H] [R] savait pertinemment que le mariage homosexuel était interdit au Japon, et en tout état de cause de nature à causer une atteinte à l'intimité de la vie privée de Madame [K] [N] et celle de sa compagne.

Il y a lieu de rappeler que le droit à l'accès au juge et à un procès équitable est un droit fondamental garanti de la manière la plus forte qu'il soit dans notre hiérarchie des normes tant par la constitution (article 16) que par la convention de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales (article 6). Madame [K] [N] était parfaitement en droit de saisir les juridictions françaises d'un litige qui l'oppose à son ancien bailleur, en étant assistée du conseil de son choix, et ce, sans craindre la violation de sa vie privée ni qu'une quelconque menace de sanction ne pèse sur elle, son avenir professionnel et personnel dans son pays d'origine ni nulle part ailleurs.

Dans ces conditions, il est amplement démontré une faute de la part de Madame [H] [R], un préjudice indéniable subi par Madame [K] [N] en lien direct avec le comportement fautif de la défenderesse.

Dès lors, il y a lieu de faire droit à la demande et de condamner Madame [H] [R] à verser à Madame [K] [N] la somme de 200 euros à titre de dommages-intérêts pour le préjudice moral subi.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [H] [R] qui succombe à l’instance, sera condamné aux dépens.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu'elles demandent.

Il convient d'allouer à Madame [K] [N] la somme de 750 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Il sera rappelé que le présent jugement est exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS