CA Paris, 14 févr. 2025, RG 23/19826

Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4 - Chambre 1

ARRÊT DU 14 FÉVRIER 2025

(n° , 15 pages)

Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 23/19826 - N° Portalis 35L7-V-B7H-CIU7V

Décisions déférées à la Cour :

Jugement rendu le 03 février 2020 sous le numéro RG 17/14008 par le Tribunal judiciaire

de Bobigny infirmé partiellement par un arrêt de la cour d'appel de Paris -pôle 4 chambre1- du 05 novembre 2021 sous le numéto RG 20/5769 lui même cassé partiellement par un arrêt de la cour de cassation du 19 octobre 2023 sous le numéro - Cour de cassation de PARIS - X22-10.090

DEMANDEURS APRÈS RENVOI :

Monsieur [W], [N] [S] né le 27 Mars 1957 à [Localité 9],

[Adresse 1]

[Localité 4]

Madame [G], [I] [P] épouse [S] née le 21 Février 1960 à [Localité 6]

[Adresse 1]

[Localité 4]

Tous deux représentés par Me Jean-claude CHEVILLER, avocat au barreau de PARIS, toque : D0945 assistés de Me Charles CONSTANTIN-VALLET de la SELARL CONSTANTIN-VALLET, avocat au barreau de PARIS, toque : E1759

DÉFENDEURS APRÈS RENVOI :

Monsieur [R] [K] né le 24 Octobre 1949 à [Localité 8]

[Adresse 10]

[Adresse 3]

[Localité 7] -PORTUGAL

Madame [V] [U] épouse [K] née le 07 mars 1951 à [Localité 5] (Algérie),

[Adresse 10]

[Adresse 3]

[Localité 7] -PORTUGAL

Tous deux représentés et assistés de Me Elie AZEROUAL de l'AARPI TARDIEU GALTIER LAURENT DARMON associés, avocat au barreau de PARIS, toque : R010 substituée par Me Appoline MOISSON, avocat au barreau de PARIS

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 905 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 24 octobre 2024, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant Madame Marie-Ange SENTUCQ , présidente de chambre, et Madame Nathalie BRET, chargée du rapport , conseillère.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Marie-Ange SENTUCQ , présidente de chambre

Nathalie BRET, conseillère

Catherine GIRARD-ALEXANDRE, conseillère

Greffier, lors des débats : Mme Marylène BOGAERS.

ARRÊT :

- contradictoire

- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

- signé par Madame Marie-Ange SENTUCQ, Présidente de chambre et par Madame Marylène BOGAERS, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte du 14 février 2017, M. [R] [K] et Mme [V] [U] épouse [K] (les promettants) ont conclu avec M. [W] [S] et Mme [G] [P] épouse [S] (les bénéficiaires) une promesse unilatérale de vente, reçue par Me [A] notaire, portant sur une maison d'habitation sise [Adresse 2] à [Localité 11] (93), moyennant le prix de 660.000 € et la fixation d'une indemnité d'immobilisation d'un montant de 66.000 € en cas de non réalisation de la vente.

La désignation du bien est la suivante : « Un pavillon d'habitation élevé sur sous-sol comprenant garage deux voitures, cuisine et bureau.

Rez-de-chaussée divisé en séjour, cuisine, salon, une chambre, salle d'eau et wc.

A l'étage : deux chambres, une salle de bain.

Au 2ème étage : combles aménagés en suite parentale.

Le tout couvert en tuiles.

Terrain autour avec abri de jardin et deux terrasses.

Observation étant ici faite que des travaux d'agrandissement ont été effectués en 1986 et 2004.

Observation étant également faite que les combles ont été aménagés au cours des années 1986/1987 sans avoir sollicité d'autorisation préalable ».

La somme de 33.000 € versée par M. et Mme [S] a été placée sous le séquestre du notaire.

La promesse était consentie pour une durée expirant le 8 juin 2017.

A la demande des époux [S], les époux [K] leur ont remis les clés de la maison le 4 juillet 2017.

Le rendez-vous de signature chez le notaire fixé le 5 juillet 2017 a été reporté au 12 juillet 2017, les époux [S] n'ayant pas effectué le virement correspondant à l'intégralité du prix.

Le 10 juillet 2017, le notaire a informé les époux [K] que selon M. [S] le sous-sol était inondé et il leur a conseillé de faire une déclaration auprès de leur compagnie d'assurance si des dégâts étaient constatés.

Le 12 juillet 2017, le notaire a indiqué aux époux [K] que les époux [S] ne souhaitaient plus acquérir le bien objet de la promesse de vente.

M. et Mme [K] ont assigné devant le tribunal judiciaire de Bobigny les bénéficiaires, M. et Mme [S], aux fins de les voir condamner à leur payer l'indemnité d'immobilisation et le coût de la remise en état suite aux travaux réalisés par les époux [S], et ils ont assigné en responsabilité la société civile professionnelle (SCP) notariale Jérôme [A] et Anne Cuvelier Hutin.

M. et Mme [S] ont conclu à la restitution de la somme de 33.000 € séquestrée entre les mains de la société notariale, sur le fondement de l'infraction aux règles d'urbanisme, le vice caché, la non-conformité et subsidiairement l'erreur de droit, en soutenant qu'ils avaient constaté postérieurement à la signature de la promesse que les pièces du sous-sol présentaient des traces d'humidité provoquées par des infiltrations d'eau.

Par jugement du 3 février 2020, le tribunal judiciaire de Bobigny a statué ainsi :

- constate la caducité de la promesse,

- dit que l'indemnité d'immobilisation à hauteur de 66.000 € est due à M. et Mme [K],

- condamne M. et Mme [S] solidairement à verser à M.et Mme [K] la somme de 33.000 € à titre d'indemnité d'immobilisation,

- ordonne le versement de la somme de 33.000 € séquestrée par la SCP [A] Cuvelier Hutin entre les mains de M. et Mme [K],

- dit que les intérêts au taux légal sont dûs par M. et Mme [S] solidairement sur la somme de 66.000 € à compter de la signification du 19 septembre 2017, date de la mise en demeure d'avoir à régulariser l'acte authentique de vente,

- ordonne la capitalisation des intérêts,

- déboute M. et Mme [K] de leur demande :

- au titre de la remise en état des lieux,

- à l'encontre de la SCP [A] Cuvelier Hutin,

- déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

- condamne M. et Mme [S] in solidum à verser :

- la somme de 1.000 € à la SCP [A] Cuvelier Hutin,

- la somme de 1.000 € à M. et Mme [K],

en application de l'article 700 du code de procédure civile.

-condamne M.et Mme [S] in solidum aux entiers dépens, qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile,

-ordonne l'exécution provisoire de la présente décision.

M. et Mme [S] ont formé appel de ce jugement.

En appel, ils ont sollicité l'annulation de la promesse sur le fondement du dol et subsidiairement la résolution de la promesse pour manquement à l'obligation de délivrance.

Par arrêt du 5 novembre 2021, la cour d'appel de Paris a statué ainsi :

-Infirme le jugement sauf en ce qu'il déboute M. et Mme [K] de leur demande en paiement de dommages-intérêts au titre de la remise en état des lieux et de leur demande à l'encontre de la SCP [A] Cuvelier Hutin ;

Statuant à nouveau,

- Prononce la résolution de la promesse unilatérale de vente conclue le 14 février 2017 entre M. et Mme [K] et M. et Mme [S] ;

-Déboute en conséquence « M. et Mme [S] » de leur demande en paiement de la somme de 66.000 € au titre de l'indemnité d'immobilisation stipulée dans la promesse ;

- Déboute M. et Mme [S] de leur demande en paiement de dommages-intérêts et M. et Mme [K] de leur demande en paiement de dommages-intérêts pour procédure abusive ;

-Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes de M. et Mme [K] et les condamne à payer à M. et Mme [S] la somme de 2.500 € ;

- Les condamne aux dépens.

M. et Mme [K] ont formé un pourvoi à l'encontre de cet arrêt.

Par arrêt du 19 octobre 2023, la Cour de cassation a statué ainsi :

- Casse et annule, sauf en ce qu'il rejette la demande de M. et Mme [K] en paiement de dommages-intérêts au titre de la remise en état des lieux et leur demande à l'encontre de la société civile professionnelle [A] Cuvelier Hutin, l'arrêt rendu le 5 novembre 2021, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ;

- Met hors de cause la société civile professionnelle Jérôme [A] et Anne Cuvelier Hutin ;

- Remet, sauf sur ces points, l'affaire et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d'appel de Paris, autrement composée ;

- Condamne M. et Mme [S] aux dépens ;

- En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes.

La Cour de cassation a rappelé, au visa de l'article 1641 du code civil, que la garantie des vices cachés est l'unique fondement de l'action exercée pour défaut de la chose vendue la rendant impropre à sa destination normale et a estimé que la cour d'appel avait violé ce texte, en prononçant la résolution du contrat sur le fondement du manquement à l'obligation de délivrance alors qu'elle avait constaté que les infiltrations d'eau faisaient obstacle à une utilisation normale des pièces concernées, ce qui constitue des vices cachés.

Les époux [S] ont, sur renvoi de cassation, saisi la cour par déclaration remise au greffe le 4 décembre 2023.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu les conclusions communiquées par la voie électronique le 27 septembre 2024, par lesquelles M. et Mme [S], appelants, invitent la cour à :

Vu l'arrêt de la troisième Chambre civile de la Cour de cassation du 19 octobre 2023,

Vu le jugement du 3 février 2020 rendu par le Tribunal judiciaire de Bobigny,

Vu les articles 1104, 1112, 1112-2, 1124, 1128 à 1139, 1178 à 1186, 1231 à 1240 et 1641 et suivants du Code civil,

Vu les articles 696 et 700 du Code de procédure civile,

INFIRMER le jugement du 3 février 2020 (RG n°17/14008) rendu par le Tribunal judiciaire de Bobigny en ce qu'il a statué ainsi :

-CONSTATE la caducité de la promesse de vente en date du 14 février 2017,

-DIT que l'indemnité d'immobilisation à hauteur de 66.000 euros était due aux époux [K],

-CONDAMNE les époux [S] solidairement à verser aux époux [K] la somme de 33.000 euros à titre d'indemnité d'immobilisation,

-ORDONNE le versement de la somme de 33.000 euros séquestrée par le notaire, entre les mains

des époux [K],

-DIT que les intérêts au taux légal seront dus par les époux [S] solidairement sur la somme de 66.000 euros à compter du 19 septembre 2017, date de la mise en demeure d'avoir à régulariser l'acte authentique de vente,

-CONDAMNE les époux [S] in solidum à verser la somme de 1.000 euros et à la SCP [A] CUVELIER HUTIN et la somme de 1.000 euros aux époux [K] en application de l'article 700 du code de procédure civile,

-CONDAMNE les époux [S] in solidum aux entiers dépens.

ET, STATUANT À NOUVEAU, dans les limites du renvoi opéré par la Troisième chambre civile de la Cour de cassation à l'occasion de son arrêt de cassation partielle du 19 octobre 2023 (n°22-10.090) DE :

1 - À titre principal ' le vice caché :

JUGER que le caractère non habitable du sous-sol constitue un vice-caché,

En conséquence,

DÉBOUTER les époux [K] de leurs demandes, fins et prétentions,

ANNEANTIR RETROACTIVEMENT la promesse de vente conclue le 14 février 2017 et

REPLACER les parties dans la situation antérieure à sa conclusion,

JUGER que l'indemnité d'immobilisation de 66.000 euros n'est pas due aux époux [K],

CONDAMNER les époux [K] au paiement de 66.000 euros aux époux [S] au titre de cette restitution, ainsi qu'au paiement des frais et accessoires payés indûment par les époux [S] pour un surplus de 5.583,27 euros,

DIRE que les intérêts au taux légal seront dus aux époux [S] par les époux [K] solidairement sur la somme de 71.583,21 euros à compter du 24 juillet 2017, date du courrier RAR relatif à la non-réalisation de la promesse,

CONDAMNER les époux [K] à payer aux époux [S] la somme de 20.000 euros en réparation de leur préjudice subi du fait de la nécessaire connaissance par les époux [K] du vice caché,

CONDAMNER les époux [K] à payer aux époux [S] la somme de 5.000 euros en réparation de leur préjudice moral subi.

2 - À titre subsidiaire ' le dol :

JUGER que la non-réalisation de la promesse unilatérale de vente est imputable aux époux [K],

JUGER que les époux [K] ont commis un dol par réticence au détriment des époux [S],

En conséquence

DÉBOUTER les époux [K] de leurs demandes, fins et prétentions,

ANNULER le contrat de promesse unilatérale de vente conclu le 14 février 2017 et REPLACER les parties dans la situation antérieure à la conclusion du contrat annulé.

JUGER que l'indemnité d'immobilisation de 66.000 euros n'est pas due aux époux [K],

CONDAMNER les époux [K] au paiement de 66.000 euros aux époux [S] au titre de cette restitution, ainsi qu'au paiement des frais et accessoires payés indûment par les époux [S] pour un surplus de 5.583,27 euros,

DIRE que les intérêts au taux légal seront dus aux époux [S] par les époux [K] solidairement sur la somme de 71.583,21 euros à compter du 24 juillet 2017, date du courrier RAR relatif à la non-réalisation de la promesse,

CONDAMNER les époux [K] à payer aux époux [S] la somme de 20.000 euros en réparation de leur préjudice subi,

CONDAMNER les époux [K] à payer aux époux [S] la somme de 5.000 euros en réparation de leur préjudice moral subi du fait du dol.

3 - À titre plus subsidiaire ' l'erreur :

JUGER que la non-réalisation de la promesse unilatérale de vente est imputable aux époux [K],

JUGER que les époux [S] ont contracté par erreur la promesse conclue le 14 février 2017,

En conséquence

DÉBOUTER les époux [K] de leurs demandes, fins et prétentions,

ANNULER le contrat de promesse unilatérale de vente conclu le 14 février 2017 et REPLACER les parties dans la situation antérieure à la conclusion du contrat annulé.

JUGER que l'indemnité d'immobilisation de 66.000 euros n'est pas due aux époux [K],

CONDAMNER les époux [K] au paiement de 66.000 euros aux époux [S] au titre de cette restitution, ainsi qu'au paiement des frais et accessoires payés indûment par les époux [S] pour un surplus de 5.583,27 euros,

DIRE que les intérêts au taux légal seront dus aux époux [S] par les époux [K] solidairement sur la somme de 71.583,21 euros à compter du 24 juillet 2017, date du courrier RAR relatif à la non-réalisation de la promesse,

CONDAMNER les époux [K] à payer aux époux [S] la somme de 20.000 euros en réparation de leur préjudice subi,

CONDAMNER les époux [K] à payer aux époux [S] la somme de 5.000 euros en réparation de leur préjudice moral subi du fait du dol.

4 - À titre infiniment subsidiaire :

REQUALIFIER la promesse unilatérale de vente conclue le 14 février 2017 en promesse synallagmatique de vente,

REQUALIFIER l'indemnité d'immobilisation stipulée dans le cadre de la promesse unilatérale de vente conclue le 14 février 2017 en clause pénale,

MODÉRER l'indemnité de clause pénale à juste proportion du préjudice subi par les époux [K], soit 0 euro.

Et en conséquence :

ORDONNER la restitution entre les mains des époux [S] de la somme de 66.000 euros au titre de cette restitution, ainsi qu'au paiement des frais et accessoires payés indûment par les époux [S] pour un surplus de 5.583,27 euros,

DIRE que les intérêts au taux légal seront dus aux époux [S] par les époux [K] sur les sommes à devoir à compter du 24 juillet 2017, date du courrier RAR relatif à la non-réalisation de la promesse,

CONDAMNER les époux [K] à payer aux époux [S] la somme de 20.000 euros en réparation de leur préjudice subi,

En tout état de cause :

CONDAMNER les époux [K] à payer aux époux [S] la somme de 22.500 euros au titre de leurs frais irrépétibles ainsi qu'aux entiers dépens notamment ceux relatifs à la saisine ;

Vu les conclusions communiquées par la voie électronique le 28 mars 2024, par lesquelles M. et Mme [K], intimés, invitent la cour à :

Vu le jugement du 3 février 2020 rendu par le Tribunal judiciaire de Bobigny ;

Vu l'arrêt de la troisième Chambre civile de la Cour de cassation du 19 octobre 2023,

Vu les articles 1103, 1104, 1124, 1226 du Code civil ;

Vu les articles 696 et 700 du Code de procédure civile ;

Vu la jurisprudence ;

Vu les pièces ;

- CONFIRMER le jugement du 3 février 2020 du Tribunal judicaire de Bobigny en ce

qu'il a :

o Constaté la caducité de la promesse de vente en date du 14 février 2017 ;

o Dit que l'indemnité d'immobilisation à hauteur de 66.000 € est due à Monsieur [R] [K] et Madame [V] [U] épouse [K] ;

o Condamné Monsieur [W] [S] et Madame [C] [P] épouse [S] solidairement à payer à Monsieur [R] [K] et Madame [V] [U] épouse [K] la somme de 33.000 € à titre d'indemnité d'immobilisation ;

o Ordonné le versement de la somme de 33.000 € séquestrée par la SCP

[A]-CUVELIER-HUTIN entre les mains de Monsieur [R] [K] et

Madame [V] [U] épouse [K] ;

o Dit que les intérêts au taux légal sont dus par Monsieur [W] [S] et Madame [C] [P] épouse [S] solidairement sur la somme de 66.000 € à compter de la signification du 19 septembre 2017, date de la mise en demeure d'avoir à régulariser l'acte authentique de vente ;

o Ordonné la capitalisation des intérêts ;

o Condamné Monsieur [W] [S] et Madame [C] [P] épouse [S] in solidum à verser la somme de 1.000 € à Monsieur [R] [K] et Madame [V] [U] épouse [K] en application de l'article 700 du Code de Procédure Civile et les a condamnés aux entiers dépens.

o Débouté les parties de toute demande plus amples ou contraires ;

Et y ajoutant :

- CONDAMNER solidairement Monsieur [W] [S] et Madame [C] [P] épouse [S] à payer à Monsieur [R] [K] et Madame [V] [U] épouse [K] une somme de 10.000,00 € en application des dispositions de l'article 700 du CPC ;

- CONDAMNER Monsieur [W] [S] et Madame [C] [P] épouse [S] à supporter l'intégralité des dépens ;

SUR CE,

La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ;

En application de l'article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions ;

Au préalable, il convient de préciser que le jugement est définitif en ce qu'il a rejeté la demande de M. et Mme [K] en paiement de dommages-intérêts au titre de la remise en état des lieux et leur demande à l'encontre de la société civile professionnelle [A] Cuvelier Hutin ;

Dans leurs dernières conclusions susvisées devant la présente cour, les époux [S] demandent le prononcé de la nullité de la promesse unilatérale de vente sur le fondement a titre principal du vice caché, à titre subsidiaire du dol et à titre plus subsidiaire de l'erreur ; et à titre infiniment subsidiaire, ils sollicitent sa requalification en promesse synallagmatique de vente ;

Sur la garantie des vices cachés

Les époux [S] précisent que le vice est constitué par le caractère inhabitable du sous-sol. Ils indiquent que les époux [K] étaient informés de l'importance de ce caractère habitable du sous-sol pour eux compte tenu de leur projet déterminant de transformer la partie garage en salle de sport ; ils estiment que leurs pièces démontrent que le sous-sol a été inondé et donc que les murs du sous-sol ne sont pas étanches ce qui rend le sous-sol inhabitable ; ils affirment qu'ils ont pris conscience de l'existence du vice postérieurement à la promesse de vente, par l'inondation du sous-sol suite aux pluies importantes du dimanche 9 juillet 2017 et que ce vice était connu par les époux [K] qui ont entrepris de nombreux travaux au sous-sol et sont des professionnels de l'immobilier ;

Les époux [K] opposent que les époux [S] ne les ont jamais informés qu'était déterminant pour eux le caractère habitable du garage et qu'ils avaient le projet de le transformer en salle de sport ; ils ajoutent que les époux [S] ne démontrent pas que le dégât des eaux, dont la cause n'est pas connue, a atteint la partie cuisine et bureau du sous-sol ; ils précisent que le fait qu'ils ont constitué une société civile immobilière pour gérer leur patrimoine ne les rend pas professionnel de l'immobilier ou de la construction ;

Aux termes de l'article 1641 du code civil, 'Le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus' ;

Aux termes de l'article 1642 du même code, 'Le vendeur n'est pas tenu des vices apparents et dont l'acheteur a pu se convaincre lui-même' ;

En vertu de l'article 1643 du Code civil, le vendeur non professionnel est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n'ait stipulé qu'il ne sera obligé à aucune garantie.

L'acquéreur doit démontrer que les vices

-sont d'une gravité suffisante

-existaient avant la vente

-n'étaient pas apparents pour lui à la date de la vente

Lorsqu'il existe une clause exonératoire de responsabilité du vendeur non professionnel, elle est écartée si le vendeur non professionnel est de mauvaise foi, c'est à dire s'il avait connaissance des vices au moment de la vente et s'il a eu l'intention délibérée de dissimuler à l'acquéreur ce vice dont il connaissait la gravité ;

En l'espèce, les époux [S] produisent les pièces suivantes :

-le rapport du 5 septembre 2017 de l'expert amiable désigné par l'assurance des époux [K], saisi le 12 juillet 2017 et qui a effectué la visite des lieux le 1er septembre 2017, précisant : « Le 9 juillet 2017, une tempête a frappé l'Ile de France et plus particulièrement la ville de [Localité 11] où se situe le risque. La tempête accompagnée de fortes précipitations a été à l'origine d'infiltrations d'eau dans le sous-sol semi-enterré du risque assuré. Les infiltrations d'eau n'ont provoqué aucun dommage direct dans le sous-sol. A notre sens, et au regard des explications fournies par le sociétaire, nous pensons que les infiltrations d'eau dans le sous-sol sont liées à Hypothèse n°1 : remontée de nappe phréatique. Hypothèse n°2 : fuite sur une canalisation d'évacuation des eaux pluviales enterrée dans le jardin près du point d'infiltration en sous-sol »,

-le compte-rendu de l'entreprise Civilis Expertises du 17 juillet 2017, missionnée par les époux [K], qui a effectué une visite des lieux le 13 juillet 2017 indiquant « ' L'analyse reste de l'ordre du visuel (et de ce qui peut être vu sans sondage destructif) ' nous avons constaté une infiltration dans un angle de murs dans le garage, au pied d'un mur côté façade arrière et au pied d'un mur de refend. Après analyse, cette infiltration peut avoir plusieurs origines, soit une infiltration depuis l'extérieur, soit une fuite due à une canalisation d'eau vanne située dans la cave adjacente. Je tiens à souligner que cette anomalie a pu également être la conséquence des fortes pluies diluviennes qui se sont déversées sur [Localité 8] et sa banlieue le 9 juillet 2017 nous plaçant dans le cadre d'un événement extraordinaire, incontrôlable et imprévisible. Après discussion avec le vendeur, ce dernier me confie et d'après ses dires, qu'il n'a jamais eu connaissance de cette infiltration et que c'est la première fois que cela arrivait. Il est aisément facile de vérifier qu'effectivement, sans la dépose du parement, il est difficile d'apercevoir l'infiltration. M. [K] m'indique que le lambris en PVC est installé depuis une quinzaine d'années. Cependant en analysant les tasseaux de support du lambris on constate que le tasseau placé au plu près du sol présente des stigmates dus à une humidité occasionnelle ' Pour le reste concernant la bâtisse au sous-sol, rien à signaler en l'état actuel ' Il est à signaler que bien que le sous-sol, côté maison ancienne soit aménagé succintement, sa destination initiale n'est pas l'utilisation en tant que pièces à vivre, mais en tant que vide-sanitaire ' » ; les photographies insérées dans le rapport, confirment que l'infiltration décrite par l'entreprise Civilis Expertises est située dans la partie garage du sous-sol ;

-le devis de l'entreprise [H] du 11 juillet 2017, à la demande des époux [S], indiquant « Suite à ma visite des lieux, extérieur et intérieur, j'ai constaté une forte odeur d'humidité, ainsi qu'un sol très humide ' j'ai constaté que (les canalisations des eaux usées, vannes et pluviales) étaient fuyardes dans le sol sans que je puisse en localiser l'origine' Le sol de la cave était inondé et complètement humide, vu qu'il n'est pas du tout isolé, ce qui ne permettra pas d'installer des meubles ou entreposer des objets ' » ;

Il ressort de ces pièces et de l'ensemble de celles du dossier que les époux [S] ne produisent aucune pièce justifiant qu'ils aient informés les époux [K] avant la signature de la promesse le 14 février 2017 de leur projet d'aménager le garage du sous-sol en salle de sport et que le caractère habitable de ce garage était pour eux déterminant ;

Le fait qu'en page 5 de la promesse il soit précisé « Usage du bien : le promettant déclare que le bien est actuellement à usage d'habitation. Le bénéficiaire entend conserver cet usage » ne signifie pas que la partie du sous-sol désignée « garage deux voitures » soit habitable et les termes « deux voitures » excluent d'ailleurs qu'elle soit habitable ;

La seule infiltration qui soit démontrée a été constatée dans la partie garage du sous-sol, dont les époux [S] ne démontrent pas qu'il était déterminant pour eux que cette partie du sous-sol ne soit pas soumise aux infiltrations et soit habitable ;

Aucune constatation d'infiltration n'a été relevée dans la partie du sous-sol composée de la cuisine et du bureau ;

La cause de l'infiltration dans la partie garage du sous-sol n'est pas déterminée ; cette infiltration n'empêche pas son utilisation normale en tant que garage et il n'y aucun élément certifiant que cette partie du sous-sol ait fait l'objet d'infiltrations antérieurement au 9 juillet 2017 ;

Ainsi, les époux [S] ne démontrent pas l'existence du vice qu'ils allèguent constitué par le caractère inhabitable du sous-sol, en ce qu'ils ne démontrent pas d'une part que la cuisine et le bureau du sous-sol ne soient pas habitables et d'autre part qu'il était déterminant pour eux que la partie garage du sous-sol soit habitable ;

En conséquence, leur demande au titre de la garantie des vices cachés est rejetée ;

Sur le dol

Les époux [S] estiment que les époux [K] leur ont dissimulé de manière intentionnelle le caractère non habitable du sous-sol ;

Aux termes de l'article 1137 du code civil, 'Le dol est le fait pour un contractant d'obtenir le consentement de l'autre par des man'uvres ou des mensonges.

Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l'un des contractants d'une information dont il sait le caractère déterminant pour l'autre partie.

Néanmoins, ne constitue pas un dol le fait pour une partie de ne pas révéler à son cocontractant son estimation de la valeur de la prestation' ;

Il est constant que le dol peut prendre la forme d'un silence lorsque le cocontractant s'est sciemment retenu de donner une information que l'autre partie ne pouvait connaître pour l'amener à contracter.

Il appartient aux époux [S] de démontrer que :

- le vendeur avait connaissance des vices,

- le vendeur n'en a pas sciemment informé l'acquéreur,

- si l'acquéreur l'avait connu, il n'aurait pas contracté ou du moins pas aux conditions où cette vente a eu lieu ;

En l'espèce, il ressort de l'analyse ci-avant que les époux [S] ne démontrent pas le caractère inhabitable du sous-sol, en ce qu'ils ne démontrent pas d'une part que la cuisine et le bureau du sous-sol ne soient pas habitables et d'autre part qu'il était déterminant pour eux que la partie garage du sous-sol soit habitable ;

Ils ne justifient donc pas que les époux [K] auraient commis des man'uvres ou des dissimulations relatives à ce caractère inhabitable du sous-sol ;

En conséquence, leur demande au titre du dol est rejetée ;

Sur l'erreur

Les époux [S] invoquent le fait qu'ils ont été trompés sur le caractère habitable du sous-sol et que cette erreur portait sur les qualités essentielles du bien ;

Aux termes de l'article 1132 du code civil, dans sa version en vigueur depuis le 1er octobre 2016, « L'erreur de droit ou de fait, à moins qu'elle ne soit inexcusable, est une cause de nullité du contrat lorsqu'elle porte sur les qualités essentielles de la prestation due ou sur celles du cocontractant » ;

En l'espèce, il ressort de l'analyse ci-avant que les époux [S] ne démontrent pas le caractère inhabitable du sous-sol, en ce qu'ils ne démontrent pas d'une part que la cuisine et le bureau du sous-sol ne soient pas habitables et d'autre part qu'il était déterminant pour eux que la partie garage du sous-sol soit habitable ;

Ils ne justifient donc pas d'une erreur sur les qualités essentielles de la maison ;

En conséquence, leur demande au titre de l'erreur est rejetée ;

Sur la demande en appel de requalification en promesse synallagmatique de vente

Les époux [S] sollicitent en appel de requalifier la promesse unilatérale de vente en promesse synallagmatique de vente au motif que compte de l'indemnité d'immobilisation anormalement élevée de près de 11% du prix de vente, ils se trouvaient contraints d'acheter le bien ;

En l'espèce, le montant de la somme prévue au titre de l'indemnité d'immobilisation d'un montant de 66.000 € correspondant à 10% du prix de vente de 660.000 €, qui est destinée à la rémunération de l'option d'achat consentie au bénéficiaire, n'a pas eu pour effet de le priver de la liberté d'acquérir ;

Il n'y a donc pas lieu de requalifier la promesse unilatérale en promesse synallagmatique de vente ;

Sur l'indemnité d'immobilisation

En l'espèce, la promesse du 7 février 2014 stipule :

-en page 5 : « Au cas où la vente ne serait pas réalisée par acte authentique dans l'un ou l'autre cas et délais ci-dessus, avec paiement des frais comme indiqué, le bénéficiaire sera de plein droit déchu du bénéfice de la promesse ' »,

-en page 7 « Les parties ont convenu de fixer l'indemnité d'immobilisation à la somme de 66.000 € ' Elle sera versée au promettant ou au bénéficiaire selon les hypothèses suivantes ' b) en cas de non réalisation de la vente promise selon les modalités et délais prévus au présent acte, la somme ci-dessus versée restera acquise au promettant à titre d'indemnité forfaitaire pour l'immobilisation entre ses mains de l'immeuble formant l'objet de la présente promesse de vente pendant la durée de celle-ci ' » ;

Il est constant que les époux [S] n'ont pas levé l'option ni signé l'acte authentique accompagné du versement du prix avant l'échéance de la promesse ;

En conséquence, statuant dans les limites de la saisine, le jugement du 3 février 2020 est confirmé en ce qu'il a :

- constaté la caducité de la promesse,

- dit que l'indemnité d'immobilisation à hauteur de 66.000 € est due à M. et Mme [K],

- condamné M. et Mme [S] solidairement à verser à M.et Mme [K] la somme de 33.000 € à titre d'indemnité d'immobilisation,

- ordonné le versement de la somme de 33.000 € séquestrée par la SCP [A] Cuvelier Hutin entre les mains de M. et Mme [K],

- dit que les intérêts au taux légal sont dûs par M. et Mme [S] solidairement sur la somme de 66.000 € à compter de la signification du 19 septembre 2017, date de la mise en demeure d'avoir à régulariser l'acte authentique de vente,

- ordonné la capitalisation des intérêts,

- débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

- condamné M. et Mme [S] in solidum à verser :

- la somme de 1.000 € à la SCP [A] Cuvelier Hutin,

- la somme de 1.000 € à M. et Mme [K],

en application de l'article 700 du code de procédure civile.

-condamné M.et Mme [S] in solidum aux entiers dépens, qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile,

-ordonné l'exécution provisoire de la présente décision ;

Sur la demande en appel de dommages et intérêts des époux [S]

En l'absence de faute des époux [K], il y a lieu de débouter les époux [S] de leur demande en appel de dommages et intérêts ;

Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile

Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l'application qui y a été équitablement faite des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

Les époux [S], partie perdante, doivent être condamnés in solidum aux dépens de la présente saisine ainsi qu'à payer aux époux [K] la somme supplémentaire de 6.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel ;

Le sens du présent arrêt conduit à rejeter la demande par application de l'article 700 du code de procédure civile formulée par les époux [S] ;

PAR CES MOTIFS