TJ Bobigny, 17 févr. 2025, RG 23/10134

TRIBUNAL JUDICIAIRE
de BOBIGNY

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 17 FEVRIER 2025

Chambre 6/Section 5
AFFAIRE: N° RG 23/10134 - N° Portalis DB3S-W-B7H-YDOB
N° de MINUTE : 25/00100

Madame [H] [N]
née le 10 Mai 1978 à [Localité 11]
[Adresse 5]
[Localité 12]
représentée par Me Ines GRISON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : B0597

Monsieur [E] [B]
né le 06 Avril 1978 à [Localité 13]
[Adresse 5]
[Localité 12]

Ayant tous pour Avocat :
Maître Ines GRISON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : B0597

DEMANDEURS

C/

La S.C.I. MAG
[Adresse 4]
[Localité 12]
représentée par Me Louise GAENTZHIRT, SELARL d’Avocats REIBELL Associés, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : L 0290

DEFENDEUR

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Monsieur David BRACQ-ARBUS, statuant en qualité de Juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du code de procédure civile, assisté aux débats de Madame Reine TCHICAYA, Greffier.

DÉBATS

Audience publique du 09 Décembre 2024, à cette date, l’affaire a été mise en délibéré au 17 Février 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire, par Monsieur David BRACQ-ARBUS, assisté de Madame Reine TCHICAYA, Greffier.

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Mme [N] et M. [B] sont propriétaires d’un bien immobilier sis [Adresse 6] à [Localité 12] et cadastré AS [Cadastre 9] et AS [Cadastre 10].

Suivant acte du 10 janvier 1989, la parcelle AS [Cadastre 9] a été grevée d’une servitude de vue et la parcelle AS [Cadastre 10] a été grevée d’une servitude de vue et de passage, au profit des parcelles cadastrées AS [Cadastre 7] et AS [Cadastre 8], propriété de la SCI MAG.

C’est dans ces conditions que Mme [N] et M. [B] ont, par acte d’huissier du 6 octobre 2023, fait assigner la SCI MAG devant le tribunal judiciaire de Bobigny aux fins notamment de faire constater l’extinction desdites servitudes.

La clôture de l'instruction a été prononcée le 22 mai 2024 par ordonnance du même jour, et l'affaire appelée à l'audience de plaidoiries du 9 décembre 2024.

Le jugement a été mis en délibéré au 17 février 2025, date de la présente décision.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 9 avril 2024, Mme [N] et M. [B] demandent au tribunal judiciaire de Bobigny de :

- recevoir les consorts [B] en leur assignation, les y déclarant bien fondés ;

A titre principal,
- constater la cessation de l’état d’enclave des parcelles cadastrées AS [Cadastre 7] et AS [Cadastre 8] à [Localité 12] et appartenant à la SCI MAG ;

- constater l’extinction de la servitude de passage grevant la parcelle cadastrée AS [Cadastre 10] située sur la commune de [Localité 12] au profit du fond dominant constitué de sections cadastrées AS [Cadastre 7] et AS [Cadastre 8] ;
- constater l’extinction de la servitude de vue grevant la parcelle cadastrée AS [Cadastre 10] située sur la commune de [Localité 12] au profit du fond dominant constitué de sections cadastrées AS [Cadastre 7] et AS [Cadastre 8] ;

- faire interdiction à la SCI MAG, propriétaire des parcelles cadastrées AS [Cadastre 7] et AS [Cadastre 8], ainsi qu’à tout occupant de son chef, d’exercer un quelconque fait de passage sur la parcelle cadastrée AS [Cadastre 10], à peine d’astreinte de 100 euros par infraction constatée ;
- condamner la SCI MAG à payer aux consorts [B] : 5 000 euros en remboursement des frais avancés pour l’entretien de la parcelle AS [Cadastre 10] ;

A titre subsidiaire :
- constater l’absence d’usage de la servitude de passage et de vue sur les parcelles cadastrées AS [Cadastre 9] et AS [Cadastre 10] à [Localité 12] et appartenant aux consorts [B] depuis plus de trente ans ;
- constater l’extinction de la servitude de passage grevant la parcelle cadastrée AS [Cadastre 10] située sur la commune de [Localité 12] au profit du fond dominant constitué de sections cadastrées AS [Cadastre 7] et AS [Cadastre 8] ;
- constater l’extinction de la servitude de vue grevant les parcelles cadastrées AS [Cadastre 9] et AS [Cadastre 10] située sur la commune de [Localité 12] au profit du fond dominant constitué de sections cadastrées AS [Cadastre 7] et AS [Cadastre 8] ;
- faire interdiction à la SCI MAG, propriétaire des parcelles cadastrées AS [Cadastre 7] et AS [Cadastre 8], ainsi qu’à tout occupant de leur chef, d’exercer un quelconque fait de passage sur la parcelle cadastrée AS [Cadastre 10], à peine d’astreinte de 100 euros par infraction constatée ;
- condamner la SCI MAG à payer aux consorts [B] 5 000 euros en remboursement des frais avancés pour l’entretien de la parcelle AS [Cadastre 10] ;

Et, en tout état de cause :

- condamner la SCI MAG à payer aux consorts [B] une somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 1104 du code civil ;
- condamner la SCI MAG à payer aux consorts [B] une somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens ;
- ordonner l’exécution provisoire de droit de l’intégralité des termes du jugement à intervenir, nonobstant appel et sans constitution de garantie.

*

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 13 mars 2024, la SCI MAG demande au tribunal judiciaire de Bobigny de :

- déclarer recevable et bienfondé la SCI MAG en ses conclusions et en conséquence ;
- juger la demande recevable et bien fondée y faire droit,

In limine litis,
- déclarer irrecevables les consorts [N] de leurs demandes faute de justifier d’une conciliation préalable ;

A titre principal,
- juger que la société Royale service n’est pas propriétaire des parcelles AS [Cadastre 7] et AS [Cadastre 8] ;
- débouter en conséquence les consorts [B] de l’ensemble de ses demandes, fin et prétentions, y compris au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

A titre subsidiaire,

- juger que les consorts [N]-[B] ne justifient pas que les parcelles AS [Cadastre 7] et AS[Cadastre 8] seraient enclavées ;
- juger que la servitude a fait l’objet d’un usage en raison du passage et de l’entretien régulier effectué par la SCI MAG ;

A titre reconventionnel,
- juger que la SCI MAG a subi un préjudice du fait des manquements occasionnés par les consorts [B] du fait de l’impossibilité d’accès et d’utilisation de sa servitude de passage ;
- condamner in solidum les consorts [N] [B] à payer à la SCI MAG la somme de 5 000 euros en raison des préjudices subis du fait de l’absence d’accès au passage ;
- condamner in solidum les consorts [N] [B] à payer à la SCI MAG la somme de 2 000 euros à titre de recours abusif ;

En tout état de cause,
- condamner les consorts [N] à payer à la SCI MAG la somme de 3 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;
- condamner les consorts [N] aux entiers frais et dépens de l’instance.

*

Pour un plus ample exposé des moyens développés les parties, il est renvoyé à la lecture des conclusions précitées, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la fin de non-recevoir soulevée par la SCI MAG

L’article 122 du code de procédure civile définit la fin de non-recevoir comme tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

L’article 789, 6° du code de procédure civile, en sa rédaction issue du décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019, applicable aux instances introduites à partir du 1er janvier 2020, dispose que lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le juge de la mise en état est, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour […] statuer sur les fins de non-recevoir ; […] les parties ne sont plus recevables à soulever ces exceptions et incidents ultérieurement à moins qu’ils ne surviennent ou soient révélés postérieurement au dessaisissement du juge.

En application de l'article 791 du même code, le juge de la mise en état est saisi par des conclusions qui lui sont spécialement adressées distinctes des conclusions au sens de l'article 768.

En l’espèce, faute d’avoir présenté la fin de non-recevoir devant le juge de la mise en état, la SCI MAG est irrecevable à le faire devant la juridiction saisie au fond.

Sur la servitude de passage grevant la parcelle cadastrée AS [Cadastre 10]

L’article 686 du code civil dispose qu’il est permis aux propriétaires d’établir sur leurs propriétés, ou en faveur de leurs propriétés, telles servitudes que bon leur semble.

Aux termes de l'article 682 du code civil, le propriétaire dont les fonds sont enclavés et qui n'a sur la voie publique aucune issue ou qu'une issue insuffisante, soit pour l'exploitation agricole, industrielle ou commerciale de sa propriété, soit pour la réalisation d'opérations de construction ou de lotissement, est fondé à réclamer sur les fonds de ses voisins un passage suffisant pour assurer la desserte complète de ses fonds, à charge d'une indemnité proportionnée au dommage qu'il peut occasionner.

Il résulte de cet article, tel qu'interprété en jurisprudence, que l'état d'enclave :
- est caractérisé lorsque le fonds n'a pas d'issue, ou n'a qu'une issue insuffisante, sur la voie publique, pour répondre aux besoins de son utilisation normale, l'absence d'issue correspondant à l'impossibilité physique ou juridique d'accéder à la voie publique, l'insuffisance d'issue, à l'inadéquation de la desserte, notamment en raison de sa dangerosité ou de son impraticabilité, à laquelle il n'est pas possible de remédier par des travaux d'un coût proportionné à la valeur du fonds ;
- n'est pas caractérisé en cas d'enclave volontaire, ou lorsque le fonds bénéficie d'une servitude conventionnelle de passage ou d'une tolérance de passage permettant un libre accès à la voie publique pour les besoins de son exploitation tant que cette servitude ou cette tolérance est maintenue ;
- ne peut être justifié par des raisons de commodité d’accès ;
- est apprécié souverainement par le juge du fond, en fonction des besoins actuels du fonds.

Aux termes de l’article 685-1 du même code, en cas de cessation de l'enclave et quelle que soit la manière dont l'assiette et le mode de la servitude ont été déterminés, le propriétaire du fonds servant peut, à tout moment, invoquer l'extinction de la servitude si la desserte du fonds dominant est assurée dans les conditions de l'article 682. A défaut d'accord amiable, cette disparition est constatée par une décision de justice.

La jurisprudence a précisé que cette disposition, qui ne vise que l'extinction du titre légal fondant la servitude de passage pour cause d'enclave, laisse en dehors de son champ d'application les servitudes conventionnelles (voir en ce sens : Cass., 3e Civ., 27 février 1974, pourvoi n 72-14.016, Bull. 96) ou résultant de la destination du père de famille (voir en ce sens : 3e Civ., 16 juillet 1974, pourvoi n 73-12.580, Bull n 309).

L’article 685-1 du code civil demeure applicable aux droits de passage issus d’une convention lorsque l’acte a eu pour seul objet de fixer l'assiette et l'aménagement du passage rendu nécessaire par l'état d'enclave du fonds (Cass. 3e civ., 10 juill. 1984, n° 83-12.215) dès lors que, dans une telle hypothèse, l'acte n'a pas eu pour effet de modifier le fondement légal de la servitude (Cass. 3e civ., 23 nov. 1976, n° 75-10.968 : Bull. civ. III, n° 420) ; il ne s’agit donc que d’un aménagement conventionnel d’une servitude légale.

Il appartient donc aux juges de rechercher si l'état d'enclave a été la cause déterminante de l'établissement de la servitude, l'acte litigieux n'ayant eu alors pour seul objet que de fixer l'assiette et l'aménagement du passage (Cass. 3e civ., 18 févr. 1997, n° 95-14.389).

Conformément à l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention, l’article 1353 du code civil disposant, qu’en matière contractuelle, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver, et que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

En l’espèce, compte tenu de l’état de la jurisprudence sur l’article 685-1 du code civil, il convient, dans la mesure où les demandeurs sollicitent l'extinction de la servitude en raison de la cessation de l'état d'enclave du fonds dominant, de rechercher si l'état d'enclave a été la cause déterminante de la stipulation conventionnelle ayant institué cette servitude.

En effet, s’il s’agit d’un droit de passage pour la simple convenance du bénéficiaire, la convention reste valable peu important la cessation de l’état d’enclave, la cause qui l’a motivée restant inchangée.

Le demandeur doit donc rapporter la preuve que la servitude dont il invoque l'extinction était fondée sur l'état d'enclave du fonds dominant et que cette situation existait au moment de la passation de la convention instituant la servitude.

A cet égard, le tribunal observe :
- qu’il résulte des plans que les deux fonds dominants (parcelles [Cadastre 7] et [Cadastre 8]) sont enclavés ;
- qu’il résulte cependant de la vue aérienne produite par les demandeurs (page 5 des conclusions) que le terrain de la SCI MAG dispose d’autres sorties puisque la société est propriétaire d’autres parcelles contiguës et voisines disposant d’accès propres à la voie publique ; que ce fait est corroboré par les affirmations de la SCI MAG, qui soutient être propriétaire des parcelles AS [Cadastre 1], AS [Cadastre 2], AS [Cadastre 7] et AS [Cadastre 8] ;

- qu’il résulte de l’attestation des vendeurs (pièce n°8 en demande) que, depuis 1989, la SCI MAG a toujours bénéficié de ces sorties.

Pour autant, étant relevé que ces questions de droit ne sont pas dans le débat, aucun des éléments soumis ne permet, en l’état des pièces produites, d’établir avec certitude si le fonds de la SCI MAG était ou non enclavé le 10 janvier 1989, date de l’établissement de la servitude conventionnelle de passage.

Il convient ainsi de surseoir à statuer, de révoquer l’ordonnance de clôture, de renvoyer l’affaire à la mise en état et d’inviter les parties à conclure sur ce point.

La SCI MAG sera invitée à produire l’origine de propriété (acte de vente) des parcelles AS [Cadastre 1] et AS [Cadastre 3] ainsi que tous éléments justifiant de son droit et de son éventuelle origine sur les autres parcelles constituant l’emprise des bâtiments exploités commercialement, et notamment les parcelles s’étendant jusqu’à la [Adresse 14].

Il est précisé qu’il sera tiré toutes conséquences d’une éventuelle abstention.

Les dépens seront réservés.

PAR CES MOTIFS,